2016年12月31日

好感触!年末最後の金融機関さん巡り。

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昨日は金融機関さんの最終営業日。ここをめがけて仙台法人で融資付を狙っている物件の

相談に、各金融機関さんと打ち合わせを行ってまいりました。



今回は4つの金融機関さんを巡りました。3つは新規開拓先、1つはメインバンクさん。



メインバンクさんに関しては年末のご挨拶だけのつもりだったのですが、急遽出てきた

低層RC
がメインバンクさんで何となくいけるんじゃないかという風に感じましたので

ぶつけてみようと思った次第です。



残り3つの新規開拓先は、とりあえず話を聞きながらどの案件をぶつけるか様子を見て

みようかと思っていました。ただ、田舎新築に関してはここにしかぶつけられないなと

心に決めている金融機関さん(エリアの関係もあり)がありましたので、そこだけは

外さずに狙い撃つつもりでした。



さて、結果報告の前に手持ちの案件を整理してみようと思います。

1.札幌市内小ロット高利回り築古アパート

2.札幌市内大ロットやや高利回り築古マンション

3.田舎中ロット新築にしては高利回り新築アパート

上記3件を提示し、どれに取り組みたいか聞いて回りました。

なお、1は個人で札幌4棟目の取引行に打診中なので、その結果次第でとなります。



新規開拓行さんその1

3の案件を建ててくれる業者さんからの紹介で今回打ち合わせを持つことができました。

飛び込みで電話しても全く相手にしてくれなかったので、会えただけで嬉しいです。



初回なので法人自体の評価や資料作りがあるから、時間勝負の中古案件は辞退したいとの

申し入れがあり、3の新築のみ打診することにしました。



電話口では反応は今ひとつで、当日も会うなり「あまり長時間は取れないのですが」と

言われ、ちょっと難しい漢字を受けていたのですが、話が進むにつれて意外と興味を

持ってくれた?感じになり、結局90分という長時間にわたっての打ち合わせと

なりました。最初の前振り、ダメならすぐ追い返そうと思っていたのかも?お眼鏡に叶い

よかったです。ほっとしました。



ターゲットにしている田舎町にも支店があるものの、その支店は非常に小さく、街として

将来的に大丈夫なのか、という点を気にされておりました。雪もすごいから除雪費用も

ばかにならないし、長い目で見て本当に埋まりますかということを気にかけてくださって

おりました。その辺を熟慮の上、やりたいということなら審査にかけるので言ってほしい

ということでした。



私としては、それなりの勝算はあるので、話を持っていってみようと考えております。

ここで3は売り切れ。残りは1と2。



新規開拓行さんその2

真面目そうな担当者さんが登場し、終始和やかな雰囲気で打ち合わせは進みました。

ただ、なんとなく話を進めづらい・・・なんだろう?嫌な感じは全くないのに。



・どれも興味を持って聞いてくれているが、どれをやりたいですか問いかけても

 これがいいですと明確に選んでくれない

・事前に資料を送った方がいいですかと聞いたら送って欲しいというので送ったのに、

 どうも目を通している気配がない

・不動産仲間の方もここで融資を引いていることを知ってましたので、そのことを話して

 みたけど、お客様の名前とかを聞いてくることもなく「そうなんですね」で終わる



なんか絡みづらく、話をこちらのペースに持っていきづらいなあという印象でした。

ひとまず、他の金融機関さんの出方を見て、あてがう案件をこちらで決めて連絡すると

いうことにしました。たぶん余るとしたら1なので、それを当てることになるかな?



メインバンクさん

1と3はすでに打診してNGでした。

1はエリアの問題(札幌市内の地下鉄沿線のみが対象)、

3はロットの問題(その金額で遠隔地の担保管理は辛い)。

であれば、1も3も満たす2ならどうよ、と。



今回、先方は支店長も含め3名で登場しました。当社は社長(義母)と私の2名。

今年の業況のご報告の後、2の話を切り出します。ただ、支店長が同席していたので

メインバンクさんに対してメインの地位を尊重していることや、隠し事をしていないのを

PRする意味合いで、仕掛り中の案件がいっぱいあることをあえて繰り替えしお伝えし、

その全てを一度メインバンクさんに見せていることも説明しました。担当者さんは既に

承知していますが、伝わっているか不明なので支店長に直接伝えた次第です。



そして2をおもむろに出しますと、なかなか良い反応でした。詳細なロジックは

割愛しますが、法定耐用年数を超過した形で年数も取れそうです。古いから長期の融資が

取れないのが難点と思っていましたが、そこもクリアできそう。



というわけで、2はメインバンクさんに料理してもらうことにしました。審査が通れば

いいのですが、ほんとに。ここのところメインバンクさんでは連戦連敗。ただ、失敗を

繰り返していく中で、メインバンクさんのやりやすいツボがわかってきた気がします。

今回の物件は築年数と仙台法人の業況に問題がなければいけそうです。期待!



というわけで、2はここで売り切れ。残るは1です。



新規開拓行さんその3

アポ取りした際に、電話口ではいきなり融資取引は難しいのでまずは預金積金からという

スタンスでしたので、ヒアリングに徹しようと考えておりました。



担当の方と名刺交換の上、決算書や個人の確定申告書などいろいろ見せつつ話を聞いて

いくと、小ロットなら最初から融資というのもありそうでした。しかも札幌物件でも

問題はないということなので、面白いなと思った次第です。



1の案件は「これだったらちょうどよい」と言ってましたので、もし今打診している

金融機関さんがNGなら、こちらの金融機関さんに打診しようと思いました。

とりあえず、後日積金の契約をすることにします。



一通り訪問が終わり、先行して融資の相談をしていた金融機関さんに電話して、

1の案件(これが最近書いていた融資特約なしで手付金をぶち込んだ案件です)の

進捗状況はどうか伺いました。先方曰く、年内に報告したかったが、少し遅れていて

正式な回答は年明けになるが、感触としては希望通りの内容で事前審査OKの回答を

することができるであろう、との見込みだとおっしゃってました。



となると、1はそこまで進めてもらった以上、個人で購入せざるを得ないですね・・・

本当は法人で買いたかったんですが、まあ仕方ありません。まずは融資を固めることが

先決であり、これによって手付金流れを回避することができます。



まあNGならNGで、今回回った新規開拓行さんその2とその3に打診するまでです。

トライアンドエラーを淡々と繰り返し、金融機関さんを足で地道に開拓していきます。



そんな感じで、年末最後の大仕事が終わりました。年明けからさらなる資料提出など

いろいろな動きが出てくると思いますので、フォローを迅速に行っていこうと思います。



1〜3全部買えたら・・・ニヤニヤしちゃうな、きっと。



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posted by ひろ* at 12:22 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月30日

仙台出張を有意義なものにするために準備しています。

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年末年始もへったくれもない状況ですが、周りがお休みしている以上、休むより他に

手段はないという感じで、焦りだけが募っております。



そんな中、今できることは何かを整理していくと・・・やっぱり銀行さんを回ること。

金融機関さんは30日まで営業しています。サラリーマンの会社はお休みですから、

気兼ねなく金融機関さんとお話をするチャンスです。このハンターチャンス(柳生博)を

見逃すわけにはいかないでしょう!



おりしも、仙台の物件には空室が出ております。ここのテコ入れも必要になってきます。

さらに、仙台法人で購入しようとしている札幌の中古物件やら、札幌近隣の新築物件やら

いろいろと金融機関さんとお話をしたいネタはあります。太陽光発電の現場に関しても、

ゴミを片付けたとか枝が影になっている箇所があるとか、いろいろと確認が必要です。

さらに、内々でもらっている情報の現地調査も行わなくてはなりません。



というわけで、29日が仕事納めだった私は、30日にみっちり金融機関さんを回って

31日〜1日で新規案件や太陽光発電の現地調査、2日は空室のドレスアップを検討して

今後どうやって募集していくかを決める、という作業をするために仙台に行くことに

しました。諸々待ったなしです、現在の私。



今回、4つの金融機関さんとアポを取りました。メインバンクさんは仙台出張のたびに

顔を出しておりますが、残り3つは今回初めてお邪魔するところばかりです。



あまり節操なくあちこちを天秤にかけるような行為は金融機関さんから見て良くない、と

メインバンクの元支店長さんから教わった私は、基本的にはまずメインバンクさんに

打診してみて、ダメそうであれば他の金融機関さんというルートをとるようにしてます。

今回持ち込む案件は、中古RCが2棟に新築木造が1棟。うち、中古RC1棟と新築木造

1棟はメインバンクさんだけに先に打診し、NGだったので別の金融機関さんをあたり

今回の面談にこぎつけた形となっております。



新規に訪問する金融機関さんは、業者さんからのご紹介が1行、飛び込みが2行です。

飛び込みといっても、先に電話して概要を説明した上でアポイントを取っていますので

本当の意味での飛び込みではありません。いきなりアポなしで行っても担当の方が

不在にしている可能性もあり、やはり事前に話を通すべきと考えます。



うち1行は、これまでこちらから電話してアポを取ろうとしても「そういった取り組みは

当行では積極的に行っておらず・・・」と言われ、門前払いされてばかりでした。

今回、札幌の新築の企画業者さんの紹介で、こちらの金融機関さんとようやくお話を

することができるようになり、感無量です。紹介の力は偉大です。



事業計画書や仙台法人の紹介資料、最近のトピックスや今後の展開を記載した資料など

打ち合わせに向けた資料作りも先日より粛々と行っておりました。ここで印象を良くして

おければ、今回仮に融資に繋がらなかったとしても、次以降で花が咲くかもしれません。

金融機関さんとの関係はじっくりと構築していくべし、てなとこでしょうか。



理想は、それぞれの金融機関さんで案件がうまく分かれ、全部融資審査が通るという

シナリオですけど、まあきっとそううまくはいかないものと思います。しかし、仮に

どの案件も融資可能ということになれば、一気にキャッシュフローを増やすことが

できます。そうなるとだいぶいい感じになってくるんですけどね。



あ、そうだ。メインバンクさんには、仮に仙台1棟目を売ったら固定金利の違約金とか

心象とかどうなのか聞いてみよう・・・。あれも今売ればけっこういい感じに利益確定が

できる案件です。今までは法人が収益物件を一つも持っていない状態になるのが嫌で

考えていませんでしたが、先日札幌のアパートも購入できたので、利益確定できるなら

それも一つの方針としてありなのかな、なんて。先日の売却もありだなという話が

頭の中に残っており、そういう手もありかなと思い始めた私です。



あとは仙台1棟目の空室対策。ドレスアップした方がいいかとか、有効な募集条件は

どんなものかとか、もう一度現場に行って検討し直そうと思っています。仲介業者さんも

さすがにこの時期はお休みだと思うので、直接ご意見を伺えないのは残念ですが、

やれるだけのことはやって、年明けからスタートダッシュに結びつけたいものです。



大家さん仲間との情報交換会も企画してもらいましたので、有意義な出張になるように

学ばせていただこうと思います。みさパパさん、企画ありがとうございます!



そんなこんなで、昨夜より仙台入り。新規金融機関さんとの取引関係の構築とか、

メインバンクさんとの関係強化、既存物件や既存現場の確認など盛りだくさん。

年末年始なので、少しはお休みもしたいものですが、突っ走ります!



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posted by ひろ* at 07:55 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月29日

入居者様に訴えてダメなら、次は仲介業者様に訴えよう!?

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現在4位です。本日、仙台に帰省予定です。新幹線ギリギリ取れました。

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札幌4棟目、相変わらずの空室だらけ状態です。繁忙期に勝負を賭ける固いに

ならざるを得なくなりました。何か新たな作戦が必要になりそうです。



私が新規物件の取得にかまけすぎているのが良くないのだろうとも思うのですが、

札幌4棟目の空室状況が改善しません。稼働率は80%を下回りました。情けない。



始めて読む方向けに、なぜここまで空室が拡大しているかを解説します。

私が家賃をとにかく下げたくないとこだわっているから、という一点に尽きます。

そしてなぜ家賃を下げたくないかというと、長期譲渡のタイミングに入った頃合いに

売却をかけようと考えているからです。売るなら多少無理してでも高い家賃を維持し

売却時の利回りを向上させるべきと考えております。



ただ、条件が悪いのがライバルの存在。私の物件は建売業者さんの企画ものであり

2棟現場の片方を私が購入しています。もう片方は別のオーナーさん。

もう片方の物件は購入した時の家賃で据え置き、私の物件は家賃をぐいぐいと

上げていっている、という差があります。そして間取りは同じ。



必然的に、両方の物件が空いた場合には、家賃が安い方から先に埋まっていきます。

私の物件はお隣が埋まりきってからようやく動き出す、というのが定番でした。

それでも今までは遅れながら埋まっていたのですが、ここ数ヶ月はいよいよそれも

厳しくなってきた印象があります。そろそろ頑張るのも限界か?と。



一応、私も何もしていないわけではなく、対策を打ってはいるつもりです。

12月に入った頃に打った対策は、初期費用をほぼゼロにしますという企画や、

申込者様へのクリスマスプレゼント企画だとか
を実施しました。また、空室に照明が

ついていなかったことへの対応
(これは恥ずかしい・・・)もしております。



プレゼント企画はクリスマスの連休までと決めておりましたが、残念ながらこの間に

申込という名の快音が聞かれることはありませんでした。この結果に対しての分析を

しなくてはなりません。磁気的な問題でそもそも家探しをする人が少なかったのか、

条件面で選ばれることがなかったのか。それにより、次に打つ手は変わります。

管理会社さんに情報提供を依頼しましたが、多忙なのか特になにも返信なし・・・。

電話で確認しようとしたら、その日はたまたま担当の方がお休みで、結局聞けずじまい。



困ったなあと思ったところに、同じ管理会社さんの売買営業さんからお電話が。

はてどうしたかなと電話に出ると、彼が担当した物件で、やはり空室をいくつか

抱えてしまった際に有効だった事例がある、と。何かと聞いたところ、仲介業者様への

謝礼制度でした。



なるほど、入居者様向けが不発なら、次は仲介業者様向けのキャンペーンという流れは

理にかなっていると思います。募集時期の違いこそありますが、同じくらいの予算で

どちらに金銭的メリットを与えた方が良い動きになるのかを確認するチャンスです。



提案に感謝し、その流れで次は攻めることにしました。こうやって、管理担当でも

ないのに、気にしていろいろと提案をしてくれることがとてもありがたいです。

あとは前回キャンペーンとの比較検証などの分析ですね。



プロモーションもさることながら、物件の魅力を家賃と同等に高めていくことも

必要ですので、そちらに関しても手を打ちました。



お部屋のグレードアップのためにシャンデリアを注文していたのですが、そちらの

納品が欠品のために遅れておりました。先日、営業さんから連絡をいただきまして

ようやく納品される目途が立った、というお話でした。年明けに出荷するということに

決まりましたので、届き次第物件に設置して、高級感を出していこうと思います。



それから防犯カメラ。5月に発注したのに未だに設置が完了しておりません。

いや、確かに私は時間が空いているときでいいから格安でやってくださいとお願いを

しましたので、あまり偉そうに言っちゃいけないのですが、それにしても遅すぎる!

もう8ヶ月経過してます・・・。いい加減お願いしますと尻をたたき続けた結果、

12月初旬に工事に入ったと聞いているのですが、未だ完了の連絡なし。

わかってはいたのですが、ちょっと時間にルーズすぎです。



防犯カメラを設置することで、ライバル物件と比較してセキュリティに自信があるから

この値段なんですよと説明をすることができます。だから早く設置したいのです。

ケチらないで普通に別の業者さんに定価で発注すればよかったよ・・・orz

とにかく毎日電話して、早く終わらないと面倒と思わせる作戦に出ようと思います。

家賃の取り立てと同じですね。煩わしさから解放されるために優先度を上げる、と。



これらに合わせてというわけではないのですが、私もようやく時間が作れそうなので、

年明けのどこかでちょっと札幌まで営業に行くことにしました。オーナーと直接会話を

することができる方が、仲介業者さん的にもやりやすいだろうと思いますので。

札幌3棟目、札幌4棟目あわせて7部屋埋めなくてはならないので、こちらも必死です。

時間の許す限り営業をしてこようと思っております。



先日、札幌4棟目を短期譲渡でもいいから売却にかけるのもアリかもと書きましたが

売るにしろ保有するにしろ、その前にまず満室にすることが必要と思っております。

高く売るにも、インカムを増やすにも、やっぱり満室は重要。とにかく今は空室が

目立ちすぎているので、これを解消してしっかりと埋めていきたいと考える次第です。



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posted by ひろ* at 07:50 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月28日

ふるさと納税、サラリーマン大家はやらない手はない。

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現在4位です。今日は手付金振込日。融資?まだ固まってないよ!

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年末この時期恒例、自分の所得を想定してからのギリギリまでのふるさと納税。

年初から少しずつやっている部分もありましたが、やっぱり年度末ギリギリにならないと

わからないこともあります。昨日、最終的な着地点を予想して、ようやく対応完了です。



ふるさと納税は不動産賃貸業を営む個人事業主にとって親和性が高いものと考えてます。



理由1:一般のサラリーマンと比べて所得が高くなりやすい(手取りが増えるかは別)

理由2:ふるさと納税の有無にかかわらず確定申告が必要

理由3:実践している人の年齢層が比較的高く、家族でお礼の品を消化しきりやすい



ざっと挙げて上記のような理由でそう私は考えております。

あと、資産運用に目をつけるお金儲け好きな感覚とか、ただ税金を払うだけでなく

その税金でオトクな気持ちになれる、という幸福感も挙げられるでしょう(?)。



というわけで、私も数年前からふるさと納税を実践しております。

割と簡単なので、興味を持った方は是非一歩を踏み出してみてください。



ふるさと納税とは寄付金控除の一種です。自分が住む自治体以外の自治体に寄付をして

その分を税金から控除してもらう、という仕組みが根底にあります。



寄付に対して見返りを求めることって普通はないと思います(政治献金も寄付金控除の

一種なので、これは見返りを求めそうですけど・・・笑)、ふるさと納税に関しては

自治体から寄付のお礼が皆様のお手元に届いちゃうわけです。結果として、普通に払うと

何も残らない税金の一部が特産品に化けるというミラクルが起こります。



お礼の特産品は、勿論寄付金全額を賄うような高価なものではありません。

さすがにそこまで美味しい話なわけはないですね^^;

だいたい2割〜3割くらいの還元率のものが多いような印象です。



例えば、よくあるのはお米。スーパーなどでは10kgで2500円くらいでしょうか?

(嫁ちゃん任せなので、さっき適当にネットで価格を見てそんなもんと判断しました)

ふるさと納税でお米をゲットしようとした場合、よくあるのは1万円の寄付で10キロが

お礼で送られてくる、というパターンです。



※以下の自治体のリンクは特にそこを推奨しているわけではないのでご理解ください。

 相場を見るために、適当に検索して出しています。



ささっと検索してみたところ、山形県庄内町ではお米10kgが1万円になってます。

還元率25%といったところですね。

[商品価格に関しましては、リンクが作成された時点と現時点で情報が変更されている場合がございます。]

【ふるさと納税】【A-30】平成28年産つや姫10kgセット
価格:10000円(税込、送料無料) (2016/12/28時点)






それに対し、山形県寒河江市は3万円の寄付でお米60kg(!)です。

還元率は50%。先ほどの庄内町の2倍です。






勿論、お米の味とかそういうのも加味したらわかりませんが、ボリュームだけなら

寒河江市の方が断然お得ということになります。自治体によって、お礼の品にかける

費用は異なりますので、お得な自治体を見つけるという楽しみ方もできます。



どうせ取られる税金だからということで、高級なお肉をチョイスする方も多いです。

私も茨城県境町に1万円を寄付して、サーロインステーキ500gを食べましたが

さしがしっかり入ってジューシーでとても美味しかったです。

境町のステーキを焼いてみた

↑実際に焼いてみた写真



更にすごいと思ったのは、各種ポイントが支払に使えること。

ふるさと納税大手のふるさとチョイスでは、クレジットカードによるヤフー公金支払で

決済することができます。この支払の際にはTポイントを支払の一部に充当できます。



最近は楽天もふるさと納税を始めましたが、こちらに至っては楽天スーパーポイントで

支払える上に、さらにポイントまでついてしまうという太っ腹モード。

まだ対応している自治体が少ないので、ぜひ楽天さんには本腰入れて頑張ってほしい!

楽天でふるさと納税できる自治体の一覧、置いておきますね。



というわけで、ふるさと納税を活用すると、現実のお金が出ていかず、ポイントで

納税ができてしまうという恐ろしい状態になっております。参りました。



ふるさと納税にはワンストップ納税という制度があり、自治体数が少なければ確定申告は

不要になります。確定申告はサラリーマンには馴染みがなく、普及の妨げになると

考えての制度化と思われます。しかし、不動産賃貸業者であれば、そもそも確定申告を

毎年しておりますから、この手間もあまり関係ありません。

やっぱ、不動産賃貸業をやってる人はふるさと納税したほうがいいよねえ、と思います。



しかし、このふるさと納税にも限度額があります。そりゃあ全ての税金をお礼に変えて

ほくほくできるほど、国も甘ちゃんじゃないってことです。計算式は複雑で私もよく

わかりませんが、ふるさと納税の限度額を計算してくれるシミュレーターがあるので

そちらから計算されると良いかと思います。



ちょっと前までは不動産所得と給与所得を両方加味したシミュレーターがなかったので

苦労したのですが、最近はそういうケースにも対応できるシミュレーターが増えてます。

ググって貰えばすぐ見つかると思いますが、一応私が見つけたシミュレーターのリンクも

貼っておきますので、参考にしてください。

http://ma-bank.net/tool/furusato/



お礼の品は、ふるさとチョイスとか楽天市場で検索して選んでおります。

私の感覚では、還元率3割以上ならとりあえず損はないかなと思っています。



返礼品は食料品以外にもキッチン用品や家電類、商品券などもあります。

今年もあと4日しかありませんが、まだ4日あります。クレジットカード決済ならば

31日ギリギリに納税しても何とかなります。ぜひいろいろ見てもらえればと思います。



しっかし、これだけお礼の品を大盤振る舞いして、自治体は広告宣伝費や運営費なども

含めて本当の意味での税収は上がっているんでしょうか^^;

知名度アップの効果や、地元の業者さんを助ける意味では効果があるのかな。

ふるさと納税のビジネスモデルにもちょっと興味がある私です。



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posted by ひろ* at 08:43 | Comment(2) | ふるさと納税 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月27日

小さな金融機関さんとのお付き合いの実例。

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東京1棟目の借り換えをした金融機関様にて、諸々のお付き合いをしてきました。



東京1棟目は借地の新築。積算評価額が足りない、借地だから保全が大変ということで

金融機関様もなかなか相手にしてくれない案件だったのですが、唯一今回お取引した

金融機関様のみ借り換えに興味を示してくださいました。そして無事に借り換えに成功。

月々の返済が少し下がり、返済比率が70%台から50%台まで落ちました。



70%台だと利益が残る感じが全くなかったので、この借り換えにはほっとしました。

築浅だから建物に修繕がないことだけが救いで、突発的な修繕があればすぐ持ち出しに

なってしまうヒヤヒヤ感が薄れてよかったです。



ただ、この金融機関さんはややこしい案件でも頑張ってくれる分、ややこしくなると

金利にそれがダイレクトに跳ね返るところもあり、年数が延びて返済比率は下がった

ものの、金利は逆に上がってしまいました^^;

難しくてもやるけど、金利で保全させてねという発想です。善し悪しですね、この辺は。



さて、今回その金融機関さんから「司法書士さんから登記簿謄本が届いたので

取りに来てもらえますか」という連絡がありました。司法書士さんは金融機関様の

指定の司法書士さんで今回お願いしました(本当は私が懇意にしている先生に依頼を

したかったのですが・・・)。金融機関さんのすぐ近所に事務所を構えられており

登記完了の書類も金融機関さん経由で渡す、ということでやっているようです。



仕事の都合もあり、なかなか朝お邪魔してから出社するタイミングが取れずに

おりましたので、何でしたら郵送にするか妻に取りに行かせるかでどうでしょうと

お電話でご提案をしました。しかし先方の返答は、ひろ*さんに来てほしい、と。



・・・あ、そうか。年末のノルマがあって、何か営業かけたいのね^^;

意図が分かったので、私がいけるタイミングを待ってもらうことにしました。



そして先日ようやく時間を作り、金融機関様をご訪問することになりました。

事前にどんなノルマを期待しているのか聞いたところ、定期をお願いしたいと。

借入額が小さいので、それなりの定期しかできませんが、先方の希望額を聞くと

1月分の家賃収入+αなので、まあいいかと承諾しました。また、カードローンも

成績になるということでしたので、事情を話してそれも申し込むということを

お伝えしました。



訪問当日。まずは権利書や謄本を受け取ります。ようやく借り換えしたぞという

気持ちになってきました。手元に来る何かが置き換わらないと、実感ってなかなか

出てくれないんだよなあ・・・。想像力があまり豊かではない私です。



次にノルマの話(笑)

定期の契約と、積金の契約。積金は大規模修繕に必要な分を積み立てるという

イメージで作ります。そしてカードローンの申込。こちらは信販会社さんが審査を

するということですので、あまり期待できないかなあ。申込欄の既存借入額のところに

●億って書く人は初めてです、って担当の方に言われちゃいました^^;



余談ですが、小さい金融機関さんは積金するととても喜んでくれます。

メガバンクさんや地銀さんは調達金利が安いですが、信金さんや信組さんは調達を

預金からしているため、融資取引だけでなく預金取引を増やすと非常に喜ばれます。

逆に、メガさんや地銀さんは、投資信託などの運用商品を購入の方が喜んでくれます。

お付き合いしたい金融機関さんがある時は、どちらかの形を先に行い、既存顧客として

認知された状態で融資案件を持ち込むと、話が早いと思います。



そして数日後。担当の行員さんから電話がかかってきました。カードローンの審査は

無事にOKが出たそうです。金利も最優遇で通りました。この条件で通るのは

珍しいですよ、とのこと。まあでも使わずに済むならそれに越したことはないですね。

非常事態発生で生活費を不動産に回さざるを得ない時に、生活費を担保するために

活用したいと思います(というか活用しなくて済むのが一番ですけど)。



「つきましては、本申込のためにご足労いただけますでしょうか」



あ・・・もう一度店舗に行かなきゃいけないわけですね^^;

時間調整させていただきます。



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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 金融機関 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする