2017年01月06日

仕掛中の購入案件、金融機関さんから連絡がありました。

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仕掛中の札幌の新規案件2件に関して、それぞれ金融機関さんから連絡がありました。



朝一番で、先日手付金を入れた築古小ロット案件を持ち込んでいる金融機関様より

お電話をいただきました。年明けには結果をお伝えできると思います、というお話を

いただいておりましたので、たぶんその結果の電話かなと。ダメならダメで他の

金融機関様に審査の依頼の連絡をしなくてはなりませんし、OKなら契約の時期など

詰めたいので、どちらにしても早く結果は聞きたいのです。



築古小ロット案件は融資特約無しで契約しており、1月決済が必須と言われてます。

今の宙ぶらりんな状態では落ち着かないことには間違いない。それに、年末に敢行した

金融機関さん巡り
の際に、この案件に興味を示す金融機関さんが少なくとも2行ほど

あったので、もしダメならダメで引っ張らずに早く終わってほしいのです。



あと、来週札幌出張を入れているのですが、場合によっては嫁ちゃんを連れて行かないと

いけなくなるかもしれません。こちらの金融機関さんで個人で融資を受けるならば、

連帯保証人に嫁ちゃんを入れてほしいと言われています。前回の雰囲気からすると、

東京の支店でやらせてくれず、札幌の支店まで金銭消費契約をしに行かなくては

ならないのではないかと思っているためです。



どちらにしても、来週末は札幌出張を入れる予定があります。札幌3棟目と4棟目の

営業に行くつもりだったのですが、融資OKであればそのタイミングに金銭消費契約を

ねじ込むのが一番効率がいいよねと思っております。



というわけで、早く電話に出たかったのですが、サラリーマンのお仕事中だったので

それもかなわず、タイミングを見て折り返しました。



気になる電話の内容ですが・・・もう少しお時間くださいということでした。

ε=\_○ノ ズコー

これだけ気持ちが焦っているところにそれかよー!手付打つ前に結果を伝えられるよう

頑張りますって言ってたのに、結局そこで終わらない上に1週間近く延長でした。

まあ元々そんなに審査の早い地銀さんではないので・・・。仕方ないですが。



支店内ではゴーサインが出ていて、本部とやり取りをしているところだとのことですから

まあ確度としてはそんなに低くないのでしょう。期待はしたいと思います。



また、その本部とのやり取りを有利に進めるためにということで、支店の成績にぜひ

協力をしてもらえると嬉しいという相談を受けましたので、そこはOKしました。

先方も、これを明確な約束にすると金融庁さんに怒られてしまうようですので、あくまで

口頭で意思の確認だけであり、融資の条件にすることはないと言っておりました。

とはいえ、こちらも約束したからにはちゃんとそこは遂行したいと思います。



そんな感じで、肩透かしを食ってしまった印象は拭えませんが、引き続き審査はして

いただけるということなので、期待したいと思います。でも、前述の通りここの結論が

早く出ないといろいろややこしいので、今日改めて電話して、少しだけはっぱを

かけておこうかなと思います。期日を切ることで、候補の他行さんにも話がしやすく

なりますので。



そして夕方ごろ、築古やや大ロット中古案件の融資審査を進めてくださっている

メインバンクさんから連絡がありました。メインバンクさんなのである程度気心は

知れており、ざっくばらんな意見交換ができました。



まず、金融機関さんの規定に沿って考えると、築古なので今回は16年融資が

基本の考え方になる、と。そしてそれでちゃんと回ることが融資の条件になるという

お話でした。16年か・・・。たぶんストレスかけると回らないって言われそう。

そして案の定、修繕も含めた全額借入だと収支が回らないというお話になりました。



ただ、こんなご時世なので先方も融資をしたい気持ちがあるようです。いろいろな

条件でシミュレーションをしてみたということでした。結果、フルローンであれば

何とか本部に稟議を出せるので、自己資金を捻出できないかという相談でした。



その条件であれば諸経費と修繕費が自己資金ということになります。勿論全然悪い

条件ではないので、そのままお願いしたいと思うのですが、その回答を出すならば

諸経費がいくらかかるのか、修繕がいくらかかるのかを把握しなくてはなりません。

融資OKになったのに、自己資金が足りなくて決済できないなんて話があるようだと

恥ずかしいことになります。それに、田舎新築で自己資金を入れる予定もあるので

どこまで配分できるかを把握しなくてはなりません。



修繕に関してだけであれば、タイミングをずらせばいいかなと思いますし、その時に

改めてリフォームで融資を引けばよいだろうと考えます。しかし諸経費については

決済時にないというわけにはいきません。



さて、じゃあ実際のところいくら諸経費があればいいのか?概算入れてみました。



購入の取引に必要な諸経費と、発生するお金の流れは以下の通りです。

・仲介手数料

・火災保険料

・不動産取得税

・登記費用(所有権移転に伴う登録免許税と抵当権設定+司法書士報酬)

・固定資産税精算

・敷金引継

・日割り家賃



敷金引継と日割家賃が、買主側にお金が入ってくる要素になります。

それ以外は買主側からお金が出ていく要素です。



仲介手数料は売買価格の3%+6万。売買価格に依存して上下します。



火災保険は個別見積。RC造なので安くなるはずです。



不動産取得税は固定資産税評価額×3%(平成30年4月1日以降は4%)と

読み取りましたが、軽減の対象が「土地及び住宅」としか書いていないので、

たぶん収益物件も対象?とは思いますが、ささっと調べた限りではそれを明記している

情報源はありませんでした。



登記費用は所有権移転に伴う登録免許税と抵当権設定、それに司法書士報酬から

構成されています。登録免許税は建物が固定資産税評価額の2%、土地が固定資産税

評価額の1.5%。そして抵当権設定の費用は売買価格の0.4%となります。

今回は積算評価額が売価程度にある物件なので、固定資産税評価額もそこそこ高く

ここが高くなることが予想されます。



残り3つの日割り系は、決済日に応じて変わるので何とも言えませんが、仮の日付を

入れて予想してみることにしました。仙台法人の決算月である2月末としたところ、

結果としては、固定資産税精算と敷金がおおむね同じような金額になりました。

先方に入金済の3月分家賃がある程度こちらに入ってくる感じかと思います。



固定資産税評価額が高いので、全部計算すると諸経費は物件価格の7%を超えそうです。

これらを自己資金で出すことができる目途を立てて、提示して貰った融資金額でも

何とかできるという連絡をメインバンクさんにしていいか、判断したいと思います。



なんかもう、不動産賃貸業って買い進めると常にお金がない気がします^^;

しばらく余計な出費は避けないとなあ・・・。フィリピンもこの辺が落ち着くまでは

工事のタイミングを延長したほうがいいのだろうか。悩みます。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする