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東京１棟目、無事に金銭消費契約を締結してくることができました。
今頃実行されて、登記の手続きが走っていることでしょう。よかったよかった。
ここのところこの話題ばかりで恐縮ですが、東京１棟目の返済比率の高さを改善したいと
ずっと思っておりました。３戸の小さなアパートなので、金額としては正直大した影響は
ないのですが、物件単体としてキャッシュフローがどこまで出ているのかという点を
突き詰めていくと、やっぱり気になるのです。
購入当初は新築プレミアムが乗っていたので、返済比率はもっと低かったのです。
２３区内、借地の新築で利回り１２％超という素晴らしい物件だと思ったのですが
まず借地なので融資が全くつきませんでした。数ヶ月間、融資付けに奔走した結果
ようやくたどり着いたのが某政府系金融機関さん。年数は２０年でいきたかったのですが
１５年に減らされてしまい、この段階で返済比率が６５％以上になり、厳しいなあと。
引き渡しをしてもらった時点で１部屋空いていたのですが、これが想定家賃で決まらず
６０００円家賃を下げてようやく決まりました。ここでまた返済比率が上がります。
そして一巡した時に激しい家賃下落が起こります。３部屋すべてが入れ替わってしまい、
４０００円、８０００円、７０００円ダウン。表面利回りは１０％くらいに落ちて、
返済比率は７５％前後まで上昇。まさに泣きっ面に蜂といった状態です。
なぜこのような状態になってしまったのか。大きな理由は、最初の家賃相場の確認が
甘かったということでしょう。東京に物件を購入するのは初めてだったわけですから
もっと近隣相場を研究するべきでした。自宅近所で高利回りというだけで、やたらと
気持ちが盛り上がってしまい、細かい調査を仕切れなかったのが敗因と思います。
あとは借地の融資を甘く見ていたことも要因の一つです。ほんと融資出ないよ、借地。
不幸中の幸いは、返済比率が高いとはいえ回っていることと、金額が小さい物件なので
ダメだとしても全体から見ればそこまで大きな影響がないということでしょう。
とはいえ、回っていない物件があると、金融機関さんに対してのアピールが弱くなり
今後の融資に影響があるかもしれません。
幸い、政府系金融機関さんは借り換えに寛容で、むしろ借り換えた方が次の物件に
いきやすくなるとまで言われます。ですので、借地に寛容な金融機関さんを見つけて
そこで借り換えを行う方針を模索しておりました。公庫の枠が空くのも良いことだし
借地でもやってくれる新規金融機関さんを見つけることも、東京で大きくするために
大事なことだと思います。
というわけで、いろいろ開拓していく中で、借地とか既存不適格とか耐用年数超過とか
そういった厄介な物件でも柔軟に検討してくれる金融機関さんを見つけました。
金利はちょっと高めですが、それでもメリットがあると考え、こことの新規取引を
開始しようと決断。手始めに借換の申込をさせていただきました。
月々のキャッシュフローを増やすことが目的なので、金利よりも期間が重要です。
細かい条件は問わないけど、１５年融資だったのを２０年融資に変えてほしいと
いうことだけは出張しておきました。
そして首尾よくその希望は達成され、本日借り換え実行の流れとなりました。
希望通り、借地契約期間終了ギリギリまでの融資期間としていただきました。
返済比率は５５％程度まで低下。そして新規金融機関さんとの取引が始まり、
某政府系金融機関さんの無担保融資枠が増える結果となりました。
ただし、裏を返せば、元本の減りは鈍くなることになります。
何事もメリットとデメリットは表裏一体。何を重視するかというところにより
戦略を練る必要があると思います。
東京１棟目は家賃が下がりきったところで落ち着き、３部屋中２部屋は生活保護の
方がご入居されています。更新もしてくれて、だいぶ安定してきました。返済比率も
下がったことですし、大規模修繕くらいまではこれで安心することができそうです。
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