2017年01月07日

今すぐ売るvsしばらく持って売る・・・どっちがお好みですか?

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一昔前は、売却するということ自体が「うまくいっていない」という証拠に他ならないと

思われている時代がありました。そこからすると、今は売却に関してかなり理解が

進んでいるなあと思います。むしろ出口戦略と称して売却を推奨するような空気すらも。

時代は変わったのだな、と思います。



過去に私が札幌2棟目を売却したのは2013年の頃でした。売却しようと思った動機は

とにかく入れ替わりが激しく、そのたびに広告料など出ていくために、なかなか安定した

経営にならないという点が大きかったです。また、売却しないと次の融資が受けられない

という強迫観念もあったような気がします。



この時は最終的に収支がトントンになるような感じで売却を完了させました。

詳細は過去のブログ記事をご参照ください。

大きく儲かる値段で売ったわけでもない(その値段では売れませんでした)ので、

その後短期譲渡の分離課税の支払にも苦労した記憶があります。



この頃は、売却する=失敗した、という空気が蔓延しておりました。私のようにブログを

書いている人や、コンサルとか情報商材とかでブイブイ言わせている人の収益物件が

ポータルサイトなどに掲載された日には、あいつはうまくいっていない、破綻予備軍だと

いうような扱いを受けてしまう雰囲気がありました。実際、某情報商材を出していた

不動産オーナーの物件が健美家に出ていたのを「うまくいってない」みたいな感じで

揶揄している人が飲み会にいたような記憶もあります。



不動産はインカムゲインで収益をあげ、持ち切ってなんぼ。売却なんてもってのほか。

あの頃はそういう感じがまだ残っている時代でした。1棟売却しただけで宅建業法に

抵触しているのではないか、みたいな話も出ていたような気もします。

(反復的にやってなければセーフらしいです)



しかし、物件も徐々に老朽化してきます。儲かってるとか儲かってないとかではなく

今売らないと売りにくくなくなるというタイミングも当然ながら存在するはずです。

勿論、これはその人の戦略に依存するのですが。



例えば、築30年を超えたRCなどは、築年数が20年代のものに比べると、融資期間が

伸びないために売れにくくなります。融資が付きにくい物件は売れにくい物件ですので

だんだん市場価格が下がっていってしまいます。



例えば、今販売したら1億円の物件があったとします。家賃は1000万としましょう。

築年数は25年でRC、年間キャッシュフローを200万、残債を8000万とします。

ややこしくなるので、簿価と残債はイコールということにします。

イメージ的には、築18年くらいで1億フルローンで購入、じわっと家賃が下がってきた

頃合いといったところでしょうか。



築25年だと、RCなら耐用年数を加味したら融資期間は47年−25年=22年。

最近の相場観なら、築25年で利回り10%前後なら購入する人もいるかと思います。

ということで、1億円で売れるということにしました。



これが築35年になったとしましょう。耐用年数を加味すると、融資期間は12年です。

さすがに12年融資でキャッシュフローを出す価格にまで落とせというのは酷ですし、

いろいろなルートを持っている人がそれより長い融資期間で購入するとは思いますが

10年前よりはかなり安い値段となるはずです。適当ですが、利回り11%くらいなら

注目する人はいるのかなと想像します。



そして、保有期間が長くなり、物件が古くなれば家賃収入だって下がります。

どこまで下がるかは物件次第ですが、仮に1年で10万ずつ家賃収入が減る計算とすると

10年後には900万になります。すると売却価格は900万÷11%≒8200万。



この条件で、売却するのと保有するのとで比較をしてみようと思います。

※税金等はややこしいので考えないことにします



売却する方は、1億で売って8000万を返済し、手元に2000万残りました。

単純な計算ですね。



保有する方は少し複雑です。いろいろ前提をつけていきましょう。

賃料収入については年間10万ずつ下がることにします。返済は変わりません。

そんな単純ではないですが、収入減少分の金額がそのままCF減少につながるものと

仮定します。そして大規模修繕を1回入れましょう。500万程度でしょうか。



10年でのインカムは200万+190万+180万+・・・+110万+100万。

インカムゲインは合計1500万となりました。そして残債は5000万程度に減って

いるはずなので、8200万で売却しても3200万残ります。つまり4700万の

手残りが発生します。大規模修繕の金額を差し引くと4200万ですね。



即時に2000万vs10年後に4200万。

この数字を評価するには、期間というリスクも指標に入れる必要があります。



10年の間に、物件で入居者様が孤独死したら?事件があって逮捕されてしまい

物件自体のイメージが損なわれてしまったら?火災が発生したら?大規模修繕が

思いのほかかかってしまったら?



それらのリスクを許容でき、今すぐお金がいらないということでしたら、10年後の

4200万の方がメリットがあります。

他方、10年間別の運用でお金を増やせる自信がある人なら、即時2000万の方が

メリットがあるのかもしれません。



不動産賃貸業を始めてからそれなりの年月が経過しました。四捨五入すればもう10年。

脳内はまだまだひよっこですが、確定申告の回数だけ見ればそれなりの業歴となります。

その間に、ブログに書いているようないろいろなことがありました。滞納、夜逃げ、

入居者間トラブル、逮捕、死亡、火事など。こういった事象を前向きにとらえて、

不動産賃貸業を楽しむことができるなら、長期保有が向いているのかもしれません。

それらがストレスになる方、他にやりたいことや生き方がある方、不動産賃貸業は

そこに至るまでの通過点であるという方は、売却の方が幸せなのかもしれません。



私は割と前者に近い考えで、不動産を通じて普通に生きていたら絶対に出会えない人や

遭遇することがない事象を楽しんでいるところがあります。ですので、これまでは

積極的に売買することは考えておりませんでした。



しかし、攻めすぎて抱えた負の資産を一掃して、財務的な基盤をより強固にするために

売却することは決して考えられなくはないと思うようになってきております。

この辺はごく最近発生した気持ちの変化です。



売却するとしたら、長期譲渡になっている札幌1棟目、短期譲渡だけど築浅RCで

売りやすい札幌4棟目、法人所有であまり税率に関係してこない仙台1棟目あたりが

候補になるかと思います。特に札幌4棟目は小ぶりなものが多い私の保有物件の中では

一番大きな部類に入りますから、手残りもそれなりに多くなります。

札幌1棟目と札幌4棟目が売れた後は、札幌3棟目の売却でしょうか。



今年はこれらの物件をターゲットに、売却活動をするかどうか検討していきます。

本当に売るかどうかはまだわかりませんが、果たしてどうなることやら。



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posted by ひろ* at 08:29 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする