2017年02月08日

売却・賃貸は好調、購入は不調・・・そんなバイオリズム。

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ジャンルにより、好不調の差が激しい昨今です。

賃貸=好調、売却=好調、購入=不調、てなところでしょうか。



賃貸に関しては、札幌4棟目が申込ベースで満室となりました。年末の段階で5部屋まで

空室が拡大していたので、そこから考えるとかなりの巻き返しができたと思います。

埋めるために謝礼や広告料などまあそれなりに積んだので、今月〜来月あたりの

送金明細はかなり残念な状態になりそうですけど・・・(苦笑)



また、札幌3棟目も3部屋空室だったのが申込ベースで残り1部屋まで縮小しました。

仙台1棟目も空室は何とか埋まり、残すは2月末の退去予告に対しての客付のみです。

この間購入した札幌6棟目の空室が2室あるので、残りの空室は4室(退去予告含)。

78室中4室なので、稼働率は95%弱まで回復しました。一時期ほんと危機的な

稼働率だったので、そこからすればだいぶ持ち直した感じです。



売却も今のところ順調です。2件出しているのですが、両方とも買付は受領しました。

札幌1棟目は売買契約の締結直前のところまで進んでおります。融資特約もありません。

昨日、契約書と重要事項説明書の事前確認がありまして、気になる点をいくつか修正して

いただきました。本日郵送されてくるはずです。



こちらの物件、新しく依頼した仲介業者さんから速攻で買付を貰った後、やたらと

買付が殺到しているということを書きました。昨日、さらに別の仲介業者さんから

満額で買付入れたいという話がきてしまい、泣く泣くお断りした次第です。

その勢いがなぜもっと早い段階で出てこなかったのかと言いたい気持ちも若干は

ありますが、こればかりはめぐり合わせなので仕方ありません。



そんな感じで、売却と賃貸はかなり好調ですが、問題は購入です。

買付を入れている案件は3つありますが、うち2つが先週の金曜日の段階で厳しい

状況に追い込まれております。そして残り1つも、昨日NGの連絡が来ちゃいました。



札幌築古RCに関しては、先日のブログ記事を参照ください。こちらの案件については

まだ何とか1番手を確保できているので、次の金融機関さんを探すべくいろいろ打診して

融資審査をしてくれそうなところを見つけました。現在、改めて持ち込み中です。



また、仲介業者さんも協力してくださり、え、そこなの!?という意外なところに

意外なルートから融資付けの依頼をしてくださっているとのことでした。そのルートで

その金融機関さんからOKが出たら、けっこう衝撃的です。常識が覆るレベルです。

何にしても、どこかでまずは融資の内諾を得られないと・・・。



続いて、関東地方中古RCですが、こちらも金曜日に一番期待していたところから

NG判定をくらいました。詳細は先日のブログ記事をご参照ください。

ここはあと2行融資の可能性が残っている金融機関さんがあります。本日までが

買付1番手を確保できる期日なので、今日なんとか結果が出てくれれば・・・と。



うち1行は、昨日も電話でやり取りして、審査にプラスになるはずの話をしました。

先方に感触を聞いてみましたが、一番のネックはやはり距離である、とのことです。

支店からの距離が比較的遠めで、融資審査できるギリギリのエリアだというところが

一番の引っかかりになっているようです。そこを何とか、お願いします!



もう1行も電話で状況確認しましたが、あとは上席と相談して結論を出すだけという

ところまでは来ているようです。こちらは割といっぱい自己資金を求められそうなので

そこのところがきついなあという感じですが、許容範囲の自己資金だったら頑張ります。



最後に田舎新築。こちらはだいぶ時間がかかっておりましたが、昨日ようやく審査の

結果の連絡がありました。こちらも結論からするとNGということでした。



物件の想定賃料が高いのではないか、というところが一番の引っかかりだったようですが

仙台法人としてももう少し内部留保を蓄積して貰いたいということでした。さらに、

購入して数ヶ月の札幌5棟目がどの程度運用が落ち着くかを見てからにしたい、という

意見もあったようです。けっこうそういうこと言う金融機関さんは多いのですが、

札幌5棟目って満室で購入していて、今のところ退去無しなんだし、別に大丈夫だと

思うんですけどねー・・・。うーむ。



もう少し期間を置いてから、札幌市内の新築とか持ち込んだらやりやすいですかと

聞いたところ、それだと審査しやすいということでした。次はそういう案件を

持ち込もうかな。自己資金けっこう要求されそうですけど^^;



こちらに関しては、正直もう代替で検討できる金融機関さんがない状態です。

心当たりのある金融機関さんにあたってみたものの、なかなか厳しい情勢。

1つ融資してくれそうなところは抑えてるんだけど、ここもやっぱり札幌5棟目を

買ったばかりだから、もう少し様子を見させてくれというスタンスなのです。

いろいろうまくいかないもんですねー・・・。リリースせざるを得ないかな。



そして低圧太陽光です。こちらもなんと融資審査NGになってしまいました。



仙台法人が関東地方の太陽光を購入するというところでしたので、メインバンクさんは

なかなか難しく、某政府系金融機関さんも「札幌5棟目を買ってからペースが早すぎ」

とか民間みたいなことを言って審査に取り合ってくれません。



結局、ここは信販会社さんでつけるしか今のところ選択肢がありません。

そしてその信販会社さんの審査ですが、私個人では融資審査OKが出ていたものの

仙台法人に私が連帯保証人に入るという条件で付け替えを依頼したところ、NG。

何が違うんだよーヽ(`Д´)ノウワァァァァァン!!



個人で購入したところで、さほどメリットはありません。50%償却を取り、

法人で利益と当て込んでうまいことやるつもりでの購入なのですから。

利回り10%弱くらいを15年融資で購入したってキャッシュフローは出ないし、

なんかもうガッカリって感じでした。融資のあてもないのにキープし続けるわけにも

いきませんので、この案件は泣く泣くリリースしました・・・。



そんなわけで、購入に関しては残念ながらボロボロの状態です。

今は売ることに集中して、買うことは考えるなという不動産の神のお告げなのかしら。



じゃあ他に売る物件があるか?と自分の保有物件を見返してみると・・・



札幌3棟目:2010年購入なので特例がフルに使えるため、まだ売らない方がいい

札幌5棟目:買ったばかり

札幌6棟目:買ったばかり

東京1棟目:短期譲渡、借地なので高く売れない、承諾料等の負担で利益が出ない

東京2棟目:短期譲渡、諸事情により今は売却できない

東京3棟目:一部借地なので承諾料等の負担あり、ロットが小さいので売っても旨味なし

東京4棟目:再建築不可で流動性が悪い、いろいろ化けそうなのでもう少し持ちたい

東京5棟目:自宅近所だからこのまま保有するつもり

仙台1棟目:仙台に保有物件がなくなるのはどうなのかなー、でも売ってもいいかも



正直、東京3棟目〜東京5棟目まではまだ持っていたい気持ちが強いです。

小さい物件だし、3と4はリノベして新築同様で手間もかかりません。

札幌5棟目、札幌6棟目もまだ買ったばかりなので売却ってわけにもいかず。



本当は東京1棟目、東京2棟目あたりは売却にかけてもいいと思っていますが

東京1棟目は試算しても利益が出なさそうなのです。承諾料とかが重たくて。

東京2棟目はもう少し待つと価値が高まるかもしれない事案があるので、ここは

もう少し粘る必要があります。



仙台1棟目は売却もありかもしれません。法人所有なので税金も変わりません。

売るんだったらこれかなあ。でも仙台の会社なのに仙台に物件がないってのも

微妙な気がします。この辺、もうちょっと考えてみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする