2016年11月08日

思わぬところでヒヤヒヤした借り換え準備。

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フィリピンから帰国し、次は借り換えの実行に向けて動き始めました。

やっぱり何かしら動いていないとダメみたいです、私。



ゴールデンウィークあたりからずっと検討を続けていた東京1棟目の借り換え。

半年近く経ってようやく融資の承認が出て、金融機関さんと今後の進め方について

打ち合わせを持った
ところでした。



年間30〜40万程度のキャッシュフローの向上が見込める東京1棟目の借り換え。

築浅とはいえ、借地の物件に融資をしてくれる金融機関さんはそう多くありません。

積算評価額もどう考えても足りない中、諸経費も含めほぼ満額の借り換えでOKを

出してくださったこちらの金融機関さんには感謝の気持ちしかありません。稟議を

通すのも大変だったのだろうと推察します。時間がやたらとかかりましたから。



さて、前回のブログに書いた通り、以下の4つに関して決済の前に調整が必要でした。



1.担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

2.火災保険に質権を設定する

3.家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

4.地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

5.決済日に抹消書類がもらえるように手配する



これらの調整が全て当日までに済むことを前提に、11月10日の実行を金融機関さんは

希望されておりました。ですので、私もそこに向けて動いていた次第です。



調整をしている中で、1点悩ましい点がありました。

11月10日に決済を実行するには、1/2/5は絶対にクリアしなくてはなりません。

これらの関係が、鶏が先か卵が先か、という状態になってしまっておりました。



5に関して確認したところ、次回引き落としを止めるかどうかは11月4日までに

連絡してほしい、と。約定返済が毎月15日なので、その分を止めてもらわないと、

返金やら何やらで面倒なことになるのは請け合いです。



ただ、引き落としを止めるということになると、それまでに確実に決済をできる状態に

しなくてはなりません。しかし、1の地主さんとの話がついて、承諾書を貰える日程が

確定しないと、引き落としを止めることができません。



とにかく地主さんに承諾書を貰うことを全力で推進しなくては。東京1棟目の地主さんは

近所のお寺さんです。お寺の借地権って、大きなお寺だと組織内に不動産部みたいなのを

作っていることが多いですが、一般的にはどこかの不動産業者さんに委託しております。

今回の地主さんも、窓口になる業者さんがいらっしゃいますので、そちらに対してまずは

お電話して、事情の説明と承諾書の手配をお願いしました。



金融機関さんで準備した承諾書を不動産業者さんに提出したところ、先方から留守電が。

どうやら承諾書の文面で一部気になるところがあるようで、そこを訂正して貰えないと

承諾書に印鑑は押せないということでした。



債権を保全したい金融機関さんの思惑がちりばめられた文面になっているので、

地主さんから見たら気になることも当然あるということはわかります。致し方ない。



金融機関さんにすぐに訂正してほしい内容を連絡して、対応可能か確認しました。

このくらいすぐ変えてくれるはず、決済を11月10日と指定したのは先方だし、

間に合わせたいと思うならサクッとやってくれるでしょう、と思っていたのですが

どうも担当者の方の歯切れが悪い・・・。



どうやら、この承諾書は金融機関さんとしてのひな形があり、それを変更しようとすると

上司との相談などいろいろステップが必要であるということなのです。てことはあれか、

変更までに時間がかかるとか、最悪変更不可で融資自体なしになるとか!?あわわわわ。



借り換え元金融機関さんには11月4日までに引き落としの可否を連絡してくれと言われ

それを連絡するために必要な情報である地主さんの承諾書はまだ取得の目途が立たず。

どーしたらいいのよ、これ。間に合うかどうかわからないとそわそわしながら、待つしか

ないのがもどかしいですorz



そして何日かして、金融機関さんからひな形変更に関して内部で調整が取れたとの連絡を

受けました。ひな形から今回の融資に向けてどう承諾書を変更するか決定したとのこと。

時間がないので、できれば金融機関さんと不動産屋さんで直接連絡を取ってほしいと

伝えたのですが、個人情報保護とか当事者でない人同士で話を進めるのは微妙ではとか

いろいろ気になるようで、直接はちょっと・・・というトーンでした。



この時点で私はフィリピンに行く直前。むこうに行ったら国内にいるときに比べて

連絡がスムーズではなくなります。まあもう仕方ない、こちらで頑張るしかないです。

フィリピンから自分で調整しよう、と。



ところが、上記のようなトーンであったので対応してくれないかなあと思ったのですが

金融機関さんからも不動産業者さんに連絡を入れてくれたようでした。そして内容を

先方に確認いただき、文面自体はこれで良いというところまでは調整してくれました。

助かります。あとはいつ承諾書の印鑑を貰えるかが確定すれば・・・。



そんな感じで迎えた、タイムリミットの11月4日。フィリピンの宿泊先からIP電話で

不動産業者さんに電話で確認したところ、承諾書については地主さんに話を通したので

直接お寺に行って押印してきてもらって構わない、ということで話がつきました!

お寺は自宅から10分くらい歩いたところにあるので、それだったら間に合いそうです。

ギリギリだったけど、なんとかセーフ!



これをもって、11月10日確定、11月15日の引き落としを止める連絡をして

なんとか段取りを整えることができました。



並行して進めていた、家賃の支払口座の変更は管理会社さんにて素早く対応いただき

今月分の家賃振込から変更をかけていただくことに成功しました。

質権設定の承諾書も準備をしていただくことができました。

印鑑証明も揃ったし、これで何とか実行できる目途が立ちました。



長年の懸案であった、返済比率の高さ。まだ50%半ばなのでそれほど自慢できるような

返済比率ではありませんが、今までの75%に近い値に比べるとだいぶ楽になります。

実績ができたら金利も少し相談させていただこうと思ってますので、それが実現すれば

さらに返済比率を抑えることができるようになるでしょう。

小さな積み重ねをコツコツと続けて、財務状態を少しでも健全にしていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:14 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする