2017年01月08日

レインズすら信用できないこんな世の中じゃ(ポイズン)

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昨日は関東→札幌の大家会の勉強会だったのですが、レインズにもそんな罠があるのか!

と思った事例の発表がありましたので、一般論として話せる範囲で書いてみます。



まずレインズをご存知ない方に軽く説明すると、レインズ(REINS)は物件情報の

業者さん用データベースです。不動産の仲介業者さんには「売主側」「買主側」がおり、

売主側と契約した業者さんがレインズに情報を掲載し、買主側と契約した業者さんが

レインズの情報から顧客の要望に合う物件を探し、提案する、という業界標準になる

情報網です。



「片手仲介」「両手仲介」なんて言葉があります。片手というのは、売主or買主の

どちらかと媒介契約を結ぶパターン、両手は売主と買主の両方と媒介契約を結ぶ

パターンです。



不動産業者さんとすれば、両手の方が1回の作業で2回分の手数料を貰うことが

できるので、当然こちらにしたいという気持ちになります。また、買主側も

売主と直接話せる業者さんの方が売主さんを握ってくれる可能性が高いし、手数料が

多くなる取引だから、多少の価格交渉を呑んでも片手よりは手数料が多いから、

話をまとめちゃおうという発想になりがちです。よって価格交渉も効きやすい、と。

(ちなみに、やられる売主さんはたまったもんじゃないです・・・)



だからこそ、売主側の元付業者さんに連絡を取ることは重要なのです。そのテクニックの

一つとして、レインズを見て売主側と契約した業者さんに直接連絡する方があります。

不動産業者さんしかレインズは見られないので、宅建を取って業者登録するとか、

身内を不動産会社さんに就職やアルバイトさせるか、仲良くしている業者さんにお願いを

して、レインズを見てもらうとか、そんな方法が考えられます。



レインズとは何か、それを見ることで何がいいかを説明したところで、本題に移ります。



会員さんがとある物件を購入した時の話について発表をしてくださいました。

関東で東京通勤圏内、今時にしてはかなり良い感じの物件です。RCで築20年くらい、

それにゴニョゴニョしたら利回りが10%を超えました、みたいな話です。



この話の中で不思議に思ったのが、「専任媒介の業者さんが2社あった」というお話。

専任媒介って「専任」の名の通り、1社しか取れないんじゃなかったでしたっけ?



まず、普通に物件情報をポータルサイト等で見つけました。価格交渉をすれば採算に

乗るだろうと判断した会員さん、次にどこが元付業者さんかを確認しようとします。

この会員さんは身内が不動産業者さんに勤めているので、その人に頼んでレインズを

見ているそうです。いいなーレインズ、私も見たいです(笑)



ここで元付業者さんを確認するのはとても大事な作業です。不動産業界の慣習で、

最初に問い合わせをかけた業者さんを介して購入するのが礼儀です。これを守らないと

たぶんそれ以降その業者さんには相手にしてもらえなくなることでしょう。初心者の方は

そういった礼儀を欠いた行為をしないことをお勧めします。人と人とのつながりが大事な

業界ですので、業者さんが将来自分にとって有益な情報を持ってきてくれる可能性を

少しでも多くしたいなら、不義理は避けましょう。



ちょっと話題がそれましたが、会員さんはレインズに掲載されていた元付業者さんに

連絡を取り、物件情報を入手しました。そして空室の内覧をさせてほしいと依頼を

したところ、2部屋のうち1部屋しかできない、と言われます。しかも理由が不明瞭。

納得がいかずに詰めていくと「実はもう一社元付がいるのです」と。その元付が

管理会社さんで、そこをが開け方とかの情報を握っているから対応できない、と。



もう一社の元付が実は管理会社さんということを聞き出した会員さんは、最初に連絡した

業者さんに、そんな仕事じゃ仲介して貰えないと説教し、もう片方の元付業者さん経由で

連絡することを納得させたそうです。その後のことはここでは割愛しますが、無事に

真の元付業者さんから物件を購入できたということでした。



私はこの話を聞いてびっくりしました。だって、レインズに載せてる業者さんが

当たり前のように元付だと思っていましたから。専任媒介もしくは専属専任媒介の

業者さんがレインズに掲載するということは、専任というだけあり元付になるのは

1社だけのはずなのに。意味が分かりません。



この疑問に対し、過去に不動産業者さんに勤務したことがあるという会員さんが

回答してくれました。何らかの形で売り物件情報を入手した業者さんが、謄本を

あげるなりなんなりして、うちにも売らせてくださいと売主さんのところに押しかけ

専任媒介契約の書面に押印させてしまうのだそうです。



元々売主側の元付だった業者さんがそれに気づけば、当然クレームになりますが

こちらには専任媒介契約書という証拠があるので、そのクレームが来たところで

抗弁することはできます。



今回のケースは、何らかの理由(もしくはテクニック?)で真の元付業者さんが

レインズに掲載しておらず、その情報を入手した別の業者さんが売主さんに直接

アタックをかけて、専任媒介契約をもぎ取ったものと推察されます。そしてそのことを

真の元付業者さんに言うと問題になるから、鍵を開けることができない、と。



どことは言えませんが、こういうことを大手がやっていることにあきれます。

売主さんの無知に付け込み、業者さん同士の仁義を踏みにじるひどい話だとは

思うのですが・・・。



とはいえ、現実的にそういう業者さんがいっぱいいるということは理解して

おかなくてはならないなと思った次第です。



怖いなあ、不動産業界。濡れ手に粟でお金を稼ぐ方法を覚えてしまうと、仁義など無視で

目の前のお金集めに注力してしまうのですね。そういう商売って、いずれ何らかの形で

自分に報いが返ってくる日が来ると思うんだけど・・・じっくり腰を据えて信頼を得つつ

歩んでいく方がいいと思うのは私だけでしょうか。



お金は不幸にならないためのツールとしてとても大事ですが、お金だけで全ての幸せを

満たせるわけじゃないです。自分の信頼や信用を切り売りして、お天道様に胸を張れない

形でお金を集めることはしたくないなあと思う今日この頃です。



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posted by ひろ* at 10:31 | Comment(2) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする