2017年02月18日

往生際の悪い私は、新たなる金融機関さんにアプローチを始めた!

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最後の1行の審査が進んでいる関東圏中古RCですが、先を見据えて一手打ちました。

その一手とは、さらなる金融機関さんへの融資打診です。え、まだカードあったの?

だったら先に出しておけって?いや、いろいろ理由はあるんですよ。



説明する前に、最後の1行の審査状況について簡単にコメントしておきます。

現在、本部での審査が進んでいる状況で、約1週間強が経過しております。

今のところまだ本部から返答がないということで、行員さんも待ち状態とのこと。



一番つっこまれそうなのは物件所在地までの距離ですねと言っていたので、個人的に

一番気がかりだった個人属性などはうまいこと作文してくれたのだろうと思います。

けっこう借入多いし、無担保分とか合わせると返済比率も高いんですけどねえ。



ただ、ここも1週間以上審査にかかっていることを考えると、良い返事が来ない

可能性は大いにあります。そしてここがダメだと、おそらく2番手以降の方が融資を

つけてしまい、私の手元からは離れることになるでしょう。



ただ、もし二番手以降の人も融資がつかなかったら・・・?



可能性は低いかもしれませんが、そういうことも考慮しておいたほうがいいかと思い

改めて当たる予定の銀行一覧を眺めてみました。すると、今後紹介してもらう予定に

なっていて、第一弾ではあたっていなかった金融機関さんが2行ほどあります。



紹介を待つより、突撃しちゃおうか。

紹介を受けられた段階で支店を変えるという手もある。



あ、でもこの間、お友達の大家さんから「融資つかなかったら紹介しろやー!

わしが買ったるで!ガハハ!!」って言われてたなあ(セリフはだいぶ脚色あり)。

その人も待ってるし、どうしよう。



ま、今回の案件に限らず、今後の関係づくりにもなるよね。やっぱ行っちゃおう。



というわけで、追加で2行あたってみることにしました。ダメ元の突撃は得意です!

あたって砕けたからって何がなくなるわけじゃないし。プライド?そんなのないです。



さて、そうは言いながらも、紹介待ちの中で早めに紹介いただけそうな雰囲気の方には

一度確認してからがいいかなと思ったので、メッセージを入れてみました。

結果としては、そちらはすぐに動いてくださり、紹介経由で話ができることに。



ただ、紹介された支店さんが、私の居住地がエリア外ということで難しい、と。

いつもそうなんですよ、この金融機関さん。前にも何回かあたろうとしてたんですが

いつも私の居住地がエリア外って言われて、たらいまわしにされるんです。

3つ支店があって、どれも範囲外ってどういうことよー!どこならワタクシの面倒を

見てくれるのさー!



結局、食い下がったけどうちの支店じゃ無理なんですごめんなさいの姿勢は変わらず。

どうしようと思ったとき、別の支店さんで取引している友人の顔が浮かんできました。

早速コンタクトを取ったところ、強く後押ししてくれたようで、月曜日に連絡を

いただけるということになりました。まあでも、エリアがどうこうまた言われて

ダメかもしれないなー、と疑ってしまう私もいます^^;



もう片方のご紹介はたぶん時間がかかるだろうなと思ったので、特にお声がけをせず

前に持ち込んだことがある支店さんに突撃することにしました。その頃の担当さんは

すでに転勤になっているということは把握していたので、新規の飛び込みになります。



電話して前任の方の名前を告げると、転勤してしまいましたという回答。

ここまでは予定通りの動きです。では、融資の担当の方をお願いしますという形で

依頼をかけて、出てきてくださった方といろいろ会話し、持ち込みOKに。



そんなとこで、昨日会社に行く前に行ってきました。そちらの金融機関さん。

出てきてくださったのはたまたまかもしれませんが副支店長さんという肩書の方。

電話に出たのもこの方でした。



余談ですが、銀行さんの肩書ってよくわからないですよね。調べてみたところ、

副支店長さんは本当にナンバーツーみたいです。支店長代理が実はそんなに偉くない、

というのが罠としてあるのを知ってたので、念のため調べた次第です。余談でした。



副支店長さん、慎重な姿勢を見せつつもいろいろ話を聞いて組み立ててくれている模様。

法人より個人の方が資産の組み換えという形で話を通しやすいかな、とか、やり方を

考えてくれているようです。金額は物件価格が上限、金利もこの辺かな、みたいな

ベースラインを考えてくれて、そこに向かっていけるよう審査を進めます、と。

なんかちょっと力強いです。最初からここ来ればよかったかな?



ただ、耐用年数の範囲でしか融資が出せないということなので、年数は微妙です。

平成元年築のRCなので、18年しか引けません。うーん、せっかくだから20年以上

引ければいいなと思うのですが・・・。まあ短いなら残債が減るのが早いということで

それはそれでよしとするか。



90分にわたる長い打ち合わせになりましたが、なんとなく手ごたえがありそうです。

早速本部に担保評価を出し、支店内で下準備だけしておく、ということでした。



あと、できれば現在審査が進んでいる金融機関さんの動向を見ながらにしたい、

本部に出してしまうと、承認が出たらやってほしいということになるから、先方の

金融機関さんでOK出たからそっちにしますという流れはちょっと辛い、と。

まあそりゃあそうですね。本部に持っていく前に今の金融機関さんの結論が出るなら

それに越したことはないし、出ないようならその辺ちゃんと説明して仁義を切ってから

依頼します、ということにしました。



さてどうなることやら。できればこの金融機関さんの出番がなく、今の金融機関さんで

決まってしまうのが一番いいのでしょうけどねー。いずれにせよ、今後の足掛かりに

なるように動いていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 12:10 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月17日

売買契約締結につき、ほぼ売却は確実になりました。

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購入に関してはなかなか融資がうまくいかずに苦労しておりますが、売却に関しては

買付もいただき、順調に進んでおります。



札幌1棟目は特に順調です。前々より、まあこの金額で買付貰えればラッキーだなと

思う金額でこっそりと売りに出しておりましたが、相場より高めで出していることから

買付はたまにしか来ない、来ても指値、満額だと融資が通らない、みたいな感じで

なかなかお話が成立しませんでした。しかし、札幌6棟目を売ってもらったところから

「うちなら売れます」と自信ありげに言われたので、お任せしてみたら翌日には

若干の指値で済む、ほぼ現金の買付をゲットしてきました。すげえなあ。



そんな話を前回のブログで書いたような記憶があります。

その後この買付はどうなったか?さらっと時系列に書いてみようと思います。



まず最初に、管理会社さんに買付を貰ったことを連絡しました。管理変更したばかりで

いきなりまた管理変更というのも申し訳ないとは思ったので、真っ先に連絡したのです。

先方からは、管理替えの時に売却の話も出ていたので覚悟はしています、とさわやかに

言っていただけたので、ちょっとだけほっとしました。



その上で、買主様に渡すために、現在の賃貸借契約書(駐車場も含む)を準備してもらい

PDFで貰って、それを買主様にお渡ししました。



次に、民間住宅活用型セーフティー補助金の件。こちらは管理会社さんとお話をして

条件を引き継いでもらうということで話をつけました。



それから、既存借入行への抵当権抹消の依頼をしなくてはならないということで、

久しぶりに某サラリーマンに優しいカタカナ銀行さんに電話しました。私の借入が

だいぶ増えたので、もうこの銀行さんでは融資して貰えない(実際審査に持っていっても

ダメでした)ということで、しばらく連絡をしておりませんでした。



対応してくださった方に事情を説明して、抹消の手続きをお願いしたいと申し出たところ

「うちも困るので、できれば事前に相談してほしいんです」とかいきなり上から目線。

そして、最近は売却の話が多くて、事務手続きもパンクしそうだから時間がかかる、と。

2月初旬に話をしているのに、2月中にできないかもしれないと仰せでございます。



相談云々に関しては、趣旨がよくわからなかったものの、こちらの言い分としては

そもそも審査に持っていっても貸してくれない金融機関さんということになるなら

これ以上こちらとしてもお付き合いするメリットはありません。融資の相談に乗って

貰えない以上、事前に相談する義理もないです。



そんなに言うならどうしたら今後融資を私がしてもらえる可能性があるのか、そういう

具体的な話をしてくれないと、相談もへったくれもないですよ、ということを伝えたら

しばらくして「こことここをどうこうしたら、検討できる可能性はあります」みたいな

ことを言ってきました。そしてそこに続いて出てきた一言が衝撃。



行員さん「なお、金利は0.2%上乗せになります」

ワタクシ「それはなぜですか?」

行員さん「以前、金利交渉をされているので、その分の上乗せです」



えーっと・・・・・・

金利交渉って言いますけど、借り換えのご提案を他行さんからしてもらった際に、

いきなり通知なく借り換えというのも義理人情に反するからということで、その事実を

伝えたところ、そちらが金利を下げてくださったんですよね?それを金利交渉と?

そんなこと言われるならさっさと借り換えちゃえばよかったよ。



ちょっとどうかなーと思ったので、そういう趣旨のことをお伝えしました。

まあこの行員さんに言ったところで意味はないし、どうせ銀行全体として決まってる

ルールなんでしょうから、そんなところでストレスためたり負のエネルギーを出しても

いいことはありません。もうこの銀行さんとお付き合いすることもないでしょうし、

とっとと抹消書類を送ってもらって話を終わらせることにします。



続いて、売買契約書と重要事項説明書の内容確認。これがなかなかボロボロでした(笑)

どこかの契約書をコピペして作ったんだと思いますが、残代金だけ変な金額になってる、

プロパンなのに都市ガスになってる、非課税業者なのに消費税が計上されている、

建物面積が全然違う、などかなりレビューし甲斐のある(?)書類になってました。

社長も一人で何個も契約・決済してて大変なんだなあと思った次第です。

(売買系は全部社長がやっているという話なのです)



この時、土地建物の評価額を記載するかしないという議論もさせていただきました。

本当は特例の関係もあり、できるだけ土地値を大きくしたかったのですが、仲介業者様と

協議した結果、固定資産税評価額程度の比率で契約書に明記することになりました。



両手かつ両方とも管理物件のオーナーということもあり、どちらもそれなりに納得が

できる条件を提示せざるを得ない仲介業者さんの手腕で丸め込まれた感じです(笑)

まあ欲の皮を突っ張らせすぎても仕方ないですので、ここはその金額で妥協して

その分管理の中でいい思いをさせていただこうと思います。



契約自体は持ち回りで行いましたので、売主さんとは直接お会いしておりませんが

一度お電話にてお話をしました。感じのいい方で、物件も大切にしてくれるのでは

ないかという気がしました。

手付金も振り込まれ、融資特約もなし。売却は99%確実になったと思います。



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こちらも全力で保有するつもりで、外壁塗装とか汚水桝の勾配の調整とか、それなりに

手をかけてきております。出入りも少ない物件ですし、将来的に前面の土地を

買うことができれば、それなりの規模の新築マンションを建てることもできます。

立地も悪くないですから、利益はしっかりと生んでくれると思います。



・・・と書いて、購入時より高い金額で売却した自分のわだかまりのある気持ちを

正当化させることにします^^;;;



某カタカナ銀行さんの抵当権抹消のタイミングは3月にずれ込みそうですので、

所有権が移動するのは3月。初めて保有した物件で思い出深く、寂しい気持ちですが

次のステージに飛躍するための経営判断ということで、淡々と進めたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:49 | Comment(0) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月16日

次々と砕けゆく希望の星(訳:買付入れた案件がいよいよ融資の目途が立たず玉砕し始めた)。

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いくつか抱えていた買付入れた購入案件、融資のあてがなくなりそうです(><)



しょっちゅう書いているのでもう飽き飽きかもしれませんが、私が現在買付を

入れている案件は3つあります。札幌築古RC、関東圏中古RC、田舎新築です。



このうち、関東圏中古RCについては、最後の1行が審査を進めてくださっている

はずなのですが、今のところ融資可否の連絡はありません。最後に連絡を貰ったのは

金利が多少高くなってもいいでしょうかという少し期待できそうな話だったのですが

その後良いも悪いも連絡がないまま1週間が経過。やきもきしております。



我慢できないので、今日ちょっと様子を聞いてみようと思います。追加で融資に

有利になるはずのネタもあることですし。



正直、この金融機関さんがNGであれば、もうダメかなと思っておりました。

なぜなら、他に融資の目途が立ちそうな2番手、3番手がいるという話があり、

そちらに融資が付いたら1番手はひっくり返されると聞いていたからです。

今から新規のところにあたっても間に合わないよね、と。



ただ、昨日仲介業者さんに状況確認したところ、まだどなたも融資審査中ということで

もしかしてみんなこけるんじゃないの?などと思う気持ちも出てきました。それだったら

ここがダメだった時のために動き始めてもいいんじゃないかなあ、って。

頭の中に3つくらい浮かんでいますので、そこに連絡してみようかなと思います。

(諦めようとか思ってたくせに、つくづく往生際の悪い私)



続いて札幌築古RC。こちらはファミリー間取りで利回りもそこそこ高いのですが、

いかんせん旧耐震になっちゃうくらいの築古っぷりが融資の障害になっておりました。

メインバンクさんでは耐用年数以内の融資しかできないという連絡をいただき、

それだったらということで別の金融機関さんに打診をしておりました



こちらは昨日連絡がありましたが、この物件に関してはNGという残念なお知らせorz

古いこともあるのですが、どちらかというと前面道路がちょっと狭いことが資産価値を

落としているということを気にしていたように思います。耐用年数を超えてこれを

保有するということが本当にいいことなにかがわからない、的なニュアンス。



一番期待していたところにNGを突きつけられ、非常に苦しくなりましたが・・・

まだ一応もう1行打診しているところが残っています。昨日軽く電話してみたところ、

稟議書は作っているものの、感覚的には耐用年数を超えるのは難しそうな印象だと

いうことを仰っておりました。何か有利に働く材料の提供が必要であれば、できる限り

準備するので連絡してくださいと伝えましたが・・・なかなか厳しそう。



そして仲介業者さんの方で、別の金融機関さんにあたってくださっておりましたが

こちらも耐用年数の関係でNGになってしまいました。旧耐震の物件だと融資を

しづらい、ということのようです。うーん、いよいよ暗礁に乗り上げてしまいました。



とりあえず、最後の1行の連絡待ちとしますが、なかなか厳しそうです。はい。

どうしたものでしょう。ここがダメならもうリリースするしかないかなあ。



最後に田舎新築。こちらはそもそもエリアの関係で融資の可能性がある金融機関さんが

かなり少ないという難点がありました。メインバンクさんに持ち込んだところ、

エリアが離れているのでNGという話に。それならということでその町に支店がある

金融機関さんに紹介で持ち込んでみましたが、こちらも残念ながらNG。けっこう

こってりと自己資金を求められてしまいました。



最近緩いという噂の金融機関さんにも打診してみたのですが、こちらも購入の

ペースが早いということでNG。ただ、物件自体は面倒を見てくれそうな雰囲気でした。



建設会社さんでもいろいろと動いてくださったのですが、ご紹介いただいたところも

エリアの関係でNG。仙台法人なので、札幌に支店しかない点が引っかかったようです。

たぶん、私が札幌に住民票を移していれば、融資通るんじゃないかなあという気がして

いるのですが、たらればの話をしても仕方ありません。



こちらはまたもうちょっとエリアがはまる案件が出たらご提案しますね、ということに

なりました。残念ですが、今回の田舎新築は断念して、次の機会を待つことにします。



ここまでの流れで収穫だったのは、いくつかの金融機関さんを開拓できたことです。

特に仙台法人に関しては、状況次第で新規に取引できる可能性があるところが

いくつか増えたということになります。たぶん、新築とかなら通ると思います。

そういうところを狙っていけば、新規案件でキャッシュフローを伸ばしていくことは

できるのかなと思いました。



関東圏の個人としても、今回最後まで審査に付き合ってくれている金融機関さんは

今後も類似の案件があれば話は聞いてくれそうです。それ以外にも、新たな取引が

できそうなところが見つかったので、今度お邪魔して面談してこようかと思います。



その経験から何を得るかは、その人の心がけ次第。

得られるものをより多くできるよう、アンテナを高く張っていこうと思います。



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2017年02月15日

事業計画書の書き方の勉強会を開き、自分自身も新たなな気付きを得る。

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事業計画書の書き方について、私自身も勉強をさせていただきました。



以前のブログで、事業計画書の書き方はこんなことを意識しているという内容を書いて

サンプル見たい人がいたら見せますよ、みたいな感じで書いたことがあります。

その時に「事業計画書を見たい」と言ってくださった方と勉強会をしてきました。



私の事業計画書の説明をする場になるのかなーと思いきや、勉強会なんだから

双方向に意見交換しようと言ってくださった方もおりました。そういう方は、現在

ご自身が使われている事業計画書などもご提供くださいました。これがまた勉強になると

言う感じで、ありがたかったです。



事業計画書を書く目的は、当然ながらその事業が妥当であることを示し、金融機関さんに

その事業に対しての融資を得ることです。融資が得られやすくなるような事業計画書が

必要になりますが、ではどうやったら融資を得やすくなるのでしょうか。



昨日の勉強会で感じたのは、自分自身が得意であったり強みがある分野については

なるべく詳細に記述し、不得意な分野にはそこまで触れない、みたいな抜き差しが

必要なのだろうな、ということでした。



例えば、自己資金をいっぱい持っている人なら、それをPRした方が当然いいので

金融資産一覧表であったり、決算書とは別にB/S風な資料を作ってあげて、

それを見せてみたりすることは効果があるのだろうと思います。



これが自己資金がない人になると、それを見せることでかえってマイナスに働く

可能性もあるわけです。それであれば、そこはさらっとしか書かずに、別のところを

推していけばいいのだと思います。物件の利回りなり、これまでの物件の稼働実績なり。



購入予定物件のPRにしても同じです。

いいことは全力で前面に出し、都合があまり良くないことは後ろに引っ込めつつ、

それをどうやって克服するから問題がないかを前面に出す、などの工夫があると

いいのではないかと思っています。



例えば、昨日の勉強会で話した一例。

駅から遠い物件を買う場合、当然ながら金融機関さんも「こんな遠くて平気?」と

首をかしげることになります。そこに対しては、実際に自分で調査して確信を得た上で

遠くても埋まる根拠をきちんと書いてあげることが融資を得るために必要と思います。



「駅からの距離は確かに遠いが、近所に工業地帯があるからそこの需要が見込めるので

 経営上問題はない」

「ターゲットを生活保護の単身者と考えるため、駅を利用する人は想定顧客ではない。

 生活保護の人が重宝する施設が近隣にいっぱいあるため、問題はない」



例えばこんな感じでしょうか。



私の事業計画書を見て、参加された方がすごく細かく書かれているとびっくりする

シーンもありました。その反面「大きな金融機関さんだとあまり役に立たないかも」

というコメントをされていたのは印象に残りました。



そうなんですよねえ。大きなところは事業計画云々というよりは、金融資産と

保有物件がどれだけあり、今回の物件がどうだから、出せますとか出せませんとかで

終わってしまいます。一生懸命事業計画書をもっていっても、そこにはあまり興味がなく

定量的な数値でだいたい決まってしまいます。



私のような、金融資産もさほどなく、属性も中の上くらいのサラリーマンで、

物件も古いものが多い人にとっては、そういう金融機関さんで勝負してもなかなか

勝つことは難しいと自覚しています。だから、できるだけ小さな金融機関さんに

詳細な事業計画書を持ち込み、一緒に本部に出す稟議書を考えるくらいの勢いで

頑張ってもらう方が、結果として融資は得やすい感覚があります。



私の書いている事業計画書は、そういう観点でブラッシュアップしているので

意味のある金融機関さんと、そうでもない金融機関さんがあるのだと思います。

ノンバンクさんに融資を打診するときは、こういう計画書は一切書きませんしね。

相手の特性によって使い分けることも必要でしょう。



私自身も「このページ意味あるかな?」と思いながら作っていたところについて

皆様に意見をいただけたりして、とても勉強になりました。やはり情報は発信して

なんぼなんだなーと思った次第です。ありがとうございました!



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月14日

空室の原状回復をどこまでやるか?

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札幌6棟目の室内リフォームについて話を進めております。



1月末に決済した札幌6棟目。大規模修繕、室内リフォーム、館名変更などなど

やるべきことがいろいろとありますが、まだあまり手がついていません。まずい。



まずは、収支に直結する部分ということで、管理会社さんから送付されてきた室内写真と

お見積を見て、どこまでやるかを判断する作業を行いたいと思います。



札幌6棟目は2部屋の空室があり、両方とも手を加えないとちょっと厳しい感じです。

そのため、先日より管理担当の方と内装の話を進めております。予算感であったり、

どのレベルまでやるかというところだったり。初めてお任せする管理会社さんなので、

こちらもちょっと手探りな感じで会話しております。



まず、和室の洋室化はこの段階でやっておきたいと思います。2LDKの間取りですが

2部屋とも和室なので、少なくとも片方は洋室にしておきたいと思っております。

両方とも洋室で勿論問題ないですが、費用やターゲット(高齢者もありと思ってます)を

考えながら、調整していこうかなと思っておりました。



見積を見ると、2部屋洋室、CF仕上げで1室あたり税抜きで約12万くらい。

1部屋だけやったとしても、数万の差です。それだったらまあ両方洋室でいいか。

一応管理会社さんに、片方だけ洋室だと募集にどの程度影響があるか聞いてみて判断。



クロスは全面貼り替えです。まあこれは仕方ないでしょう。必要経費。

デザインクロスとかを入れるつもりもありません。黙って白で勝負。

付加価値の向上は次に空室になった時に考えます。



天井はラミ天処理を提案いただきました。ラミ天?なんだろうとググってみたところ

ラミネート天井板の意味で、木目の天井になるということです。えー、洋室化するなら

クロスの方が良くないかなあ?コストを考えてラミ天にしてくれたのか、今がそうだから

そのまま提案してきたのか。判断がつかないので、これも確認です。



旧和室の柱、長押、窓枠のニス塗装。これはやった方がいいと考えます。

建具ってけっこうボロボロになりがちだし、ある程度施工した後だとそのボロが

妙に目立つので、そこそこ予算をかけるつもりがある今回は対応する方針です。



CF貼り替えはコストダウンのために重ね貼りとするということでした。

デメリットがあるのかよくわからなかったですが、コストが下がるなら良し(適当)

ソフト巾木も全交換ということで致し方ないと思います。



浴室とキッチンのシングルレバー化もご提案いただきました。あわせて4万程度。

ここは微妙なところです。どうしようかな〜って感じ。まあ一応やっとく?



2部屋のうち1部屋はお風呂の壁がだいぶやられている状態でした。

浴室壁

浴室壁



ここの対応方法は2つ提案して貰っております。

1.浴室交換

2.ポリパテ全壁下地処理⇒全壁シート施工

前者は25万、後者は10万。しかし後者はたぶん1回転したらまたボロボロに

なってしまうだろう、というお話でした。しかも取り合いに無理が出るため、

入り隅やジョイント部分は決していい仕上がりにならないとのこと。



悩ましいですが、今のところは初期費用を抑えるつもりでいるので、後者の案で

ごまかしながら一旦いこうかなと思っています。

ただ、和室を1部屋だけにして、シングルレバーを捨てることで予算を捻出して

ユニットバス交換するという手もあるので・・・どっちがいいのかなー。悩む。



あまりのんびりしていると繁忙期が終わってしまいますが、実際に現地を見ないで

写真だけで会話していると、どうもイメージもわかずに判断が難しいなと思います。

時間はあまり取れないけど、札幌にひとっ飛びして現地で打ち合わせようかな?



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