2017年01月21日

不動産投資は3つのステージがあり、それぞれにボスがいる。

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サラリーマン大家さんをやっている方で、今すぐにでもサラリーマンを辞めたい!とか

頃合いが来たらサラリーマンを辞めたい!と考えている人の数は少なくないと思います。

ただ、本当に辞めたい時に辞めて大丈夫?というところはしっかりシミュレーションして

辞めた方がいいんじゃないかな?と思っています。



サラリーマン大家さんが規模拡大して成長していく過程を3ステージに分けるとします。

ステージ1が不動産投資スタート時、ステージ2が不動産投資でキャッシュフローが

それなりに出るようになった状態、ステージ3が不動産投資でセミリタイヤできた後、

という形に定義してみます。



この3つのステージには、それぞれ異なる種類の壁があります。それぞれのステージで

ボスとして立ちはだかる敵(?)は以下のようなそうそうたるメンバーです。



ステージ1:キャッシュフロー

ステージ2:税金

ステージ3:社会保険



ステージ1は当たり前と言えば当たり前ですね。皆さん不動産投資に何を求めるかって、

そりゃー自分が仕事しなくても入ってくるキャッシュフローでしょう。しかし今の相場で

潤沢にキャッシュフローが出る物件なんてそうそう見つかりません。大きな壁です。

一昔前だったら、1億の物件で税引前CFが200万だったら鼻で笑われてましたが、

最近だとそれでも充分というか、むしろ素晴らしいって感じになっていますし・・・。



とにかく早く辞めたくて、かつ属性がいい人は、一気に10億くらい借金して物件を買い

そのCFで辞める、みたいなことをしているかもしれませんが、このパターンって、

これから挙げるステージ2とステージ3をぶっ飛ばしてしまっているため、後々苦労を

するかもしれないなーと老婆心ながら心配しております。

(いろいろしくじって危なっかしいお前に心配されたくない?それもごもっとも^^;)



どのような形であれば、ステージ1をクリアした方には次のステージ2が待ってます。

こちらのボスはせっかくのキャッシュフローを根こそぎ持ち去ろうとする「税金」です。



頭ではわかっていても、実際に高額の税金を課されないと、この辺に意識が向きません。

(早くから対策している人は本当に素晴らしいです。私はできませんでした・・・)

そこから税金との戦いが始まります。サラリーマンで属性が高い方は高額の税金に

なりがちです。しかし会社を辞めるほどのキャッシュフローではないから、なんとか

税金対策をしつつキャッシュフローを増やすという選択肢を取ることになります。



資産管理法人の設立、太陽光などの節税商品の導入、家族を役員にして役員報酬、

各種共済や保険への加入など、具体的な手法はいろいろありますが、ここでは割愛。

この辺では顧問税理士も活躍し、いろいろな節税を試みてくれます。



ステージ2のボスを何とか倒して、これでサラリーマンを辞められるぞーと勢いよく

辞めてみたタイミングがステージ3の始まりです。もう怖いものは何もない、

ピーチ姫も助けたし、あとはエンディングを見るだけだ、と思っているでしょう?

残念、そのピーチ姫は実はキノピオですよ!



ステージ3のボスは・・・「社会保険」です。

会社を辞めると国民年金、国民健康保険に切り替わります。健康保険は組合が優遇を

してくれているから、それに比べると費用があがるのではないでしょうか。国民年金も

人によっては高くなるのかもしれません。



そして、これで安心していてはいけないのです。この時期になると当然ながら法人が

あって、その法人から役員報酬を貰っていると思います。この役員報酬を払っていると

社会保険庁があなたのところに手紙を送ってくるんですよ。社会保険に入りなさいって。



自分がサラリーマンの頃は、社会保険って安いよねという感覚があったと思います。

しかし、それって会社が半分費用負担してくれているからなんです。

50%自己負担、50%会社負担、という取り決めになっています。



サラリーマンの頃は、50%の会社負担はありがたい話だったと思います。

しかし、会社を辞めた今、会社負担も結局自分の懐から出ていくのと変わりがなく、

社会保険料が2倍になったような感じになってしまうのです。ああ恐ろしい。



社会保険を組み入れずに計算してリタイヤした人がもしいたら、どこかで確実に

それを捕捉され、社会保険で破綻しかねません。そのくらい恐ろしいボスです。

今までは割とざるでしたが、マイナンバーができて、今後はより確実に捕捉されるように

変わっていくことでしょう。怖いです・・・。



私もそれほど深く勉強できておりませんが、社会保険は税金に比べて抜け道や裏技が

少ないような印象です。社会通念上どうなのかという判断基準で見られてしまうところが

あるので、いくら理論武装していても世間一般でどうなのそれっていうところで

否認されることもあるような話を聞いたことがあります。



これだけいっぱいボスキャラがそろっている不動産投資。

あなたは今どのステージで、どのボスと戦っていますか?

そのボスがラスボスかどうか、ちゃんと確認しておきましょう。



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posted by ひろ* at 11:22 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月20日

遠隔地で融資を得るための3つのアプローチ方法。

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ここ数日、またちょっと「融資に積極的な金融機関さんの情報」を入手したので

そこにあたる算段を整えてみたり、別ルートで新たな金融機関さんをご紹介して

いただいたりしております。本日のブログで、私なりの「遠隔地で融資してもらうための

取引行の増やし方」について書いてみようと思います。



不動産投資をするにあたり、とても大事なのは金融機関さんとの関係づくりです。

どの金融機関さんがどう化けるかわかりません。常にアンテナを張り巡らせておいて

いけそうなタイミングで突っ込んでいく必要があると考えています。



金融機関さんって、ある時急に緩くなるタイミングがあるんです。支店長の交代、

新店オープン、組織変更など。今まで名前も聞いたことがなかったような金融機関さんが

急に出てくるようになったら、それが合図です。バーゲン期間は短いので、タイミングを

逃さずに話を持ち込むようにした方がいいでしょう。既存取引先になってしまえば、

次の融資の話も聞いてくれやすくなります。



一例として、札幌のケースを挙げてみます。



私の場合、東京の個人もしくは仙台法人のどちらかで札幌を購入することになり、

地元の人に比べてどうしても選択肢が狭くなります。だから少しでも可能性があるなら

果敢にアタックをかけていくようにしています。



大きく分けて、以下の3つのパターンがあります。



1.札幌と東京(仙台)の両方に支店がある金融機関さんを開拓する

2.取引先業者さんの紹介で開拓する

3.その時「よく融資を出す」という噂を頼りに開拓する



1は王道です。エリアが合致する金融機関さんに電話し、かくかくしかじかで不動産への

融資を検討してもらえるものかと相談し、検討可能であれば具体的な案件と共に持ち込み

審査を受けます。具体案件がないとなかなか本気で見てくれないので、言い方は悪いけど

囮のような案件でもいいんです。横から誰かに持っていかれるような案件だってあるから

グリップしきれていないこともあっても仕方ない・・・ぼそぼそ。



2は1のパターンで突撃しても融資が出ない金融機関さんが唐突に門戸を開いてくれる

チャンスになりますので、積極的に活用していきたいところです。札幌5棟目は当時の

管理会社さんのご紹介で、北海道にしか支店がない信金さんで融資してもらいました。

様々な幸運要素も背景にありましたが、普通に開拓しても絶対に無理なパターンです。

無理がまかり通るのは紹介だからなのです。



力のある業者さんは金融機関さんとの強いパイプを持っています。

実例として、私が1のパターンに当てはまる金融機関さんに自分で電話しても

「当行ではそういうのはやっていません」とけんもほろろだったのが、業者さんが

間に入ってくれただけで、融資審査に応じてくれるようになった事例があります。

(現在も審査して貰っているちょっと田舎の新築の金融機関さんです)



こちらの業者さん、先日営業さんとお電話していたら「当社の顧問がひろ*さんを

存じ上げておりまして・・・」と。確かに何回も一緒に飲んでます。てか、彼は

ここの会社さんの顧問だったのか!全然知りませんでした。



そんなご縁もあり、今走らせているちょい田舎新築とは別の新築案件、それにセットで

別の金融機関さんを紹介可能か動いていただいております。やっぱ力のある業者さんとの

お付き合いって大事だなあと思います。そして札幌でいろいろな人と会って飲み歩いた

ことも無駄ではなかったなあ、と(笑)



3は1と2のハイブリッドみたいな感じです。業者さんの情報から自分で動いて

紹介してもらうか自分で開拓するか、パターンに応じて決定するような感じです。



札幌は2014年〜2015年くらいの間、某北海道に本店がない地銀さんの

札幌支店さんがガンガンに融資を出していました。私の友人でもその金融機関さんで

融資を受けている人がいましたし、その金融機関さんの別支店の人にヒアリングした時も

札幌支店の融資実績がものすごく伸びているという話を聞いています。

東京の人にも出していた事例がありました(その友人です)。



最近は当時の勢いはないようですが、まだ比較的出しているとか。ただ、審査が

追いつかずにかなり待たされるという話を伝え聞いております。こういう情報は

出てきた時にうまく乗れるかどうかが重要、ということですね。



2016年になって、SOS系の金融機関さんがこぞって札幌を取り扱うように

なりました。金利が一番高いSさんは元々やってましたが、後発のSさんと外資系の

Sさんが相次いで札幌物件への融資を行うようになり、Oさんも消極姿勢から積極姿勢に

シフトチェンジしたように見受けられます。勿論、東京の人が買う場合も使えます。



そして2016年終盤くらいから、最初に出した地銀さんとは別の地銀さんが、

フィーバーしているようです。ここ数ヶ月でちらほらと名前を聞くようになりまして、

現在裏取りの調査を進めています。この金融機関さん、私が密かに進出したいと

考えているエリアにも支店があることを把握しております。そういう意味でも、

札幌+αの価値があるので、是非ここで既存取引行になりたいと考えています。



この手の情報をどこから仕入れるか、ということですが、同業者である大家さん仲間の

売却や購入事例や、業者さんからの売却や購入事例などから出てくることが多いです。



最新の某地銀さんのお話は、業者さんと売買の話をしている時に出てきました。

売買系の方には、最近の売買の事例を聞くことが多いです。利回りはどのくらいか、

融資はどこで買主さんがつけたか、など。東京の業者さんには売りと買いの両方の立場の

話を聞き、札幌の業者さんには売り側の話を主に聞いています。



札幌の業者さん→東京の業者さん(新中間省略)→東京の大家さん



こういうパターン、やっぱり多いものですから。札幌の業者さんの利回りの話を

聞くときは、相手が新中間省略でどのくらい抜いたのか、なども聞くようにしてます。

(札幌側では抜いた金額を把握していないこともありますけどね)



で、こういうヒアリングをしている中で、2箇所くらいから某地銀さんの名前が

出てきたんです。こういう時は何かあります。支店長が変わって積極姿勢になったとか

きっとそういう理由があり、イケイケになっているはずなんです。



すぐにその件について、どこの支店でどんな物件をいくらで融資付けしたのかを

ヒアリングしました。わかる範囲で答えてもらおうとしたんですが、その融資付けを

した買主側の業者さんが・・・某勉強会でご一緒した、知ってる業者さんでした(笑)

そこの社長さんに直接メッセージを入れて、銀行さんの紹介(できれば案件もセットで)

をしてもらおうと企み、現在その会社の営業さんとやり取りをしているところです。



事例を聞く業者さんは、SOS系でしかつけられない業者さんだとあまり意味は

ありませんので、もうちょっと低金利のところを使う業者さんや、銀行開拓を

得意としていると考えられる業者さんが良いと思います。



見分け方ですか?話をしていればすぐにわかると思います。SOS以外の銀行名が

出ないなら、そこでしかつけられないと判断するだけです。自社の近所にある

信用金庫さんとの取引があるとか、そういうところは銀行開拓をしっかりやっている

業者さんだと思います。紹介可能な金融機関さんと過去の実績などヒアリングすれば

そこそこ判断できると思いますよ。



こんな感じで地道に活動していくと、普通では考えられないようなミラクル遠隔融資が

たまに実現します。ほとんど空振りで、ごくまれにホームラン。そんな感じです。

あまり節操なく開拓しているような印象を先方に与えすぎるのも考え物ですので、

そうやって作ったご縁の中から、メインバンクさんの顔を立てつつ、うまく各所に

立ち回っていくスキルも必要だろうと思います。



私の場合、仙台法人で札幌に取り組むということを決めております。

仙台のメインバンクさんは頼りになりますが、耐用年数超過や小ロット案件には

ちょっと弱いところがあります。そういう苦手分野は別のサブバンクさんに拾って貰う、

苦手なエリアだけは他のサブバンクさんに持ち込む、など必然性がある使い分けを

しているというストーリーになっていれば、心証は悪くないと思います。



遠隔地で高利回り物件を買いたいと思っている方の参考になれば幸いです。



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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月19日

札幌での営業活動の効果を検証する(謝礼の強さに驚愕しつつ)。

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札幌出張の間に各仲介業者さんを回りました。あわせてキャンペーンも打ちました。

今日はその辺の効果があったかどうかについて書きたいと思います。



札幌に行って営業をしようと決めた時の状態は以下の通りでした。

札幌3棟目:3室空き(予定含む)

札幌4棟目:5室空き(予定含む)

東京2棟目:1室空き(予定含む)

仙台1棟目:2室空き(予定含む)→学生さんから2月退去の予告が入ってます



特に重症なのは札幌4棟目。前から言ってたように、ここは売る時のことを考え

家賃を高くしておきたいという意図がありました。しかし市場の相場と少々かい離して

しまっており、なかなかすぐには埋まらない状態になっておりました。



札幌に行く前に、札幌4棟目の管理会社さんのナンバーツーからご提案をいただき、

思い切った個人バック(およそ家賃1ヶ月分くらいの商品券です)を導入しました。

同じ金額のフリーレントもしくは家電プレゼントの時はうんともすんとも言わなかったし

個人バックってここ数年コンプライアンス強化の風潮で流行ってないんじゃないかなと

思ったのですが、やれることは何でもやらなくてはと思い、管理会社さんに企画を

依頼しました。



キャンペーンの効果はてきめん。札幌に行く数日前に、管理会社さんから「2部屋

申込をいただきました」という嬉しい連絡をいただきました。個人バックすげー。

(詳細は過去のブログをご参照ください)



そんな話もありましたので、札幌出張時の営業活動は札幌3棟目に主眼を置きました。

なんとなく札幌4棟目はキャンペーンで何とかなりそうな気がしたためです。



札幌3棟目は何の変哲もないワンルーム。正直、たいした物件ではありません。

ですから、いつもPR時は「審査激ゆる」を前面に押し出しています。

保証人がいなくても、水商売でも、外国人でも、高齢者でも、無職であったとしても

話を聞かずにNOを突きつけることはありません、を売りにしております。



売却済みですが、当時保有していた札幌2棟目があまりにも埋まらなかったため

苦肉の策で編み出した方法です。この当時の営業活動のおかげで、私の物件=

審査超緩くてオーナーが融通をきかせてくれる、というイメージがエリアに定着。

どうせそうなら、それをそのまま活用しようということで、今もその路線でやってます。



札幌3棟目と札幌6棟目(仮)はエリアが若干似ている部分もあるので、札幌3棟目と

同時に札幌6棟目(仮)の営業もできるから効率が良いなあというのもあり、両物件の

営業活動をしっかりと行ってまいりました。



さて、その後効果はあったでしょうか。勿論ありました。

ゆるゆる審査に期待して、営業した店舗の営業マンから電話をいただきました。



過去に家賃滞納をしていて保証会社の審査が通らない生活保護の若い男性です。

その若さで生活保護ですかという感じなのと、保証会社をいくつもダメにしている

そのだらしなさから考えると、あまり好ましい属性ではありません。



管理会社さんにも相談して、

・使ってない保証会社があるならまずそこを通してみる

・それがない場合は保護課で代理納付を依頼する

・原状回復にお金がかかると予想されるので、敷金や礼金をしっかり貰う

といったところを落としどころにしよう、という話になりました。



その旨仲介業者さんとやり取りをしたところ、紹介OKということで喜んでおりました。

昨日か一昨日内覧に行ったようです。そういえばあれは申込になったのかな?

あとで管理会社さんに確認してみようと思います。



札幌4棟目は仲介店が集中していて札幌4棟目紹介可能エリアの駅を集中的に攻めて

効率よく営業をしてきました。しかしここは営業以上に謝礼の勢いがすさまじくて

営業したのと関係ない店舗からの申込が続いております。

札幌滞在中にも2件申込が入りました。申込に空白や不備が多くてまだ何とも言えない

ものも含めての話ですが、残る空室はあと1件のみ。すごいスピードです。



ちなみにそれらの申込書を見せてもらいましたが、営業した店舗はゼロでした(笑)

謝礼効果をつくづく実感しています。まあ確かに大きいもんなあ、それだけ貰ったら。



というわけで、未確定分も含めて札幌の空室は以下のように改善しました。

札幌3棟目 3室空き→2室空き

札幌4棟目 5室空き→1室空き



全然関係なくて営業もしていない仙台1棟目の空室にも、ただいま2件の内見が

予定されています。放置プレイになっちゃっていましたが、札幌が落ち着いたら

仙台ももっとフォローしないとなあ。もう数年くらい完全満室達成してません。

ダメな家主です。



この勢いの中で、管理会社さんと相談して、試しに札幌3棟目でも謝礼を1室限定で

導入してみることにしました。決まれば個人バックです。これで問い合わせが増えたり

決まったりするようなら、他の部屋にも導入しちゃおうかなと思います。



空室対策も本腰を入れ始めたので、徐々に改善の見込みが。

たまたま今年は繁忙期が少し早まっているようなので(管理会社さん曰く、1月の

問い合わせ件数が例年の1.5倍だそうですし、どの仲介さんに聞いても今年は

いつもより来客が多いと言ってました)、営業のタイミングも良かったと思います。

引き続き、満室に向けて努力していこうと思います。



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posted by ひろ* at 08:13 | Comment(0) | 空室対策 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月18日

買付入れたあとで現地調査(マネしない方がいい事例です)。

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札幌出張の中で、前から買付を入れていることを書いていたやや大ロット築古物件の

内覧をしてきました。ここまで見てきてなかったんかいというツッコミはあるかと

思いますが、私の場合は立地と間取り、代理で見てきてくれた人の報告結果だけでも

ある程度は判断できたということでご理解ください。

良い子の皆様は真似をしないでくださいね・・・。



今回の物件を紹介してくれた方は札幌1棟目・3棟目の管理会社さん。

築年数が割と古めのギリギリ旧耐震なRC物件です。土地が広いので気に入りました。

間取りが2DK主体で、1Kでも30平米弱あるところはメリットだと思います。

また、売価と積算価格がほぼ同じくらいなのは融資付けの面では良いことです。

(ただし、その分固定資産税や登録免許税が高くなります)

低層RCでエレベーターがないのも好みです。



土地が広い割に駐車場があまりとれていないこと、年式を考えると融資がつきづらく

買ったらたぶん売れずに持ち切りになってしまうこと、屋上はやってあるけど外壁は

やっていないから、ここ数年のうちにやらなくてはならないこと、前面道路が狭く

除雪が入らないこと、排雪コストがかさみそうなこと、などが問題として挙げられますが

トータルでの感触は悪くないと思っています。



2DKの間取りって、札幌6棟目(仮)でも申し上げた通り、生活保護を狙いやすく

結構嫌いじゃないんですよ。札幌1棟目がそういう間取りで、8年保有していても

退去は合計5件しかなかった、という安定感でした。やっぱり生活保護の方が多く、

一時期は6割が生活保護の母子家庭という比率の高さでした。



これは札幌だけなのかもしれませんが、ファミリー物件が好きな理由のひとつに

運営費が全体として少なくなるという理由があります。一番大きな理由は広告料。

札幌の仲介業者さんは、だいたい8万円くらい1回の客付でほしいそうですので、

家賃が安い物件だと広告料が3ヶ月とかになります(2.5万の家賃なら広告料が

3ヶ月になれば7.5万)。ファミリーだと、元の家賃がそこそこ取れるので、

広告料は2ヶ月もあれば充分です。しかも入退去が単身に比べて少ないので、

全体として入居促進にかかる経費の割合を落とすことができます。



部屋をぐちゃぐちゃにされると、単身に比べリフォーム代が高くなってしまいますので

そこのところは逆にファミリーのデメリットになります。面積が広いから、施工する

場所も多くなってしまう、といったところです。



今回の物件、築古ゆえに利回りもそれなりにあります。上記の運営コストの差を

考えれば、良い投資になることと思います。ただし、大規模修繕や細かい修繕は

絶対に出ますので、そこを考慮しておかないとダメでしょう。そのリスクを軽減するため

保険は手厚くしていく必要があるかと思います。



イメージとしては、耐用年数が切れるまで保有し続け、どこかで解体して新築?

RCの解体はお金かかりますんで、できるだけ長く保有し続けるのが吉と思ってます。

10年持てば残債+解体費=土地値になるので、まあここまでくれば安心です。



と、そんな妄想は事前にしていたのですが、今回の札幌出張でいよいよ現地を

見てくることになりました。数年以内に大規模修繕は必要だという見立てをして

貰っていたので、それがどの程度深刻かを見てくる、というのが今回のミッション。



そんなわけで、売買仲介を担当してくれる管理会社さんと現地を見てきました。

外観は吹き付け塗装で安っぽい印象もなくはないですが、下手にタイルだと落ちたりして

危険です。札幌は冬場は普通に凍るし雪も降ります。タイルの裏側に水が入ると、凍って

膨張します。そしてタイルが浮いてしまう、と。建物リスクは本州に比べて高いです。

そういう観点からすると、吹き付け塗装なのはかえってメリットかもしれません。



前面道路は除雪が入らない幅です。敷地が広い割に排雪する場所に悩むのは、若干

変形地なのと、道路に思い切り近づけて建てているために裏手に土地がある割には

そこに雪を持っていくことができないことからでしょうか。駐車場の区割りも

けっこう無理やりな感じがありました。多少台形っぽい地型なのがそうさせていると

いうことに見えます。



外壁は築年数なりで、特にバルコニーの下の軒天が状態があまりよくなかったです。

よくよく見ると、ベランダがコンクリートむき出し?で防水処理がされていない?

ように見えました。うーん、実際のところはどうなんだ?全く防水されていないという

ことは考えにくいので、そう見えるだけなのかもしれません。

ベランダ床

↑こんな感じ



管理状態は良好で、部屋は出ていった後すぐリフォームをかけているようでした。

多少内装に癖はあるなあと思ったものの、現オーナーさんがきちんと管理をしているため

割と状態は良好なように見えました。共用部がとにかくきちんとしているんです。

私物の散乱も見られないし、ポスト周りも綺麗になっている。これまでもきちんと

管理していたのだろうと想像できるのは好感触でした。



古い物件なので結露などは気になっていましたが、空いている部屋を見せてもらう限り

そういった雰囲気もなく、なんとなく安心できる感じです。



総じて良い印象ではありましたので、是非購入したいという考えを強くしました。

売却によって収入が細くなるから、また少し物件を購入しておきたいと思う私です。



この物件、現在メインバンクさんで融資審査をしてもらっております。

良い結果が出ればいいのですが・・・頼むよー!(祈)



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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2017年01月17日

各物件の管理会社さんと交流を深める。

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札幌出張の際には管理会社さんとのコミュニケーションは欠かせません。

今回は札幌1・3棟目の管理会社さん、札幌4棟目の管理会社さん、札幌5棟目の

管理会社さんの3社と打ち合わせ&懇親会を開いてきました。



札幌1・3棟目の管理会社さんとは、どうしても夜の時間が取れなかったので、

ランチタイムにやりましょうということにしました。先方の管理担当の方とはまだ

食事やお酒をご一緒したことがなく、そういった場を共有しておきたかったのです。

管理変更したばかりなので、実際に顔を合わせて会話した方が良いこともあるだろうと

思ったのもありました。ただ、物理的に夜の時間が取れず、諸々の折衷案を考えた

その結果がランチ会というわけです。



既存物件の管理という観点では、滞納やら逮捕やら相変わらずいろいろありますが、

一つ一つ粛々と対応してくださっているという報告があり、安心しました。癖の強い

物件を管理いただいているというだけで、管理のメンバーの皆様には負荷をかけていると

推察します。文句ひとつ言わず対応いただけることに感謝しなくてはなりません。



嫁ちゃん向けのお土産まで買っていただいてしまい、至れり尽くせりされちゃいました。

いろいろとありがとうございます、ほんと。今後ともよろしくお願いいたします。

まずは目先の札幌3棟目の空室対策、そして現在進めているちょっと大きめの築古RCの

購入に関しての各種交渉やら購入できた後のことやら、ですね(紹介してくださったのが

この管理会社さんなのです)。



札幌4棟目の管理会社さんとは、懇親会に行く前に1時間くらい打ち合わせをしました。

空室対策の話と売却の可能性の話です。ここが今回の一番の山場だったかも。



空室対策に関しては、謝礼爆弾がかなりの効果を発揮し、5部屋中2部屋にお申込を

いただいた状態でした。打ち合わせに行くと、管理担当の方からもう一部屋お申込を

いただいている、という発言が。おー、ほんと効果抜群ですね、謝礼。驚くわ。



ただ、前にも私は「決まったらあとからキャンセルでもいいからこまめに教えて」

と言ってありました。他方、管理担当の方としては、未記入部分が多い状態や

審査が終わっていない状態は申込と認識しておらず、契約が終わってから初めて

オーナーに報告する動きを取ることが多いです。札幌4棟目の管理会社さんも

ご多分に漏れずその動きを取りがちです。



私としては、今まさに普段と違うやり方での客付(謝礼マシマシ)を試みているのだから

その反響がどうなっているのか、効果があるのかを見極めたいのです。だから、確度が

多少低くてもいいから、申込があったらその仲介店舗さんと申込があった事実を

把握したいのです。



この点、その後の懇親会の4次会(そんなに行ったのかというツッコミは聞こえません)

で管理担当の方にしっかりお伝えしました。そうしたら、昨日は未記入がある状態での

4部屋目の申込についてすぐ電話してきてくださいました。気になることをちゃんと

口に出して発言して良かったです。



そして売買の件。売却活動をすることを決断したので、そのことをまずは管理会社さんに

お伝えしなければなりません。この日の打ち合わせを設定した際の電話の中でも、

売ることも少し考えているということは伝えてありました。そして、その売却への

決意を固いものにしてきたよ、ということをお伝えしました。



思い入れのある物件なので、お金だけでそんな風に判断をしていいのだろうかと

葛藤するところはありました。融資付けも苦労したし、募集も最初は大変でした。

札幌に初めての新築を持たせてくれた、という今の管理会社さんへのご縁やご恩も

忘れたくはありません。物件の名前だってけっこう思いを込めたものになってます。



とはいえ、不動産賃貸業でしっかりとお金を残すことが目的なわけです。

慈善事業ではない以上、利益を出すために必要な判断はシビアに下す必要があります。

今回の場合はそれが売却という選択肢だった、ということです。



社長にもそこを説明して、わかりましたと言っていただくことができました。

これが売れると一時的に管理契約している物件もなくなり、少し関係が薄くなって

しまうことになります。ぜひそこを解消したいので、次の新築案件を回してくださいと

お願いをしておきました。



売却するにあたり、管理会社さんは是非うちで専任媒介にしてほしいということを

申し出てきました。まあ至極当たり前です。建てたのも管理会社さん、管理してるのも

管理会社さんだから、最後まで面倒を見たいという気持ちはあるでしょう。私自身も

社長やスタッフの皆様への恩義を感じていますから、心情的には最後まで管理会社さんで

面倒を見てほしいと思っています。



しかし、売却を決断するよりもっと前に、札幌6棟目(仮)の仲介をしてくださった

業者さんから「札幌4棟目も売りませんか」「うちだったら当てられる顧客がいます」

といった形でアプローチを受けておりました。老舗の不動産業者さんで、顧客リストは

確かにいっぱいありそうです。ブツ上げ物件もよく持ってきてくれますので、おそらく

本当に何か持っているのだろう(少なくともス○フのポスティングとは違う)と

思わさせられるのです。



それに、札幌6棟目(仮)の管理を任せることになるので、ここであまり邪見にして

今後の関係が弱含みになることも避けたい気持ちがあります。



悩みましたが、最終的に2社に競っていただく形をとることにしました。

両社の顧客に対して水面下で札幌4棟目を提案していただき、購入希望者と購入価格を

それぞれの業者さんで固めていただきます。だいたい1〜2週間を目途として、

最終的な買主とその金額を一斉に私に出してもらい、総合的に見て売主業者様を決める、

という流れです。恨みっこ無しの一本勝負です。



競い合わせて低利回りで売ることに多少罪悪感を感じなくもありませんが、世の中には

自己資金を入れるから多少低い利回りでも問題ないというお金持ちの方もいます。

両社の顧客のお話を聞く限り、私の物件ごときでどうこうなる属性の方ではないから

その罪悪感は忘れることにしました^^;



そんな形で、いよいよ売却活動がスタートしました。さて、いかほどで売れるのやら。

1〜2週間後には市場の反響が出ます。固唾をのんで見守りたいと思います。



その後の懇親会で、久しぶりに社長と一献酌み交わせたのも良かったです。

売却しても、次また買いたいので是非お付き合いくださいね!



最後に札幌5棟目の管理会社さんとの打ち合わせ兼懇親会。

こちらも新規に管理を依頼しており、管理担当の方とは電話で何度もやり取りを

していますが、まだ顔を合わせたことがありませんでした。是非一席設けたいと

お願いをして、社長・専務・管理担当者2名にお付き合いいただきました。



札幌5棟目は正直なところ満室なのでそれほど力を入れて取り組むことがなく、

今は入居者様からの要望を吸い上げたり、定着度をあげるためにどうするべきか

いろいろ試してみよう、といったフェーズになっています。



現在の課題はガス会社変更と保証会社を引き継げなかった入居者様の保証契約を

どうするかという2点。それと長期的に入居者様のご要望にどう応えるか、という点を

検討しながらお酒を酌み交わしました。



インターホンをTVドアホンにしたり、共用部を少し明るい色に塗装したりすることを

できればやりたいと思っており、そのあたりを協力してくださるガス会社さんに

切り替えることを考えておりました。しかし、様々な事情もあり、切替に応じてくれる

業者さんが少なく、今は現在のガス会社さんにそういった協力をしてくれないか交渉を

しているところだ、という報告がありました。



保証会社さんについては、前管理会社さんと現管理会社さんの間で引き継げる保証契約と

引き継げない保証契約があり、引継不可の人が2名ほどいらっしゃいました。こちらで

費用負担をするから別の保証会社に入ってほしいという形で進めておりましたが、

今のところ順調に進んでいるようです。やっぱり保証会社さんがついていてくれる方が

安心できますからねえ。



入居者様からは、ゴミステーションの場所を移動してほしいという要望が出ています。

確かに共用部の出口が狭いので移動させた方がいいという意見は理解できます。

しかし、移動させると駐車場が減ってしまうため、収益面で微妙なのです。

ここは長期的な課題としてとらえ、今はガス切替に集中しようということにしました。



3次会までご一緒させていただき、管理の方とも波長が合いそうで安心しました。

また札幌に来た際にはご一緒させていただきたいと思った次第です。



それぞれの会社さんと交流することができ、親睦を深めることができたのではないかと

思われます。貴重な時間を割いていただき、ありがとうございました。引き続き、

どうぞよろしくお願いいたします。



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posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする