2017年02月28日

フェンスが倒れる事故が発生するも、そのフェンスの持主は誰?

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はじめに、昨日のブログを書いた後、この「なんだかなー」感を感じている方の記事を

見つけましたので、ここに貼っておきますね。

「民泊」解禁どころか後退へ、経産省の不作為

シェアリングエコノミー後進国に忍び寄る圧力


米グーグルやフェイスブックなどが加盟する米最大のIT業界団体、

米インターネット・アソシエーションは米国時間の24日、

日本のシェアリングエコノミー政策を痛烈に批判する声明文を公表した。

照準は、民泊新法。


いいぞいいぞ、もっとやれー。外圧かけろー。トランプ大統領にもツイートさせろー。



さて本日のテーマは全く別なお話となります。普通にトラブル事例な感じのお話です。

仙台法人で運営している太陽光発電所のフェンスが倒れるという被害が発生しました。



太陽光発電所は不動産仲間が見つけてきた大きな土地を皆で区画分けして分割保有し、

一気に発注することでコストを抑えて収益性の良い太陽光発電所を作ろう、という

企画からスタートしております。この企画、ふたを開けてみると業者さんの不義理や

土地の売主さんのしたたかなやり口など様々な障害があり、うまくいったのはほんの

一部の区画だけでした。その1つに運よく私の担当する区画があり、今に至ります。



そんな生い立ちなので、この発電所は私の区画の他にもう1区画あり、そちらは

不動産仲間の友人が保有しております。メンテナンスの際にも共同戦線を張ることで

コストを下げていこう、という話をしております。



今回は、その隣の区画の投資家仲間の方が現地を視察した際にトラブルを見つけました。

写真が送られてきたのを見てびっくり。フェンスがぐしゃっと倒れるじゃないですか。



フェンスが倒れている



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ちょうど私の区画と友人の区画の境目くらいがやられています。2区画で施工した際に

ざっくりとこの辺で境目だねというところは決めていますが、じゃあその境目にある

フェンスはどちらのものとか、そういう細かいことはあまり決めておりませんでした。



こういう場合、どうやって損害額を案分したらいいんだろう?

災害と思われるため、火災保険での対応となりますが、その火災保険も一体どのような

形で申請したらいいんだろう?

初めてのパターンにやや戸惑っています。



まず、状況から見て雪害もしくは風害であることは間違いないと思われます。

仮にいたずらだとしても火災保険の対象になります。この状況で火災保険の対象に

ならないということは、まず考えにくいです。



いろいろ相談しましたが、まず明確にここからがあなたの持ち分という情報がないのと

修繕するなら双方の敷地のフェンスを直さないといけないということ、などを考えて

私と友人でそれぞれ被害総額の半分ずつの見積を作ってもらい、お互いに保険申請して

発注もお互いに同じ業者さんに半分ずつ出す、ということで話がまとまりました。



隣の区画が顔見知りの人だったから、こんな感じでゆるく決められましたが・・・

普通の建売太陽光発電だったら、隣の区画の人と顔なじみなんていう状況の方が

珍しいことだと思います。もしそういう状態で、双方にまたがる被害が発生したら

どのように処理していたんだろう・・・。



やっぱり、権利関係とか持ち分とかは事前に取り決めておかないとダメですね。

今回はそういうことにならなかったからよかったです。

もし第三者とこういう共有があるものを購入するときは、事前に権利関係をしっかり

固めておくようにしたいと思います。



さて、そんな感じで動き方も決まりましたので、太陽光の施工をしてくださった

業者さんにさっそく電話して見積の依頼をさせていただきました。被害そのものは

隣の区画の友人から伝わっていたので、基本的には見積金額の案分方法などの情報を

提供しただけです。あとは現場を見て見積をしてくれることでしょう。



電話した時「前に指摘いただいていた工事、本日入ってます」と先方から先に一言あり。

なんだっけ?ああ、絶縁抵抗値が低いとかそんな感じのお話を指摘しておりました。

保安協会さんとやり取りして、初期不良の範疇で対応してくださったようです。

それで遠隔監視のメールから「パワコンが止まった」的なメールが来たわけね。

電話しなかったら何も言わなかったのだろうか・・・まあいいか(笑)



