2017年02月08日

売却・賃貸は好調、購入は不調・・・そんなバイオリズム。

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ジャンルにより、好不調の差が激しい昨今です。

賃貸=好調、売却=好調、購入=不調、てなところでしょうか。



賃貸に関しては、札幌4棟目が申込ベースで満室となりました。年末の段階で5部屋まで

空室が拡大していたので、そこから考えるとかなりの巻き返しができたと思います。

埋めるために謝礼や広告料などまあそれなりに積んだので、今月〜来月あたりの

送金明細はかなり残念な状態になりそうですけど・・・(苦笑)



また、札幌3棟目も3部屋空室だったのが申込ベースで残り1部屋まで縮小しました。

仙台1棟目も空室は何とか埋まり、残すは2月末の退去予告に対しての客付のみです。

この間購入した札幌6棟目の空室が2室あるので、残りの空室は4室(退去予告含)。

78室中4室なので、稼働率は95%弱まで回復しました。一時期ほんと危機的な

稼働率だったので、そこからすればだいぶ持ち直した感じです。



売却も今のところ順調です。2件出しているのですが、両方とも買付は受領しました。

札幌1棟目は売買契約の締結直前のところまで進んでおります。融資特約もありません。

昨日、契約書と重要事項説明書の事前確認がありまして、気になる点をいくつか修正して

いただきました。本日郵送されてくるはずです。



こちらの物件、新しく依頼した仲介業者さんから速攻で買付を貰った後、やたらと

買付が殺到しているということを書きました。昨日、さらに別の仲介業者さんから

満額で買付入れたいという話がきてしまい、泣く泣くお断りした次第です。

その勢いがなぜもっと早い段階で出てこなかったのかと言いたい気持ちも若干は

ありますが、こればかりはめぐり合わせなので仕方ありません。



そんな感じで、売却と賃貸はかなり好調ですが、問題は購入です。

買付を入れている案件は3つありますが、うち2つが先週の金曜日の段階で厳しい

状況に追い込まれております。そして残り1つも、昨日NGの連絡が来ちゃいました。



札幌築古RCに関しては、先日のブログ記事を参照ください。こちらの案件については

まだ何とか1番手を確保できているので、次の金融機関さんを探すべくいろいろ打診して

融資審査をしてくれそうなところを見つけました。現在、改めて持ち込み中です。



また、仲介業者さんも協力してくださり、え、そこなの!?という意外なところに

意外なルートから融資付けの依頼をしてくださっているとのことでした。そのルートで

その金融機関さんからOKが出たら、けっこう衝撃的です。常識が覆るレベルです。

何にしても、どこかでまずは融資の内諾を得られないと・・・。



続いて、関東地方中古RCですが、こちらも金曜日に一番期待していたところから

NG判定をくらいました。詳細は先日のブログ記事をご参照ください。

ここはあと2行融資の可能性が残っている金融機関さんがあります。本日までが

買付1番手を確保できる期日なので、今日なんとか結果が出てくれれば・・・と。



うち1行は、昨日も電話でやり取りして、審査にプラスになるはずの話をしました。

先方に感触を聞いてみましたが、一番のネックはやはり距離である、とのことです。

支店からの距離が比較的遠めで、融資審査できるギリギリのエリアだというところが

一番の引っかかりになっているようです。そこを何とか、お願いします!



もう1行も電話で状況確認しましたが、あとは上席と相談して結論を出すだけという

ところまでは来ているようです。こちらは割といっぱい自己資金を求められそうなので

そこのところがきついなあという感じですが、許容範囲の自己資金だったら頑張ります。



最後に田舎新築。こちらはだいぶ時間がかかっておりましたが、昨日ようやく審査の

結果の連絡がありました。こちらも結論からするとNGということでした。



物件の想定賃料が高いのではないか、というところが一番の引っかかりだったようですが

仙台法人としてももう少し内部留保を蓄積して貰いたいということでした。さらに、

購入して数ヶ月の札幌5棟目がどの程度運用が落ち着くかを見てからにしたい、という

意見もあったようです。けっこうそういうこと言う金融機関さんは多いのですが、

札幌5棟目って満室で購入していて、今のところ退去無しなんだし、別に大丈夫だと

思うんですけどねー・・・。うーむ。



もう少し期間を置いてから、札幌市内の新築とか持ち込んだらやりやすいですかと

聞いたところ、それだと審査しやすいということでした。次はそういう案件を

持ち込もうかな。自己資金けっこう要求されそうですけど^^;



こちらに関しては、正直もう代替で検討できる金融機関さんがない状態です。

心当たりのある金融機関さんにあたってみたものの、なかなか厳しい情勢。

1つ融資してくれそうなところは抑えてるんだけど、ここもやっぱり札幌5棟目を

買ったばかりだから、もう少し様子を見させてくれというスタンスなのです。

いろいろうまくいかないもんですねー・・・。リリースせざるを得ないかな。



そして低圧太陽光です。こちらもなんと融資審査NGになってしまいました。



仙台法人が関東地方の太陽光を購入するというところでしたので、メインバンクさんは

なかなか難しく、某政府系金融機関さんも「札幌5棟目を買ってからペースが早すぎ」

とか民間みたいなことを言って審査に取り合ってくれません。



結局、ここは信販会社さんでつけるしか今のところ選択肢がありません。

そしてその信販会社さんの審査ですが、私個人では融資審査OKが出ていたものの

仙台法人に私が連帯保証人に入るという条件で付け替えを依頼したところ、NG。

何が違うんだよーヽ(`Д´)ノウワァァァァァン!!



個人で購入したところで、さほどメリットはありません。50%償却を取り、

法人で利益と当て込んでうまいことやるつもりでの購入なのですから。

利回り10%弱くらいを15年融資で購入したってキャッシュフローは出ないし、

なんかもうガッカリって感じでした。融資のあてもないのにキープし続けるわけにも

いきませんので、この案件は泣く泣くリリースしました・・・。



そんなわけで、購入に関しては残念ながらボロボロの状態です。

今は売ることに集中して、買うことは考えるなという不動産の神のお告げなのかしら。



じゃあ他に売る物件があるか?と自分の保有物件を見返してみると・・・



札幌3棟目:2010年購入なので特例がフルに使えるため、まだ売らない方がいい

札幌5棟目:買ったばかり

札幌6棟目:買ったばかり

東京1棟目:短期譲渡、借地なので高く売れない、承諾料等の負担で利益が出ない

東京2棟目:短期譲渡、諸事情により今は売却できない

東京3棟目:一部借地なので承諾料等の負担あり、ロットが小さいので売っても旨味なし

東京4棟目:再建築不可で流動性が悪い、いろいろ化けそうなのでもう少し持ちたい

東京5棟目:自宅近所だからこのまま保有するつもり

仙台1棟目:仙台に保有物件がなくなるのはどうなのかなー、でも売ってもいいかも



正直、東京3棟目〜東京5棟目まではまだ持っていたい気持ちが強いです。

小さい物件だし、3と4はリノベして新築同様で手間もかかりません。

札幌5棟目、札幌6棟目もまだ買ったばかりなので売却ってわけにもいかず。



本当は東京1棟目、東京2棟目あたりは売却にかけてもいいと思っていますが

東京1棟目は試算しても利益が出なさそうなのです。承諾料とかが重たくて。

東京2棟目はもう少し待つと価値が高まるかもしれない事案があるので、ここは

もう少し粘る必要があります。



仙台1棟目は売却もありかもしれません。法人所有なので税金も変わりません。

売るんだったらこれかなあ。でも仙台の会社なのに仙台に物件がないってのも

微妙な気がします。この辺、もうちょっと考えてみようと思います。



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posted by ひろ* at 07:31 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月07日

更なる融資打診!メインバンクさんでNGだった案件を拾ってくれるところを探す。

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現在、買付を入れている物件は3つあります。関東地方中古RC、札幌築古中古RC、

そして田舎の新築。昨日はこのうち、関東地方中古RCの某信組さんの審査結果が

出たのですが、物件価格の6割にも満たない金額までしか融資が伸びず断念しました。

現在進行中の金融機関さんは残り2行。今週中には良くも悪くも決着する予定です。



さて、本日の本題は耐用年数問題でメインバンクさんから融資期間が取れないと

言われてしまった札幌築古中古RC
の次なる一手を打ちにいった話です。

そう簡単にあきらめるようなタマじゃございません。新たな金融機関さん開拓の

チャンスというくらいの感覚でとらえるポジティブさが私の売りですから。



この物件、立地も良いし間取りも良いので、問題になるのは築年数だけなのです。

その築年数からくる劣化に対してだって、購入した後大規模修繕をきちんと行って

対応できるという気持ちがあります。でも、けっこう難しいんですよね。耐用年数を

超過していても頑張ってくれる金融機関さんを探すこと自体が。



仙台に本店がある法人で、札幌の物件が融資対象になる金融機関さんは既にいろいろ

リストアップしております。まずはメインバンクさんできちんと融資審査をして

貰った上で、どうしてもだめなら他を当たろうと思っていました。今回、残念ながら

そのリストを活用せざるを得ない時が来たようです・・・。



昨日は昼休みの間に、そのリストを活用して金融機関さんに総当たりしました。

とはいえ、そもそも対応できるところがあまり多くないため、私が電話したのは4行。

それ以外に、仲介業者さんが1〜2行当たってくださっております。



1行は担当者様不在のため、追って折り返しということになりましたが、他の3行は

それぞれ話を聞いてくださり、方向性を見出すことができました。



まず、私が求める内容を以下にまとめます。

・耐用年数は超過した期間で融資してほしい

・大規模修繕も含めた事業総額になるので、できるだけ建物はフルローン近い金額で

・上記を満たせば、金利等諸条件はこだわらない



上記に対して、各金融機関さんの回答は以下の通りでした。

電話に出なかった金融機関さんを除いて記載しますので、それぞれA、B、Cとします。

A、Bは広域をカバーする金融機関さん、Cは私が既に札幌4棟目、札幌6棟目で融資を

受けている金融機関さんです。金額的には個人におけるメインバンクなのかもしれない。



耐用年数超過の融資

A:取組可能

B:条件付きで取組可能

C:取組可能



Bで聞いた話ですが、多少イレギュラーかもしれないけど、耐用年数の考え方について

企業が減価償却を計上する際には、どんなに耐用年数が切れていても、その20%は

加算することになるのだから、その期間を加算して考えれば耐用年数超過に対しての

説明はつく、ということでした。なるほど。良い理由づけですね。



Cに関しては、既に私が受けている融資が耐用年数超過なので、大規模修繕の計画とか

きちんと入れていれば、そこまで気にしないのかもしれません。



建物はできればフルローン

A:条件次第では考えるが原則無理

B:無理

C:規定はない



Aで言われたのは、初回取引の場合は原則として事業計画の総額の2割の自己資金を

入れてほしいということでした。ちょっと厳しいですね。まあ売却がうまくいけば、

出せないお金ではないのですが・・・手元資金はできるだけ温存したいところです。



ただ、リフォームや大規模修繕等含めての事業総額からの2割なので、どうしても

欲しい場合は、大規模修繕の見積をゴニョゴニョして、業者さんに根回しして支払時に

ゴニョゴニョ・・・いや、やめときましょう。そういう小細工は後で発覚した時に

大変なので、あくまで正攻法が良いと思います。



あと、Aからは耐震補強を入れるよう言われたので、やっぱりきついかな、と。



Bはそもそも取り上げるにしても難易度は決して低くない案件ですと言われております。

元々不動産賃貸業に対しての融資は15年が最長ということも仰っておりますので

実際に持ち込むのは少々厳しいかなという印象を持っています。明確に自己資金○割の

ようなルールはないようですが、Aの話をした際に「うちもそのくらいは求めると

思います」と言っていたので、ここも楽ではなさそう。



Cは既存取引先ということもあり、割と柔軟に話は聞いてくれそうでした。

札幌6棟目で物件価格以上の融資を出してもらっていること、直接の担当者の方が

お休みであったことから、あまり突っ込んだ質問はしませんでしたが、手ごたえは

決して悪くないと思います。



Cで引っかかるとしたら、直近で札幌5棟目を購入してしまっていることでしょうか。

過去にCで仙台法人をちらっと見せたことがあるのですが、その時は太陽光が動いて

1年くらいして実績が見えてからの方がいいですね、というようなことを言ってました。

連続での購入には比較的慎重なところがあるので、札幌5棟目からあまり期間が

空いていないところをつつかれる可能性はあります。



ちなみに、個人での購入だと札幌6棟目を融資したばかりなのでやりづらいという

ことを仰っていました。まあそりゃそうでしょうね。納得です。



担当者不在だった金融機関さんへの打診は残っておりますが、基本的には既存取引行の

Cを最優先で取り組み、それ以外のところは様子見かなという感じがしております。



というわけで、今朝ブログを書きながら、先方に送る書類を印刷しておりました。

この努力が報われることを切実に祈ります!



あとは、仲介業者さん経由で地場の大手行に軽く探りを入れてもらっております。

あわせて、つてやコネを頼って金融機関さんの偉い人にアプローチしてもらったりも

していただいております。仲介業者さんにも一緒になって頑張ってもらっています。

ここはなんとしても決めたいところです。あとは運を天に祈ります。



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posted by ひろ* at 08:36 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月06日

エリア・融資期間・自己資金・金融資産・・・金融機関さんごとに考え方は違う。

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いろいろな金融機関さんとやり取りをしていると、それぞれの金融機関さんごとに

癖があって違うなあと思うことがあります。今日は今までコンタクトを取った

金融機関さんのそんな条件をつらつらと書いてみようと思います。



【エリア】

サラリーマンに優しい金融機関さんは例外的に店舗網のない立地でも融資してくれますが

原則としては、物件所在地と居住地(法人なら本店所在地)に支店がある金融機関さんで

ないと対応することができない、というのが一般的です。



ただ、これも金融機関さんごとにまちまちです。



例えば、居住地に関しては、勤務先や実家がその金融機関さんのエリアであれば

緩和して面倒を見てくれることがあります。私も東京1棟目に関しては勤務先が

エリアだからということで融資に応じていただきました。



法人であれば、支店登記をその地域にしておけば良いということを言ってくれる

金融機関さんもいます。最近開拓した中で、そういうことを仰っているところが

いくつかありましたので、今後状況に応じて支店登記を増やすことになりそうです。

※支店登記すると、税金面では均等割7万円がかかるというデメリットがあります



物件所在地については、既にお付き合いがある場合はある程度柔軟に見てくれる、

というケースもあります。先日より取り組んでいる関東圏中古RCの話をあちこちに

持ち込む中で、既にお付き合いがあればそこのエリアでも取り組むんですけど・・・

という回答をしてくれたところがありました。

また、支店から1時間以内とか、日本橋から50km以内とか、そんな感じでエリアを

決定しているところもありました。この辺もそれぞれの個性が出ますね。



人と変わった形で遠隔地の物件を購入したい場合は、在日の方をターゲットにした

民族系金融機関さんにあたってみると面白いかもしれません。調べてみると、

だいたいどんな地域にもそういう金融機関さんがあり、エリアが妙に広いのです。

各地にある朝銀さんが合併を繰り返し、だんだん広域になっているという感じです。

日本人でも電話すれば普通に対応してくれて、融資の相談に乗ってくれるところが

ほとんどです。



【自己資金】

基本的に、私は中古物件を購入するときには、事業計画書に大規模修繕の資金計画も

記載するようにしております。例えば、5000万の中古物件を購入するとして、

建物の状態がそれほど良くない場合は、500万くらいで大規模修繕をするということを

資金計画に盛り込みます。そして融資としては、建物価格+諸経費+リフォーム代を

融資してもらう前提(=オーバーローン)でシミュレーションを作っています。



オーバーローンが一番ストレスがかかる購入方法だから、オーバーローンで試算して

回る物件であれば安全(逆に回らないと怖いから購入したくない)、ということで

その前提で事業計画書を作ります。で、自己資金の投入額は応相談だけど、入れずに

済むなら入れないに越したことはない、今後も案件はあるので自己資金を温存したい、

ということを伝えるようにしています。



この持っていき方に対して、金融機関さんごとに反応はそれぞれです。



その事業計画通りにオーバーローンで取り組むことを考えてくれる金融機関さんもいれば

土地建物以外の付随要件に関しては融資をすることができない、という回答だったり

そもそもある程度の自己資金を入れないとダメというところもありました。



自己資金のルールも、事業計画全体に対して○割というところと、土地建物の総額に対し

○割みたいなルールのところと2パターンありました。



細かいなあと思ったところですと、土地相当額の半額を自己資金として入れることや

保有する金融資産の額から逆算して自己資金負担額を求める、というルールがある

金融機関さんもありました。こういうところだと、自己資金をけっこう厚めに

入れなくてはならないので、私としてはちょっと使いづらい印象です。



なお、事業計画に大規模修繕を入れると、その分の融資に関しては通知預金の形式で

自由に引き出せないように設定され、支払時に通知するという方法をとられることが

あります。札幌6棟目はそんな感じで現在大規模修繕分の資金が固められてます。

だから、嘘の大規模修繕とか盛って事業計画を作ると、自分の首を絞めちゃいますので

気を付けてください。嘘はつかずに正々堂々とぶつかった方が、最終的には良い結果を

生むと私は思っています。



【融資期間】

法定耐用年数から経過年数を引き算するところが大多数を占めていると思いますが

渋いところだとRCは30年から経過年数を引く、というところもありました。

逆に、一律で60年から経過年数を引いているところもありますね。



かと思えば、これは主に小さな金融機関さんに見られる傾向なのですが、耐用年数は

あまり気にせず15年なり20年なり融資してくれるところもあります。勿論、

ノンバンクじゃありませんよ!地域密着型の金融機関さんです。

札幌5棟目、東京3棟目、東京5棟目はこのパターンで購入しました。



【資産背景を示す資料】

今までお付き合いした金融機関さんは、あまりこれを求めないところが多かったです。

今回、関東圏の中古RCに対しての融資を検討いただく中で、資産背景を示す資料を

出してくださいと言われるケースが何行かありました。資産家に融資したいという

意思の表れだと思います。今までそういうところは避けていたからかもしれません。

だって資産ないし・・・(笑)



現預金、株などの金融商品の情報が主に求められます。

生命保険の解約返戻金や財形、持株会なども計算に入れてくれるので、資産がないと

思い込んでいる方も、実はそういうところで意外と資産があったりします。

是非ご自身の資産を整理する際に思い出してください。



こういうところは、最終的には自己資金の明細の提出が必要になると思います。

勢いで資産を盛りすぎて、あとで証拠を出してくださいと言われた時に苦しくなるような

情けない話にはならないよう、お気を付けください・・・。



なんかまだ書きたいことはあるけど、時間切れなのでここまで!



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posted by ひろ* at 08:30 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月05日

耐用年数の壁を乗り越えられないという悲報が届きました・・・。

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昨日は関東のRCの話でしたが、今日は札幌の築古RCの融資付けについてのお話です。

いくつ買付入れてるんだって?今のところ有効になっているのは3件です。

札幌築古RC、札幌田舎新築、関東築古RC。珍しくRCが2件もあります。



札幌築古RCはメインバンクさんで年明けから取り組んでもらっておりましたが、

そもそも今回のように気合を入れて取り組んでもらうまでには紆余曲折がありました。



前支店長から「札幌の物件も対応できますよ」と言っていただいて以来、いろいろな

案件を持ち込みました。まず耐用年数超過の木造はNG、それじゃあということで築古の

RCを持ち込んだら、規模が小さすぎるからとNG。続いてそこそこの規模の田舎新築を

持ち込んだら、エリアの問題でNG。それらを経て条件を見極めたタイミングで、今回

満を持してエリアもOKで耐用年数もまだ残っており、規模も大きめの少々築古のRCを

持ち込みました。



初めて融資して貰った仙台1棟目が、S造+SRC造という変則的な中古物件でしたが

S造という目線で見た場合には、微妙に耐用年数を超過して融資した年数の融資をして

もらったことがあります。だから、若干耐用年数を延ばすことはできるだろうと考えて

おりました。実際、田舎新築の審査をしてもらっている時は、木造でも25年という

期間で諸々運んでくれておりましたので、今回も多少はいけるだろうと。



メインバンクの担当さんも、土地と建物の比率で、その中間の年数に持っていけるという

話をしてくれたので、それなら採算取れそうだねということで持ち込んでみた次第です。



しかし、1ヶ月経過しても融資審査の結果は出てきません。法人としての評価はすでに

終わっているはずなので、ちょっと時間かかりすぎなのではないかとそわそわ。

そして進捗をたまに確認するのですが、メインバンクの担当さんの声が電話すると

微妙に元気がない感じだったので、何か引っかかっているのではないかと気になって

おりました。



何が問題なのか聞いてみると、本部にはもうあがっているけど金額が大きいから本部側で

もう一度法人として問題がないか確認をしているところだとか、店舗内でどうやって

遠隔地物件を管理するか、内部的な話が煮詰まっていないとか、都度違った話が出ており

いろいろ苦労して組成してもらっていることが汲み取れる内容でした。



でもなんか声が冴えない感じなんですよねえ。やっぱり気になる。何かもっと大きな

問題があったりするんじゃないのか、と少し思っていたりしました。



そして先日、メインバンクさんから仕事中に着信がありました。落ち着いたタイミングで

折り返してみると・・・審査自体は問題なかったが、耐用年数を越えられなかった、と。

え、なんか前に話してた時は耐用年数とかうまく越えられるような話をしていたのに!?



どうも話を聞くと、以下のような状態だったようです。

・支店として何度も審査NGで迷惑をかけているので、なんとか今回のは対応したかった

・金額も大きいので支店の成績的にも是非やりたかった

・過去の組成の仕方から、この方法なら耐用年数超過でいけるのではなと思って今回

 いろいろ本部とやりとりしてみたが、結局どうしても本部が首を縦に振らなかった

担当者さん及びその上席の方から何度も謝罪されてしまいました。



私自身は、今までダメだったから今回は何としても頑張ろうという気持ちで取り組んで

いただけたのであれば、結果はともあれ感謝したいと思っています。結果として、

行員さんとしても徒労に終わってしまったわけですし、お互いに残念だったねという

お話で済むだけのことかと。



強いて言えば、できれば最初に耐用年数超過はチャレンジ案件だからと一言言って

くれていれば、各所にそのことは事前に話ができたし、他の金融機関さんと並行で

話を走らせることができたかなとは思いますが、そのくらいです。



融資なんて基本通らない、ご縁があるものだけが手元に残る。そういうものです。

良い物件だと思うのですが、融資がつかないということはきっと何かあるのでしょう。

これもまたご縁なのだと思います。



さて、これで札幌築古RCは振り出しに戻りました。

2月末までに決済できれば、けっこうな金額の消費税還付も狙えたので、2月末までに

決済したかったのですが、これでかなり厳しくなりました。



仙台の法人で札幌で融資してもらえそうなところ、これからまた開拓し直しです。

いくつか頭の中に候補は浮かんでいますが、実際にどうするかは本日中に情報収集して

決めようと思います。あそことあそこに持ち込もうかなー。へこたれませんよ!



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posted by ひろ* at 07:16 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月04日

衝撃!不動産バブルを認識しつつも貸出に走る金融機関さんの本音は・・・。

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不動産バブルへの警戒感が金融機関さんの融資姿勢にも現われ始めたようです。



先日より取り組んでいる関東地方の中古RC案件で、一番期待していた既存取引先の

金融機関さん。融資も積極的だし、何しろ来た案件は基本全部やりたいと公言しちゃう

素敵なところなので、今回も何らか良い回答があるのではないかと期待していました。



案件の流れは以下参照です。

紹介編

融資編

現地視察編



いくつか当たっている金融機関さんのうち、一番話が進んでいたのが今回話題に挙げる

金融機関さん。早ければ金曜日(昨日ですね)、遅くとも来週早々には本部からの

回答が来ますので、ということを仰っておりました。



過去にもこの金融機関さんからは物件の融資の内諾や、借換の内諾をいただいていた

ことがあります。その時はタイミングが合わずにお願いできなかったのですが、

修繕の融資など小さなものはいくつか受けており、割とユーティリティプレイヤー的な

感じでこまめに動いてくれるところが良い感じでした。



今回、私としては大きめの物件なのと、金融機関さんから遠いのとがあり、どこまで

評価して貰えるかなーと思いましたが、その辺なら過去の取り上げた案件から見ても

ギリギリいけると思います、ということだったので、お願いしておりました。



その金融機関さんから昨日お電話がありました。

どんな返事かドキドキしながら電話に出ると、声のトーンがちょっと暗い感じ。

あ、これはダメだったなと悟りました。うーん、ここがダメとなると厳しいなあ。



実は、この物件現時点で1番手確保しているのですが、2番手以降が猛烈に追い上げて

きており、元付さんとしても売主さんが他に流れるのを阻止するために、ある程度

様子を見て融資がつかないようなら、確度が高い方に番手変更をせざるを得ない、

という話をされております。



聞かされている限り、2番手の方が持ち込んでいる金融機関さんは物件単体ではOKと

いう判断が出ているのを知っています。なぜなら私も持ち込んだから。そして私は

負債が多すぎるので厳しいと言われたのです。つまり、ほどほどの負債の人がそこの

金融機関さんに持ち込めば、たぶん融資は出てしまいます。



というわけで、来週中くらいに融資の内諾を得ておかないと、この案件はきっと他の人に

流れてしまうものと思われます。できればそれは避けたいところなのです。

だから、今回の金融機関さんには大変期待していたのですが・・・。



担当の方、詳細な理由を話してくれました。3つありましたが、そのいずれも私個人や

東京法人の問題ではなく、物件の問題や金融機関さんの融資姿勢の変化に伴うもので

あったことは救いだったと思います。私自身にはまだ融資いただく余力があるという

お話になりますから。



さて、ここで注目すべき理由が、金融機関さんの融資姿勢の変化です。

これがやっとタイトルの内容につながってきます。



今回のお断りの理由は「不動産価格の上昇から、都心部にしか積極的に融資をしない」

という方針が本部から出されたから、ということでした。担当の方も全く知らず、

聞いてびっくりしたということです。



なんでバブルだから都心部に集中させるのか。この理由がまたすごいのです。

「最悪のケースを想定した際、都心部の不動産の方が利回りが低くても資産性が高い」

これ、完全に破たんを前提に融資してますやん・・・。



地方(と言っても東京通勤圏)の高利回り物件だと、不動産バブルが弾けた際に

本当に換金できるのかわからない、ということだそうです。なかなかはっきりと

言っちゃったねー、こりゃ。流動性重視ってことですね。



というわけで、私的にはこれはけっこう衝撃的な発言でした。担当の方と仲良く

しているから、ここまであけっぴろげに話してくれたのだろうとは思いますけど、

金融機関さんは着々と傘を取り上げる準備に入っているのだなということを感じました。



今回検討しているRC、取得は黄信号になってまいりましたが、まだいくつかは

金融機関さんが残っております。引き続き、希望を捨てずにあたっていきます。

あと、金融機関さんもバブルを認識しつつも、弾けた後の債務者のことなんか全然

考えずに、回収して終わりにする気満々ということも、心の片隅に置いておこうと

思います。



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