2017年02月13日

不動産向けの融資は既に徐々に締まっている。

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某金融機関さんの担当の方とじっくりお話をしてきました。



昨年、某地方の新築を購入しそびれたことがありました。いいところまで進んでいたのに

ギリギリのところで否決になってしまった案件です。あれは本当に悔しかった・・・。

その悔しい案件の融資の筋道をつけようと尽力してくださった担当の方と、久々に

お会いする機会があり、いろいろと今の雰囲気を伺ってきました。



その金融機関さんは、私が融資の打診をしている頃に一時期緩くなっていましたが、

その後また融資審査が厳しくなってしまったということを聞いておりました。

その辺聞いてみたところ、間違っていなかったです。いくつも融資案件を組成したけど

どれも通らなかった、ということを仰っておりました。本部の審査側で渋るようです。



金融機関さんとせっかく会話できるのだからと思い、ずっと気になっていたことを

聞いてみました。最近、あちこちで「来期から融資が締まりそう」という話を

聞いております。というか今時点でも締まってきているという話が聞こえてきます。

その辺、現役の銀行マンとしてどう思ってます?と。



彼の回答はYesでした。恐らく締まる、というか今も締めにかかっている、と。

理由は金融庁からの指導が入っているからだそうです。金融庁は不動産向けの貸し出しが

大きくなっていることを是正しようとしている、と。それを受けて、これまでであれば

アパートローンの審査はそこまで事業性を重く見ていなかったのを、今まで以上に

事業性融資に近いものにしていく方向になっている、ということでした。



ここからは私の推測ですが、金融庁としては、不動産だけでなく地域経済を活性化させる

他業種の会社にも融資をちゃんと出してもらい、アベノミクスと呼ばれる経済政策を

成功に導きたいのだろうと思います。銀行員に事業性融資を適切に行うスキルを求め、

企業の需要を喚起できるような提案をして、中小企業にお金を貸し付ける。それによって

その企業が大きくなり、雇用や所得の面で地域経済に貢献する。最終的にそれを

経済成長につなげようとしているのだろう、と。



不動産向けに融資をしているだけでは、経済成長は達成できないのだと思います。

だからこそ、(言い方は悪いですが)担保評価も簡単で誰でもできる不動産融資に

一極集中する姿勢は好ましくない、と思っているのでしょう。



とはいえ、一気に締めるとバブル崩壊の二の舞になってしまいます。

(過去のバブル崩壊の時の施策については、こちらのサイトに書いてあります)

恐らく、同じようなことを繰り返す愚は避けるでしょう。緩やかに締めるために

今回のようなお触れを出しているのではないかと推測します。出さないわけでは

ないけど、じわじわと出しづらくして、事業性融資に振り向けるように。



ちなみに行員さんは「金融庁のお達しはインターネットにも出ていますよ」と

仰っておりました。探してみましたが、たぶんこの一言のことを言っているのかな?

金融庁、不動産向け貸出の現状には「注視が必要」

(健美家さんのサイトに飛びます)



この一言からどこまで深読みするかというところはありますが、行員さんとの会話の

内容から考えると、やはり融資は今後も段階的に締まっていくものと思われます。

購入するにせよ、売却するにせよ、早い方がいいのだろうと思います。



私自身も、仙台法人での購入案件1件(札幌市築古RC:メインバンクNGで代替の

金融機関さんに依頼中)、東京法人での購入案件1件(関東地方中古RC:最後の

1行で融資の打診中)、個人での売却案件2件(札幌1棟目:契約締結直前、

札幌4棟目:買主様融資打診中)を抱えています。これを確実に3月末までに成就させ

次なるステップに進んでいきたいと考えております。

今このタイミングで気が付き、動くことができて良かったです。



売却と言えば、資産の組み換えを今まさにやっているところということを説明して

その売却益をどうするべきか聞いてみました。無担保の借入が多いことはわかって

いるので、その借入をつぶしておくべきか、はたまた現金で持っておくべきか。

行員さんは「個人的には、回っているなら現金で持っておいた方がいいのでは」

と助言してくださいました。やっぱ現金が強いのか〜・・・。フィリピンの借入を

つぶそうと思ってたけど、つぶさず売却に重きを置いた方がいいかなあ、そしたら。



この行員さんはもうすぐ異動になりそうですが、異動した後もたまには飲みにでも

誘ってください、と言ってくださいました。融資取引には至らなかったものの、

良い人間関係を作ることができたことに感謝したいと思います。



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posted by ひろ* at 08:50 | Comment(2) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月12日

キャッシュフローゲームでファイナンシャルリテラシーを向上させる。

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ノリと勢いでキャッシュフローゲームに参加してきました。



キャッシュフローゲームと言えば、不動産投資家の皆様にとってはおなじみのあの本、

金持ち父さん貧乏父さんのロバートキヨサキが開発したファイナンシャルリテラシーを

向上させてくれるボードゲームです。この本、よく不動産投資を始めるきっかけに

なったという話に挙がる有名な本ですので、知らない人は要チェック。

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ま、そんなこと言いながら私はロバキヨを一切通らずに不動産投資を始めましたけどね!

自宅をローンで購入したはいいけど、冷静に考えるとこれがあったら貯金なんて絶対に

できなくないか?という強烈な危機感が原動力でした。今は普通に不動産の仕事を

することが楽しいというモードになっているし、まがりなりにも家賃が入ってくるように

なったので、その危機感自体は消えました。



このように、私の人生には微塵も引っかかってこないロバートキヨサキさんなんですが、

他の名だたる投資家さんは影響を受けている人も多いです。考え方自体はとても勉強に

なると思いますので、良いのではないでしょうか。お金に働いてもらうことで、最終的に

自分が働かなくて良いようにする。金額やキャッシュフローなどアメリカ的な要素は

イメージがつきにくい側面もあると思いますが、納得できる内容ですよ。



その「金持ち父さん貧乏父さん」の考えをゲームで学べるのがキャッシュフローゲーム。

前述の通り、私は基本的にロバキヨを通っていないので、キャッシュフローゲームも

ほぼ未経験。過去に1度だけ、友人がFacebookで募集していたところに参加して

遊んだことがありますが、それだけです。



ファイナンシャルリテラシーを高めようと考えている、あるいはすでに高い人と会話を

するのは楽しいことですし、勉強になります。今回のゲーム会は、その後にお茶会も

あるということだったので、そこも含めて参加してきた次第です。



ちなみにこのキャッシュフローゲーム、ネットワークビジネスとかマルチ商法の勧誘に

使われることが多いそうです。ゲーム会の皮をかぶった勧誘というケースも割とあると

いうことなので、その点はお気をつけください。今回参加したゲーム会は、少なくとも

仲良くしている投資家さんが企画したものなので、マルチ商法には関係ないということは

裏が取れていたので、純粋に楽しんできた次第です。



蛇足ですが、ネットワークビジネス自体を否定するつもりはさらさらありません。

私が嫌なのは、お友達に騙されたという後味の悪い思いをすることだけです。

友人と思っていた人が実はMLMへの勧誘のためだけに付き合っていた、断ったら

縁を切られた、みたいなのはあまり面白くないですから。あるいは純粋に友人だったのに

ネットワークビジネスにはまって執拗に勧誘してくるようになり、縁を切らざるを得なく

なってしまった、みたいなのも愉快ではありません。



私の周りには、既存の人間関係を壊さず、上手にネットワークビジネスをやっている

友人もいます。絶対に勧誘してこないし(というか商材的に私を勧誘する意味がないか)

「代理店開拓」という形で、ビジネスの話とプライベートの話をわけて動かれてます。

その人を見ていると、ネットワークビジネスとひとくくりにせず、個別にやり方を

見ながら判断する必要があるなあと感じます。



もちろん、友人のように近づいてきて、キャッシュフローゲームや懇親会を通じて仲良く

なったところで、しれっとMLMに勧誘するようなことをする人とは仲良くしたいとは

思いません^^;

大家さん仲間として近づいてきて、ノウハウを散々吸収した後で、不動産コンサルとして

華々しくデビューしちゃうような方に対して感じる「なんだかな〜」感と同じかも?



常々、私自身は周りの人に恵まれていると思っており、そういった皆様の知恵や応援で

危なっかしいながらも、ここまで不動産賃貸業を続けることができたと感じております。

自らがマルチのネズミとなり、そういった恩のある方を陥れることはしたくないですし

不動産賃貸業のあがりだけで今は満足できていますから、そういうことをする必要も

ないです。収入を増やしたければ物件で勝負すればいい、が信条です。



過去には、ゲームを使ってのマルチへの勧誘が多かったという話も聞いております。

キャッシュフローゲームに行った=あいつマルチちゃうんか、と思われるのも嫌なので

私のネットワークビジネスに対する捉え方を書かせていただく次第です。



脱線しましたが、今回のキャッシュフローゲームも無事にファーストトラックに

移ることができました。前回もファーストトラックに移動できたので、二回連続です。

ランダムに与えられた職業が、看護婦(この書き方自体に時代を感じますね)だったので

生活にかかる経費が少なく、不労所得をあまり多く重ねる必要がなかったです。



ゲームを知らない人のために超簡単に補足。

・職業を選ぶ(職業によって収入と支出が異なる)

・給料を貰いながら止まったマスの指示に従い、株や不動産取引、無駄遣いなどを行う

・不労所得>経費になったら経済的自由になり、ファーストトラックで夢を実現

簡単すぎかしら。まあいいか。



計算がけっこう面倒くさいのでスピーディーに進まないのですが、何も知らない人が

これをやったら、さらに計算のスピードは遅いだろうなあと思います。何を買ったら

お金持ちになれるか、というのもわからなくて右往左往することでしょう。



2回やってみて思いますが、なかなかよくできたゲームだなあと思います。

現実世界にこんなにホイホイ貸してくれる銀行なんかないぞ、とか、トイチまでは

行かないけど、月に10%も利息を取るなんて闇金じゃねーか、とか、つっこみたい

ところはそれなりにありますけど、まあそこはご愛嬌(笑)



株などで頭金を作り、それを元手に不動産を購入する。市場が良い時に不動産を高く売り

その頭金でさらに大きな不動産やビジネスを購入する。そうやって、資産を雪だるま式に

大きくしていく、という基本的な考えが身につくのではないかと思います。



もし未経験の方がいらっしゃるなら、ぜひ一度経験していただくといいかなと思います。

特にこれから不動産を始めるとか、資産運用って何さ?みたいな方にはオススメです。

不動産中上級者の方は・・・モノポリーとか桃鉄とかをやりにくる感覚で(笑)



参加された皆様、主催いただいた皆様、ありがとうございました!

(ご参加されたY夫妻、サラリーマン卒業おめでとうございます!)



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posted by ひろ* at 09:59 | Comment(2) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月11日

漏水工事の見積金額が半額くらいまで下がりました。

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先日ブログネタにした東京2棟目の漏水の件、ようやく方向性が見えてきました。



前回のあらすじ

・大規模修繕を4年前にした時に、なぜか対象にしなかった箇所から漏水発生

・しかもどうも買った時から漏水していたらしいという点もショック

・修繕の見積を取ったら、部分的な漏水なのに大規模修繕の1/3くらいの値段に

・いくらなんでも高すぎるのでコストダウン検討中



まず、懇意にしている一級建築士の方にセカンドオピニオンを求めました。

この方は東京2棟目の大規模修繕を担当してくれた方です。



前回ブログでは書かなかったのですが、管理会社さんから見積を貰う前に少し相談を

しており(もしかしたら当時の工事の保証の範囲でやってもらえるかもしれないし)

当時の図面や施工箇所、現場写真などからこの辺が怪しいんじゃないかというところを

ピックアップいただいておりました。

(この時に、今回想定している箇所が施工範囲外だったことを知って愕然とします)



参考になると思い、建築士さんの許可を得てからこの情報を管理会社さんに渡しました。

そして管理会社さんからお見積が出てくるわけですが、これがものすごく高い、と。



いくらなんでも見積高すぎるんじゃないかしらと一級建築士さんに相談したところ、

以下のようなことを助言いただきました。



・見積額云々以前に、本当に散水試験などを行って不具合個所を特定しているのか?

 現地で何をした上でこの見積なのかが見えてこない。

・渡した資料を「オーナーからこういう指示があったから」という形で受け取り

 そのまま施工しようとしていないか?漏水が止まらなくても、オーナー指示だからと

 責任逃れをしかねないので、その点をはっきりさせるのが先決。



なるほどと思い、そのような質問を返しました。

管理会社さんからの回答は、施工業者さんの見解はいただいた内容と類似しており

自分たちでそれを確認しているから、責任逃れをするつもりはない、ということでした。

ただ、散水試験をして問題箇所の特定をしたわけではなく、現場の状態から類推できる

全ての不良個所を直す前提の見積としている、ということでした。



試験をせずに、疑わしきところをすべて修繕する。ここが引っかかりました。

私、サラリーマンの仕事がシステムエンジニアなもので、不具合の原因調査は必ず

行います。その感覚がないのはなぜ?散水試験すればいいじゃない。費用がかかるなら

それは勿論負担します。予想だけで修繕して、何度も漏水を繰り返すのは嫌です。



これに対しての管理会社さんの言い分は、過去の経験から今予想している箇所を

やっつければ、おそらく漏水は止まるので、施工が完了した後散水試験を行って

止まっていることを確認する、もし万が一止まっていない場合は原則として施工側で

責任をもって止めるが、場合によっては費用負担の相談はさせてほしい、と。



なんでそこを端折って不確定要素を残したがるのかが理解できなかったのですが、

その理由の中には入居者様へのご負担を考えてというところがあったようです。

漏水が発覚した後、一次対応としてクロスの張り替えをしているということでした。

(年末年始をまたがって壁紙がない状態で過ごさせるわけにはいかないという理由)

一度直った(ように見える)壁をもう一度長期間剥がして修繕するということになると

入居者様が物件に対して不信感を持ってしまうのではないか、と。



でも、修繕した後散水試験するんですよね?だったら結局壁は剥がすことになると

思うんですけど・・・。施工前〜施工完了まで剥がしておくことと、施工後に

ちょろっと剥がすのと、その差が大きいということなのかしら。

いずれにせよ、なんかもやもやします。腑に落ちません。



ともあれ、管理会社さんと、コストダウンする方法がないか探ってもらうことに

しました。先方も、施工に関しては関係会社さんに投げている状態なので、やはり

もっと費用が落ちないとオーナーが納得しないという気持ちから、施工業者さんと

打ち合わせをして、何か打開策がないか探ってくる、と言っていただきました。



ただ、どうしても事前の散水試験をやりたくないということであれば、こちらも

そのあたりを付けた箇所が正しいのかを第三者に診てもらいたくなります。

そこで、大家さん仲間の抱えている職人さんにお願いをして、現場を見てきて

貰いました。ついでに、そこの業者さんで対応した場合の超概算見積もしてもらい、

費用の妥当性を検証することとしました。



本来ならこの職人さんにも費用をお支払いしなくてはならないし、そのつもりも

ありましたが、先方の計らいで現地確認と見積を無償でやってもらっちゃいました。

今度お酒おごります!本当にありがとうございます。



そちらの職人さんからは、写真付きで原因と思われる箇所をいくつか挙げたレポートと

そこを修繕した場合の金額が出てきました。正直、管理会社さん経由の施工業者さんの

半額以下でした。勿論、見積項目を合わせていないので、作業内容に差があります。

それを諸々吸収したとしても、管理会社さんの見積がちょっと高い感じでした。



職人さんの許可を得て、見積とレポートを管理会社さんに渡しました。

・レポートにある不具合個所と、施工業者さんの不具合個所は同じか?

・金額の差について、何か検討できることはないか?

この二点を確認してもらうことにしました。



この段階で管理会社さんの施工業者さんを切って、私が見積を取った職人さんに

発注するという手段も取ろうと思えば取れました。しかし、それはパートナーに対して

失礼な行為と思います。管理会社さんだって、入居者様対応とか一次対応とかでここまで

苦労しているんだから、ここで取りっぱぐれになったらオーナーに対して不信感を

抱くに違いありません。だから、管理会社さん経由でやりとりしている施工業者さんに

発注をしたいと思っています。ただ、今のままではあまりにも高すぎるので・・・。



その後少し経ってから、管理会社さんより再見積が届きました。

前の見積より半額くらいに減っています。え、なぜこんなに減ったの?

しかも金額が高いものと安いものの2枚くっついてきました。



メールには安くなった理由は書いてありません。終始、私が参考情報として出した

お見積より高い値段になってしまっていることに関して、これ以上値引くのは難しいとか

見積がどこまでを作業対象にしているかがわからないので比較しづらいとか、

そんなニュアンスのことが書いてあります。



散水試験の有無については相変わらず記載がありません。

こちらから提示した不良個所と見解が一致しているのか、も書いてありません。



この件に関しては、どうも管理会社さんの担当さんとの意思疎通がうまくいきません。

前回あれだけ見積額を値引くことが難しいと言っていたのになぜこんなに下がったのか、

その分施工箇所が減ったのか、人月単価を減らしたのか。

また、漏水の原因の認識合わせもしたいです。そうでないと怖くて発注できません。



見積の項目を読み解けばわかるのかもしれませんが、そこまでの時間をかけても

正しく読み取れるかわからないと判断し、電話で直接話すことにしました。



電話して分かったこと

・こちらで出した漏水している可能性がある箇所と見解は一致している。

 追加で、もう1箇所それ以外にも怪しい箇所があるので、そこも施工対象。

・今までの見積は、怪しいところ以外にもその周辺なども含めて今後修繕不要に

 なるように考えていたが、今回のは漏水原因と思われる箇所のみに絞って修繕を

 行うように変更した。そのため、足場代等不要になり、値段が落ちた。

・散水試験をするかしないかの2パターンでお見積を作っている。

 高い方は散水試験およびその立ち合いなどを含んだ見積。



ようやく話が見えてきました。なんかもう、わけわかんなくてどうしようかと

頭を抱えたくなってましたが、会話をすれば道は拓けますね。



更に話を進めると、たぶん私が参考情報として見積を取得した業者さんのやらないことと

管理会社さん側からの施工業者さんがやることを組み合わせて考えた場合に、金額的に

そこまで大きな差が出なくなることもわかりました。



金額に納得がいったので、これで発注をかけようと思います。

良かった、ほんと。



今回痛感したことは、セカンドオピニオンの大切さ。

困った時にセカンドオピニオンを聞ける環境にあるということに感謝しなくては。

お世話になった皆様に何かしら恩返しができるよう、私も頑張ります。



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posted by ひろ* at 08:03 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月10日

当たって砕けた金融機関さん、まだ砕けてない金融機関さん。

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現在8位です。今週は肩こりが激しい一週間でした。

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関東地方中古RC、9回裏ツーアウトまで追い詰められましたが、最後の一打で

逆転勝利をもぎ取れる可能性がまだ残っているような気もしています。



以前、融資をしてくれそうなところを改めて開拓しているということを書きました。

今回、その手法で電話した金融機関さんは実に14行。頑張ったなあ、自分。

東京1棟目の時は40行近い金融機関さんに電話したので、それに比べたらまだまだ

しょぼいし、頑張りきれていないなあと思いますが、当時と今じゃ事情も違うので

これはこれで頑張っている方だと思います。



本来、メインバンクさんがあり、その担当いただける範疇でまずは限られたところに

融資を申し込む方が王道なのだということは認識していますが、今回はメインとなる

金融機関さんがエリア外でNGという話を早々に出してきたので、割り切って新規の

金融機関さん開拓のために活用しよう、という気持ちになった次第です。



さて、電話にて問い合わせたor紹介して貰う人に聞いてもらったor仲介業者さんに

代理で連絡して貰った、などの形でコンタクトを取った金融機関さん14行のうち

13行からは昨日時点でNGもしくはOKだけどとても購入に値しない条件での

承認というところが確定してしまいました。



NGの内訳を確認すると、門前払いが6行、事前審査に乗せてみたけどNGになったのが

7行。そして現在本部審査中が1行という状況です。



門前払いのところの理由は、物件のあるエリアが遠いという話や、そもそも不動産融資に

積極的ではないという話、初回取引だと難しい、といったところが多かったです。

変わったところでは「うちは1棟目専門です」みたいなことを言うところもありました。

そんなこと言ってると、もし個人の物件全部売ったら話を聞いてくれるんだな!?(笑)



審査してNGになったところのうち、既存取引行(積金などの預金取引も含めて)は

2行ありました。両方とも都内にしか支店のない小さな金融機関さんなので、むしろ

審査してくれるんだ!ということにびっくりしたくらいです。片方は特に理由は言わず

総合的にNGと言われましたが、面談の時に個人の残債が多いことを気にしてたので

それが理由だろうと思います。もう片方は、前にブログに書いた通りです



今回は広域に営業エリアを持つ民族系金融機関さんにもあたりました。

積算評価と収益還元で評価が低い方に合わせて融資する、という基準を語っていた

金融機関さんは、物件価格の55%程度の融資額、しかも期間10年という極めて

それで買えって無理だろ!みたいな条件を提示してきました。勿論お断りしました。

別の民族系金融機関さんは、ちょっと前なら融資が出せたようですが、今は姿勢が

変わってしまい、新規には難しいという話が出てきてしまっておりました。

あと数ヶ月早ければな〜。。。まあ、たらればは禁物ですが、営業エリア的に

こことはお付き合いできればいいなと思っておりましたので。



最近緩いと噂を聞く金融機関さんにもあたってもらいましたが、残債が多いとか

ペースが早いとか、なんだかんだ言われてあまり色よい返事はもらえませんでした。



紹介で当たらせてもらい、事前審査の土俵に乗った金融機関さんも3行ほどありました。

1行は個人としてはまあ入口時点で土台には乗るけど、対象物件に難ありということで

NG判定になりました。1行はたぶん個人属性でNG。昨日返事いただきたてほやほやの

新鮮なNG判定でございます。さあ召し上がれ(何)



唯一残っている金融機関さんが、以前ご紹介いただいたところです。融資取引としては

ご縁がなかったものの、いろいろと話をした感じ頑張ってくれそうだなあという印象を

持っておりました。今回、そういえばあそこの金融機関さんもギリギリでエリアに

入っていることを思い出したので、電話してコンタクトを取ってみた次第です。



不動産業者さんにも行員さんから積極的にヒアリングしてくれたりしていたので

もしかしたらいい感じかも、と思っていましたが、この金融機関さんは金融資産が

いくら以上みたいな基準があると聞いていたので、そこで足切りされそうだなあ、

なんて心配もしていました。



その金融機関さんから昨日お電話をいただきました。

現在本部に持ち込んでやり取りをしているが、これまでの借入平均金利から考えて

もっと金利を高くしてもいいのではないかと本部に言われてしまったらしく、

多少金利が高くなっても許容いただけますか?という確認でした。



金利の話が出るということは、もしかしてけっこう確度高いのかな?

勿論、多少金利が高くても大丈夫です、という回答をさせていただきました。

お付き合いする中で、もうちょっと安くなりませんかと言う機会はあるはず。

まずは借入して既存取引先になり、物件を確保することが優先です。



たぶん、この金融機関さんの結果も近々出てくると思います。

もしここがNGだったら、次の金融機関さんということになりますが・・・

たぶんその前に別の人が融資つけてきちゃうだろうなあと。既に買付は何本か

入っており、あまり時間がかかるようだと番手変更すると宣言されています。

というわけで・・・頼む、ここで通ってくれー!(祈)



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posted by ひろ* at 07:57 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月09日

受け入れづらい属性の方をいかにして受け入れるか。

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審査が緩いことを売りにして賃貸の募集をしている関係からか、どう対応すべきか

悩ましいと感じてしまう内覧希望者の方も割と頻繁にやってきます。

本日のブログは、そんな方が来た時の私の対処法について書きたいと思います。



基本路線は、去る者は追うけど来るものは拒まないスタイルです。せっかくのご縁で

内覧や申込をいただいた方に対して、なにも検討せずにはいサヨウナラと言うのは

とても申し訳ない、という気持ちがあります。そのため、ご興味を持っていただいた

方に対しては、最大限ご入居いただけるようにこちらもいろいろな手を考えます。



そういうスタンスなのと、あまり市中競争力のない札幌2棟目(売却済)、札幌3棟目を

抱えていたこともありまして、緩い審査+来るものは拒まずにまず検討します、という

今の営業スタイルが出来上がりました。



勿論リスクもあります。ある程度は受容し、ある程度は何らかの形でリスクヘッジする。

そんなやり方をするようにしております。



事例1

現在生活保護を受給中、保証人なし、保証会社も過去に審査した時にNGになっている。

そんなお客さんですが、紹介可能でしょうか?という問い合わせがありました。



対応方法

どこの保証会社がNGだったかをまず聞き出しました。

すると、全保連、日本セーフティー、JID、ライフ、ほっと保証に関しては過去に

審査をしてNGだった(たぶん滞納しているんでしょうね・・・)というお話です。

管理会社さんと会話したところ、それならライフは使えるかもしれないよねと。

なるほど、じゃあライフさんで申し込むことを前提にしましょうか。



滞納リスクはこれでクリア。保証人がいないことに関しても、保証会社さんがつけば

解決できます。あとは原状回復リスクが残りますので、その点に関しては敷金と礼金を

しっかり積んでもらいましょう、ということにしました。



そこまで仲介さんと話をしたのですが、結局この方は申込を入れてきませんでした。

まあ他で決まったならいいんじゃないかなと。



事例2

水商売の方で、近々足を洗いたいから安く住めるところに引っ越したいという希望で、

初期費用もそんなにかけたくない(=かけられない)という方の相談でした。



対応方法

敷金、礼金、初月家賃はサービスする方針にしました。その代わり、ちょびっとだけ

家賃を上げるような感じで対応。保証会社さんを入れる形を必須としました。

また、隣に高齢の方が住んでいるので、生活時間帯のずれによる騒音トラブルには

留意することを了承いただきたい、ということも伝えました。



その他、詳細条件は申込をいただけた場合に検討する、ということで仲介業者さんに

返信しました。



この方も結局お部屋自体に難色を示し、入居申込には至りませんでした。



事例3

高齢者の方で、70代。貯金と年金で食っていけるけど、今住んでいる家が取り壊しに

なるということで次の住まいを探している方でした。身内の方はいないとのこと。



対応方法

正直、高齢者の方に関しては(失礼かもしれませんが)現世からの旅立ちのことを

意識して契約しなくてはなりません。少なくとも、孤独死した時のための保険には

きちんと加入する必要があります。そういったプランを必須とさせていただきました。



また、保証会社さんも加入いただきたいところです。実際に入れるのかは何とも

言えないところなのですが、身内がいないということなので、荷物の処分等について

誰かに責任をもってほしい感じはしています。保証会社さんが入れば、夜逃げ等の場合に

残置物の処分をしてくれるので、それに準じて何とかならないかなと。

(ただ、死亡の場合は補償対象外という話も聞いたことがあるので、無理かも?

 身内がない部屋でお亡くなりになった場合の残置物処分に詳しい方、情報求む!)



あとは、孤独死にならないように常に見守る必要もありますので、ソフトバンクから

発売されている見守りホームセキュリティなどを入居者様負担にて導入していただく、

ということも考えたいと思っています。一定期間ドアが開いていない場合に警告の

メールがくるというものです。値段が月額500円というのもお手頃で入居者様の

負担が軽く、いいのではないかと思っています。



もしくは、あまりこの辺詳しくないですが、民生委員さんに回ってもらうだとか、

東京都限定ですが高齢者向けにその辺を解決してくれる制度があったりだとか、

なんかいろいろと手はあったはずですので、そういったものも活用したいです。



こちらはまだ内覧していない(と思う)ので、もし申込が来るようでしたら、

更に具体的な方策を練っていこうと思います。



高齢者の方は今後増える一方。シニアマーケットをターゲットにしていかないと

将来的な安定経営は成り立たないと私は思っています。そりゃあ高齢者の方を

リスクを取って入れなくても大丈夫な物件ばかりならいいのですが、なかなかそうも

いきませんので、少しずつそういう方も視野に入れていく必要があります。



その際に、今から高齢者も受け入れる準備を整えていること、高齢者入居に関する

ノウハウがあることは大事だと思っています。そんなわけで、私はあまり嫌がらずに

高齢者の方でも審査をしていこうという気持ちでおります。



ここ最近あった、ちょっと癖のある内覧者の話と、それに対する私の対応でした。

何かの参考になれば幸いです。



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