売却を決断してから半月経過、あっという間に買付受領！

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以前、札幌出張中に札幌４棟目の売却を決断したということを書きました。

その後、売却についてどのように進んでいるかを書いてみようと思います。



しんどくなって売ったことはありましたが、利益確定に伴う売却は初めてのことです。

まず元付業者さんをどうするかを考えなくてはなりません。



建売の企画ものでしたが、購入までにもいろいろなドラマがありました。超難産だった

融資とか、もう一人購入希望者がいてその人と競争になったりとか。購入した際にも、

私の希望で満室保証を外して家賃を高く募集してみたりしました。その決断が間違いでは

なかったと言えるように、必死に募集のための営業をかけてみたりしていました。

嫁ちゃんも動員して、札幌市内の仲介業者さんを回ったこともありました。



家賃をじわじわとあげていき、どこまであげても埋まるかを検証させていただきました。

けっこう強気に設定しても埋まったのは、物件の仕様が良かったからだと思います。

相場の天井が見えた頃合いだった（＝これ以上家賃をあげられそうにない）というのも

今売るという決断の後押しになったように思います。



トラブルもいろいろありました。ペットの鳴き声によるいさかい、家賃滞納などは

まだかわいい方で、泥棒、火災、逮捕なんかもありました。築年数が浅い割には

いろいろとこってりした経験をさせていただきました（苦笑）



そんな苦楽を共にしてきた管理会社さん。この管理会社さんが自社で企画・建築した

物件であることも考えると、やっぱりまずは管理会社さんに元付になってほしいという

思いは当然あります。他方、札幌６棟目の管理会社さんも、札幌４棟目の売却を

扱いたいと言っており、これはこれで大事なパートナーさんなので無視できません。

最終的に、一般媒介の形で２社に水面下で依頼するので、先に良い条件で買付を

持ってきてくれた方にお願いしますということを伝えました。



あまりこざかしい真似はしたくないので、まず１〜２週間くらい双方に動いてもらい、

その結果をいっせいので開示してもらうことにしました。どちらかに肩入れするような

動きを取ることはできるだけしない、と決めたためです。

売却決定要因は、買主様属性と買付金額を考慮して総合的に決めることになるでしょう。



そして先日、双方に対して活動状況の確認をさせていただきました。



札幌４棟目の管理会社さん：買付受領

札幌６棟目の管理会社さん：見込客に当て込み中



買付を持ってきたのは札幌４棟目の管理会社さんでした。属性も悪くない方です。

あえて金額はこちらで決めず、各社さんの裁量にお任せしましたが、買付金額は

想定していた金額をだいぶ上回るものでした。その金額で来たかー。すげー。

まあ現金をある程度入れられる方なら、それでも安定して回るんでしょう。

私は現金をあまり入れたくない主義なので、逆にびびってしまいました（笑）



札幌６棟目の管理会社さんは「その金額ではうちのお客様には出せない」という

ことでしたので、この段階でまずは札幌４棟目の管理会社さんに軍配があがりました。

買付を持ってきた札幌４棟目の管理会社さん、管理も引き続き行うということですので

無責任な金額で売り切りしようというつもりはないものと思います。次のお客様にも

メリットを出せるというつもりがあっての金額なのでしょう。



そういえば、札幌２棟目の売却の際に仲介してくれたのも、この管理会社さんでした。

何かと相性が良く、ご縁にあふれているのかもしれません。ありがたいことです。

こういうご縁は大切にしていかなくては、と改めて思う次第です。



現在、買主様は融資付に入っており、物件の評価をしてもらっている最中という

ことでした。まずはそちらの動向を見守ろうかなと思っております。

自分が主体的に動く融資付は、なんとしてもつけるという気合を入れて動くことが

できるのでいいのですが、他人が融資をつけるのをやきもきしながら見守るのは

ちょっとそわそわしてしまいますね・・・。こっちで一緒に動きたくなります（笑）



さて、実は札幌４棟目以外にも、札幌１棟目の売却活動も展開しておりました。

明日はそのことも触れてみようかと思います。



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中古ＲＣと低圧太陽光の現地調査を実施。

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昨日は現在進行中の案件の現地調査をしてきました。

はい、例によって見る前に買付入れちゃってます＾＾；



昨日見てきたのは、仙台法人で購入予定の低圧太陽光の土地と、現在買付を入れている

関東地方に出てきた高利回り中古ＲＣの２箇所です。それぞれ方角が真逆だったので、

一日で回るのは面倒だなと思いましたが、今日行かないと他に行けるタイミングもなく

頑張って２箇所回ることにしました。



まず低圧太陽光の土地。行く途中はけっこう人家もあり、これなら売電したものを

買ってもらえないというリスクも低そうだなと感じました。太陽光発電は蓄積ができない

発電形態なので、近隣の需要以上に発電しても、電力会社さんが買い取ってくれないから

なるべく近隣にいっぱい電気を使うところがあるといい、と聞いております。

ですので、近隣の人家や商業施設が気になるのです。



近隣にはそれなりにあったのですが、今回購入対象となる土地はちょっと寂しい雰囲気。

周りに人家は少なく、畑が広がるばかり。右隣の区画は２階建のテナントビルでしたが

ほぼ空室しかなく、スナックすら入らないのねーと残念な感じになりました。

そして左隣は工事車両の駐車場だったり、土木系の資材置場だったり。



土地を購入することになってしまったので、何か活用できるところだといいなと思って

現地調査に向かいましたが、これはちょっと無理だなあ・・・。ま、固定資産税も

年間１〜２万ということだし、持っていることを忘れてしまえばいいか＾＾；



施工業者さんは「フェンスは２箇所でいいと思います」と言っていました。

空室だらけのテナントビル側と、道路側の２箇所あれば充分でしょうという説明です。

そして、左側は資材置場の仕切りがあるので、それで賄えるからいいんじゃないか、と

右面と手前の２面にフェンスをするだけなら、安く抑えられますということでした。



現地でその点を確認してみました。

裏手は大きな段差があるため、そこから登って侵入する労力と、他面からフェンスを

乗り越えて侵入する労力はさほど変わらないでしょう。ということで、確かにフェンスは

不要と判断できます。そして左面は、言うほど資材置場側のフェンスは大きくなく、

作った方がいいかなーと少し思いましたが、まあそこにお金かけなくてもいいかと

割り切ることにしました。



けっこう草ボーボーだったので、除草についてはちゃんと考えておかないとまずいなあ、

という印象です。最初にお金かけて整地してしまえばいいのでしょうけど、それだと

収支的にあまり面白くないですしね。悩ましいところです。



そんなところで、太陽光の土地の視察は終了。自宅に引き返し、嫁ちゃんを連れだして

次のＲＣマンションの視察に向かいます。やっぱ女性目線は欲しいですから、彼女の

力を借りて調査したほうがいいだろう、と。



さて、まず最寄駅をチェックします。まあまあ栄えている印象ですが、仲介業者さんが

あまり見当たりません。となると、近隣のターミナル駅から引っ張るのかな？

地場にメジャーな不動産業者さんがいないというのは、ちょっと気になる点でした。

今回は駅から遠い物件だから、あまりターミナルから引っ張るイメージはなく、

地元で探す人をターゲットと思っていたもので・・・。



では、駅から物件に向かいます。雰囲気は悪くありません。歩行者や自転車の人が

たまにいます。道路はあまり広くないけど、まあこの感じならそれなりかなと。

治安が悪いような空気も感じません。ここは及第点。



物件に到着する直前に、かなり激しい坂がありました。その坂を少し登ったところに

今回の物件がありました。うーん、平べったくいけると思ったんだけど、最後がちょっと

急だったから、ここも少しマイナス。



物件自体は平成元年築ということで、なんとなくバブルの残り香を感じる仕様でした。

管理人室があったり、無駄に建物にとんがったオブジェ風な部分があったり。

管理人室は何か収益になるような形で活用ができないかなーと思ったりします。



室内は残念ながら見られませんでしたが、まあどうとでもなるからいいでしょう。

低層ＲＣなのでエレベーターがなく、お金がかかりそうな設備も特にありませんでした。

そういうところは悪くない感じです。



それより気になったのは、やはり擁壁・・・。

裏手にけっこうでかい擁壁がありました。高さにして、２階の外廊下からも目の前に

見えるくらいなので、けっこうな高さです。擁壁って何かトラブルが起こると、

ものすごく高くつくんですよねえ。懇意にしている一級建築士の方も、擁壁は長期で

持つのは勧めないと言ってました。



利回りが高いので、とりあえず買って保有し、適宜早めに売り出すという方法が

運用としてはベターなのかもしれません。ただ、今回のＲＣはその融資が難しいから

価格を下げて高利回りになっているという事情があります。売却も実は難しいかも？

まあでも今と同じ利回りで出せば、誰かしら買う人はいるでしょう。ＣＦを貰って

適宜手じまいする方向ですかね、きっと。



擁壁自体は古臭い雰囲気はあるものの、古い擁壁にありがちなでかい石が埋められてる

タイプではなかったので、まあ最低限は良しとしました。とはいえ、そこまで頑丈な

感じには見えなかったので、やっぱり長期で保有するのは少し怖いです。



というわけで、ちょっと難はあるから、外壁塗装分と擁壁リスク分くらいは交渉して

価格を下げてもらった方がいいかな、と思いました。ただ、今いきなりそれを交渉すると

話が壊れるので、まず融資の内諾を得て「買える人なんだー」と思ってもらったところで

交渉を仕掛けるのが良いかなと思っています。



擁壁およびその擁壁を抱える裏山も売買時についてきてしまうので、保険に関しては

しっかりかけておかないと怖いなと思いました。火災保険で土砂崩れなどの災害にも

対応できるようにすること、施設賠償責任保険などで近隣に土砂崩れ被害が出た場合の

損害賠償もできるようにしておくこと、あたりが必要かと思う次第です。

（施設賠償責任でいいのだろうか・・・）



何にしても、融資をしっかりと得られる状態にすることが最優先。

その点に関して、まずはしっかりとやっていきたいと思います。



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発電量がゼロになるトラブル発生、その原因は・・・。

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先日あった高圧の太陽光発電のトラブルのお話を書いてみようと思います。

まあトラブルというか、自分でトラブルと思い込んだだけなんだけど。



あれは全国各地が寒波に覆われた、その少し後くらいの日のことでした。

昼くらいに太陽光の遠隔監視システムから通知のメールが届きました。はて、何だろうと

中身を見てみると・・・「発電量がゼロです」という通知。え、なにこれ、トラブル？



過去にも発電量がゼロになったことは何回かありました。電柱の移設とか、パワコンの

故障とか、そんな感じの割とガッチリしたトラブルやメンテナンスが原因でした。

今回もそういう類のことなのかなあと心配になります。



そういえば、以前保安協会さんから「絶縁状態が低いものがある」という指摘があり、

その内容を施工業者さんに相談していたところでした。その関係で工事でもしてる？

意外と連絡なしでひょっこり工事したりしていること多いしな、あそこの業者さん。

というわけでとりあえず電話してみたのですが、いやいや今は何もしていませんよ、と。

あれー？てことは本当に障害？それはそれでまずいなあ。



で、いろいろ手配しなきゃなあと思いながら、たまたま開いてた仲間うちの情報交換の

グループに太陽光発電してないって書いたんです。そしたらすぐに私の隣の区画を

持っている投資家仲間からメッセージが届きました。うちも発電ゼロなんです、と。



私の区画と隣の区画が発電量ゼロということは、私の区画の故障というわけではなく

地域自体に何かが起こっているということになります。電力会社さんのところで

買い取れない何かが発生しているのでしょうか。相談して、私サイドは電力会社さんに

隣の区画の友人サイドは保安協会に連絡をしてみることにしました。



義母に電話してもらったところ、電力会社さんとして特に何かメンテナンスや

トラブルなどの話は発生していないとのこと。ひとまず現場を確認していただける

ことになりました。同時に保安協会さんも現場に向かってくれているとのことです。



やきもきしながら宝庫億を待っていると・・・義母から連絡が！



「パネルに雪が積もっているのが原因じゃないか、って」



・・・マジですか！去年はそんなこと一度もなかったのに。そんなに降ったのか・・・。

そして時を同じくして、保安協会さんに現場を見てもらっていた友人からも、積雪が

原因で発電していないのであろうという調査結果が保安協会さんから戻ってきたよ、

という連絡を受けました。両社がそういうなら間違いないのでしょう。



言われてみれば、このグラフも積雪なら納得です。



徐々に落ちてるのは、雪が徐々に積もっていってるからなのですね。

故障ならもっといきなりぶちっと切れるはずですし。



故障とかでなくてよかったけど、意外といろんなことが起こるものですね〜。

やってみないとわからないことがいっぱいです。



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めでたく札幌６棟目を決済することができました。万歳！

本当は決済日は金融機関さんでその瞬間に立ち会いたかったのですが、会社もあるため

今回も欠席にしました。そのため、報告の電話があっただけで、特別な感慨深さもなし。

寂しいと言えば寂しいですが、また収益を産んでくれるいい子が増えたということで

この子をどうやって育てて立派にしていくか、いろいろ考えていこうと思います。



まずは空室対策ですね。４部屋中２部屋が空室ですので、ここを埋めるところから。



空室と言えば、長いこと完全満室を経験しておりません・・・。

むしろ空室は拡大する一方でした。１月スタート時点では以下のような状態でした。



札幌１棟目　５／５

札幌３棟目　１３／１６

札幌４棟目　１０／１５

札幌５棟目　１６／１６

東京１棟目　３／３

東京２棟目　５／５（退去予告１）

東京３棟目　２／２

東京４棟目　４／４

東京５棟目　１／１

仙台１棟目　６／７（退去予告１）



退去予告も含めると、１１室の空きがある状態です。これ完全にアウトやん、と。

札幌４棟目は多少戦略的に空いてしまっている（売却を考えて高い家賃で募集）のですが

それ以外は私の怠慢でしかありません。

しかも月末（昨日ですね）で新たな物件が加わるのですから、それはもう早く埋めないと

不動産賃貸業者として失格です。過剰な空室は悪！



というわけで、１月は空室対策も頑張りました。結果、状況は以下のように改善。

（カウント面倒なので申込あり＝満室ということでここは考えます）



札幌１棟目　５／５

札幌３棟目　１５／１６

札幌４棟目　１４／１５

札幌５棟目　１６／１６

札幌６棟目　２／４（Ｎｅｗ！）

東京１棟目　３／３

東京２棟目　５／５

東京３棟目　２／２

東京４棟目　４／４

東京５棟目　１／１

仙台１棟目　７／７（退去予告１）



この１ヶ月で７部屋の申込をいただき、１部屋の退去予告撤回をいただきました。

新規取得物件で２部屋空室が増えたものの、空室総数は（退去予告を含めて）６部屋に

減少。管理会社さん、仲介業者さんの頑張りのおかげです。ありがとうございます。



今回採用した空室対策は大きくわけて２つです。



１．謝礼マシマシ大作戦

２．ローラー営業大作戦



１は決めてくれた営業マンの方に、家賃１ヶ月相当の商品券をプレゼントするプラン。

２は地道に大家である私が仲介業者さんを回って、うちの物件決めてねと依頼する

地味なプランです。



１がバシッと決まったのは札幌４棟目。そこそこ高スペックの築浅ＲＣ物件です。

私が１月中盤に営業に行くと決めたのと同じくらいのタイミングで、管理会社さんからの

発案で実施することになりました。他の物件で効果があった内容だということでして、

実際にやってみたところ効果てきめん。私が営業に行くまでの１週間半くらいで３部屋の

申込があり、滞在中に１部屋申込。１部屋キャンセルになったものの、昨日また申込を

いただいたということで、満室が射程圏内になってきました。



そこで、同じような効果を狙って札幌３棟目にもこのプランを試験的に導入しました。

一番極まりが悪い１階のお部屋です。しかしこれがまた、鳴かず飛ばずなんです。

札幌３棟目は木造築古ワンルームなので、どちらかというと属性があまりよくない方の

申込が多く、謝礼を出して集客しようとしても、スペック的に難しいのでしょう。

同じキャンペーンを打って、ここまで効果が違うというのにも驚きました。



逆に２がズバッと決まったのが札幌３棟目です。一月の半ばに仲介業者さんに営業を

かけていきました。札幌４棟目のエリアの業者さんを１０社くらい、札幌３棟目の

エリアの業者さんを１０件くらい、その他を３件くらいってところでした。



札幌３棟目に関しては、営業をかけた後から明らかに反応が良くなりました。

これまで開拓していなかった店舗さんに今回初めて飛び込んだのですが、そちらからの

問い合わせの電話がちょいちょい来るようになりましたし、顔見知りの仲介業者さんと

久々に会話した効果なのか、皆さんがかなり案内してくれるようになりました。



札幌３棟目のエリアは、とても苦労をした札幌２棟目のエリアと比較的かぶっているので

札幌２棟目の頃散々回って、仲介業者さんと顔見知りになったことが効果を発揮して

いるのだと思います。管理会社さんのところに電話したけど、忙しいみたいで出ないから

オーナーに直接電話しました、と連絡してくる顔なじみの仲介さん、営業した後３〜４人

対応しています。普通に価格交渉とか条件交渉して、地ならしして管理会社さんに

引き渡したりしています（笑）



こちらについては、営業の効果は抜群だったと思います。その結果として、２部屋の

お申込につながってくれました。ありがたいことです。



逆に、札幌４棟目にポンポン申込をいただいているものの、営業の結果決まった人は

誰もいませんでした。こちらは謝礼の方が圧倒的に効果があったようです。

場所がいいから、エリアを限定せずに集客できるというのもあるのかもしれません。



ある空室対策がある物件で有効であったからと言って、他の物件でもそうとは限らない。

そんな実例を今回びしっと体験したので、ブログにも書き残しておこうと思いました。

面白いですね、空室対策。その物件ごとにオーダーメイドでやっていかないとわからない

ことがいっぱいあります。一般論としての空室対策を実践し、自分の血肉にしていく

作業ができるかできないか。そこが満室経営になるかのポイントなのかもしれません。

日々勉強ですね、ほんとに。



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事業計画書で目を惹き、融資獲得の確率をあげていく。

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やることがいっぱいあってあたふたしている私ですが、昨日の夜は夜なべをして

高利回りＲＣの事業計画書を作っていました。



いくつかの理由が重なり、よく貸してくれると評判の金融機関さんでは融資付けが難しく

そのため利回りが一昔前みたいな数字になっているＲＣ。勿論、一筋縄で融資がつくかと

言えば、つくわけはありません。でもそれって、単純に金融機関さんの開拓をしないで

簡単に融資が付くところで攻めるからそうなるんじゃない？



その点、私は気合と根性でわけのわからない金融機関さんから融資を獲得することが

比較的得意です。ですので、こういう融資が難航している案件は得意とするところ。

先日、どこにあたるかのピックアップも終わりましたので、ここからは絨毯爆撃です！



業者さんと手分けして、片っ端から当たっていく戦法を取りました。

今のところ、１２行に連絡を取り、入口段階を突破したのが６行。４行は撃沈。

残り２行は何とか工夫すれば入口段階を突破できそうな気がする、という具合です。



審査に応じてくれた金融機関さんのうち、２行は既存取引行さんです。１行は修繕などの

融資取引をしており、もう１行は積金のみ。でもやっぱり、口座が全くないのと

多少でもあるのとでは話の通しやすさが違います。

本日は積金やってる金融機関さんに朝一番で立ち寄り、事業計画のプレゼンです。



さて、ここであまり融資審査の経験がなかったり、いっぱい持ってるけどＳＯＳ系で

買っているから事業計画なんて書いたことないよ的な感じだったりすると、ユーは何を

そんなに書類書いてるの？と思われるかもしれません。そんなあなたに教えましょう。

ちょっと印象が良くなる（かもしれない）事業計画書の書き方を。



基本的なセットとして、以下の３つのカテゴリの資料を準備します。

カテゴリ１：今回対象物件に関する資料

カテゴリ２：事業主紹介

カテゴリ３：今回対象物件を購入するにあたっての事業計画



カテゴリ１は、業者さんから貰う資料を一式くっつければＯＫです。

マイソク、レントロール、謄本、公図、測量図、建物図面、確認申請、検査済証、

評価証明などがあれば充分でしょう。



カテゴリ２は自己紹介。確定申告とか決算書とかを３期分、保有物件の一覧、保有物件の

謄本、返済予定表、評価証明、レントロールなどを準備します。



私は保有物件の一覧表だけでなく、全ての物件の簡単な紹介資料も作ってあります。

返済比率とか残債が一目でわかる表もその中に入れてあります。初めての金融機関さんに

行った時に、これを見せると割とウケは良いです。とにかく、相手の立場に立った時に

膨大な資料を仕分けるインデックスのようなもの、さらっと知りたい時にそれだけを

見れば何となく把握できるものを準備する方が、相手も見やすくて助かると思います。



そしてカテゴリ３が事業計画としてはキモになる部分です。カテゴリ１で揃えた資料と、

その物件を今後どうやって運営するかをプレゼンテーションするための事業計画書を

揃えます。これにより、この人は業者さんに言われたものをそのまま丸呑みして

持ってきたのではなく、自分なりに検討した上で持ってきたんだなということを

わかっていただくのです。



私の場合、Ｗｏｒｄでつらつらと作る事業計画書と、Ｅｘｃｅｌで計算する収支の

シミュレーションを作ります。Ｗｏｒｄは過去にいろんな情報商材を参考にしながら

アレンジして作ったもの、Ｅｘｃｅｌは仙台大家の会で流通しているものを自分が

使いやすいように改造したものを利用しています。



Ｗｏｒｄには、その物件が良いものだとわかってもらうための説明を書きます。

位置する都市の簡単な情報や、最寄駅の乗降客数などから、賃貸需要が旺盛だとか。

間取りがいいから客付が楽だとか。あるいは、土地面積と建物面積から、積算評価が

こんなにあるから安心だとか。いろいろな観点で良いところを書いていきます。



勿論、良いことばかりではありません。間取りが悪いとか、立地が悪いとか。

そういう場合は、どうやってそれをリカバリーするかもあわせて書きます。

間取りが悪いから、地域最安値にして需要喚起しますとか。駅から遠いけど

近隣に商業施設があるからそこに働く人の需要が見込めるとか。外壁が汚いから

これだけ費用をかけて修繕する予定だとか。

そういうリカバリー策が思いつかないなら、その物件は買うのをやめましょう。



そして収支シミュレーション。これはＥｘｃｅｌのシミュレーションを簡易的に

言葉と数字で書いて終わりです。詳細はＥｘｃｅｌを見てね、と。

シミュレーションの条件を別紙にわかりやすく書き出しただけ、ってとこですね。



Ｅｘｃｅｌはいろいろなツールがあるのでご自身で見つけてもらえばＯＫですが、

少なくとも税引後ＣＦと累計ＣＦが出せるといいのではないかと思います。

そして大事なのは、普通に運営したらこうなるというシミュレーションだけでなく、

ストレスをかけてきつめなシミュレーションを一緒に持っていくこと。ちゃんと

最悪のケースを考えているということをＰＲすることです。



まあぶっちゃけ、金融機関さんは自分たちの基準でシミュレーションをし直すから

極論言えばなくてもいいんです。でも、自分の頭の中を整理するためには作るべき。

運営費の根拠なんかも自分で整理して考える機会になるし、最悪どこまで空いても

死ななくて済むかのイメージもつきます。金融機関さんが考える数字とかい離すれば

金融機関さんも「これはなんでこう考えてるんですか？」って聞いてくれて、

先方のシミュレーションにも影響を与えられますし。



で、最後に買う人（つまりあなたおよびあなたの資産管理法人）の紹介。

不動産賃貸業者としていかに実績があるか、いかにサラリーマン業で安定収入が

あるか、などなど、自分を精一杯アピールします。私の場合は、法人の経営理念とか

社内体制、社有物件数なんかも書いてます。



大事なのは、読んだ相手がポジティブな気持ちになってくれるか？ということ。

そして書いている自分が安心できるか？ということも大事です。良いことも悪いことも

色々思い浮かべて、悪いことに関してはその対策をきちんとイメージする。そして

そのことをきちんと文字にして、相手に伝える。そんなところです。



書式のサンプルとかがないからわかりにくいかもしれませんが、仲良くしている方なら

個人的にお声がけいただければ、今回作ったものとかお見せします。



まあそういったものを作り、全部印刷して金融機関さんに持ち込むと、資料がちゃんと

作ってあって助かります、という話にだいたいなります。素人仕事でも真心こめて

しっかりやれば、融資担当者の助けになるのだなということがわかり、嬉しくなります。



事業計画を作ったことがないという方、是非一度作って、知らない金融機関さんに

アポを取って飛び込んでみませんか？意外と楽しいと思いますよ！



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