2016年12月21日

仙台法人での購入はちょっと難しいのかも?いろいろな手段を検討中。

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先日から動いている築古高利回り小ロット札幌案件、ほんとにそこまでのリスクを取って

進めるの?という声もFBのコメント欄あたりから聞こえておりますが、私としては

さすがにこのくらいの金額の融資なら最悪ゼロ回答ってことはないだろうと思ってたり

しているので、進めているところがありました。



しかし、一番頼りにしていた某政府系金融機関さんに相談した際に思い出しました。

前にも少し相談に乗ってもらっていたことがあり、その時は派手に融資NGを食らって

いたことを・・・。本当に進めて大丈夫か、ちょっと不安になってきました(汗)



某政府系金融機関さんに関しては、個人で都内の支店と、仙台法人で仙台の支店と

取引をしています。昨日は個人のケースで都内の支店の担当者さんとお電話をして

審査は来年までかかるという情報を得たところでした。



昨日は引き続き、本命である仙台法人での購入を目指し、そちらが取引している

支店の担当者さんに電話をかけてみようと思った時に、あれれと思ったわけです。



以下、某政府系金融機関さんと以前相談した時のことを回想します。



札幌の区分か何かで相談したことや、耐用年数超過の木造アパートで相談したことなど

2〜3回相談していたのですが、その相談をした時は野立て太陽光発電所の建設の

真っ最中だったり、野立て太陽光発電所が動き始めたばかりだったりしたのです。

それが某政府系金融機関さんとしてはネックでした。



現在の仙台法人の売上構成比率は、アパートの売上を1とすると、太陽光の売上が

3以上になる想定でした。それだけの大きな設備を導入しているわけですから、

その実態が決算書として見えてこないと取り組みしづらい、という言い分でした。



では今はどうかというと、決算書にこそ出ていないものの、ほぼ1年分の売上は

見えている状態になっています。そこを考えれば、前回よりは相談に乗って貰いやすく

なっているんじゃないかと期待していたわけです。



そんな期待を胸に、電話して状況説明しながら案件に対しての反応を探ります。

電話の向こうの担当者さんも、私の発言でこちらの法人が何回か相談しているのを

思い出したようです。決算書に野立て太陽光の出ていないということに言及すると、

やや歯切れが悪くなってきました。



いろいろ会話したのですが、あまりポジティブな雰囲気にはなりません。困ったなあ。

とはいえ、今年のここまでの太陽光の売上と返済金額の確認と、できる範囲の試算表を

持っていくことで、土台に乗るか見ていただけることになりました。



担当の方も、正直なところ私が個人で購入する方が確率が高いんじゃないのか、と。

じゃあ個人でも東京の支店さんに個別に出していいでしょうかと確認したところ、

それはちょっと面倒なことになるから勘弁してほしいという雰囲気。

結果として、仙台法人で取り扱いが厳しいようであれば、すぐに個人の取引担当支店に

話を持っていく、ということで決着しました。



なんか不安だなあ。某政府系金融機関さんならいけるだろうと踏んでおりましたが、

この感じはちょっと微妙・・・。融資が出なくて右往左往するリスクが高まりました。



義母は「それだったら最初から個人で買うって形で動いた方がいいんじゃない?」と。

法人で買いたいということで、その分審査が遅れてしまうことで、1月末決済までに

結論が出ないことの方が怖いと思う、という意見でした。今回に関しては確かに

その通りかもしれません。悩ましい。



さらに、並行で打診をかけていたメインバンクさんからも連絡があり、今回の案件では

力になることができないということが確実になってしまいました。



法人として対応するなら、運転資金か設備資金。しかし設備資金として取り上げるには

ロットが小さすぎで遠隔地になることがネックになるし、築古なのでそもそも厳しい。

一般的な掛売の商売をしている法人なら、運転資金という形で無担保の融資が出せるけど

不動産賃貸業だとそもそも掛売のスタイルではないから、それも難しい。

では個人にはというと、住民票のある場所が違うのでこれまた取り上げられない、と。

いろいろ考えてくれたようですが、やっぱりちょっと難しいねという結論に至りました。



難しいことは最初からわかっていたので、ここまでいろいろと検討をしてくれたことに

感謝の気持ちを述べ、また別の案件でぜひお願いしますということで終了。



ロケーション違いってのは難しいですね。大原則はやはり金融機関さんと物件と

自分自身の居場所が一致していること。これが一番楽です。どれかが遠くなると

様々な制約がついてしまいます。



この件、東京で取引している金融機関さんに、個人で無担保フリーローンとかが

可能か確認していった方が早いのかもしれない。最悪の時のセーフティーネットとして

そういったものを活用する準備も考えないといけないなと思いました。取引行さんに

いろいろヒアリングしてみようと思います。



あわせて、札幌と仙台に支店がある金融機関さんにも問い合わせをしてみて、取引が

できないか聞いてみようと思います。まだやれることはある。頑張ろう、自分。



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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月20日

シビアな購入条件に少しひるむも、何とか先に進める決意をする。

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安いのにはそれなりの理由もあり、リスクもある。それが昨日買付を入れた割安になった

物件にもありました。元付業者さんの社長さんと会話して、それが判明した次第です。

世の中、美味しいように見える話には裏があるわけですね・・・。



昨日のブログネタにした、今年最後の買付。札幌市内の築古のアパートです。

こちら、売主さんが本来売りたいと思っていた金額の30%オフで急に出てきました。

物件を提案してくださった社員さんとメールのやり取りをしていましたが、実際に

ブツ上げしてきたのは社長だそうです。なんでこんなに安くなったのか、細かい事情は

直接社長さんと話をした方が早いだろうと判断。電話していろいろと会話をしました。



その結果わかったこと。

とにかく年内に契約して、ある程度手付金を入れなくてはならず、しかも融資特約は

実質的に使えないということです。なるほど、安い理由はその厄介な条件にあったか。



私が現地を下見したのが10月でしたので、この物件自体はそれなりの期間売りに

出ています。今回値下げした価格で購入したいという声も今までにはあったとのこと。

しかしそこまで安くするなんて冗談じゃないという売主さんの気持ちもあったようで

その値段では売らずにきておりました。



しかし、この売主さんが別の大型物件を購入するために頭金が必要になったようでして

最近になり元付業者さんに対して「12月契約で手付金を物件価格の55%くらい入れて

1月決済にできるなら今の値段で売る」と言われたそうです。12月に入ってから

そんな無茶を言われても、と元付業者さんも思ったでしょうねえ・・・私自身が

元付さんの立場なら、たぶん心の中でそう呟いていると思います^^;



これにより、利回りは大きく向上。積算評価額以下の売値となり、実勢土地価格程度の

お値段になりました。土地として出口を取ることもできる価格になると、安全性が

ぐっと高まります。接道はいまいちですが、地型は綺麗なので土地で売ることは

充分可能だと思われます。



さて、この条件を受け止めて考えてみます。手付金55%を年内に払ってほしいと

いうことは、その手付金を別のところに使うつもりがあるということ。別の物件の

頭金に消えるので、仮に融資特約を付けたところで「もう使ってしまった」という

話になることでしょう。そう考えると、融資特約自体NGと言われる可能性大です。



元付業者さんも同じ認識で、買付を入れるなら融資が万が一NGだったとしても

なんとか現金かき集めて決済するという話にしてくれないと厳しいと思う、という

見解を示しておりました。



この点でハードルは3つ。

その1:55%の頭金が現在の手持ち資金だと不足しており、年内中に金策が必要です。

その2:仮に金策ができたとしても、1月中に融資がつかない場合は手付金が流れます。

その3:売主さんが実はお金に困っていて、手付金を持ち逃げするリスク。

いくらそれほど大きくない案件とはいえ、ヒリヒリするこの緊張感。さてどうする?



その1に関しては数百万くらいのお金です。最悪、サラリーマンの会社で持っている

持株会のを売ればお金は作れるので、ここは何とかする方向で動けると思ってます。



その2に関しては、おそらく融資がつかない可能性は低いと思っています。

築年数は古いものの、積算評価額は売価の1.3倍です。そして既に55%の手付を

打っている状況であれば、担保評価額の範囲で収まっていることになります。

某政府系金融機関さんでは、仙台法人も個人も過去に借入と返済の実績があります。

100%ではないものの、かなりの確率でこけないだろうという読みはあります。



不安があるとすれば、まだ太陽光の売上実績が決算書上には表現されていないこと。

そこを嫌がられて審査NGになる可能性はなくはありません。



その3に関しては・・・元付業者さんがたぶんそういう話ではないだろうと感じている

ようですので、その判断を信じるしかないかなと思います。慎重にいくなら仮登記とか

つければいい、みたいなことを提案してくれたので、リスク許容度に応じて考えます。



というわけで、基本的な路線としては融資特約なしで特攻してしまう方向で考えてます。

仙台法人で購入するつもりなので、先日購入した札幌5棟目に続いて、また現金が

口座から出ていくことを義母が嫌がるでしょうから、そこだけはきちんと説明して

納得の上で進めるようにしなくてはなりません。



義母には本件に関して電話をして、メリットとリスクを説明し、仙台法人の現金を

使っていいか確認をしているところです。ゴーサインは出してもらえそうな感触が

ありましたので、引き続ききちんと説明していこうと思います。



さて、こんなヒリヒリする状況ですので、少しでも安心できる要素は見つけたいです。

融資を素早く打診し、年内にOKを貰えるところを探すことも重要。そんなわけで

札幌で融資をしてくれる可能性がありそうな取引行にいくつか電話をしてみました。



メインバンクさんは建物が古すぎて普通にやったら融資が難しいという回答です。

予想通りでしたので、では12月中に無担保で短期の事業資金の融資はできないか、

という確認に切り替えました。手付金の部分を無担保で貸してもらえば、残りは

現金で決済できます。これはこれで融資リスクが軽減できます。この問いかけに対し

メインバンクさんは1日時間をくださいということでした。考えてみるそうです。



次に、札幌5棟目を購入した金融機関さん。こちらは難しいという回答でした。

法人向けのカードローン的な商品はなく、普通の審査となると前回買ってから

まだ間がそれほど空いていないから早すぎる、と。まあそりゃそうですね。

代表者や私と個人向け融資商品はどう?と聞きましたが、それも住所の関係で

難しいということでした。残念。



某政府系金融機関さんは検討可能だけど年内に結論は出ませんということでした。

ここは普通に融資審査のプロセスを進めていきたいと思います。



ダメ元で札幌4棟目を借りている金融機関さんにも電話してみました。

こちらの金融機関さんは、担当の行員さんの突然の訃報があり、新規融資とか

言ってる場合ではなくなってしまった、という事情がありました。だからあまり

積極的にはならないだろうなあと思っていたのですが・・・意外とやる気あり。



ただ、スピード勝負であれば法人ではなく個人で申し込んだ方がいいという助言を

いただきましたので、あくまで抑えとして使うことになりそうです。仙台法人との

取引がまだないので、法人でやると時間がかかるということでした。そりゃそうか。



とにかく、当たれるところにはすべて当たり、なんとか今回の案件を成就できるように

動いていきたいと思います。ロット小さいからあまり大きな利益には正直なりませんが

楽しいからまあいいかな、なんて。



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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(2) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月19日

築古高利回り小ロット札幌案件に買付を入れる方針を固める。

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ロットの小さい築古物件に買付を入れてみることにしました。利回り星人な私です。



前に札幌出張した際に、ご紹介をしていただいた業者さんからご提案をいただき、

現地を見てきた物件がありました。立地としては、駅からの距離がちょっと遠いので

微妙ではあるものの、ファミリー間取りで都心部にほどほど近いのでまあ許容範囲。

築古ですが、利回りもさほど悪くなかったので、現地確認に至った次第です。



外壁塗装が必須だったので、リフォーム業者さんと一緒に見に行って概算をはじき

さあどうしようか、指値ある程度入れたいよね、みたいな検討していたのですが、

別の面白そうな物件が出てきたことから、こちらの案件にまで注力しきれず、

スルーしてしまいました。



断念した理由の一つに、金融機関さんの選択肢が少なかったこともあります。札幌の

新築や築浅ならまだ当たれる金融機関さんの幅は広がるのですが、築古になると先日

購入した札幌5棟目の金融機関さんと、政府系金融機関さんくらいしか当てがないです。



このうち、札幌5棟目に対応してくれた金融機関さんは、先日融資を出していただいた

ばかりなので、すぐにまた次というわけにはいかなさそうです。それに自己資金を

必ず入れることを要求されるので、何度もホイホイ使うのが厳しいところがあります。



政府系金融機関さん(2つあります)に目を向けますと、片方は新耐震基準を

満たしていない案件は扱えないというスタンスになるので、今回の物件は対象外。

結局、融資の可能性があるのは1つの金融機関さんしかないという状態なのです。



可能性のある金融機関さんは1行だけ。そこだと15年融資になってしまうので、

この利回りだとあまりキャッシュフロー的には面白くないなあ・・・。

そんな思いもあり、流してしまった次第でした。



そこから時は流れ、その物件を提案してくださった業者さんから別の物件のご提案を

いただきました。築10年、利回り10%弱。駅からの距離が微妙に遠かったのと

構造が木造だったことから、この物件自体は見合わせにしました。その回答をする際

ふと気になって「この間の物件ってまだ残ってますか?」と聞いてみました。

すると、まだ販売中で売値も少し下がったとのこと。お、これはもしや・・・?



いろいろ確認していくと、12月契約で1月決済が可能なら、大幅値引可能とのこと。

その値段で購入できるなら、結構嬉しい!札幌3棟目くらいの利回りになりそうです。

ロットが小さいので、そんなに大きなキャッシュフローの積み増しにはなりませんが

変に大きくてドキドキするくらいの利回りの物件を買うなら、小さくても安心できる

物件を購入したほうがいい、と個人的には考えます。



駅からの距離は気がかりですが、低家賃のファミリー間取りは出入りも少ないので

安定するところがあります。札幌1棟目がまさにそのパターンに当てはまります。

同じような感じで運営できるんじゃないかな、という期待を持っております。



ただ、年内契約というのはあまりにハードルが高い・・・。そこだけです、悩みは。

今日早速某政府系金融機関さんに電話して、年内に何とか方針が出せないか確認します。

個人・法人のどちらで購入するかも考えなくちゃ。師走感出てきました!(笑)



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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌6棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月18日

今から利回り10%程度の太陽光を仕込むのはメリットがあるのかを考える。

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低圧の太陽光発電設備がほしくて、最近いろいろと探しております。

狙いは償却です。



私は現在、個人事業主としての立場と、仙台法人の役員、東京法人の役員の3つの

納税義務者となっております。それぞれ状況は異なっております。



10月くらいに税理士さんに計算して貰ったところ、個人の利益は管理費計上などの

作戦により、多少減りました。ただ、まだもう少し経費計上したいところはあります。

(今年は間に合いませんけど)



東京法人はまだ利益が出る状態ではないので、どちらかというと節税商品よりは

キャッシュフローの出る物件が欲しいところです。とはいえ、仙台法人で実施したように

成長のエンジンとして太陽光を設置するという方法も考えられます。



仙台法人も比較的節税商品を扱いたい法人となります。太陽光の一括償却なんかは

使えると嬉しいかな、と。高圧の大きめな太陽光発電を成長のエンジンとしたので

償却は考えておりませんでした。ですので、このタイミングで償却が欲しくなります。



さて、太陽光がなぜ節税商品なのか。既に皆様ご存知かとは思いますが、簡単に言えば

ある程度の一括償却ができるので、その年単年度で見れば大きく節税できること。

課税の繰り延べにすぎませんし、一括償却してしまえばその先は償却できずに利益だけが

積みあがる構造になるので、一時的な解決にしかなりません。それでも、繰り延べを

することで時間をかけて対策をとれるというメリットはあります。それに、目先の現金は

将来の現金より大事という考え方もあります。



ただし、一括償却が使えるのも今年度いっぱいまでの模様です。

グリーン投資減税は既に終了。残っているのは生産性向上設備の特別償却のみで、

こちらも2017年3月末までの取得に限り、50%償却可能という内容です。

つまり、来年3月までに取得しないことには一括償却の恩恵にはあずかれません。



(この辺の理解について、もし間違いがあれば補足をぜひお願いします)



一括償却できないにしても、法人であれば減価償却は任意償却にできますから、

利益の状態を見ながら償却の有無を選ぶことはできます。ただ、不動産管理法人で

赤字になるということ自体もあまり考えられないですから、意味はないかも。

(毎年償却したくなるに決まってます^^;)

一般的な事業法人であればメリットがあるかもしれませんね。



さて、そんな私ですが、ここにきていくつかのお付き合いのある業者さんから

太陽光発電のご提案をいただいております。どの案件も土地の購入ではなく、

土地は賃貸になっております。最近はそれが流行りなのかな?賃貸の場合ですと、

土地に抵当権が打てないから金融機関さんが嫌がるという話を友人から聞いており

ファイナンスアレンジがややこしくなりそうだという印象を持っています。



さて、ここで小ネタ。不思議なことに、FIT価格(買取価格)がいくらであっても、

同じ利回りに落ち着くのが太陽光発電業界。36円買取でも24円買取でも利回りは

判を押したように9%〜11%程度です。比較してみても、法則性がつかめません。

パネルの積載量(FIT価格が安いところは低圧なのに80kW積んでたりする)の

差が影響していそうな気はしますけど、その法則に引っかかっていない案件もあり、

工事費で調整されている案件もありそうでした。誰かこの謎についてご指導を!



とりあえず、10%を超えていて信販会社さんの提携融資がついている案件から

話を聞いてみようと思う次第です。太陽光はアパートやマンションに比べて突発的な

出費が少ない印象です。必要なのは草刈りの経費とパワコンやパネルの故障に対応する

経費、固定資産税程度です。アパマンだと原状回復やら広告料やらが発生してきますが

そういうものがないので、多少アパマンより利回りが低くても回ってくれそうな印象。

ですので、10%前後で融資期間15年でも、まあ何とかなるだろうという気はします。



ものすごくざっくりしたシミュレーションをしてみようかと思います。

例えば、売価1600万に対して年間売上160万、地代12万の案件があったとして、

これに対し、経費を入れて税引前キャッシュフローを算出してみます。

経費で考えられるのは草刈りと固定資産税。故障関係は積立という形で考えます。



固定資産税は17年償却の定率法で計算されますので、初年度が高く、その後は安く

なっていく計算です。パネルの発電量の劣化に比べ、固定資産税の負担の減少の方が

早いので、税引前キャッシュフローベースでは年々成績が良くなるはずです。

この発電量だと、設備はたぶん1400万くらいでしょう。固定資産税は平均値で

8万程度で考えてみたいと思います。



草刈りが年6回、1回1万で考えて6万。積立はパワコンの修理を20万/台と考えると

だいたいこの規模で5台くらい?と考え、10年〜15年で100万。年間6万程度を

積立に必要な額と考えます。



売上160万−地代12万−固定資産税8万−修繕積立6万−草刈り6万=128万

これが借入返済前の手残りです。



じゃあ次に借入です。フルローンで引っ張ったとします。1600万を15年、

金利は2.5%くらいでしょうか?(信販会社さんを想定)



計算してみたところ、綺麗に128万でした。プラスマイナス0円。

全額借入だとあまり旨味はなさそうです。とはいえ、償却はばっちり取れていると

考えれば、その点において優位性はあります。その償却で浮いた分のお金を繰上返済して

借入額を減らすという手もありますし、最初に自己資金を入れるという手もあります。



200万ほど自己資金を入れれば、年間返済額は112万まで減ります。年間16万の

税引前CFとなります。このくらいなら、まあ許容範囲じゃないでしょうか。先にも

書いた通り、不動産と比較してそこまで返済比率を厳密に見なくても何とかなるような

気がしておりますので。ただ、銀行さんの評価はどうなるかはわかりません・・・^^;



ということを考えた結果、私は太陽光発電の購入を検討することにした次第です。

損はしない程度に償却が取れるならいいのではないかと。もちろん、冒頭に書いた

とおり、所詮は課税の繰り延べにすぎません。この間にさらなる対策が必要です。

それを理解した上での購入としなくてはなりません。



3月までに1〜2機買えればいいなと思っております。そうは問屋が卸さないとは

思うんですけど、考えるだけならタダですから。思考が現実化すればいいな。



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posted by ひろ* at 13:10 | Comment(2) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月17日

利回りが低い昨今、もしこれから始めたい人はどうするべきか。

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最近お会いする「これから始めたい」「最近買いました」な方々のお話を伺うことが

あるのですが、最近はかなり利回り下がっているんだなということを実感します。

昨日もこれから不動産を始めたいという方と少しお話をしましたが、聞いてると

利回り低くて怖いなあと思うのです。



つい数日前に某業者さんのメールマガジンが流れてきましたが、今日のテーマに

ちょうどいいので、ちょいと情報を拝借致します。

※業者さんに他意はありませんので、その点ご承知おきください。



場所が私的に反応できるエリアだったので内容を見てみたのですが、築10年弱で

駅徒歩20分近いワンルームが2.4億、全額借入で税引前キャッシュフローが

業者さん予測値で310万というのがありました。利回り7%。

借入期間が30年程度だから、なんとかキャッシュフローが出ている感じです。



駅徒歩20分近いワンルーム。いくらバストイレ別とはいえ、どこまで競争力を

保つことができるのでしょうか。2.4億借金をして、年間310万ということは

経営も綱渡りにならざるを得ないように感じます。



仮にワンルームの家賃を5万と仮定すると、5部屋空いたら持ち出しになります。

稼働率は常に80%以上をキープしていないといけない計算。そして当然ながら

業者さん想定の金額よりも壊れたりするものは多いでしょうし、空室のリフォームや

広告料なども負担になります。実際は3〜4部屋空いたら苦しくなりそうです。



しかも税引前キャッシュフローと税引後キャッシュフローは違います。

手元に残った現金とは別の計算で、税法上の利益が発生するケースもあります。

いわゆるデッドクロスってやつですね。詳しいことはググってみてください。



2.4億借りて、ちょっと空室になっただけでキャッシュフローが苦しくなる物件。

本当に持ってて幸せになれるのかしら、心配になります。



いや、今の相場観なら中間省略の業者さんがこの価格設定で売ること自体は仕方ないと

思うんです。業者さんは売らなきゃ食っていけませんから。それに、こういう物件を

保有することで幸せになれる資産家の方もいらっしゃいます。うまくマッチングできれば

いいことなんですけど、そのマッチングを誤ると厳しいことになりそうで。



じゃあ何も買えないじゃないかと言われれば、仰る通りなんです。でもそれじゃあ

面白くないし、いつになっても不動産投資は始められません。

私自身も購入に求めるスペックの目線はだいぶ落としておりますので、割り切って

購入することも致し方ないと思います。



私自身は、この時期なのであまり大きな物件は買わないようにしております。

今年購入したのは、利回り12%の都内築古戸建と、利回り15%弱の札幌木造築古

アパートの2つですが、いずれも金額的なロットはそれほど大きくありません。



大きな物件で大きくこけるとシャレにならないので、こけるなら小さくこけよう。

それが私の考えているところです。効率は悪いですが、無茶な買い方をしていても

気合で何とかできるレベルだと思っています。



そりゃあ大きなのもやりたいんですけど、今のご時世だとなかなかねえ・・・。

札幌のRC新築だって、最近は諦めて目線を8%まで落としましたが、35年融資を

ひかないと求めるレベルのキャッシュフローに到達しません。しかも8%ですら

出物がありません。軒並み7%台。広告料負担とか考えて、それで本当に回るのか。

私だったらちょっと怖いです。



すぐ売るからいいんだという話もあると思いますが、今が仮に相場の最高値だとしたら

下がった後同じ金額で売れるとは限りません。次の価格上昇まで辛抱して持ちこたえる

ことができるレベルなのか、という点は重要だと私は思っています。



私もよく失敗するのであまり偉そうなことを他人様に言えた柄ではありませんが、

もし助言を求められるのであれば、小さめのにしておけばいいんじゃないかと

言うと思います。大きいので失敗して再起不能は後味悪いですし、かといって

買いたい気持ちは止められないというのもよくわかります。だったら小さめのを買って

CFはトントンでも黒字決算書を作る準備期間にすればいいのではないかと。



今から不動産投資を始めようという方は、1年でリタイヤとかそういう形ではなく

10年かけてこつこつと、みたいなスタンスが良いのではないかと思っております。

そのための第一歩として、業歴を作るために小さめでやられても何とかなる不動産を

購入するということなら、覚悟ができているならいいのではないでしょうか。

だって買うなって言ったって買うでしょ?欲しい欲しい病を患ってると・・・(笑)



そんなところで、お帰りの前にこちらをクリックですよ→人気ブログランキングへ

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posted by ひろ* at 11:25 | Comment(2) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする