2017年01月19日

札幌での営業活動の効果を検証する(謝礼の強さに驚愕しつつ)。

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札幌出張の間に各仲介業者さんを回りました。あわせてキャンペーンも打ちました。

今日はその辺の効果があったかどうかについて書きたいと思います。



札幌に行って営業をしようと決めた時の状態は以下の通りでした。

札幌3棟目:3室空き(予定含む)

札幌4棟目:5室空き(予定含む)

東京2棟目:1室空き(予定含む)

仙台1棟目:2室空き(予定含む)→学生さんから2月退去の予告が入ってます



特に重症なのは札幌4棟目。前から言ってたように、ここは売る時のことを考え

家賃を高くしておきたいという意図がありました。しかし市場の相場と少々かい離して

しまっており、なかなかすぐには埋まらない状態になっておりました。



札幌に行く前に、札幌4棟目の管理会社さんのナンバーツーからご提案をいただき、

思い切った個人バック(およそ家賃1ヶ月分くらいの商品券です)を導入しました。

同じ金額のフリーレントもしくは家電プレゼントの時はうんともすんとも言わなかったし

個人バックってここ数年コンプライアンス強化の風潮で流行ってないんじゃないかなと

思ったのですが、やれることは何でもやらなくてはと思い、管理会社さんに企画を

依頼しました。



キャンペーンの効果はてきめん。札幌に行く数日前に、管理会社さんから「2部屋

申込をいただきました」という嬉しい連絡をいただきました。個人バックすげー。

(詳細は過去のブログをご参照ください)



そんな話もありましたので、札幌出張時の営業活動は札幌3棟目に主眼を置きました。

なんとなく札幌4棟目はキャンペーンで何とかなりそうな気がしたためです。



札幌3棟目は何の変哲もないワンルーム。正直、たいした物件ではありません。

ですから、いつもPR時は「審査激ゆる」を前面に押し出しています。

保証人がいなくても、水商売でも、外国人でも、高齢者でも、無職であったとしても

話を聞かずにNOを突きつけることはありません、を売りにしております。



売却済みですが、当時保有していた札幌2棟目があまりにも埋まらなかったため

苦肉の策で編み出した方法です。この当時の営業活動のおかげで、私の物件=

審査超緩くてオーナーが融通をきかせてくれる、というイメージがエリアに定着。

どうせそうなら、それをそのまま活用しようということで、今もその路線でやってます。



札幌3棟目と札幌6棟目(仮)はエリアが若干似ている部分もあるので、札幌3棟目と

同時に札幌6棟目(仮)の営業もできるから効率が良いなあというのもあり、両物件の

営業活動をしっかりと行ってまいりました。



さて、その後効果はあったでしょうか。勿論ありました。

ゆるゆる審査に期待して、営業した店舗の営業マンから電話をいただきました。



過去に家賃滞納をしていて保証会社の審査が通らない生活保護の若い男性です。

その若さで生活保護ですかという感じなのと、保証会社をいくつもダメにしている

そのだらしなさから考えると、あまり好ましい属性ではありません。



管理会社さんにも相談して、

・使ってない保証会社があるならまずそこを通してみる

・それがない場合は保護課で代理納付を依頼する

・原状回復にお金がかかると予想されるので、敷金や礼金をしっかり貰う

といったところを落としどころにしよう、という話になりました。



その旨仲介業者さんとやり取りをしたところ、紹介OKということで喜んでおりました。

昨日か一昨日内覧に行ったようです。そういえばあれは申込になったのかな?

あとで管理会社さんに確認してみようと思います。



札幌4棟目は仲介店が集中していて札幌4棟目紹介可能エリアの駅を集中的に攻めて

効率よく営業をしてきました。しかしここは営業以上に謝礼の勢いがすさまじくて

営業したのと関係ない店舗からの申込が続いております。

札幌滞在中にも2件申込が入りました。申込に空白や不備が多くてまだ何とも言えない

ものも含めての話ですが、残る空室はあと1件のみ。すごいスピードです。



ちなみにそれらの申込書を見せてもらいましたが、営業した店舗はゼロでした(笑)

謝礼効果をつくづく実感しています。まあ確かに大きいもんなあ、それだけ貰ったら。



というわけで、未確定分も含めて札幌の空室は以下のように改善しました。

札幌3棟目 3室空き→2室空き

札幌4棟目 5室空き→1室空き



全然関係なくて営業もしていない仙台1棟目の空室にも、ただいま2件の内見が

予定されています。放置プレイになっちゃっていましたが、札幌が落ち着いたら

仙台ももっとフォローしないとなあ。もう数年くらい完全満室達成してません。

ダメな家主です。



この勢いの中で、管理会社さんと相談して、試しに札幌3棟目でも謝礼を1室限定で

導入してみることにしました。決まれば個人バックです。これで問い合わせが増えたり

決まったりするようなら、他の部屋にも導入しちゃおうかなと思います。



空室対策も本腰を入れ始めたので、徐々に改善の見込みが。

たまたま今年は繁忙期が少し早まっているようなので(管理会社さん曰く、1月の

問い合わせ件数が例年の1.5倍だそうですし、どの仲介さんに聞いても今年は

いつもより来客が多いと言ってました)、営業のタイミングも良かったと思います。

引き続き、満室に向けて努力していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする