2016年12月13日

続・保有物件が火事で燃えた話(その保険の査定額は何だよ!?)。

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昨日のブログの続きです。まさかの所有物件での火事という大惨事に見舞われた私。

全焼したのが一部屋だけだったのが不幸中の幸いでしたが、これを復旧させて

原状回復をしなくてはなりません。果たしていくらかかるのやら。。。



今回の原状回復に関しては、見積から修繕まで管理会社さんに一任することにしました。

保険の交渉窓口も管理会社さんですし、うまくやっていただけるならそれでよいです。

入居者様の火災保険を利用するという観点からも、入居者様とも保険会社様とも直接

話ができる管理会社さんにハンドリングしてもらうのがベターだろうと考えた次第です。



ところで、少し話は横道にそれるのですが、世の中には「焼け太り」という言葉が

あります。正直なところ、私もこの「焼け太り」状態になれるのではないか、という

ことを少し期待しておりました。不謹慎ではあると思うのですが、過去にそういう話を

先輩大家さにから聞いたこともあったし、少しくらいはいいことあってもいいよね、と。



管理会社さんは、保険を利用するということもあり、いつものように頑張って安くした

金額ではなく、定価っぽい金額でお見積を出していたようです。私が提出した見積を

見せてもらったところ、ちょっと単価が高いよなーという感じの見積でした。



もしこの金額で保険がOKになれば、あとは管理会社さんとの交渉次第で、焼け太りの

展開になるのか?などと少し期待しましたよ、正直。しかし世の中そうは問屋が

おろしません。当たり前ですけど。



保険会社さんからの一次回答は、焼け太りはおろか普通に工事するにも100万単位で

足りない金額しか支払えない、というものでした。いやいや、それはいくらなんでも

安すぎでしょう!管理会社さんが言ってた、このくらいあれば工事は足りますという

金額に対して、200万くらい不足しています。焼け太りどころか、そんなに多額の

持ち出しが発生するんですか?と血の気が引きました。



保険会社さんの査定も納得がいかない感じでして。例えば、キッチンの調達価格が

見積の50%しか認められていませんでした。いやほんとにその金額で調達ができると

思っているなら、調達できる業者さんを紹介してください!と言いたくなるくらいの

金額で、いったい何がどうなってるんだと憤ったのが印象に残っています。



建物の火災保険に加入している保険代理店さんとも適宜情報交換をしていたのですが

今回の施設賠償責任保険の保険会社さん、鑑定結果はやたらと渋いし、連絡なども

あまりうまく取れず、代理店さんも疑問符を持っているということでした。



何にしてもこの金額は受け入れられない。それは関係者の認識が一致するところです。

再交渉して、焼け太りとはいかないまでも、適正な修繕ができるような見積にして

貰わなくてはならない、ということで進めていこうということになりました。



管理会社さんが再交渉をするために、被保険者からの再鑑定の依頼が必要です。

実はこの時点で火事を起こした入居者様は退去済となっておりました。その状態で

再鑑定の依頼をしてもらうのもつらいんじゃないかとヒヤヒヤしましたが、ここは

管理会社さんが頑張ってくれまして、無事に再鑑定スタートとなりました。



結局3回くらいやり直し査定をしてもらったような気がします。管理会社さんが

粘ってくれたおかげで、最終的に何とか工事できる金額まで保険金額を伸ばすことが

できました。200万の差については、100万は保険会社さんの査定が伸びて

もう100万は管理会社さんが下請けの業者さんとガッツリ交渉をして、何とか

施工時の費用を抑えてくれました。手出しの必要がなくなり、安堵したものです。



なお、この時初めて知ったのですが、部屋自体の汚破損については借家人賠償責任保険で

対応するのですが、共用部の汚れや被害については、建物オーナーが加入している

火災保険で賄う必要があるそうです。今回の火事では共用部への被害はほとんど

ありませんでしたので、若干支払われたものの、まさに若干でした^^;



結局、お部屋を再募集できる状態にもっていくまでに半年近くかかりました。

その間の空室損であったり、この火災の影響で1名の退去があった分の空室損などと

建物の火災保険の会社から出たお見舞金が相殺されたかなという感覚です。



というわけで、今回の火事で学んだこと。



・入居者様の失火の場合は、借家人賠償責任保険が適用される

・共用部の被害はオーナーが加入している火災保険が適用される

・焼け太りにならないケースもある



冗談で「火事にでもなって燃えてくれれば保険でラッキーなのになー」とか言うことも

あるかもしれませんが、実際に火事になってみたらこんなもんですよ。面倒だから

燃えないに越したことはありません。経験者として強く主張させていただきます。

(もっと上手にできたんじゃない?等あればこっそり教えてください)



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posted by ひろ* at 08:06 | Comment(6) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする