2017年01月18日

買付入れたあとで現地調査(マネしない方がいい事例です)。

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札幌出張の中で、前から買付を入れていることを書いていたやや大ロット築古物件の

内覧をしてきました。ここまで見てきてなかったんかいというツッコミはあるかと

思いますが、私の場合は立地と間取り、代理で見てきてくれた人の報告結果だけでも

ある程度は判断できたということでご理解ください。

良い子の皆様は真似をしないでくださいね・・・。



今回の物件を紹介してくれた方は札幌1棟目・3棟目の管理会社さん。

築年数が割と古めのギリギリ旧耐震なRC物件です。土地が広いので気に入りました。

間取りが2DK主体で、1Kでも30平米弱あるところはメリットだと思います。

また、売価と積算価格がほぼ同じくらいなのは融資付けの面では良いことです。

(ただし、その分固定資産税や登録免許税が高くなります)

低層RCでエレベーターがないのも好みです。



土地が広い割に駐車場があまりとれていないこと、年式を考えると融資がつきづらく

買ったらたぶん売れずに持ち切りになってしまうこと、屋上はやってあるけど外壁は

やっていないから、ここ数年のうちにやらなくてはならないこと、前面道路が狭く

除雪が入らないこと、排雪コストがかさみそうなこと、などが問題として挙げられますが

トータルでの感触は悪くないと思っています。



2DKの間取りって、札幌6棟目(仮)でも申し上げた通り、生活保護を狙いやすく

結構嫌いじゃないんですよ。札幌1棟目がそういう間取りで、8年保有していても

退去は合計5件しかなかった、という安定感でした。やっぱり生活保護の方が多く、

一時期は6割が生活保護の母子家庭という比率の高さでした。



これは札幌だけなのかもしれませんが、ファミリー物件が好きな理由のひとつに

運営費が全体として少なくなるという理由があります。一番大きな理由は広告料。

札幌の仲介業者さんは、だいたい8万円くらい1回の客付でほしいそうですので、

家賃が安い物件だと広告料が3ヶ月とかになります(2.5万の家賃なら広告料が

3ヶ月になれば7.5万)。ファミリーだと、元の家賃がそこそこ取れるので、

広告料は2ヶ月もあれば充分です。しかも入退去が単身に比べて少ないので、

全体として入居促進にかかる経費の割合を落とすことができます。



部屋をぐちゃぐちゃにされると、単身に比べリフォーム代が高くなってしまいますので

そこのところは逆にファミリーのデメリットになります。面積が広いから、施工する

場所も多くなってしまう、といったところです。



今回の物件、築古ゆえに利回りもそれなりにあります。上記の運営コストの差を

考えれば、良い投資になることと思います。ただし、大規模修繕や細かい修繕は

絶対に出ますので、そこを考慮しておかないとダメでしょう。そのリスクを軽減するため

保険は手厚くしていく必要があるかと思います。



イメージとしては、耐用年数が切れるまで保有し続け、どこかで解体して新築?

RCの解体はお金かかりますんで、できるだけ長く保有し続けるのが吉と思ってます。

10年持てば残債+解体費=土地値になるので、まあここまでくれば安心です。



と、そんな妄想は事前にしていたのですが、今回の札幌出張でいよいよ現地を

見てくることになりました。数年以内に大規模修繕は必要だという見立てをして

貰っていたので、それがどの程度深刻かを見てくる、というのが今回のミッション。



そんなわけで、売買仲介を担当してくれる管理会社さんと現地を見てきました。

外観は吹き付け塗装で安っぽい印象もなくはないですが、下手にタイルだと落ちたりして

危険です。札幌は冬場は普通に凍るし雪も降ります。タイルの裏側に水が入ると、凍って

膨張します。そしてタイルが浮いてしまう、と。建物リスクは本州に比べて高いです。

そういう観点からすると、吹き付け塗装なのはかえってメリットかもしれません。



前面道路は除雪が入らない幅です。敷地が広い割に排雪する場所に悩むのは、若干

変形地なのと、道路に思い切り近づけて建てているために裏手に土地がある割には

そこに雪を持っていくことができないことからでしょうか。駐車場の区割りも

けっこう無理やりな感じがありました。多少台形っぽい地型なのがそうさせていると

いうことに見えます。



外壁は築年数なりで、特にバルコニーの下の軒天が状態があまりよくなかったです。

よくよく見ると、ベランダがコンクリートむき出し?で防水処理がされていない?

ように見えました。うーん、実際のところはどうなんだ?全く防水されていないという

ことは考えにくいので、そう見えるだけなのかもしれません。

ベランダ床

↑こんな感じ



管理状態は良好で、部屋は出ていった後すぐリフォームをかけているようでした。

多少内装に癖はあるなあと思ったものの、現オーナーさんがきちんと管理をしているため

割と状態は良好なように見えました。共用部がとにかくきちんとしているんです。

私物の散乱も見られないし、ポスト周りも綺麗になっている。これまでもきちんと

管理していたのだろうと想像できるのは好感触でした。



古い物件なので結露などは気になっていましたが、空いている部屋を見せてもらう限り

そういった雰囲気もなく、なんとなく安心できる感じです。



総じて良い印象ではありましたので、是非購入したいという考えを強くしました。

売却によって収入が細くなるから、また少し物件を購入しておきたいと思う私です。



この物件、現在メインバンクさんで融資審査をしてもらっております。

良い結果が出ればいいのですが・・・頼むよー!(祈)



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする