現在２４位です。なんか胃もたれしてる・・・。
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フィリピンに行かなくてはならないので、今週は使える平日が少なくなっています。
朝の金融機関さん巡りとか、サラリーマンの仕事も重なり、多忙な週となっています。
新規案件のための金融機関さん巡りとして、今日と明日は朝一番で金融機関さんに
行くことになりました。仙台法人のメインバンクさんと、新規の金融機関さんです。
仙台法人のメインバンクさんに関しては、新築３棟の取り組みについて議論します。
３棟まとめていくのはなかなかきついような気もしていますが、どこまで支店として
頑張れるのか？という点を確認するというのが主題になります。
新築３棟のうち、仙台の物件は情報提供元の業者さんの反応が悪くなってきているので
ちょっと難しいかも、という話が出ております。この案件、私がグリップしている
わけではなく、メインバンクさんが発掘してきたものなので、コントロールは先方に
依存せざるを得ないのが辛いところです。
仙台の新築がダメとなると、残りは北海道の２棟。
うち１棟（札幌市街の新築）は競合となる方がいるので、素早く審査して満額回答を
貰えないと購入できないだろうと思います。しかも積算評価額が低いので、評価自体も
伸びないから、満額回答を得ること自体が至難の業なのではないかと推察してます。
もう１棟（札幌市内）はまだ建物の詳細が出てきていないため、見積額自体がかなり
ぶれまくることが予想されます。今の状態で審査を進めようとしても、不足がありすぎて
審査できないのではないか、と。持ってきてくれた業者さんは、建物関係の前に土地の
売却の障害になっている事案への対応が先という感じで、建物を企画している業者さんが
口走った内容から先の情報はまだ出てきておりません。建物の業者さん、何か少しくらい
作ってないのかしらと思うところもなくはないですが、
それに加え、支店長の指示で私の個人保有物件の借り換えなり法人への付け替えを
検討してもらいなさいという話も出ているようです。札幌４棟目は無理ですよ、と
事前に釘はさしておきました。残りの木造２棟を借り換えてくれるなら大歓迎ですが、
実際のところはどういうお話になるのやら。
そしてもう１件は新規の金融機関さん開拓で、某政府系のところに行ってきます。
持ち込むのはこちらで書いた北海道の物件です。耐用年数も残っているし、積算も
たっぷり、利回りも悪くない具合です。場所に関してあまり知見がないのですが、
その地域に物件を持っている人から最低限のレベルのヒアリングはしております。
多少怖いところもありますが、まあ買えるとも限らないので、迷ったら攻めよう、と。
個人で購入するか仙台法人で購入するか検討したのですが、まずは個人にしてみようと
思いました。メインバンクさんの支店がない地域なのと、新築の話が控えているのとで
あまり仙台法人の残債をいろいろ動かしたくないかな、と思ったものでして。個人の
税率や、地方物件を買いすぎることによって東京の金融機関さんが後ろ向きになる
リスクもありますが、札幌の個人物件を売却するなり法人に譲渡するなりして、
調整をしていけばいいのかなと考えた次第です。
個人で購入しようとすると、全国に支店がある金融機関さんしか対応してくれません。
政府系かメガバンクか。まあメガバンクは相手してくれないのはよくわかっています。
政府系金融機関さんでここは攻めましょう。
というわけで、某政府系金融機関さんにお電話して、取り急ぎ物件情報を持ち込むと
いうことでお話をしました。物件情報が土台に乗りそうなら事業計画書をガッチリ書く、
という流れにすることで話を進めました。
事業計画書を書く時間もなかったので、ちょうどよかったです。
中古物件と言えば、こちらのブログ記事に書いた北陸の物件については、ちょっと
収支を見直してみようと思っています。現地の大家さんに相談したところ、家賃が
相場よりだいぶ高いんじゃないかというご指摘をいただきました。確かに、賃料相場を
調べてみると、それに比べて高めの印象を受けております。
近隣相場に引き直して、利回りをどこまで求められるか。
そもそも、どれだけ下げてもその間取りに需要がなければ、想定賃料は絵に描いた餅。
今はその賃料で入っているけど・・・という話になります。
以前、札幌２棟目でそれは痛いほど身に沁みました。
焦って購入しても仕方がないですから、現地の不動産業者さんにヒアリングをして、
ある程度目途が立つのかどうかを考えたいと思います。
そんな感じで、引き続きいろいろな物件について検討していこうと思います。
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