今は見積があがってくるのを待っております。そちらが完成次第、保険代理店さんに

補償の申請をして、工事を発注するという流れになります。何とか今回は手出しは

無しで対応できそうで、ほっとしています。



太陽光、トラブルフリーって言いながら、意外とちまちまいろんなことがありますね。

発電量は昨年同時期を少し上回っているようなので、電力量くらいは順調に推移して

期待通りの売上をあげてほしいものです。



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posted by ひろ* at 08:41 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月27日

民泊は180日規制でほぼ確定?Airbnbも規制に対応?収益性低下は既定路線?

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Airbnbが民泊新法(仮)に対応する準備を進めているというニュースがありました。

民泊ビジネス、さらにハードルが高くなったような気がします。



私が情報を確認したのはこちらのサイトですが、情報ソースは日経新聞みたいですね。

気になったところを抜粋します。



政府は今国会において、年間営業日数の上限を180日とするなどの条件を付けた上で、

全国で民泊を解禁する法案を提出する見通しだ。これを受け、Airbnbは新たな規制や

部屋の貸し手に求められる要件に対応できるようにする。




今国会で民泊新法が承認されれば、今のように法律的にはクロとなっている民泊を

堂々と行うことができるようになります。このこと自体は大変良いことだと思います。

法的にNGな状態なのに、民泊ビジネスが当たり前のようにあちこちで行われており

その民泊ビジネスを対象としたサービスもたくさんある。そんないびつな状態に対して

法令が追い付いてきたということになりますから。



180日の制限が加わる「年間営業日数の制限」に対しては、システムで貸し出し日数を

自動的に管理する。




これが厳しい内容だと思いました。プラットフォーム側で180日規制を厳格に

実施するならば、その段階でビジネス的にはきつくなるのは目に見えています。



仮に、自分で所有している建物の1部屋を民泊で貸し出したとします。

年間稼働率がどれだけ頑張っても50%になる上に、近隣や建物内のクレーム対応や

民泊代行会社さんへの手数料の支払などいろいろ行わなくてはなりません。苦労の割に

手残りはどうなの?みたいな状態になることが予想されます。



通常の賃貸借契約で貸し出せば家賃が5万の場所として、1泊5000円で民泊を

行った場合、フル稼働しても75000円。そこから代行手数料20%程度引かれれば

60000円です。光熱費やモバイルルーターの費用も払わなくてはなりませんから

それを仮に1万円としたら、結局手残りは50000円。家賃と変わりません。



しかもこれ、課税売上なので3703円の消費税がかかります。消費税還付の都合で

課税業者になっている大家さんは消費税の支払があるので、最終的に46297円が

手元に残るお金ということになります(仕入消費税を多少差し引くので本当はもう少し

多いと思いますが)。これだったら普通に50000円で貸した方がいいんじゃない?

というオチになってしまいそうです。



民泊新法が施行されても、別に届出しないで無断でやっときゃいいやと思っていた人も

サイトが対応していくよという方針を見ている限り、民泊新法に準拠した運営をせざるを

得なくなるであろうと考えられます。365日お客様に宿泊いただくには、簡易宿泊所の

許可を得る方向で進めなくてはならないのではないかと思います。



このほか、アメリカのシカゴ市で採用されている、仲介サイト上で貸し手が

「自治体への届け出ができる仕組み」の導入を検討している。全国で問題となっている

「近隣住民とのトラブル」に関しても、物件所有者向けの管理ページを開設し対応する。

さらに、国や自治体の合意を得られるようであれば、宿泊税の回収や納付を代行する

仕組みも検討するとしている。




現在問題になっている「近隣トラブル」に関しても、住民がいきなり保健所に行くとか

そういう話ではなく、まず運営者に相談することができるようになるという流れに

変わっていくということなのかなと捉えました。これ自体は悪いことではないでしょう。

その他、税金等もワンストップでAirbnbで対応できるなら、これもいいことですね。



その国の規制や法令の実情に合わせて、国ごとにシステムの動きを変えることができる

Airbnbの柔軟な対応は、国が提唱するルールを順守させる効果があると思います。

民泊をやっている人は動向を注視した方がよいでしょう。



ちなみに、民泊新法の条文がネットに掲載されていました。

こちらのニュースサイトにありますので、ご興味ある方はどうぞ。

私は書いてある日本語が小難しかったため、目は通しませんでした^^;

営業日数制限、届出制、マッチングサイトへの規制などが主となっているようです。

また、自治体が条例で民泊の営業日数を180日から削減できるようにする仕組みも

含まれているようですので、すべての自治体で180日になるとは限らない模様。



今のところ、180日の規制を解除するには

・簡易宿泊所の認可を受ける

・特区民泊の認定を受ける

の2つの道がありますが、どちらもそれなりにハードルは高い認識です。

前者は認可を得るハードルが高く、後者はエリアがかなり限られるためです。



結局、特区民泊なんて東京だったら大田区しか条例を制定しておらず、他の区では

特区でありながら特区民泊を許認可する仕組みがありません。特区ってやつはいったい

何だったんだろう、って感じの状況になっていると思ってます。微妙すぎる。

せめて条例を制定する特区がもっと広がってくれれば、選択肢が広がるんですけどねえ。



今の法令だと、合法化されても民泊に乗り出す意味があまりないような気がしています。

稼働50%が緩和されればいいのですが、旅館組合との調整が難しいのでしょう。

もうひと声を望みたいところです。



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posted by ひろ* at 08:21 | Comment(1) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月26日

事件は現場で起きてるんだ!リフォーム前の現場を確認しに来ました。

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本題に入る前に・・・

おとといのブログで書いた回収不能案件に関して、狼さんがブログ上で妙案を出して

くださいました!感謝です。ありがとうございます。

早速管理会社さんに伝えました。あとで電話打ち合わせ等してみようと思います。



というわけで本題。



今年は何かあったらできるだけ細かく現場に足を運ぶことを目標にしようと思ってます。

その第一弾(?)として、この週末は札幌に飛んで札幌6棟目のリフォーム前の現場を

自分の目で確認してきました。



札幌6棟目は購入前にタイミングが合わず、部屋の中は見ずに外観と立地の確認を

しただけで購入を決断しておりました。それゆえ、なんとなく自分自身がリフォームの

見積を貰ってもピンときていないところがありました。



その後、写真を送ってもらったり、別の人に見て見積を見てもらったりしたのですが

やっぱり自分で現地を見ておきたいなあ、という気持ちが少し強くなりまして。

見なくても勿論判断はできるんですけど、雪が降ってるときに札幌6棟目がどうなって

いるのかも知りたかったし、ひとっ飛びして見てくることにしました。



管理会社の方が気を利かせて札幌の宿泊先にわざわざ迎えにきてくださり、車で現地へ。

現場に入る狭い路地は、誰も除雪をしていないので激しく雪が積もっております。

駐車場がないからある意味許容はできるけど、これ駐車場ありだったら除雪を自腹で

入れないとまずいレベルです。そういう物件じゃなくてよかった。



これまでに買っている物件は、割と前面道路は広めで札幌市の除雪が入るものばかり。

知識として「前面道路が6メートルないやつは冬は大変」と聞いていましたが、今回の

物件をこの時期に見に行って、なるほどと自分の目で納得した次第です。



そして部屋の中をチェック。管理会社さんが見積を手元に、どことどこをやるという話を

説明してくださりました。感覚としては、古い建物なのでやっぱりやるべきところは多く

かといってお金をかけすぎるわけにもいかないよね、というところをどこで落とすか。

そんなことを考えさせられました。



前のブログに書いた通り、この物件には2部屋のお部屋があります。ここをできるだけ

コストを下げつつポイントを外さないリフォームをしたいところです。



見積の内容の確認もさることながら、けっこう雨染みがあることが気になりました。

雨染み

特に売主さんは何も言ってなかったけど、1階にも2階にも雨染みがあったのは

多少気になるところです。今も雨漏りとかしてたらちょっと嫌だなあ。



あと、ちょっとわからなかったのがこの辺。

窓枠に染み

クロスぶかぶか

窓の冊子(木枠なのが古さを感じますね)が明らかに水を帯びた気配があり、クロスが

水で浮いているようです。



これは・・・外からの漏水?それとも結露?どちらかというと結露の方が嫌かなあ。

今も発生するってことになりますから。



どちらにしても、雪が溶けたら全力で外壁塗装や屋上防水をしてしまうつもりなので、

そこで今回のモヤモヤ事案をスッキリさせてしまうつもりです。外壁もやる前提で今回の

物件購入を金融機関さんに説明しているし、実際その分の融資金はロックされています。

リフォームの支払用に別口座が作られている状況。やらないわけにはいきません(笑)



現地を見て、いろいろ迷っていたことや、どの部分のことなのかわからなかったことも

なんとなく把握できました。前回のブログに書いたラミ天の部分はクロスで再見積を

してもらっています。和室も2室和室→1室和室に試しに変更した金額を出してほしいと

伝えました。お風呂はポリパテ処理でいいや、と。あとは窓枠のニス塗装、ニスだけで

本当に大丈夫かちょっと気になります。ただ、管理会社さんとしても、全部塗ると部屋が

重い雰囲気になってしまうのではないかということだったので、ニス案で今回はゴー。



CFの色をどうしようかな?というところがもう一つ悩みとしてあります。

今の流行りは白なので、基本路線は白のCFにしようと考えてました。しかし現場は

和室を洋室にコンバージョンする部屋です。どうしても鴨居とかが残ってしまいます。

洋室にする予定の和室

ニス塗りだけなので、木の色がしっかり残ることから、CFを白にすると鴨居が強調され

元和室感が全面に押し出されてしまうのでは?だったら木の色に近いCFの方が良いか?

しばし考えて、さっさと結論を出したいと思います。



あとは気になったのは、室内の建具がわりかし劣化しているので、ダイノックでも貼って

誤魔化したいなあという点ですかね。施工してみて、あまりにも現場に違和感があるなら

追加で発注しようかなと思いました。



現場を見てわかったこともあるし、管理会社さんと状況を共有することができたのも

よかったと思います。費用はかかったけど、やっぱ現場に一度行くのは大事ですね。

でもいい加減再見積の結果があがってきてほしいです・・・。繁忙期終わっちゃうので。



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posted by ひろ* at 10:35 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月25日

融資NG!融資が破壊的に緩いとされる中、ここまで融資を受けられないとは・・・。

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関東圏中古RC、第一弾として審査に動いていた中で唯一残っていた金融機関さんから

融資可否についての返事がようやく来ましたが・・・残念ながらNGという回答でした。

なかなか融資がつかない難物とは聞いてましたが、まさにその通りでしたorz



この物件との出会いは、社長とたまたま親交がある業者さんが面白い金融機関さんを

使っているらしいという情報を仕入れたため、社長にお願いして担当の方と情報交換

させていただいた際にご紹介してもらった案件です。条件的に微妙な面はありましたが

数字的にこれなら十分デメリットを補って回るだろうと判断し、融資付けを開始。



あたれる金融機関さんをリストアップして、感触をうかがいつつ現地調査を実施

既存取引行には破産した時回収しやすい場所しか融資しないって本部に言われたと

身もふたもない感じの本音トークをされたのをはじめとして、ことごとくNGを

くらってしまいました
。そして残ったのが最後の1行となる某第二地銀さんでした。



まあ、この第二地銀さんも「本部に持っていきました」から始まって2週間音沙汰が

ないという・・・かなりやきもきしました。途中で電話したところ、どうやら地味に

旗色が悪いようで、本部からは前面私道(他人の持ち物で通行権はありますす)の

管理状況がよくないとか、個人の資産背景が弱いとかごちゃごちゃと言われているという

お話でした。



それを聞いて、本部的にも当落線上にある感じで、他と比較しながら残すか落とすかを

考えつつキープしているのかなあと思いました。でも本部自体には成績はないから、

そこまで考えない?いや、会社の業績って意味では考えるか。



上記の話を聞く前だったのですが、時間がかかっていることからもしかしたら厳しい?

と思った私、気持ちを切り替えて紹介待ちにしてあった2行にもアポを取り始めました



うち1行は紹介を待たずに以前相談したことのある支店さんへ。ブログに書いた通り、

融資を検討いただくことになりました。もう1行は昔からエリアの縛りが信金さん以上に

厳しく、最初に紹介してくださった方は支店エリアでNG。次に紹介を依頼した方には

エリアで散々泣いていることを強調してもらい、なんとか泣き落とし的な感じで相談に

乗っていただくことに成功しました。本日資料を送付し、来週早々に面談してこようと

思っています。



そんな動きを並行して取っているよということを審査中の金融機関さんに伝えたところ

「うちも正直厳しいかもしれないので、進めていただいて構いません」とのこと。

ああ、なんかもう自信なくなってない?この感じ。心配だ。



そこからさらに数日して、昨日の「本部から正式にNGの回答が来てしまいました」

につながるわけです。うー、無念です。担当の方にはかなり頑張っていただいたと

思っているのですが・・・私の力及ばず。



元々、いくつかの要因で本物件は融資が難航しております。検査済証がないのをはじめ、

いくつか問題点はあるのです。そんな難あり物件だからこそ、金額がガッツリと下がって

面白い物件になった、というところがあります。



まあそれだけおいしくなったからこそ、他にライバルも出てきているわけです^^;

本来、私が一番手を確保できていたのですが、融資が難航して時間がかかりました。

その間に、私以外に2名の方が買付を入れています。そして会社的には早く売らないと

専任媒介を切られてしまうかもしれないというところもあるようで、その3名のうち

融資内諾が早かった人に売却しますという話に途中から変わりました。



他の人の中で、私が当たってそれなりに物件に対しての評価はしてくれた金融機関さんが

あり、そこに行くと言っている人がいるというのも聞いていました。だから、私に

残された時間は少ないだろうと思っていたわけです。しかし、まだその方も融資は

ついていないということです。まだチャンスはありそう。



追加で打診した金融機関さんで何とか融資が決まるかどうか。

さすがの私ももう持ち駒がありません。この2行でNGだったら断念せざるを得ない。

そんなひりひりした状況をどこか楽しんでる自分もいるような気がします。

銀行さん攻略ゲーム、みたいな。いや、決していいことではないのかしれませんけど。



たいした才能もない凡人の私ができることは、とにかく粘り強く、そして行動力を

最大限に投入していくことだけです。今後も愚直にそれを繰り返していこうと思います。



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posted by ひろ* at 07:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年02月24日

大型滞納+逮捕+自己破産→大家的には痛恨の一撃・・・。

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ようやく満室に返り咲き、少し落ち着いた札幌4棟目。売却の前に満室にできて

良かったです。次の方も満室なら落ち着くことでしょう。



今日はその札幌4棟目で、今はもう退去されたけどかなりの大型滞納をされた方が

いらっしゃいました。前にもブログに書いたことのある方です(こちらこちら)。

退去までの間にもいろいろと(大家側からしてみて)残念なことがあったので、

今日はそのあたりを書いてみようかと思います。



昨年の春先にご入居開始となり、最初の1ヶ月分の家賃を払ってもらった以降は

一度も家賃を払いませんでした。出稼ぎで遠くに行ってるからみたいなことを言って

ちっとも連絡が取れない方で、当時管理会社さんも担当者の急な退職等ありまして

フォローがあまりできていなかったように思います。そして私自身もバカだったのですが

本件そこまで滞納が大型化していることに気付くのが遅れてしまっておりました。



車のスペアタイヤだかスノータイヤだかわからないけど共用部に勝手にタイヤを置き、

何度注意しても改善されないという点でも、お金は払わず売掛金だけが計上されて

さらに物件の美観を損ねるという最悪な入居者さんでした。



管理会社さんと、まずは出血を止めることが最優先ということを取り決めして、

とにかく出て行ってもらうように全力で交渉をして、ようやく退去届に署名押印を

してもらったのが秋口でした。よかった、これでとりあえず傷をふさぐことはできたので

あとはゆっくりでもいいから回収するだけになったと胸をなでおろしました。



しかしここで衝撃の事態が。退去を目前に控えたある日、管理会社さんから恐ろしい

メールを受信したのです。その内容は・・・



「○○○号室(滞納部屋)の入居者様が逮捕されました」



え、逮捕!?マジで??

どのくらい拘留されるかにもよるけど、少なくとも間際に迫った退去に関しては

延期確定じゃないですか。しかも、逮捕されている間は滞納確定ですよね・・・。

うわー、最悪だー。出血止まったと思ったらぶり返したよ!



なんていうか、警察に損害賠償を請求したい気分ですが、何を言ったところで

国家権力から何か便宜を図ってもらうことなんてできません。民間の努力を見事に

水の泡にしてくれたなと恨み節を言いたくもなりますが、どうにもなりません。

そりゃあ別の面から見たら犯罪者を野放しにしない方が重要ですし・・・。



何にせよ、これで私の出血はさらに拡大。2ヶ月ほど拘留されていたようです。

釈放されて戻ってきたのは冬でした。ああもう最悪だ。一刻も早く出て行ってくれ!

家賃を払ってくれない以上、お客様でもなんでもありません。



結局彼は生活保護を受けることになり、家賃の安い家を見つけて退去しました。

結局8ヶ月くらいの大型滞納になりました。管理会社さんとの間で返済計画を立てて

その念書にも署名押印してもらったということでしたので、あとはどこまで取り返せるか

わからないけど、じっくり回収していきましょう、という感じになりました。



それから1ヶ月後、そんな私の薄い希望を完全に打ち砕く非常なお手紙が届きます。

それがこれ。



お手紙



はい、これで回収不可能になりましたー。最悪だ。

プロの方のお話だと、こうなってしまったらもう回収見込はないとのことです。

債務者に直接接触すること自体がNGになりますし。



いやね、家賃も払えず生活保護にまでなるという時点で社会的弱者であることは

間違いないですし、自己破産も正当な手続きだと思うので、致し方ないわけです。

彼の視点から見ればまた別の世界が見えているわけだから、そこに必然性なり

正当性なりもあることとは思いますよ。そこは否定しません。



でも、これがさんざん家賃を踏み倒されて、不誠実な行為をされた大家側の視点で見たら

またちょっと違った景色が見えるわけです。



本当に誠実な人なら逮捕もされないし、家賃だって少しくらい払う努力はするでしょ?

そういうのも何もなく、自己破産や生活保護などの権利だけは主張するって時点で

人間として終わってる、と。私が高利貸しであれば仕方ないと思いますが、ご自身で

検討して選ばれた物件ですよね?私が押し売りしたわけでも何でもありません。

年収だって審査した時はちゃんとありましたよね?支払えるつもりで入居されたのに

最初から払えない、いや、払わないってのは、もう確信犯としか思えません。



まあだからといって、こんな場末のブログで愚痴っても何も変わりませんし、

運気が下がるかもしれないので、この方の話はこの場限りにします。

もっと早い段階で退去や回収という形で動けなかった大家サイドが悪いのです。

審査して入居を許可した大家側にも責任がないわけではないのです。

不満はあるけど忘れることにしますよ、ええ。その分別のところで稼いで取り返します。



昨年の札幌4棟目は、火事部屋と滞納&逮捕部屋のために、かなり稼働率が落ちました。

この2つだけで、1部屋がまるまる一年以上稼働していないくらいのインパクトに

なりました。退去も多く、管理会社さんとの関係も再構築する必要がありましたので、

昨年の札幌4棟目はかなり苦しい戦いになりました。

※火事の件はこちらこちらに詳細書いてあります



苦労は買ってでもするべし、という格言もありますので、きっとこの経験が今後に

活きてくるシーンもあるのではないかと前向きにとらえようと思います。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする