磁気不良を防ぎ、まとめて持ち歩くことができる通帳ケースを愛用しています。

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この商売をやっていると、通帳がどんどん増えていきませんか？

そしてその通帳の磁気がいきなりおかしくなって、使えなくなり焦ったりしませんか？



私も取引金融機関さんがそれなりに増えてきておりますので、通帳がそれに比例して

どんどん増えております。同じ金融機関さんなんだけど、私名義、妻名義、法人名義など

いくつかの通帳があるとか、普通預金の通帳以外に積金用の通帳を渡されたりとか、

いろんなパターンがあります。



さっき数えてみましたが、今定期的に不動産関係で記帳が必要なのが全部で１５冊、

今は動かしていない口座などもあわせれば、ゆうに２０冊は超えそうな勢いです。

実際に２０もの金融機関さんと取引しているわけじゃなく、前述の通り複数あるとか

昔は使ってたけど借り換えたとか、いろんな理由もあります。



通帳の記入をするときも、一度に５冊とか１０冊とか持っていくことがあります。

そういう時は鞄に無造作に突っ込んでいたのですが、さすがに量が量だけに何かしら

袋が必要だなあという感じでした。



それに、けっこう困っていたこともありました。通帳を記帳しようと持っていくと

磁気が弱くなってうまく読み取りができなくなることが多々ありました。調べてみると

パソコンや携帯などと同じカバンに入れていると、磁気が通帳に干渉してしまい

弱くなってしまう現象が発生するようです。



窓口が開いている時間であれば、持っていって直してもらえば良いだけなのですが

開いてない時間だと困るし、時には通帳もろとも交換しないとダメな時もありました。

やっぱいろいろとめんどくさいなあと。もう全部オンラインでできればいいのに。

でもまあそうもいきません。



何かいい方法ないのかなーと、楽天とか検索してみたところ、なかなかよさげな品を

見つけることができました。通帳が何冊も入り、磁気ガードがついている通帳ケース。

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実際に買って使っていますが、使い始めてからは磁器不良がなくなりました。

会社の昼休みに通帳を記帳しに行こうと思った時も、財布をもって出ているかのような

自然な感じが演出できてん、なかなかいいなと思っています。





手元にあるやつ。





はがきと大きさ比較。って、通帳を一回り大きくしたくらいって普通にわかるだろうし

あまり意味のない写真だった気もします＾＾；





通帳は８冊まではいけますが、１０冊になるとちょっときついかも？



磁気不良がすぐに起こるのがストレスだったので、それがなくなっただけでもかなりの

快適感。クレジットカードも４枚ばかり入るので、ちょうどいいかなという感じです。

これを買う前なんて、某〇う●。銀行さんの通帳、短期間で３回くらい磁器不良を

起こしていましたから。それがなくなっただけでもかなりありがたい。



同じような悩みを持っている人がどれだけいるかはわかりませんが、なかなか感じが

いいので紹介してみた次第です。ご興味あればどうぞ〜。

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またまた退去・・・理由は逮捕・・・。

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思わぬ形で退去が発生しました。やばいです。８室空室。人が動かない１２月に退去は

ほんと勘弁してほしいのですが、理由が理由だけに・・・仕方ないというか・・・。



管理が切り替わったばかりの札幌３棟目。ここ１〜２年くらい、空いたら割とさくっと

埋まっていたのですが、ここにきて夏前くらいに発生した空室が長期化しております。

残置物撤去が完了したのが９月で、今は１２月。３ヶ月くらい決まっておりません。

そこにさらに、駐車場も借りてくれている人が退去。空室が２部屋に拡大しました。



そして今回、さらにもう１部屋の退去が確定しました。これで空室が３つに拡大。

札幌４棟目がやばいと思って焦っていましたが、札幌３棟目もじわりと危ないです。



今回の退去の理由は・・・逮捕でした。もう刑務所に入っているということです。

また逮捕か・・・。今年に入ってからブログに書いてないものも含めると、逮捕は

３件ありました。入居者様逮捕にもすっかり慣れました（汗）



今回は逮捕そのものについては細かいことがあまりわかりません。とにかく、既に

１０月もしくは１１月の時点で逮捕はされていたようです。このお部屋は保証会社さんが

ついていたので、オーナー再度に発覚するのが遅くなったみたいです。



前管理会社さんも割と最近知ったということで、新管理会社さんにそのまま引き継がれて

いきました。管理変更早々から、手間をかけさせてしまっております・・・。



今後の流れとしては、入居者様の何らかの関係者（関係性がよくわかりません）が

代理人となり、退去の手続や荷物の運び出し、退去に必要な費用や保証会社さんへの

滞納分の支払を行っていく、という流れになっているそうです。退去は確定的という

ことになります。無念。



保証会社さん的には、逮捕は免責事項に相当する可能性があるということでした。

もし免責事項になってしまうと、保証会社さんが家賃を補償してくれなくなります。

ダイレクトにオーナーに金銭的な被害が発生するので、、できれば免責扱いには

しないでほしいと思っていました。



この件、新管理会社さんが上手に立ち回ってくれたので、最小限の被害で済みました。

保証会社さんがついているので、基本的な交渉ごとは保証会社さんにて進めます。

そこから都度連絡がくる内容について、新管理会社さんがいろいろとこちらに有利に

なるような形にしながら話を進めてくださいました。



例えば家賃です。免責事項に相当しそうになったのですが、うまいこと交渉をして

免責を撤回していただきました。そして、家賃の支払に関しても、荷物を運び出したら

すぐ家賃保証は終わりにするという保証会社さんに対し、月末までの家賃を支払うよう

交渉してまとめてくださいました。今後は違約金や原状回復の費用負担について、

代理人さんと交渉するとのことです。ありがたい。



滞納督促や保証会社さんとの交渉に強いという理由で、新管理会社さんとして選定を

したのですが、早速その強さを活かしてくれたようです。選んでよかった！



とはいえ、空室がまた発生してしまうという事実には変わりはありません。

サラリーマンの仕事の都合上、１２月後半までは東京を離れる余裕がありません。

本当は今すぐにでも札幌に行って営業してきたいところなのですが・・・。

それができないのがもどかしい。



とはいえ、退去したことやすぐに営業できないことを愚痴っても何も変わりません。

今の条件で自分にできることを考えてやっていくしかないので、できることを見つけて

しっかり頑張っていきたいと思います。

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空室対策の基礎中の基礎、照明の導入を今更行う。

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札幌４棟目の照明器具を調達してまいりました。



先日のブログに書いた通り、札幌４棟目がかなり空室が多くなってきております。

原因はわかっていて、相場よりちょっと高めの賃料で募集をかけているからなのですが

将来の売却も視野に入れているので、すぐに家賃を下げるのはできるだけ避けたくて、

まずは悪あがきをしているところです。



管理会社さんと打ち合わせをした結果、そういえばうちの部屋には照明がないことに

気が付きました。今は日が落ちるのが早い季節です。早い段階で部屋の中が見えなく

なってしまうことは大きなマイナスです。また、夜の内見にも対応できていません。

私の持っている札幌物件の中では高額家賃帯に属するので、夜まで一生懸命働いて

そこから見に来る人もいるのではないかと思います。



照明の設置は必須。むしろ、今までなんで気が付かなかったのかと反省することしきり。

早速照明の調達に取り掛かりました。



まず、オーソドックスなもので、普通のシーリングライトを探してみました。

私が探した中では、こちらの４５００円というものが一番安い印象でした。

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それから、少しグレードアップということで、しゃれたやつを持ってきてみました。

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１個目の照明は、東京５棟目でも使っています。なかなか良い感じでした。

値段もそんなに高くないので、いいのではないかと思っています。



管理会社さんにこれらの候補をメールして、どれを購入するのが良い？と聞きました。

管理の担当者さん、女性社員さんなども含めてアンケートを取ってくれたようでして、

選ばれたのは最後に掲載したクロスになっているやつのホワイト×ナチュラル。

女性社員さんの中ではこれが一番評判が良かったようです。



女性にうける物件を作れば、男性も自然とついてくる。というわけで、こちらに決定。

普通のシーリングを買う値段に２０００円上乗せでこのグレードなら良いと思います。

電球が付いていないのが難点ですが、他の店で白熱電球を購入して済ませました。

内見用なのでＬＥＤでなくてもいいよね、と。そういうところは節約します。



さて、購入したものを管理会社さんへ直送する手はずを整えました。しかし今ここで

もう少しこだわってみたい気持ちも。例えば１部屋だけこちらの照明をつけるとか。

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そう、シャンデリアです。幸いにして、私は代理店扱いで仕入が可能ですから、

けっこう割安で手に入れることができます。これ行ってみよう。うん、決めた。

嫁ちゃんと相談して、よさげなやつを１つだけ買って導入してみたいと思います。



もしシャンデリアの引きがよければ、このまま札幌４棟目はシャンデリア路線で

差別化を図る方向で攻めていけると思います。差が出ればいいなあ。出なかったら

ちょっと悲しいけど、それはそれでそういう市場ということで仕方ないです。



なんで今までこの方法を思い立たなかったんだろう。東京だとシャンデリアに

お金をかけても、家賃が高いから回収効率がいいのですが、札幌だと家賃が安いため

回収効率が悪いという先入観があり、取り組もうということ自体に思い至らなかったので

あろうと分析します。



今回のピンチになり、ブログを書きながら思考を巡らせることで、発想の転換を

することができました。ブログ書いててよかったです（？）

引き続き、空室対策に全力を挙げたいと思います。

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これは果たして放置自転車・・・なのか？

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仙台１棟目は自転車置場が少ないのが悩みの種です。そんな貴重な自転車置場の中に

パンクした自転車が置いてあることが判明しており、確認が必要なのです。



ご報告してくださったのは、昔からよくいろいろと面倒を見てくださる仲介業車の方。

物件の前を通りがかった際に気がついたとのことでした。前にも物件の前を通った際に

新聞が山積みになっていることを教えていただきました。いつもありがとうございます。



今回は「自転車置場に使っていなさそうな自転車が放置されている」という内容でした。

写真も一緒に送ってくださったので拝見しますと・・・





うん、見事なパンクです。こりゃー使ってないような気がしてならない。



ただ、自転車はパンクしているだけで放置自転車扱いにしてはいけないものです。

前に札幌１棟目でもパンクだらけなのに全部所有者がいるという体験をしました。



その話をブログに書いたところ、Facebookのコメントにて「私も錆びたりパンクした

自転車を所有しています」「うちの嫁も持ってます」「同様に処分するつもりで確認した

ところ、どう見ても錆びだらけの廃車にも捨てないでシールを貼られました」などの

報告が続々と。ユーザー視点でもオーナー視点でもあるあるなんですねえ。



ですので、きっと今回もいるんだと思います。持ち主。ただ、長く住んでいた人が

退去されているので、その人が置いていった可能性もあります。いずれにしても、確認を

しなくてはなりません。



義母と打ち合わせたものの、義母もなんだかんだと忙しいみたいです。じゃあ１１月の

終わり頃に手はずを整えましょう、としましたが、今度は私が忙しくて対応できず。

ずるずるきてしまいましたが、先日ようやく私が重い腰をあげて放置自転車に関しての

確認を促すお手紙を作りました。



撤去までの手順

１．全ての自転車に養生テープのような後がつかないテープを貼る

２．掲示およびお手紙を投函し、所有している自転車のテープを剥がすよう促す

３．期日が来て、まだテープが貼られているものは再度周知期間を設ける

４．それでも持ち主がいない場合は廃棄する



今回作ったお手紙は２の作業に相当するものです。これが完成したら、義母に送付して

印刷してもらい、掲示板への貼り付けと各戸への投函をお願いする予定です。



周知期間は１ヶ月くらい見ておけばいいかなと。テープを剥がしてもらうのに１ヶ月、

最終的な告知期間に１ヶ月と考え、２月には撤去が完了するだろうと思います。



仙台１棟目、今は空室があるので内覧の方もいらっしゃいます。あまり放置っぽい

自転車が置いてあるのも印象が良くありません。少しずつ周辺環境を良くしていくことが

入居促進にもつながるものと信じております。

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またまた退去予告！テコ入れのために管理会社さんと策を練る。

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姉さん、事件です！札幌４棟目、また退去予告です！やばい、稼働率が下がりすぎて

さすがにぼーっと看破できない状況になっています！



次の退去は１２月末。比較的賃料が安いお部屋（１階）の退去です。退去の理由は

同棲することになったから、ということですので、翻意も期待できません＾＾；

これで退去３部屋、退去予定１部屋（滞納も継続中・・・）。稼働率６７％まで

落ち込んでしまいました。８０％を切ってやばいと言っていたのに、まさか

さらに下がってしまうとは。



さすがに看破できず、管理会社さんと電話で少しゆっくり話しました。

会社員の仕事が今ちょうど忙しく、あまり電話している時間が取れないのですが

これに関してはそんなこと言ってられません・・・。



まず管理会社さんに聞かなくてはならないのは、前回行った初期費用の軽減や家賃調整が

どこまで機能しているか、ということ。ここについては閑散期であるという時期的な

要因もありまして、反応があったのかなかったのかよくわからない、という感じの

回答になってしまっておりました。まだ効果の有無が見えない状態です。



本当は家賃を下げるのが手っ取り早いのだと思いますが、数年後に売却したいという

気持ちもあり、それは最後の手段としようと思っています。ですので、最初に行うのは

・初期費用軽減

・設備のグレードアップ

の２点から攻めることになります。



初期費用については、敷金０・礼金０というところまでは前回の改定で行いました。

ここにさらにフリーレントをつけてしまおうかと。そうすれば、火災保険だけで

ご入居いただくことができ、初期費用を軽減することができます。



これでいこうという話もありましたが、もうちょっと工夫をして耳目を集めたい。

管理会社さんも営業に回るでしょうから、せっかく来たのに前と同じということでは

なかなか注目して貰えません。そこで、フリーレントと並列で、クリスマスプレゼントの

キャンペーンを行うことにしました。



お申込をいただいたお客様に対し、クリスマスプレゼントと銘打ち、どちらかの特典を

選んでもらおうという企画です。



選べる特典１：フリーレント１ヶ月

選べる特典２：ウェルカムバスケット＋リストの中からプレゼントを２点チョイス



リストには自転車やガスコンロ、加湿器、除湿器、テレビ、コーヒーメーカーなど

主に家電類をリストアップしました。選べるわくわく感を演出できればいいなと

思っております。



それと、ここまで全然気づいていなかったのですが、札幌４棟目の各部屋には照明が

ついていませんでした。それだと夜の内見の時に不親切ですね・・・。ここまで全く

気が付いていなかった自分も恥ずかしい。当方にて照明を空室全部に設置するという

ことで、楽天でオーダーをかけて管理会社さんに届けてもらうよう手配をします。



それ以外に、設備のアップグレードで効果がありそうなものがあるかという検討を

しましたが、意外とうまくはまるものがなく、とりあえず照明だけにしました。

先々残るものなら設備として導入して価値を向上するのがいいと思うのですが、

元が新築なのでそれなりに装備は充実しているんですよねえ。



延び延びになっていた防犯カメラの設置も、ようやく１２月中に行えそうな目途が

立ってきました。いくら時期は選ばないと言っても限度があるでしょ、と少し怒ったら

職人さんも目が覚めたようで、手配をかけてくださいました。



一つずつ問題点をつぶしていき（一番の問題点は高くしすぎた家賃なのはわかってます）

着実にご入居につなげていきたいと思います。

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