2017年01月13日

不動産投資家にもいくつかの世代がある。

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不動産投資業界(といえばいいのでしょうか)にも変遷や世代があります。

そして意外と世代間交流はできていないなあと思うのです。



昨日は少人数で割とこってりめに不動産談義をしておりました。そのメンバーの中には

幸田伸行さんの姿もありました。



ここ数年で不動産投資を始めた方にはあまり馴染みのない名前かもしれませんが、

ほんとすごいんですよ、この方。私も大変お世話になりましたし、幸田さんのおかげで

培われた人とのつながりに助けられたことも少なくありません。私の賃貸経営に大きな

影響を与えてくださった方です。



まだサラリーマン大家さんが今のようにメジャーではなかった時代。コンテンツも

さほど多くなく、セミナーや情報商材もあまり多くありませんでした。そんな中で

幸田さんは「サラリーマン流不動産投資道場」というコンテンツを立ち上げ、様々な

情報発信をされておりました。有名大家さんとして賃貸住宅フェアに登壇されたことも

あり、飲食ビジネスや子育て移住など、今は不動産の枠にとらわれず様々な分野にて

活躍されております。



私の勝手な定義ですが、サラリーマン大家さんって3世代くらいに分類できるのでは

ないかと思っております。



第一世代が、サラリーマン大家さんの草分けである藤山勇司さんや山田里志さんあたりの

本を読んで不動産投資を始めた世代。リーマンショックの少し前くらいまでがそこに

当てはまると思います。2001年〜2007年くらいでしょうか。幸田伸行さんや

赤井誠さん、投資家けーちゃん、吉川英一さんなどが当てはまると思います。



第二世代が、リーマンショック前後から東日本大震災を経て今の不動産バブル手前で

物件を仕込んだ世代。私もこの世代だと思いますし、実際にこの世代の方との交流が

多いのではないかと思っています。2008年〜2013年くらいでしょうか。



第三世代が、不動産バブルに入ってから目覚めた世代。第一・第二世代は売りに走り、

それを第三世代が購入するような構図になってきているように感じます。



銀行さんの融資姿勢もだいぶ変化しておりますので、第二世代序盤デビューの私には

銀行員さんが「利回りいいですね〜」とか言っちゃう時代が来たことに驚いてます。

私が勉強していた頃は、銀行員さんは投資にはお金を貸さず、事業にお金を貸すから

利回りとか言っちゃダメだと教わっていましたから。



複数の案件が同時に動くことに関しても、昔ほどうるさくなくなりました。

同時に複数法人を作って同時決済とか、そんなことをしないと複数物件なんて一気には

購入できませんでしたが、今は普通にいくつかの案件を持っていって「どれが一番

やりやすいですか?選んだやつ以外は他行さんに持っていきますんで」的なことを

平気で話せるようになりました。



時代は刻々と変化しているので、その時代に追いつけるように知識を向上させていく

必要があります。ただ、世代ごとに必要としているセミナーや勉強の内容が異なるため

3つの世代が交わる場というのがなかなかないよねえという気がしております。



第一世代・第二世代の人から見たらクソセミナーだと思ったとしても、第三世代で

まだ知識が十分でない人には一つの指針になるようなものもあります(値段の多寡は

置いておいて・・・)。ただ、第一・第二世代の人はそういう勉強会に参加しません。

ここに世代間の壁が生まれます。



昔は誰だってひよっこだった時代はあるんです。

業者さんの無料セミナーをカモがネギ背負っていくようなものだと鼻で笑って見ている

人だって、かつてはそういうセミナーに参加して勉強していたこともあるでしょう。

時代は繰り返しますし、最初の頃にはどのような知識であっても貪欲に仕入れたくなる。

そんな時代があると思います。



で、このひよっこの頃に同じようなセミナーに足しげく通って居た人と、懇親会の場で

名刺交換して仲良くなり、そうやって少しずつグループが作られていくわけです。

そのうち、グループの中だけで勉強が完結できるようになり、セミナーから足が遠のく。

そして初心者の方が参加しているセミナーに物申したくなる、と。時代は巡ります。



いいじゃないですか、どんな勉強会に参加したって。

ベテランの人が偉そうな顔をしていたら、お前だって●ー●アス●ァ●●リーの残念な

セミナーにドヤ顔して参加してただろと言ってやればいいんです(私はそれ言われたら

恥ずかしくなりそうです・・・)。



この3つの世代が交われるような座談会とか懇親会とかやれたら面白いなあ、なんて

昨日の会合をやっていて思いました。昨日はたまたま第一世代〜第三世代が揃っていて

話の内容や価値観のそれぞれの違いを興味深く聞いていたものでして。



大ベテランの方も、今時の世代の人の話を聞くと初々しい気持ちになったり勉強に

なったりすることはあるでしょうし、今時の世代の方が大先輩のウンチクを聞くのも

また勉強になるのではないかと思うわけです。



優先度は高くないですが、自分が落ち着いたらそういうの企画してみたいなあ、なんて

考えた昨日の会合でした。まあ言ってもしばらく落ち着く見込みもないんですが。

買付入れてる物件が一通り片付き、仙台法人の決算と来期のための仕込みなどが済んで

ようやく次の企画に入れるぞ、という状況なものですから。



こんな感じの企画、どのくらい興味がある人いるんでしょうね?

よかったらコメントなどで興味度合いを教えていただければと思います。



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posted by ひろ* at 06:36 | Comment(5) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月12日

水道管破裂と入居キャンセルの二重苦発生。

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ちょっと残念なお話と、確かにそうなるわなーとは思うけど勘弁してほしい話が

札幌3棟目から飛び込んできてしまいました。



まず、ちょっと残念なお話は、先日お申込をいただいていたお部屋のキャンセルです。

もうすぐ入居というこのタイミングでのキャンセル、誰も予想はしていなかったのですが

この仕掛人(?)は区役所らしいのです。



お引越を検討されているお客様は生活保護を受給されている方でした。

そして今回のお引越は役所からお金が出る類のものではなく、自腹でお引越という

形をとっておりました。区役所的には、今の家でそんな不便がないのに、なぜお引越を

しなくてはならないの?ということが気になったようです。



また、生活保護を受給している理由が身体の問題ということであるにも関わらず、

エレベーターのない2階を選んだことも気になったようです。そこは私自身も申込を

いただいた時に気になって確認したのですが、身体の負担より寒いことの方が

気になって2階という選択をしたようです(札幌は寒いので階下で暖房が焚かれていると

床が暖まる2階以上が人気です)。



その選択も区役所的にはちょっと微妙だったようで・・・

生活保護を出す側の立場として、引っ越しに待ったをかけてきたということでした。



国の税金を無駄にしないという意味では確かに素晴らしい判断ですが、直前まで

引っ張られた私の立場も考えてくださいよ、区役所さん(涙)

こう見えても固定資産税や仕入などで札幌市の財政には貢献しているつもりです・・・。



とまあ愚痴てみたところで何が変わるわけでもありません。区役所と入居者様が

交渉して、引っ越しが成立する可能性もあります。今のところ五分五分とのことでした。

気長に待つことにします。どうせ空室は3部屋もあるし(自虐)



続いて、確かにそうなるわなーと思うけど勘弁してほしい話。



逮捕DE退去な話を以前書きましたが、その件の二次災害が発生しておりました。

逮捕されてしまったため、水抜きができず、そのまま超寒い札幌の冬が到来して

水道管が見事に破裂し、全滅したそうです・・・。



札幌に詳しくない方向けの解説

札幌は冬の寒さが厳しいため、水道管に水が残っていると凍ります。

凍ると体積が膨張して、水道管が破裂する事故が起こります。

そのため、冬は使っていない部屋は水抜きをする必要があります。

水抜きや防寒のため、札幌の物件は部屋の中に水道管と水抜き用蛇口があるのです。

初めてみた時は、なんだこれと不思議に思ったものでした。ハイ。

室内の水道管イメージ

↑イメージ的にはこんなのが部屋の中に鎮座してます



まあさ、逮捕じゃ家にいられないし、急だったから水抜きもできないよね、うん。

それはよくわかる。よくわかるけど・・・修繕する側の立場になってくださいよ。

どーすんのよこれ(涙)

破裂した水道管から漏水して、部屋の中やキッチンも水でやられちゃってる部分が

あったようですし、勘弁してほしいです。



幸いなことに、水道管の凍結にも対応している火災保険に入っておりますので、

部分的には保険で何とかなりそうだと管理会社さんからは連絡をいただきました。

保険の申請から交渉まで対応してくださるそうです。さすが管理会社さん。感謝です。



なお、修繕自体は既に入っているということですが、札幌は例年にない寒さになっており

溶かしたそばから水が凍っていく状態なので、今作業をやっても進められないという

判断のもと、一旦工事を止めたそうです。そんなに寒いのに営業に行かないとなのかと

思うと、そっちの方にぞっとしました^^;



保険はとても大事だと思うので、できるだけ補償の範囲が広いものを選ぶのが吉です。

お値段の差なんてすぐに回収できるくらい、保険適用可能な範囲って広いものです。

アドバイスしてくれる管理会社さんや保険代理店さんがいればなお良いですね。



そんなトラブルのご連絡があった、というお話でした。

キャンセルは痛いけど、まだ戻ってくる可能性もあるのでじっくり待ちます。

水道管は保険のおかげで大事にはならなさそうです。備えあれば患いなし、ですね。



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posted by ひろ* at 08:17 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月11日

融資内諾!小ロット札幌築古ファミリー物件、購入確定へ。

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融資特約無しで物件価格の半分近い頭金を突っ込んでいた小ロット札幌築古アパート、

昨日ようやく融資の仮承認が出ました!これでようやく落ち着きました。ほっ。

札幌6棟目が月末にも誕生ということになりそうです。



本件、ここしばらく私の周りの人をそわそわさせてました(笑)

本当に大丈夫なのか、無謀なんじゃないか、なんでわざわざリスクを取るのか、

本当にそんなに良い案件なのか、欲しい欲しい病なんじゃないか、等々。



我がことのように心配してくれて、中にはつなぎ資金の提供まで申し出てくださった

方もいらっしゃいました。そういった全ての皆様に「御心配をおかけしました!」と

挨拶をして回りたいくらいのところです。



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さて、この物件のおさらいをしましょう。



スペックとしては、私好みの小ぶりな築古ファミリー物件となります。

2DKというか2LDKというか、というくらいの間取りで、生活保護の母子家庭を

ターゲットにすればうまく回るんじゃないかという予感のする物件です。



4部屋なのにRC造という謎なところがあり、今回そのRCであることが融資の

選択肢を広げてくれたという側面はあると思います。完全に耐用年数が切れていた

わけではなく、少し残っていたので、今回融資OKとしてくれた金融機関さんが

検討できたことと推察します。



あまりブログに利回りは書かない主義ですが、この案件は10%後半とだけは

書いておこうかと思います。一昔前なら普通にあったと思いますが、今であれば

それなりの高利回り案件だと思います。



出会いは前回の札幌出張でしたが、そこでは買付を入れずにスルーしました。

その後、価格が条件付きで下がったと聞いて買付を入れた次第となります。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



買付を入れようと業者さんに電話したところ、この物件の買付の条件が思いのほか

ハードルが高いことを聞かされ、ややひるみました。12月後半に出てきた案件で

12月中に物件価格の半分くらいにあたる手付金を入れて、1月中に決済しなさい、

しかも融資特約は使えません、というしびれる条件です。ロットが小さいとはいえ

手付金はそれこそ数百万。これが流れるとかなり痛いので、悩みましたが最終的に

ロットが小さいので最悪なんとか金策できるだろうとゴーサインを出しました。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



買付を入れた後、仙台法人で融資を得るべく動き始めますが、色よい返事が貰えず

焦ります(その時の過去ブログはこちらを参照)。



どうやらブログ記事としては書いてなかったようですが、この後、某政府系さんには

正式に審査不可を言い渡され(札幌5棟目を法人で買ったからペースが早すぎるとの

ことでした)、個人審査に切り替えました。また、ダメ元で札幌4棟目に融資をして

くださっている金融機関さんに話を持ち掛けたところ、個人で購入するのであれば

年内中に回答できるよう頑張ると言ってくださったので、そちらにも依頼をしました。

もう個人とか法人とか言ってる場合じゃなく、とにかく金策です。



そして年末、最悪は一度現金をあらゆる手段でかき集めて現金決済しておいてから

融資を当たる方針もありだと判断し、仙台法人でお付き合いできそうな金融機関さんを

新規開拓してきました。結果、新たに2〜3行が話に乗ってくれそうな雰囲気でした。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



本当はここですぐにでも審査に出したかったのですが、個人で審査を進めている

札幌4棟目に対応してくれた金融機関さんが年末までに目途が付くと言っていたので

その返事を待ってから正式に依頼したほうが良いだろうと判断し、一旦保留してます。



それと時は前後しますが、物件の契約をして手付金を入れてきました。

札幌4棟目の金融機関さんがそこそこ色よい返事をしてくれそうな予感もありましたので

この時点で実はちょっと不安は和らいでいた自分がいます。一番困ったのは購入の名義が

固まっていなかったことでした。とりあえず覚書で対応できるということになったので

個人名義で契約自体は締結しております。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



そして年明け。年内には結論が出なかった個人での審査、年が明けてすぐに返事が

来るかと思いきや、電話が鳴りません。新年明けて2営業日が経過した頃合いに

ようやく電話が来たと思ったら、まだちょっと本部と折衝をしている状態とのこと。

ここで(本取引とは別に)預金取引をほのめかされましたので、融資の後押しに

なればいいなと思いOKしておきました。

(その時の過去ブログはこちらを参照)



この時に、いつ頃OKが出るか聞いたところ、週明けまでにはという話だったのですが

そこから一日遅れて昨日ようやく融資内諾のお電話をいただくことができた、といった

顛末でした。なかなか返事が来ないから悪いシナリオも考えてしまい、ドキドキして

おりましたが、これで一安心です。



あまり金利は安くならない金融機関さんで、金利は札幌4棟目と同じ2%半ばです。

年数は15年で、外壁塗装などのリフォーム代込で融資してくれることになりました。

物件価格からすると、いわゆるオーバーローン的なやつです。ほっと一息です。



契約はできれば東京の支店でお願いしたいと伝えておりましたが、それもOKして

いただくことができました。前に金利交渉をしていた時は、金利変更の契約書を

面前で保証人も含めて書いてほしいと言われて、札幌に嫁ちゃんを連れて行って

書いたことがあります。この寒い時期に嫁ちゃんを札幌に連れていくのも気が引けるので

東京での契約OKとなり良かったです。



今週末は札幌出張なので、タイミングが合えばそこでお礼とご挨拶をしてこようと

思っております。何とかなってよかった〜。



月内決済のためには、物件の売買契約書とリフォームの見積を早めに持ってきてほしいと

言われておりますので、今週中に提出しようと思います。その上で、来週本承認が出て

再来週契約・決済という流れで進むことになりそうです。嬉しい悲鳴ですが、

忙しくなりそうです。



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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月10日

購入時に必要な「諸経費」の内訳を理解し、その節約方法を検討する。

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一般的に、物件を購入するときは初期費用を7%ほど見ておくよう言われることが

多いかと思います。では、それはどこまで厳密な話なのでしょうか。



私がただいま買付を入れているやや大ロット札幌築古中古RCがあります。

ただいま、融資付けの傍らで価格交渉もしており、その価格交渉が成立しないと

自己資金の投入額が大きくなり面白くない状況に陥ります。



では、いくらまで価格交渉が必要なのか?自分がここまでなら出して言いと思う

自己資金の範囲に収めるには、いくらまで価格交渉が必要か?

この辺を紐解くために、諸経費7%をやや厳密に計算する必要がありました。

というわけで、せっかく考えたことなのでブログネタにしてみようと思います。



まず、諸経費として必ず必要なのは以下の項目です。

・不動産取得税

・仲介手数料

・火災保険料

・土地/建物登記費用(登録免許税)



銀行融資を受ける場合は、以下の費用も必要になります。

・抵当権設定登記費用(登録免許税)



それから、諸経費とは違うけど、決済時の金額を左右するという意味からすれば

以下の項目も大事です。

・敷金継承

・固定資産税按分

・家賃日割り



不動産取得税は「固定資産税評価額×4%」で計算できます。

土地については本日(2017/1/10)時点では特例があり、4%→3%に

なっていますので、若干安くなります。これ、時限立法ですので、いつ特例が

なくなるかはわかりません。延長される可能性も大いにありますが、そういうものです。



仲介手数料は「売買価格×3%+6万」で覚えておけば良いかと思います。

細かいことを知りたい方はググってみてください。



土地/建物登記費用と、抵当権設定登記費用については、そのほとんどが国への税金で

占められており、そこに多少の司法書士さんへの報酬が入ります。報酬額を除いた

税金部分の計算は以下の通りです。

建物登記:固定資産税評価額×2%

土地登記:固定資産税評価額×1.5%

抵当権設定:融資額×0.4%



敷金継承は、中古の収益物件などのように既に賃貸借契約が発生しており、それを

引き継ぐ場合に発生します。敷金は預り金ですから、賃貸借契約を引き継ぐ相手に

敷金も引き継がなくてはなりません。要は、これまでに預かっている敷金を買主に

まるっと渡す必要がある、ということです。



固定資産税按分は、その物件の売買が行われる日を境に、固定資産税を売主と買主で

負担額を決めて精算することを言います。固定資産税は1/1時点での所有者に対して

1年分が課税されますので、その課税される分を権利が移動する日を境として負担する

ことになります。



これがまたややこしいことに、関東と関西で起算日が異なります。

関東では1月1日の場合が多く、関西では4月1日の場合が多いと聞いております。

1月1日を起算日とした場合、1月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。

4月1日を起算日とした場合、4月1日〜引渡前日が売主負担、残りは買主負担。



家賃の日割りは見ての通りです。決済月の家賃を、所有権移転当日を境にして

売主と買主に割り振ります。



決済前に仲介業者さんから当日のお金の流れを示した資料が出てくると思いますが

その中身はこんな風に計算されています。一度見返してみて、ご自身で納得してみると

知識になってその後もしかしたらいいことがあるかもしれません。



ちなみに、上の説明を見ればわかると思いますが、これらの金額を決める要素として

・購入価格

・固定資産税評価額

・融資額

の3つがあります。このうち、一番影響があるとすれば固定資産税評価額でしょう。

国の税金関係はほぼこれで決まっています。地方大型積算モリモリRCとか購入すると

固定資産税評価額は高くなる傾向にありますから、初期費用が重くなりがちです。

ある意味、国の養分になっているわけです^^;



さて、仮に現金がギリギリだった場合に、いろいろな創意工夫をして決済を乗り切る

ことができるように、知恵を絞ってみました。最近ギリギリな決済や契約が多いので

あまり必要ないというか必要としたくなくても、こんな知識ばかり増えていきます(笑)



まず、決済当日には関係がないものは不動産取得税と火災保険です。



不動産取得税は半年とか経ってから請求されるものなので、決済のタイミングから

時間的に余裕があります。仮に自己資金がすぐ準備できなくとも、その間のCFで

賄えるとか、それまでに借入できるとか、そういう算段があればよいでしょう。

(最悪、税務署に相談すれば分割納付もできますが、当然金利もつきますから

 資金の算段がないのに買っちゃダメですよ!)



火災保険は後日引き落としとかクレジットカード払いとかにすることができるので

決済当日に現金が必要かと言われると、決してそんなことはありません。そうは言っても

そう遅くないタイミングで支払は必要ですけどね。



火災保険は途中から補償の内容を変えることも可能なはずです。どうしてもきつい時は

とりあえず安い金額の最低限の保険に入り、CFが累積されてきたタイミングを見て

保険を切り替えることを考えても良いでしょう。

また、質権を取らない金融機関さんで融資を受けるなら、年払いにするのも効果的です。



残りは当日必要になるお金です。これらは絶対に準備しておかなくてはなりません。



仲介手数料は絶対に値切っちゃダメです。次の案件がその業者さんから回ってこなく

なる可能性が高いので、そこはニコニコして払いましょう。本当にダメな業者さんで

二度と取引しないという自信があるなら、値切ってもいいかもしれませんが・・・。



あとは登記関係で司法書士の先生にお願いしなくてはなりません。上級者であれば、

自分で登記して報酬は払わないという手もありますが、この場合は報酬額よりも

固定資産税評価額や融資金額に左右されるので、苦労の割に節約できる金額が小さいと

私は思っております。できるだけ安い司法書士の先生を探す、くらいでしょう。



あとは各種日割り系です。



一番いじくる余地があるのは固定資産税でしょう。1月起算、4月起算のどちらが

自分にとって有利であるかを計算すると、意外と当日必要な資金が変わることに

気が付くと思います。関東だからって4月1日起算を選んじゃダメということは

ありません。大きな物件だと固定資産税も大きいので馬鹿にできませんから、

ここは相談してみることをおススメします。



敷金は、地方で飽和しているワンルームとかだと、そもそも敷金が取れないケースも

あると思います。できるだけそういうものではない物件を選ぶと、当日継承される

敷金が増えて、自己資金の投入量が少し減るかと思います。



決済はできるだけ月初にすれば、日割り家賃をよりいっぱい貰えることでしょう。

あるいは月末でもいいのかもしれません。翌月家賃は既に売主さんのところに

ある程度振り込まれていると思いますから、それが当日買主に渡される可能性は

あるのではないかと思います。なお、この辺は私もこれまで意識したことがないので、

嘘を言っているかもしれません・・・^^;



さて、自分の決済のことを考えると、やっぱりもうちょっと価格交渉が必要ということは

わかりましたので、引き続き仲介業者さんと揉んでみたいと思います!



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posted by ひろ* at 09:02 | Comment(0) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月09日

人の欲望に際限はない?数ヶ月空いていた空室が1週間で2部屋決まるマジックとは?

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昨日は自宅で2016年の物件ごとの税引前キャッシュフローの計算をしておりました。

完全ではないですが、とりあえずいくつかの物件については送金明細ベースでの

税引前キャッシュフロー計算は終わり、それ以外の物件の入力を本日やるつもりです。

あわせてクレジットカードの明細や領収書、銀行口座の動きから物件に関するものを

抽出していこうと思いますが、全部は終わらないだろうなあ。



と、そんな作業を一生懸命やっている最中に、年初はお休みしていますと連絡があった

札幌4棟目の管理会社の方からメッセージが届きました。お休み中なのにどうしたかな?

と思ってメッセージを開くと・・・



「キャンペーンの効果で2部屋申込をいただきました!」



おおおー、久しぶりの快音!いいお知らせ!やりましたー!一気に稼働率80%まで

回復することになりました。めでたい。



何回か書いていますが、札幌4棟目はとにかく新築時からどんどん家賃をあげて募集を

かけている状況です。ギリギリまで家賃を高く引っ張り、最終的に売却する際の利回りを

向上させる狙いがあります。



新築当初も管理会社さんがご提案してくださった相場の家賃があったのですが、そこから

更に高い家賃に設定しなおし、満室保証も捨てて少し時間をかけて満室にしました。

そして退去が出るたびに、徐々に家賃を上げていきました。その甲斐もありまして、

新築当初に比べ利回りは0.5%以上向上しております。



しかし、築年数も4年目に入り、この家賃を維持するのが徐々に辛くなってきました。

空室になるとその期間が長引く傾向が出てきたので、初期費用を下げたり広告料を

上げたりしてしのいできました。



しかし、それもここにきてなかなか厳しい状況に。空き部屋が埋まりにくい状況が続き

空室率は拡大。12月末の退去予告が入り、とうとう15部屋中5部屋、1/3が

空室になるという大きな問題に発展しました。



当初、このピンチに対して、まず初期費用を大幅にダウンさせることを実施しました。

前家賃+保険料のみで入れるようにしています。敷金礼金は当然ゼロ円、保証会社の

保証料も初回のみこちらで負担するというサービスっぷりです。このキャンペーンは

入居者様の属性が落ちる諸刃の剣ではありますが、それでも家賃だけは担保するために

保証会社さんを必須にする作戦としました。



これだけだとまだ反響が足りないと判断し、更に入居者様に対してのメリットを

大きくしようと話をして、フリーレント1ヶ月もしくはそれに相当する家電を

プレゼント
という企画を出してみました。



それから約1ヶ月。結局効果がなかったのか、閑散期ゆえなのかはわかりませんが

キャンペーンは不発。一人も入居者様の申込を得ることができませんでした。

厳しいなあ・・・。どうしよう。困りました。



その困ったタイミングで、今回連絡をしてきてくれた社員の方から提案がありました。

彼は管理担当ではないのですが、全体統括みたいな立場も兼ねている(?)ようで、

私の物件のこともよく気にかけてみてくれています。札幌で管理会社さんと懇親会を

行う際には、だいたいこの方とも飲んでることが多いです。



彼が提案してくれたのは、入居者様向けの謝礼を仲介業者様に振り向けてはどうか

という話でした。具体的には、その分を商品券として仲介業者さんにお渡しする、

という話。確かに仲介業者さんのやる気を引き出すには個人的な謝礼は効果があると

思います。私も数年前までよくやってましたが、ここしばらくはコンプライアンスが

厳しい会社が増えてきていたので、見合わせるようにしていました。



他の物件で試したこともあり、効果は見込めると思うとのことでしたので、この案に

乗っかってみようと決断。すぐに手配をしてもらうようにお願いをしました。



そんなやり取りをしたのが年末のこと。年末年始はどこも営業していませんから、

実質的に1週間しか期間がなかったのに、一気に2部屋も決まってしまいました。

明らかに謝礼を狙っての紹介もあったようです。謝礼の確認の電話が事前にあったと

管理担当の方からも伺いました。謝礼の威力、恐るべし。



でもこれって、昨日の記事にも書いた内容に通じる話のような気がしています。

そこに消費者のニーズに真剣に応えて、最良の物件を探そうという発想はなく、

ただ自分の利益のために顧客を誘導しているように見えてなりません。



個人的には、入居者様向けキャンペーンが不発で、仲介業者様向けキャンペーンが

効果絶大というのは、ちょっと残念だなという気持ちはあります。

とはいえ、そんな業界でお仕事をしている以上、利用できるものは利用して空室を

埋めないことには、私が破産してしまいます。きれいごとばかりでは生きていけません。



ともあれ、謝礼が大変効果があることはよくわかりました。ちょっと前にあった

コンプラ強化はどうなったんだという気もしなくはないですが、そんなこと言ってても

空室は埋まりません。今回の路線でしっかりと空室を埋めてから考えたいと思います。



さて、その申込の内容について分析してみると、1階南向きと2階北向きの安いお部屋に

申込が入っていることがまず目につきます。同じ2階でも南向きのお部屋(こちらの方が

明らかに条件がいいのですが、その分家賃はちょっと高めです)、3階と4階の少し

家賃が高いお部屋ではなく、安いところから決まっていることが、やっぱり家賃相場と

比較して高いということを物語っているように思いました。



特に1階は年末に退去なさったばかりのお部屋で、美装もまだ済んでおりません。

ただし、募集中のお部屋の中では一番安い家賃です。その状況で申込が入るということは

謝礼のあるお部屋になんとか誘導しようと考えた仲介業者さんが、家賃が安い部屋に

狙いをつけて紹介しているのではないかと考えられます。



となると、ここまでは順調に見つかったけど、今後はそう簡単にはいかない・・・?

それとも、その時募集している中で一番安いお部屋がロックオンされて、引き続き

謝礼目当ての申込が増えていく・・・?この辺はやってみないとわかりませんので、

継続してみていこうと思います。



申込者の属性は、3月家賃発生希望の学生さんと、保証人がいない社会人の方。

後者はいくつかの保証会社さんに申込を入れて、そのうち1つの審査が通りました。

これで入居はほぼ確定ということでいいかと思います。属性の不安?なくはないですが

この手のお客様は慣れています。まず埋めてから考えます。



来週のテコ入れ訪問の前に稼働率80%を回復できて良かったです。

この調子でこの後もビシバシと決まってくれればいいなと思います。

(当面、募集にかかる経費が大きくて大変ですが・・・苦笑)



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