現在２４位です。今夜は勉強会です。学ぶぞー。
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へー、トランプ大統領かー。円高になるらしいじゃないですか。だったら
フィリピンの支払が楽になるなー、などとのんきに考えるひろ＊です。
海の向こうのトランプさんの影響が、ローカルビジネスの不動産賃貸業に
甚大に影響するとは思えないので、今は目の前の空室対策に注力します。
さて本題。
最近は札幌市以外の北海道の物件もなんだかんだで狙っていっております。
その行動の一つに、先日書いた中古高利回り案件がありましたが、残念ながら
こちらは検討を断念せざるを得ませんでした。
札幌からそこそこ距離はあるけど、まあ頑張れば札幌からも工事の業者さんを
派遣できなくもないくらいの距離の街の中古物件。もう買えなかったからいいか、
利回りは１８％以上ありました。耐用年数の残が１５年と短いものの、この数字なら
充分回ると判断っし、某政府系金融機関さんでの融資付けを開始しようとしてました。
しかし、この物件は大規模修繕が全く終わっていないという話。それを全部やると
建物がでかいため少なくとも１５００万以上かかるだろう、というのが紹介して
くださった管理会社さんの見立てでした。
それだけかけても、まだ利回り的にはそこそこの水準を保てますので、エイヤーで
買付入れてしまってもいいよね、とか思ったものの、冷静に考えるとその分をやるだけの
自己資金を出すのはきついです。融資相談している金融機関さんで、その費用を出して
貰うわけにはいかなさそうですし、その手当てが問題だなあと思っていました。
まあでも、修繕資金は保有してしまえば何とかなる、というのが過去の経験からくる
楽観的な結論です。タイミングが変われば融資してくれる金融機関さんもいるでしょう。
積算がたっぷりあるので、第二抵当をあげてしまってもいいくらいです。
まあいいか、じゃあ攻めちゃおう。そんなことを考えながらも、フィリピンに行く
日程になってしまい、その検討結果は日本に戻ってから連絡しよう。そう思っていた
矢先のことでした。フィリピンにいる私に日本の仲介業者さんからＬＩＮＥが届き
「別の方が契約するということで決まっちゃいました」という無念のメッセージ・・・。
売り止めです。しょぼーん。
管理会社さんは先付で、元付の業者さんが何組かのお客様に出していたようなのです。
他のお客様の方が判断が早かったようで、そちらに売却で決まったとのことでした。
まあきっと、相手は現金なのかもしれません。もしくは銀行さんと太いパイプがあり
素早く融資審査をしてもらったか、どちらかでしょう。
積算モリモリ物件を買って、資産超過に見せられないかなーなんて妄想したのですが
妄想のまま終わりそうです。残念。
いやいやここは前向きに・・・。きっと買っても事務所部分が徐々に空室拡大していき
最終的に運営が立ち行かなくなるとか、大規模修繕が思った以上にかかってしまうとか、
積算が高い＝固定資産税も高いということでキャッシュフローが出ないとか、いろいろと
事件が起こる物件を未然に誰かが買い取ることで止めてくれた、と思うことにします。
いやー、買えなくてラッキーだったよー、と口に出して言うことで自分に刷り込みます。
一度出てきたんだから、また後日似たようなものが出ます。その時に向けての素振りが
今回の案件だったと思うことで、前向きな自分を保とうと思います。
手短ですが、今日はこの辺で。
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