2017年02月23日

思ったように改革が進まない札幌5棟目。

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購入後、さほど手間もかからず優秀な親孝行息子になっている札幌5棟目について

たまにはブログでも触れておこうかな、といったところで。



昨年の10月に購入して約4ヶ月が経過しました。毎月の家賃支払が若干遅れている人が

1〜2名ほどいらっしゃるものの、それ以外は特に騒音とか苦情もなく、いたって平和。

退去予告もなく、この家賃帯ならもっといろいろあると思っていましたが、思った以上に

平和でびっくりするくらいの札幌5棟目です。



管理会社さんの引き継ぎがよかったという面もおそらくあるのだろうとは思いますし

元々の入居審査が厳しかったという側面もあるのかもしれません。こういう結果を見ると

今の私の物件でやってる「ゆるゆる審査」「どんな属性も拒まず」ってやり方は本当に

いいものなのか、という疑問を抱いてしまいます^^;

緩くすべき物件とそうでない物件を使い分けることが肝要かなと思いました。



そんな札幌5棟目で、喫緊ではないけどどこかでやらなきゃと思っている課題について

その一覧と現在の進捗とかを書いてみたいと思います。



まず、購入前にできればやりたいと思っていたガス会社さんの切り替えについて。

ここは管理会社さんともやった方がいいねと合意し、やってくれる業者さんがないか

ヒアリングをかけているところでした。しかし、現在のところの進捗をうかがうと、

どうもあまりうまく話が進んでいないようです。



理由として、現在のガス供給会社さんが切替時に無理難題を吹っかけてくるということで

有名な業者さんらしく、各社さんとも保守的なサービスしか打ち出せないらいしのです。

ガス会社さんは切替の際にプロパン設備の貸与契約をガス会社さん同士で締結して

供給先を変更するとのことですが、その金額をいくらに設定されるかがわからないので

その費用がわからない状態で気軽に好条件を出すことができない、と。



管理会社さんからそう聞かされ、路線変更することにしました。今のガス会社さんに

ガス供給先を変更することを考えているので、それに対してどのくらいサービスを

して引き留めてくれるか、という形の交渉に切り替えました。



ここで協賛金を多少でも得られれば、その費用を使ってTVドアホンへの変更だとか

共用部の塗装だとかに力を注ぎ、入居者様の満足度を向上させて長期入居につなげる

施策にお金を使うことができます。今の良い感じの入居者様にこのままお住まいに

なっていただくために、ちゃんとお金を物件にかけていきたいと思っています。



現時点でガス会社さんからの回答は来ていないものの、一応協賛金を出すこと自体は

許容してもらえそうな雰囲気だという話を管理会社さんからいただいております。

交渉がまとまり次第、次の行動につなげていきたいと思います。



それから駐車場の外貸しについて。札幌5棟目は6台の駐車場がありますが、そのうち

3台は空車になっています。これまたもったいない。16世帯あって3台しか車が

おかれていないなら、そもそも物件内でのニーズがないということになります。

それであれば、外に貸してお金にしていきたいと考えるのは必然です。



他の物件では、駐車場募集ののぼりをつけて借りてくれる人を募集しましたが、

この効果はてきめんで、1ヶ月もすると借りてくれる人が見つかります。同じことを

札幌5棟目でもやりたいと管理会社さんに伝えました。しかし、管理会社さんとしては

「冬はのぼりが雪に埋もれてしまうから、春になってからでいいのでは?」と。



一日も早く満車にしたい気持ちは正直なところありますが、そうは言っても確かに

雪でのぼりが埋もれて意味がないのであれば、無理にやる必要もないですね・・・。

何か他に方法はないかと考えましたが、難しそうなので春までおとなしく待つことに。



それと、館名の変更。私は基本的に購入した物件ではほぼ必ず館名の変更をするように

しているのですが、今回の物件ではそれがちょっと難航しそうなのです。理由としては

古株の入居者様が館名変更に反対しているためです。



確かに、入居されている側からすれば、大家の都合で物件名がコロコロ変わったら

面白くないだろうとは思います。手続きとかもあるでしょうし、面倒だというのは

理解できます。



これまでは特に入居者様のご意見等聞くこともなく、こちらが一方的に通知をして

変更していたのですが、今回は管理会社さんが全戸回ってご挨拶しつつ、館名の変更が

近々あるかもしれないということを伝えて回りました。その時に、その古株の方が

館名変更に対してご意見をおっしゃってくださった、という具合です。



それ以外にも、その方はいろいろと思うところがあったようで、管理会社さんとしては

少し時間をおいてその入居者様と関係を作ってから動いた方がいいかも、というご意見。

特に館名変更は急ぐ話題ではないので、それでいいですということで管理会社さんに

タイミングを一任することにしました。こんなことで入居者様の満足度が下がって、

退去につながる方がよほど損失です。



あと、同じ方からゴミステーションの場所についてのご意見も頂戴しました。

今はゴミステーションが物件の共用部に置いてあり、通行するのに狭くなりがちだから

外の駐車場部分にこれを出せないか、と。前の管理会社さん時代からずっと伝えて

いるけれども、ちっとも実現されなくて不満だったようです。



確かに入口が狭いのはわかります。でも、オーナー側の立場になって考えると、

本来収益化されて家賃をもらえる場所に、収益を捨てて設備を移動させるのは

勇気がいる話だなとも思うのです。お金を優先しすぎることはよくないのですが、

私も借入の返済がある身です。顧客満足度と収益のバランスは考えなくてはなりません。

ここまで満室で推移していることを考慮すると、必須の対応ではないのではないか?

と感じられてしまいます。



どうしても移動ということになれば、ゴミステーションだけでなく駐輪場も整備して

全て移動して共用部はすっきりさせる、ということにしたいところですが・・・。



管理会社さんとこの件も相談して、いったんは保留ということでよいのではないか、

ということになりました。再度の要望があるとか、やらないと出ていくとか、

そういった状況になるまではそっとしておこう、的な。



4ヶ月保有して、上記くらいしか出てこないという平和な札幌5棟目。

このまま平和な状態が続くことを切に希望する次第です。

そして雪が解けたら駐車場を募集して、さらなる収益力強化を!



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posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月22日

売却益をどうするべきか?取らぬ狸を皮算用をしてみる。

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捕らぬ狸の皮算用ってやつですが、売却した後のことを考えてみようと思います。

売却した後、その現金はどうしておくべきか。



現金の利用方法はいくつか考えられると思います。

1.借入の繰上返済

2.そのまま持っておく

3.現金で戸建など購入

4.別な資産運用をする



このどれを選ぶのがいいのかを考える前に、売却することによって生じる変化について

理解しておいた方がいいだろうと思いました。



売却によって生じる変化としては、キャッシュフローの減少が挙げられます。

売上や借入返済の減少は、結果としてキャッシュフローの減少につながります。



続いて、決算書への影響。今回売却する物件は、減価償却が切れている木造物件と

新築で建てたRCです。減価償却の観点では、あまり影響はないだろうと思います。

決算書上は、売上減少から利益が減少することになると考えられます。



こういった観点からすると、税金の減少とキャッシュフローの減少に伴う事業の

ダウンサイジングが売却後の自分の姿になるのでしょう。



その点を踏まえて、得られたお金をどう運用するか、それぞれの選択肢を見ていきます。



まず、1の借入の繰上返済という選択肢。ここには一部お金を入れたい気がしています。

キャッシュフローが減る分くらいは繰上返済しておいた方がいいのではないかと。

私、誰が見ても無担保借入をそれなりにしている人なので、金融機関さんからもあまり

その点の評価は高くないです。それであれば、今後の融資にプラスになるよう、

借入を減らしておくのも一つの作戦かなと思ってます。精神的にも安心できますし。



東京4棟目のリノベーションで借りた、金額も大きくて借入期間が短いやつがあります。

これを返すだけでも、減った分のキャッシュフローをそこそこ補てんできます。

借入期間が短いだけに、たった一年とはいえ当初借入した金額と比較して、現時点で

25%は返済が完了しています。全額返済すると、売却で手元に残る資金の1/3程度が

消えてしまうのですが、それでも一つの選択肢として考慮した方がいいかなと考えます。



また、よくうわごとのように書いているフィリピンも消込候補の一つになります。

特に高金利でどうしようもないやつが1戸あります。今後値上がりが見込めるとか、

需給バランスが崩壊するから値上がりなんて見込めないとか、いろいろな意見を

耳にします。私自身、そんなに長い期間資金を塩漬けしたくないので、ここに現金を

入れて安心するという選択肢はちょっと微妙な感じがしています。



フィリピンに関しては、最悪「もうローン払わない!捨てる!」という選択肢が

残っているのと、金融機関さんにも特に見せていないのとがあります。その観点では

フィリピンの返済に使うのは次善の策にした方がいいのかな、と考えています。

(そもそも早く売りたい・・・誰も売ってくれないし買ってくれないけど^^;)



繰上返済するなら、この2つが候補になることでしょう。あとは細かい借入を返済して

なんとなくややこしくない身体にしておく、ってくらいでしょうか。返済比率が下がり

金融機関さんの心証がよくなります(特に信販系は顕著)。



1の難点は、手元資金がやっぱり少なくなってしまうことに尽きると思います。

他の運用をして増やすことができるなら、そちらの方がいいでしょうし、いざ現金を

入れてでもほしい案件が出てきたときに対応できない、という難点もあります。

返してしまったら、同じ名目では借りられないですから。



2の現金で持っておくという選択肢は、これはこれで金融機関さんへのPRには

良いのではないかと考えている次第です。借入をいつでも返せる現金があるという

安心感を武器に、金融機関さんとの交渉が進められるだろうと考えます。



インフレヘッジができておらず、現金をそのまま持っておくこと自体がリスクという

考え方もありますが、金融機関さんは晴れている時に傘を貸す仕事が基本です。

手元資金が豊富でない人に貸すほど暇じゃない、と。



今のところ、手元資金はそれほどありませんが、小さな金融機関さんでは割と

借りることができております。これがもう少し大きな金融機関さんにまで手が出る、

という効果が見込めるのかもしれません。



また、融資が付きにくい案件への投資という形で使うことができますが、これは3の

考え方に近いので、この場では割愛します。



難点としては、キャッシュフローが今までより減ることによる全体での借入比率の増大。

例えば、これまで200万の家賃収入に対して100万の借入返済があり、合計すると

100万のキャッシュフローが出ていたとします。

そして200万の収入のうち、今回50万がなくなるとしましょう。それに対応する

借入は20万とすると、家賃収入150万、借入80万となり、キャッシュフローは

70万となります。



この状態で、前後で返済比率を見てみましょう。

前者は50%、後者は53%に返済比率が増えます。

CFが減って返済比率が上がるってどうなのよ?というところは一考の余地ありです。

※実際の数字はこれとは違いますのであしからず。



3の現金で不動産を買うという話は、2との組み合わせになるものと考えられます。

現金でないと仕込めないような古い物件や、エリア的に融資がつけられない地域の

物件などが候補になるかと思います。



特に、最近気になるのはふんどし王子吉川さんがやってる新築戸建賃貸。

健美家コラムでフン様が書いてました、この話。この間お会いした時に直接いろいろ

伺いましたし、現地も見せていただきました。これはすごいなと。安全に見て利回りが

10%に届く新築。規模が小さいものの、貸してよし売ってよしで安全な投資です。



富山エリアの地価と家賃だからできるピンポイントな技だと理解しておりますので、

やりたいと思ったら富山で融資を引っ張らなくてはなりません。ただ、エリアの

ハードルは高い・・・。というわけで、やっぱり現金があった方が強いですね。



難点としては、そういう良い物件がないとこの手は使えない、ということでしょうか。

たまたま見つかればいいんですけどねー。



4の別な資産運用に関しては、私自身は全くスキルも知識もないので基本的にはあまり

積極的には考えませんが、上澄みの一部だけちょこっと回してみるのもいいのかなと

考えております。ここはこれから勉強ですね。



基本的な路線としては、1の借入返済に走るか、2+3の組み合わせを考えるか、の

どちらかになると思います。そこに4を少しだけ放り込んでみることはあるかも

しれないですが。



勿論、1を選んだとしても、全部繰り上げ返済に使うということはないでしょう。

ある程度残しつつ、返せるものは返す。そう考えると、1をどこまで行って、残りを

2〜3で運用してうまくやっていくか、というあたりに落ち着くのかな?



この辺、お付き合いのある金融機関さんにも相談しながら決めたいと思います。

え、相談したら定期預金に固められる?うーん、そうかもね(笑)



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posted by ひろ* at 08:46 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月21日

仙台法人で札幌物件に融資検討可能な金融機関さんの開拓。

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現在7位です。昨日書いた不動産詐欺の話、比較的アクセス多かったです。

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札幌1棟目の売却に向け、報告ネットさんの巡回報告契約の解約、フリースタイルさん

定期清掃の解約などの事務手続きを粛々と進めております。借入している金融機関さんに

手続用の書類も送りました。いつ頃決済できるか、日程を今日確認したいと思います。



札幌4棟目の買付の状況も先週時点で確認した際には、買主さんは残念ながら1行NGで

(担保評価額が不足しているということでした)もう2行新たに持ち込んだということ。

うち1行については、仲介業者さんもフォローに入って、猛烈に銀行の方をプッシュ中と

おっしゃってました。手ごたえはありそうだとのこと。

こちらもうまくいけばいいなと思う次第です。



これまでの思い出がよみがえり、なんだかさみしくなるような気がしますが・・・

春に向けて出会いと別れの季節だから仕方ない、ということなのかも。



別れの方は良いとして、出会いの方の目途は相変わらず立っておりません(−−;

関東圏中古RCも札幌築古RCも、昨日は連絡は特になし。やったことといえば、

関東圏中古RCで新規に打診した金融機関さんに追加資料を送付したことと、

札幌築古RCに対応してもらえるかもしれない金融機関さんとコンタクトを取ったこと、

という2点がありましたが、あまり良い結果には結びつきませんでした。



札幌築古RCにつながるかもしれない金融機関さんは、例によって投資家仲間の方からの

ご紹介でした。その方がお付き合いのある金融機関さんと会話する機会があり、

私のことを話したところ、内容次第では対応できるかもしれないという話になりまして

ご紹介していただいた次第です。



今回融資を打診している仙台法人の状況としては、仙台に本店、札幌に支店があります。

札幌支店もちゃんと部屋を借りて登記しており、人が常駐しているわけではないけど

事前にアポを取って貰えれば、その支店に人を派遣して打ち合わせも可能な状況と

説明しております。ただし、札幌に役員もしくはそれに準ずる関係者はおりません。

(一応、ビジネスパートナーが現地にいない分のフォローをしてくれるという説明を

 金融機関さん向けにはしております)



それなりに肉付けして実態があるような形での説明をしている(勿論、嘘がない範囲で)

というのもあると思うのですが、仙台に支店がない札幌の金融機関さんでも、ごくたまに

こうして対応してくれるところがあるんですよねえ。普通であれば、経営者や役員が

札幌に住民票がない時点ではねられることになるんですけど、例外もあるという。

その例外に助けられ、札幌5棟目を購入することができました。今も無風状態で

満室で回っている素敵な子です。



今回もそんな感じの法人に融資してくれるところってないかしら、と札幌在住の友人に

聞いたところ、たまたま決済で今度使う金融機関さんがあるから聞いてみるよという

お話をしていただき、首尾よくアポを取ることができました。



お電話で案件の概要を話して、いろいろと検討しました。担当の方はとても前向きで

やれるならできるだけやりたいという気持ちを持ってくれていたようですが、今回の

案件だとロットが大きすぎるため、どう頑張っても本部決済になってしまう、と。

本部決済の場合は耐用年数範囲内でしか見ることができないということになるため、

ちょっと難しいという結論になってしまいました。



支店長決済で済むくらいの金額であれば、耐用年数を超過していても、土地資産を持つ、

という理由付けで決済することはできるので、もう少し小さめの案件であれば検討は

可能だということを助言いただきました。こういうことを話してくれる担当の方って

融通が利いて好きです。助かります。ほんと。



今後も継続的に情報交換していきましょう、ということでお話は終了。

今回購入しようとした物件に関しては何ともできませんでしたが、今後につながる

話にはなったと思います。ご紹介してくださったお友達に感謝いたします。



なんだかんだで、いろいろ開拓していった結果、仙台法人で札幌物件の融資を

検討してくれる金融機関さんは8行まで増えました。耐用年数超過でも頑張ってくれる

金融機関さんはまだそんなに数は多くないけど、最初に仙台法人で札幌進出を決めた時と

比較すれば、かなり手持ちのカードは増えたことになります。個人で札幌を買おうと

するのに比べてやりやすいなという印象が今のところあります。



今後もいろいろな形で取引行を増やす活動をしていきたいと思います。

勿論、メインバンクさんの顔をつぶさないように配慮しつつ、ですね。



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posted by ひろ* at 08:10 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月20日

不動産で詐欺にあいそうになった友人のお話。

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現在10位です。昨日やろうと思ったこと、半分くらいしかできず。

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今日は友人から聞いた稚拙な不動産詐欺のお話を書いてみようと思います。

人づてに聞いた話なので、どこまで本当かはわかりません。昔の話なのか、最近の

話なのかもわからないです。ただまあ、確かにそういうのもありえなくはないかなと

思ったので、一つの事例として書いてみようと思います。



その方も既に数棟の収益不動産を持ち、ある程度慣れている方だったそうです。

宅建の資格も持っているということらしいです。



そんな彼が、不動産屋さんの広告で、なんか割安な築古店舗つき戸建みたいなのを

見つけました。割安だし、それなりに利回りも取れそう。ロットが小さい戸建だから

手元資金だけでも買うことができてしまいそうです。



早速不動産屋さんに問い合わせをかけたところ、まだその物件は残っているとのこと。

彼はさっそくその物件に買付を入れることにしました。現金一括払いのつもりだったので

融資の申込とかはしないつもりでの取り組みでした。

現金一括なら特に時間もかかりません。話はサクサクと進んでいきました。



売主さんは近所で飲食店を経営している方、仲介は地元の老舗の不動産屋さんです。

割のいい物件と思った彼は、確実にその物件を押さえるため、手付金を多めに入れて

倍返しでの解約をしづらいようにするということで進めました。



現時点で店子さんはいないということだったので、貸スペースみたいなものをその場で

運営することを考えるか、それとも普通に店舗で賃貸に出すか。広い道路に面して

いるのと、その彼の自宅から近いということから、自分で少し手間をかけて運営しても

いいかなという気持ちで考えていたようです。



そして売買契約当日。話はつつがなく進んでいくのですが、ここで少しだけ違和感。

なぜか謄本が出てこないのです。仲介業者さんに謄本はどうしたか確認したのですが

何やら要領を得ない回答。いやいや、普通に考えて契約当日までに謄本の確認が

できないだなんておかしいですよね、仮に自宅に忘れたにしても、地場の不動産屋さんで

自宅はそんなに遠くないはず。売主さんだって近所に住んでいるんだから、契約前に

ちゃんと見せてください、ということを要求したそうです。



とにかく謄本がないということなので、当日の契約は延期。重要事項説明を受けて、

売契と重説のコピーを受領したものの、署名押印は謄本を確認次第するということで

後日仕切り直しということになりました。

ただ、もう手付金は準備してあったので、彼は手付だけ先に入れたそうです。

契約書に署名する前に手付入れちゃダメでしょと思うけど、不動産屋さんのメンツも

立てなきゃということでそこはそうしたということでした。



その日の夜、不動産屋さんから謄本の準備ができたから明日契約書に署名押印を

お願いしますという連絡があり、予定を調整。あとは買主である彼が資金を持ち出して

支払えば決済ということになります。気分の良かった彼は、前祝いだということで

晩酌をしようとコンビニに向かいました。



コンビニに行く途中に、その購入物件があります。

・・・ん?なぜか電気がついてる。賃貸借契約はないはずなのに、誰なんだろう?

のぞいてみると、見知らぬおじさんが生活感のない空き店舗の中にいます。

気になった彼は声をかけてみることにしました。



話しかけてみると、こてこての関西弁のおっちゃんで、なんやわれ!と最初から喧嘩腰。

今度購入する予定の新しいオーナーだという説明をすると、彼はますます態度を硬化。

「わしはここの前のオーナーと賃貸借契約を結んでおるんやで!出ていかんぞ!」

「金を積まんと出ていかへんで!」などとまくしたててきたそうです。



なるほど、売主が何をしたいか絵は読めました。

安い価格で売っておいて、息のかかった人をそこに派遣してごねさせて、お金を

さらにむしり取るか、思うように使えなくて困っているところに声をかけて、

安い値段で買い戻そうという作戦のようです。特に後者なら謄本を見せたくないと

いう理由もわかります。謄本見せたら、オーナーがコロコロ変わって、しかも何度も

自分が買い戻しているということがばれますから。



話の裏を読んだ彼は、理論武装してその関西弁のおっちゃんを詰めに入ります。

付け焼刃の知識しかない彼は最終的に「わしは今のオーナーに頼まれただけや」と

白状したということ。



翌日の契約。何食わぬ顔をして不動産屋さんに行くと、その仲介の担当の方は

「謄本はサインのあとでお出ししますね」とかいけしゃーしゃーと言ったそうです。

サインさせて後戻りできないようにしてやろうと思っていたみたいです。



彼はおもむろに昨夜の出来事を話し「だましたね?」と不動産屋さんに詰め寄ります。

不動産屋さんは「ちょっと待ってくださいね・・・」といそいそと奥に引っ込みました。

しばらく時間がたってから戻ってきて「昨日の重要事項説明の時に賃貸借契約がある旨

説明しましたよ?」と言いながら、重説の継承すべき賃貸借契約のチェックが「有」に

なっているものを見せてきます。彼は昨日貰っていた重説のコピーを見せて、チェックが

「無」になっていることを確認し、昨日貰ったものと違うと突き放しました。



どうやらこの話、不動産屋さんと売主さんがグルになって買主をだましていたようです。

謄本を見たところ、やはり今の持ち主→第三者→今の持ち主・・・のような動きを

謄本上ではしていることがわかりました。安く売って、難癖つけさせて安く買い戻して

お金を巻き上げていたようです。



なんというか、いろいろと詰めが甘い詐欺ですね^^;

だって、重要事項説明書で「無」をうたって契約しようとしていたわけでしょ?

事実と異なることが出てきた場合、仲介した人が責任を問われる可能性もあると

思うのです。だったら最初からそのページだけすり替えるとか、もっと上手に

やる方法はあると思うんですけどねえ。



あと、別に前日の夜から自分の息のかかった人をその空き店舗に配置する必要も

なかったんじゃないかなと思います。所有権移転した後でも構わないでしょ、と。



総じて、あまり不動産に詳しくない人、初めての不動産取引みたいな人を狙っての

詐欺行為だったのではないかと思われます。言い方が悪いかもしれないのですが、

アホがさらにアホを騙すような構図。



結局彼はその場でさんざんに不動産屋さんをとっちめたらしく、売買契約もしてないのに

手付金倍返しを勝ち取り、しっかり儲けてきたそうです(笑)

免許番号の古い業者さんだったので、地元で変な噂を広められたくなかったのでしょう。

おそらく口止め料の意味合いもあったものと思います。



地面師のようにあらゆるものを偽造してプロでもだまされるような詐欺もあれば、

今回の話のように幼稚な詐欺もあります。不動産は大金が動くので、騙されることも

念頭に置いて、慎重に行動しなくてはならないなと思った次第でした。



気を付けよう、甘い言葉とおいしい物件。



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posted by ひろ* at 08:58 | Comment(4) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月19日

管理会社さんに触発され、久々にドレスアップを検討する。

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今日は事務作業に集中する日にしようと思っています。



・各種支払手続き(札幌5棟目の不動産取得税や20日引落のローンの支払準備等)

・関東圏中古RC追加打診金融機関さんへの提供資料整理、送付

・確定申告対応

・融資打診資料の整理(札幌6棟目追加、札幌1棟目削除?、細かい不具合修正)

・ふるさと納税計画(札幌1棟目、札幌4棟目が売れると仮定)

・ブログ整理(札幌6棟目カテゴリ最適化、記載ミス修正)

・東京法人への管理費支払

・パソコンのトラブルシューティング続き(Bluetoothの調子がおかしい)



これだけ盛りだくさんありつつ、美容室にもいかなきゃだし、ジョウト地方の

ポケモンもゲットしに行きたいしで、大忙しです。え、ポケモンはどうでもいい?

まあそれを言われると・・・あ、誰かがうちの最寄りのポケストップにルアーを

使ってくれた!ラッキー!(話を聞いてない)



えっと、そんなわけで週末にもかかわらずけっこう忙しいモードになりますので

ブログはサクッと終わらせようと思います。



現在、空室は78部屋中4部屋(退去予告1を含む)、稼働率94.8%となりました。

一時期、壊滅的に稼働率が悪く、90%を切っている時もありましたが、ようやくその

危機的な状態は脱したように思います。ただ、その副作用で、今月は札幌4棟目の送金は

広告料やら商品券やらのお金がどばっとかかり、ほぼゼロでしたorz



残る空室は、札幌3棟目が1部屋(ここが陽当たりの良い角部屋で、札幌3棟目の中でも

一番条件がいいお部屋なのです)、札幌6棟目が2部屋(現在リフォーム内容精査中)、

仙台1棟目が1部屋(学生さんの卒業で2月末退去)というラインナップです。



札幌6棟目は何とか3月末までに片づけたいところですが、まだ見積しなおしなど

やっているところなので、難しいかなあという感触があります。

仙台1棟目は退去予告の状態なので、まだ何も手を付けられません。

札幌3棟目は管理会社さんを変えてからちょこちょこと申込や内覧が入るように

なってきました。自分で営業に行ってきた効果もあったかと思います。



最近は営業の効果も薄くなってきたような気がします。営業した月は私宛に直接

仲介業者さんから電話がくることが多かったのですが、最近それも減ってきました。

どうしても忘れられてしまうのは仕方ないので、また印象付けするために札幌に

営業に行きたい気持ちもありつつ、このくそ忙しいと思われる繁忙期に余計な時間を

取らせるのも申し訳ないよなあと思ったりもしつつ、うだうだ考えてました。



そんな感じで空室対策をどうするか思いをはせている最中(手先はポケモン捕獲に

一生懸命だったのは内緒です)に、管理会社の管理担当さんからひょこっとLINEが。

通知を見ると10件以上写真が送られてきています。ちょ、どうしたよ!?また何か

お金のかかる不幸なことでも!?(被害妄想)



開いてみると、どうやら写真は空室になっている札幌3棟目のもののようです。

「札幌3棟目の残り一部屋の空室に飾り付けというわけではありませんが写真のように

POP等設置しました。」ですって。あらま〜、なんと気が利くことでしょう!



家電プランPOP

家電プランPOP

こんな感じでやってくれてます。何も言わなくてもこういう形で気遣いをしてくれるの、

とても嬉しいです。室内のPOP等は、一昔前に浦田健さんあたりが大流行させましたが

最近は今更POPね〜みたいな感じもあり、私自身もそこに向けて労力を割いては

おりませんでした。でも、内覧される方だって、殺風景なお部屋よりはちょっとした

コメントがある方が、その部屋に対するオーナーや管理会社さんの「気にかけてる感」を

感じてくれるのではないかという気がします。そりゃあ、あった方がいいですよね。



ちなみに写真で宣伝している家電プラン、意外と好評です。直近2部屋のお申込みは

両方とも家電プランでのお申込みでした。家賃が安いアパートには意外とおススメ。



触発されましたので、私もちょっとドレスアップ系の予算を組んでみようと思います。

とりあえず、昔大家さん仲間に教えてもらい、設置したら好評だったディスプレイ用の

ラックを購入してみようか、管理会社さんに相談したいと思います。

↓これ↓







このラックのいいところは、ジグザグしていてパッと見デザイン性に富んでいることと

縦でも横でもどちらでも置くことができるという汎用性です。その割に値段も安くて

なかなか使い勝手はいいんじゃないかと思っております。



久しぶりに見て気が付きましたが、昔はオレンジ色があったのに、今はなくなって

しまったようです。内見の時のインパクトってとこだと、いい色だったんだけど。

そうなると白かなー?窓に設置していただいたPOP類、ここに移動させればいいかな。



こういうの考えるのも楽しいものですね!せっかくの事業なので、楽しくやります。



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posted by ひろ* at 10:41 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする