2017年01月16日

札幌6棟目(仮)の管理や客付について、現地で情報交換。

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現在6位です。大寒波のタイミングで札幌行きになる真の悪い私。

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札幌出張の大きな目的の一つに、新規購入する札幌6棟目(仮)の客付業者さんの反応を

探ることや、管理会社さんとなる予定の業者さんとどのようにやっていくか打ち合わせを

することがありました。今日はその点について書いてみたいと思います。



まず、本来なら購入前にこういう調査をしておくことが望ましいのは言うまでもなく、

私のように融資が確定してから調査しているやつはアホです^^;



たぶん、あまり土地勘がないところなら、先にこういう調査をしていたと思います。

今回は割と得意なエリアだったので、肌感覚で「いけるだろう」と判断できたからこそ

事前にはあまり調査せず、後付けで裏取りをする程度に留めることにした次第です。

原則、こういう乱暴なことはしてはいけません!



基本的なスペックは以下の通りです。

・札幌市営地下鉄某駅徒歩10分以上15分未満(札幌駅から車で10分前後)

・2LDK×4戸

・築40年前後

・駐車場無し



まず、普段の私の基準からすると、地下鉄の駅から徒歩5分以上の時点でNGです。

札幌は雪深い地域なので、冬は歩くのが大変です(私も今回の出張でそれを体感中)。

東京なら徒歩10分で問題ないですが、東京の感覚の徒歩10分は札幌の感覚だと

徒歩5分と同じ感覚と見ておくべきです。つまり、徒歩10分以上ということは

東京の徒歩20分。これは正直きついです。



また、エリア的に2LDKのファミリー物件であれば、それなりの客層を狙うとすると

駐車場が必要になります。それなりの収入がある人はだいたい車を持っていますので

物件敷地内に駐車場がないことは厄介な問題となります。単身なら別に良いのですが、

ファミリーだからこそ考慮すべき問題です。



では、なぜそれなのにこの物件を購入する道を選んだのか?

それはターゲットを見極めて募集すれば埋まる物件だと見たからです。



私が考えているターゲットは生活保護の母子家庭の方です。

生活保護であれば車は持っていません。そして、必ず月に1度は区役所に行きます。

そこに勝機は十分あると感じました。



今回購入する物件は、区役所まで自転車で5分です。冬場だけちょっと大変ですが

日常的に区役所に保護費を受給しに行く方にとっては利便性は悪くありません。

そして単身物件に比べて生活保護の方が入れるくらいの家賃帯・スペックを持つ

ファミリー物件は多くありません。そこが狙いです。



これが50戸も100戸もある物件ならリスクはとれませんが、せいぜい4戸です。

生活保護の母子家庭の方がこの間取りに入りやすいということは、札幌1棟目の経験から

理解しております。家賃を間違えなければ問題はないと判断しました。



その裏付けをもとに、早速仲介業者さんを巡ってヒアリングです。昔からある物件だし

客付したことがある人に出会えるのではないかという期待もありました。札幌3棟目と

同じ沿線でしたので、札幌3棟目の営業をしつつ、エリア的に引っ張ることがあるか

確認して、ありそうならついでにこちらの資料も出す、という作業を繰り返しました。



ヒアリングした結果、やっぱり生活保護の母子家庭狙いなら充分勝負できそうです。

実際に客付したり案内した人の話も聞きました。バスタブの形状が高齢者の方には

便利だという話も伺いました。あまり遠出しない高齢者のニーズも取り込めそうです。

リフォームの参考にしなくては。



家賃もだいたい私が考えているくらいなら問題はないでしょうという裏付けを

取ることができましたので、基本路線これで攻めていきたいと思います。

オーナーチェンジのこともそこそこ周知できたので、購入してリフォームしたら

さくっと募集に入ることができるでしょう。



この調査結果を頭に入れながら、管理会社になる予定の業者さんとの打ち合わせを

行ってきました。売買担当の社長とは頻繁に会ってましたが、賃貸管理の担当の方とは

お会いしたことがなかったので、お話を伺いたいと思いセッティングをお願いしました。



通された応接室を見回していると・・・おぉ、最近ではすっかり見なくなったガラスの

ごつい灰皿がある!これは昭和な不動産業者さんの予感がプンプン。投げつけられないか

ドキドキしてしまいます。

(ガラスの灰皿については狼旅団様のページで詳しく解説されております



そんなこと考えてたら、ドアをノックする音が。先方は社長と管理担当者様の2名で

打ち合わせに登場しました。まずは名刺交換して、そのまま管理の話題へ。



議題

・ターゲットとするお客様の確認

・客付などの営業活動の方針確認

・家賃設定の確認

・大規模修繕やリフォームをどこまでやるか認識合わせ

・管理手数料などの確認

・定期清掃の外部委託の可否の確認



ターゲットに関しては生活保護で満場一致。家賃も生活保護を取り込める価格を基本に

最初は少しだけ管理費をつけて募集しようということになりました。

初期費用は落としてゼロゼロの方向。広告料は相場なりの2ヶ月。



客付のための仲介業者さん周りは週に1回程度行っているとのことです。現在の

管理物件の平均入居率は90%以上。築古木造みたいなあまりグレードが高くない

物件が多いということでしたので、その割には良い感じです。



内装は管理会社さんにまずは任せることにしましたが、大規模修繕に関しては、

当方もお抱えの業者さんがいるので、そこと相見積を取らせてもらうということで

了解をいただきました。金額が近ければ管理会社さんに発注しますということも

約束して、義理を果たすように留意しております。



管理手数料は今時の札幌にしてはちょっとだけ高めかなという感じでしたが、

まあ一般的な額だと思うのでそれでOKとしました。意外と定期清掃の費用が安く

1回2000円で写真での報告つきとのこと。自社で部隊を組織したそうです。

売買中心かと思っていましたが、管理に力を入れていきたいという気持ちは大変よく

伝わってきました。安いので、うちのいつもお願いしているコジローさんのとこの

定期清掃と併用することにしました。清掃が多くて困ることはありません。



正直なところ、売買中心と思っていたし、各社員さんがどんな方なのかもよくわからず

どこまで任せられるのかな?ということを思っていたのですが、体制が作られていると

いうことは理解できたので、実際に管理をお願いして他と比較しながら考えていこうと

思った次第です。



そんなところで、札幌6棟目の運営を始める準備が徐々に整ってまいりました。

早々に満室に持っていきたいと思います。



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posted by ひろ* at 08:39 | Comment(2) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする