2017年01月02日

今年の目標は稼働率と自己資本強化。

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今年の目標をどうしようか、太陽光の現場を見ながら考えました。

目標はシンプルにしよう、ということで、以下のように決めたいと思います。



1.物件管理面の目標:新規購入物件と札幌4棟目を除き、稼働率95%以上

2.財務面の目標:自己資本の強化



1についてはわかりやすい目標なので、特に説明は不要かと思います。

不動産賃貸業なので、やっぱり稼働率は大事ですから。足元を固めずにいろいろなことを

やろうとしても、うまくいきません。稼働率が低かった昨年を反省したいと思います。



ではなぜ稼働率算定から札幌4棟目を省いたのか、理由を書いてみます。



昨年の稼働率は、95%を切る結果になってしまいました。

大きい理由としては、札幌4棟目で家賃をなんとか高く維持しようと頑張りすぎたため

次の入居が決まらないパターンに陥った、というのがあると思います。いずれ売却する

つもりでいる物件なので、なんとか家賃を高く維持したいという気持ちはありますが、

それにより現在のインカムゲインを失うことが本当に大事なのかを考えたいところです。



仮に、札幌4棟目の賃料収入が1000万だとしましょう。

そして売却する時には8%で売れるものと仮定したいと思います。

計算が面倒なので、簿価と残債は共に1億ということにします。



家賃収入を落とさずに頑張る代わりに、稼働率が80%になるとします。

80%稼働だと家賃は800万。本来95%稼働できるとすると、年間のインカムの

ロスは150万ということになります。そしてこれが利回り8%で売れるとすると、

12500万で売れます。2500万の利益で、短期譲渡の税金40%(本当は39%と

なりますが、計算を簡略化させるため)を引くと、1500万手元に残ります。



一方、家賃を無理なく埋まる範囲に落としたとします。仮に950万まで落としたら

95%近く稼働するとしましょう。すると家賃収入は900万(計算を簡略化させるため

細かい金額は切り捨てました)になります。そしてこれが利回り8%で売れるとすると、

11900万(端数は四捨五入しました)となります。1900万の利益で、短期譲渡の

税金40%(本当は39%)を引くと、1140万手元に残ります。



家賃を落とさない場合と落とす場合で、インカムとキャピタルの差は以下のとおりです。

今年一年回して売った場合を考えます。



インカム:800万vs900万→家賃を落としたほうが100万多い

キャピタル:1500万vs1140万→家賃を落とさないほうが360万多い



実際はここに簿価と残債や仲介手数料、期間中の修繕など様々な要素が入り込みますが

ざっくり見てここ数年くらいで売るなら、多少空室率を拡大させてでも家賃維持が得策と

いうことになります。長期譲渡になるのが2019年1月なので、あと2年程度は

多少の空室率拡大を甘んじて受け入れることも必要ということになります。



上記理由にて、札幌4棟目は稼働率計算から除外することにしました。

売却するタイミングで満室に無理やりすることができるなら、ひとまず稼働率は80%で

致し方なし、という方針とします。いやもちろん満室にしたいですよ!家賃を維持して

満室にできるように頑張ります。



2については漠然とした目標になりますが、財務基盤をいい加減もう少し固めたいという

思いがあり、書いてみました。



今の状況で会社を辞められるかと問われると、私自身はそうは思っておりません。

会社を辞めても枕を高くして眠ることができる状態にするには、もう少し債務を減らして

キャッシュフローを増やす必要があると考えております。



東京4棟目のリノベーション短期借入とフィリピンのコンドミニアム。

大きな問題点はこの2つでしょう。これらのために、ちょっと無理をしているところが

ありますので、できれば今年はこれらをなんらかの形で片付けたいと思います。



売却益で返済しきるとか、借り換えをうまく活用して出て行く金額を減らすとか、

そもそもその物件をなんらかの手段(売却とか権利放棄とか)で手放すとか、手段は

いくつか考えられると思います。これらの方法を考慮しながら策を練りたいと思います。

すぐに会社を辞める必要はないと思いますが、いつどうなってもいいように準備自体は

進めていきたいと考えております。



積極的に検討したいと思う案は、既存物件の売却による入れ替えです。

昨年の終わり頃、私の「売れないよねー」という思い込みを打破してくれる出来事が

ありましたので、私も売却益を狙ってみようと考えます。その現金を上記2つの返済に

充当すると、ダウンサイジングにもなり、かなり気持ちが楽になると思います。



合計10棟74室あるのに辞められないってどんなだよ!と突っ込まれること請け合い。

どちらかというと失敗している痛い人に分類されることは自覚しております。



結構無茶な買い方をしている自覚もあります。その根底には、多少無茶をしたところで

サラリーマンをしていればどうとでもなるという気持ちがありました。ただ、そろそろ

そういう無理を今後も続ける時期でもないよなあとは思うのです。



自分なりに良い物件を選ぼうとした結果、流動性が低く融資をつけづらいような物件を

無理やり融資付けしたり資金繰りしたりして購入してきました。将来いい思いができれば

良いだろうということで、サラリーマンを続ける前提で不動産賃貸業に取り組みました。



その一方で、この高値相場に乗じて、私がスルーしたりそれ買っちゃ苦しいだろうと

思うような物件を購入した人でも、売却益で大きなキャピタルゲインを得たりしてます。

正直、ちょっと悔しいなあと思うところもありました。



ずっと保有することが基本と思っていましたし、保有せざるを得ない流動性の低い物件が

多いからと自分の発想に枷をはめていたのですが、今年はそれを取り払おうと思います。

同じような物件は買えないかもしれませんが、去年だって高いと言いながらも物件は

買えています。短期転売を目的にするつもりはないですが、チャンスがあれば利益確定に

動いていくようにしたいと思います。



今年の目標は以上の通りです。実現に向けて頑張ります。



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posted by ひろ* at 11:09 | Comment(0) | 年度目標設定 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする