フィリピンのコンドミニアムの引き渡しを受けてきました。

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フィリピンのコンドミニアム、３戸のうち１戸の引き渡しを受けることができました。

支払いが重いので早く売りたい気持ちは変わらないですが、プレビルドで購入したものが

実際に出来上がり、手元に届いた事実に関しては感無量といった気分です。



今回引き渡しを受けたのは２戸目に購入したコンドミニアムです。１戸目が融資関係で

ぐちゃぐちゃになっている中、２戸目の方が先に引き渡しになってしまいました＾＾；

３戸購入した中では割と高級物件の部類に入りますので、今後の支払を考えて憂鬱になる

気持ちと、どんな仕上がりなんだろうというちょっとした期待感が複雑に交錯しており

なんとなく落ち着かない気分でした。



引き渡しについてデベロッパーさんから案内があった際には、２つの方法で引き渡しを

受けることができるとのことでした。一つが現地で自分で最終確認をして引き渡しを

受ける方法、もう一つは代理人を立てて委任状を発行しお任せする方法です。



手間がかからないのは後者の方法ですが、その準備が意外と面倒です。

・公証役場で委任状を認証してもらう

・認証済の委任状をフィリピン大使館に持っていき、大使館認証を受ける

・委任状を対象者に国際郵便で郵送する

という３つのステップが必要になります。これを全部対応すると、少なくとも１．５万は

かかってしまいます。



フィリピンへの渡航費は、飛行機代とホテル代をあわせて６万くらいから準備可能です。

委任状に比べれば確かに高いですが、書類を作るのに１．５万かかり、しかも何かの

間違いで書類不備とか言われてやり直しになるリスクなどもあります。それだったら

出来栄えがどうなっているかも気になるし、自分で行った方がいいかという気持ちに。

というわけで、受け渡しの日に私が自分で行く方針としました。



引き渡し前日はたまたまフィリピンに来ていた別の投資家仲間の方に合流し（フィリピン

コンドミニアムの見学ツアーで来ていたようです）、熟成肉とカジノを楽しみました。

カジノは初めてでしたが、そう簡単に勝てないだろうと思っていたら、思考が現実化して

全く勝てませんでした（笑）



そして引き渡し本番。元々立会いをお願いしていたエージェントが、日本に一時帰国中に

インフルエンザをもらってしまい参加不可というアクシデントが発生しました。委任状で

お願いしていたら、引き渡し自体が不可になるところでした。結果としては、自分で行く

方針にして大正解でした。しかしそんな冗談みたいなことが事実として起こるとはねえ。



一人で引き渡しをしてもまあ何とかなるだろうとは思いましたが、そこまで語学力も

堪能ではありません。今後管理をお願いする会社さんに相談したところ、そちらから１名

立ち会っていただけることになりました。よかった。



９時に現地ロビーに集合ということで、私と管理会社の方の２名は指定の時間にロビーに

到着しました。しかし担当者はきません。まあフィリピンだし、フィリピンタイムで

動いているんだろうということで、あまり気にせず待ちます。



３０分が経過しても、まだ担当者は現れません。担当者の携帯も把握しておりません。

管理会社の方が、オフィスに電話して担当がまだ来てないぞと督促してくれた５分後に

ようやく引き渡しの担当者さんが登場。全く悪びれないあたりがフィリピンだなあと。



さて、すんなり引き渡しできるのか。別のプレビルド物件のオーナーさんは、引き渡しの

当日なのにまだ工事をやっていて、わざわざ行ったのに中を見ることすらできなかった、

などというすごい事例もあったようです。中を見たらあちこち不具合だらけとか、新築で

あるにも関わらず雨漏りとか。とにかく酷いという話をいろいろ耳にしていました。



さて、うちの部屋はどれだけ酷いのかと構えて入室したのですが・・・

あれ？思ったよりちゃんとしている？？

同行してくれた管理会社さんも「失礼ながら、ここまで綺麗なのは初めてです」と。



高級物件だけあって、けっこうちゃんとしてました。ビルトインのシステムキッチンや

オートロックのドア、エアコンも日本製（ダイキンでした）で、室外機はベランダの下に

隠してあり、バルコニーがフル活用できるように工夫がされております。思ったより全然

使いやすい印象です。



まあでも、よーく見ていくとやっぱり怪しい部分はでてきます。トイレと洗面所の水を

流してみたら、トイレの床がなぜか水漏れしはじめたり、換気扇の立て付けが悪くて

カバーがうまくはまらなかったり。それ以外にもクローゼットの汚れやカッティング

シートに何か落としてめくれている部分があったりと、細かい部分を指摘していきます。

それでも５箇所ほど指摘したら、特にそれ以外問題はなくなってしまいました。

想像していた以上にきちんと作ってあってびっくりです。



部屋の確認が終わった後は共用部の確認へ。プール、スポーツジム、ビジネスセンター、

ライブラリーなどは既に利用者もおり、使える状態になっていました。居住者はこれらの

設備を無料で利用できます。スパだけ別料金ということでしたが、素敵な設備でした。

プールサイドのバーと、サウナはまだオープンしていなかったので、これから更に設備が

充実していくということなのでしょう。楽しみです。



一通り見た後、引き渡し関係の書類にサインしました。

確認ＯＫでしたよという書類、修繕すべき箇所の一覧表、鍵など受け取ったものの一覧表

電気料金等の名義変更をすることを承諾する書類。この辺に順次サインしていきます。

パスポートで身分証明をして、書類のコピーとギフトをもらって終了。意外とすんなり

終わることができました。



その説明の中で、洗濯機置場はなく、増設もコンセプトを考えて認めたくないような話が

出てきまして。管理会社さんがつっこんで確認していましたが、基本的に部屋に洗濯機は

置けないようです。



じゃあ洗濯はどうするのさ？という疑問が湧いてくるのですが、これについては市中に

クリーニング屋さんがあるので、そこを使ってほしいということでした。３キロ出しても

日本円で３０円くらいということなので、まあそれなら確かに外部に委託しようという

気持ちになります。女性は下着も含めて出すことに抵抗があるという意見もありましたが

洗濯機置場を今から作るのも大変ですし、まあ受け入れるしかないでしょう。

フィリピンの他のコンドミニアムにも、こういうコンセプトの物件は多いようです。



引き渡しが終わって終了かと思いきや、今度はコンドミニアムの管理担当から利用方法の

説明があるとのこと。オフィスまで案内してもらい、ここで引き渡し担当者は退出。

意外と縦割り行政なフィリピンです。



管理担当者のところでも、何枚かの書類にサイン。実際に運営する管理会社さんに書類は

託しました。必要があればコピーを送ってもらえばいいですしね。

「説明は手短に」と管理会社さんが念押ししてくれたので、あっさり終わりました。



最後に、メールボックスの鍵をエンジニアリングオフィスに受け取りにいきました。

（ここも縦割り行政なんですよね〜）

光熱費や固定資産税などの請求書が全てポストに入るそうです。管理会社さんが別料金で

それらの回収、支払代行サービスをしているということでしたので、依頼しました。

ペナルティついたらたまったもんじゃないですし、必要なサービスと判断した次第です。



今後、このコンドミニアムはAirbnbを活用していきます。多少でも収益を得ておかないと

支払が大変なのです。キャッシュフローは大いにマイナスになってしまいますが、売上が

ゼロよりは多少でもあったほうが良いです。光熱費や固定資産税もかかりますから。



今後、家具の設置や運営方針の打ち合わせなど、いろいろとやりとりをしなくては

ならないと思います。少しでも突っ込んだお金を取り返せるようにしつつ、できるだけ

早めに売却の道を探っていければと思っています。



現地で話を聞く限り、ターンオーバーから数年経過したコンドミニアムの中古物件は

当時より２割以上高い価格で流れ始めているようです。しばらく持ちこたえれば、

道は開けるかもしれない・・・？



新興国は人口ボーナスと成長ボーナスが期待できるのは間違いないので、どこかで

キャピタルゲインで取り返せるように頑張ろうと思います。

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金融機関さんを訪問し、融資の方向性を探る（メインバンクさん編）

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１日１行ペースで、２行の金融機関さんと朝一番ミーティングをしてきました。

本日はその２行目の話など書いてみます。



先日、超弾丸で仙台法人のメインバンクさんと打ち合わせをしてきました。

メインバンクの支店さんは仙台にあります。仙台滞在１時間半という強行スケジュールで

打ち合わせの場を設けてきました。



議題はもちろん新築のお話。

先日より会話に出ていた３つの新築の融資をどこまでメインバンクさんのみで引けるか？

ここについて会話をしてきました。



３つの新築を便宜的に以下のように使い分けます。

新築１：某田舎町の新築。１１月引き渡し可能。

新築２：仙台市内の金融機関さん持ち込み新築。詳細不明。

新築３：札幌市内の新築。順調にいけば来年３月着工予定。



まず、新築１については、金融機関さんもやる気になっており、こちらも事業計画を

半月以上前に仕上げて送っております。だからこちらはある程度進んでいるのかと思って

おりましたが、まだ支店の手元で止めていたようです。他２つとの兼ね合いをどうするか

私と会話しないと進められないと思っていたようで・・・うーん、もうひと頑張り＾＾；



満室保証の契約内容の確認（来年３月までに満室にならなければ、満室になるまでは

管理会社さんが保証をしてくれる契約です）や、立地の確認、現在の申込状況の確認を

されましたので、その辺について一通り説明してきました。



結論として、新築１は本部に稟議をあげていただくということで確定。

メインバンクさんにすぐ動くと言っていただきました。



続いて新築２です。こちらは金融機関さんとお付き合いのある業者さんからの情報から

検討開始しているものですが、その業者さんがなかなかプランを入れて持ってこないので

紹介できずにいる、とのことでした。



担当の行員さん曰く「微妙な感じになってきている」という雰囲気のようです。

来週その業者さんとお会いするので、そこで進捗を確認してみるということでした。

そこからでないと本件は動きようがありません。情報提供があるまでは様子見です。



そして新築３です。これは「引き渡しが春」と間違えて私が伝えていたのですが、実際は

「着工が春」ということでした。それを聞いたら、メインバンクさん、一旦置いておく気

満々な雰囲気に（苦笑）



札幌の業者さんが企画する新築って、オーナーに土地を買わせるのではなく、業者さんが

自分で土地を抱えて建築して建売するパターンが多いです。札幌４棟目もその流れです。

今回もそういう流れと説明したのですが、仙台の金融機関さんだとその流れがあまり

馴染まないようで、不思議そうな顔をしておりました。



何にしても、こちらとしては融資の内諾を早く得られないことには、仲介業者さんに

安心して買いますと宣言できません。これはこれで早めに審査をしてほしいところです。

とはいえ、確かにこの物件は建物関係の資料が全く出せていないという状態もあり、

審査する側も困るだろうなあということは理解はしています。



今つついてもどうにもならないと思ったので、仲介業者さんと会話をしてみて適切な

進め方や融資打診のタイミングを理解し、改めて調整するということにしました。

資料も全部出してもらえるように調整してみることにします。



往復交通費かけて行ったけど、決まったのは新築１の稟議を通すように頑張りますという

お話だけだったのがちょっと残念＾＾；

まあでも、やっぱりこういうのって一度会って話をしないと無理なところもあります。

お会いしてスタートの引き金を引きに行った、と思っておけば、心も安らかです。



打ち合わせの後、新築３の仲介業者さんに連絡を取り、ひとまず書類をすべて揃える

ところから始めようという話をしました。建物系の書類は並行で検討しているものの

土地の契約がまだなので開示しづらいようです。１〜２週間後に土地の契約があるので

それが終わったら一気に資料を出せるようになるはず、ということでした。

本格的に進められるのはその後ですね、そしたら。



結論として、新築３つの結論としては

新築１：ゴーサイン

新築２：メインバンクさん情報収集中のためウェイト

新築３：私が情報収集中のためウェイト

というステータスになりました。うまいこと融資通ればいいなあ。



それともう１点、私の個人保有物件の明細を貰いたいという話も会話の中ででました。

借り換えを検討したいという意思表示のようです。



以前、札幌４棟目については借り換えを断った経緯がありますので、その物件以外の

札幌物件（木造耐用年数超過ばかりですけど）であれば検討できますという

返事をしておきました。木造なのでまあ難しいだろうなと思いますが、支店長も

変わりましたし、何か違う話が出てくるかもしれません。求めには素直に応じて

情報を開示してみようと思います。借り換えできたら面白いなあ、この辺も。

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金融機関さんを訪問し、融資の方向性を探る（某政府系金融機関さん編）

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１日１行ペースで、２行の金融機関さんと朝一番ミーティングをしてきました。



一昨日は北海道の某地方都市のレジ＆ビル案件の融資の相談で某政府系金融機関さんへ。

ここは何回もトライしているのですが、未だに融資取引が成立したことがありません。

いつもハードル高いんだよなーと思いながらも、今回の案件は可能性があると信じて

門を叩いてきました。



前任の担当者さんはどうも相性が良くなく、審査に入る前に門前払いになることが

大変多かったのですが、今の担当者さんは割とやる気を出して聞いてくれるので

それだけでも多少モチベーションがあがります（単純）。



電話口でざくっと概要をお伝えしておりましたが、とりあえず土台には乗りそうという

判断はしていただけたようです。とはいえ、やはり実際の資料を見ないと判断が

つかないところがあるようですので、今回はマイソクなど業者さんから提供して貰った

概要レベルの資料を持参するにとどめ、本当に取り組めそうとなった暁には真面目に

事業計画書を書く、という流れにすることで合意しました。



お互いに次の予定が詰まっていて、時間が１５分くらいしか取れないからというのも

そのような段取りになった理由の一つではあるのですが・・・（笑）



さて、そんな流れからの打ち合わせ。資料をさっと見て担当の方から確認があったのは

・大規模修繕は前オーナーがどこまでやっているか？

・物件は旧耐震か新耐震のどちらか？

という２点でした。



こちらの政府系金融機関さんは、耐用年数以内かつ物件価格以内までの融資しかしない、

ということでした。ですので、今の段階でどこまで修繕なしでいけるのかという点は

重要視しているようです。



旧耐震の場合、耐震補強の工事をしないといけないことになるので、現実的に融資は

難しいという話でした。大規模修繕については、もしやっていないなら、取得初期に

自己資金で対応できるなら良いということのようです。



別の某政府系金融機関さんだと、修繕の額まで含めて融資してもらえるケースもあると

いうことは知っているのですが、ここはそうはいかないようですね・・・残念。



あと、いくら支店網があるとはいえ、遠隔地は多少不利になるという話もありました。

担保管理はその支店が担当になるため、遠いと対応が大変なのだそうです。



上記２点の宿題を持ち帰り、仲介業者さんといろいろやりとりしました。

物件は新耐震なのでそこは良かったのですが、どうも大規模修繕はあまりやっていない

という噂らしい、と。トラックレコードが出てこないそうです。



そうなると、大規模修繕をこちらの自己資金でやらなくてはなりません。その金額が、

思ったより高額になりそうなので、どうしたものかと頭を悩ませているところです。

安く大規模修繕をあげる手立てがあればいいのですが。。。



仲介業者さんと会話しながら、とりあえず大規模修繕の概算見積を出してもらうことに

しました。その内容を見ながら、どうするか考えていきたいと思います。

たぶん、必要な箇所だけしっかりやればいいと思うので、どうやってそれを判断して

適度な額に落とせるかがカギになるかと思います。



あまり無理して購入しても仕方ないという気持ちと、このゆるい時期にある程度収益性が

見込めるものなら買ってしまって、既存取引先になろうという気持ちと。異なる思いが

複雑に交錯しております。



もう一つの金融機関さんとの打ち合わせ結果は、明日のブログに回します。

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稼働率８０％を切りそうな勢いの札幌４棟目、さてどうするか・・・。

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札幌４棟目がけっこう本格的にピンチです。こりゃ諦めて家賃下げた方がいいか？

と考えてしまう私です。



札幌４棟目の基本戦略は、５年間は頑張って家賃を高く保つことが基本戦略です。

なぜなら、もしかしたらそこで売る可能性があるから。売れるなら売って手元資金に

変えておきたい気持ちがあります。



ただ、個人で購入しているので、実際に売れるタイミングは長期譲渡になってから。

２０１３年に所有権が移転しているので、２０１９年１月以降でないと税金が３９％

かかることになってしまいます。それ以降なら２０％なので、売り時になるのですが。



そんなこともあるので、できるだけ高い家賃をキープしたいという思惑があります。

安くすると、売却時の利回りが下がってしまうためです。



そのような理由から、高めの家賃をキープしている私です。むしろ家賃をあげて

募集しているくらいです。近隣物件に比べても比較的高めの家賃になっていることは

自分でも自覚しており、どこまでこれを引っ張れるか？という点が勝負と思ってます。



さて、その札幌４棟目ですが、現在１室の空室があります。

それに加えて、３件の退去予告が入ってしまっており、ちょっとピンチです。

３部屋までなら稼働率８０％なのでぎりぎり許容範囲なのですが、４部屋になると

８０％すら割り込むので、個人的には許容しがたい数字になります。



３部屋の退去予告がそれぞれどんな内容なのか、ちらっと書いてみます。



１部屋は前から退去予告を何回か出してきている方で、おそらく家賃の支払が

苦しくなっているのだと思われます。ずっとプチ滞納を繰り返している状態です。

退去予告を出しては撤回する、を繰り返している人なのですが、今回はちょうど

２年縛りの違約金がなくなるタイミングなので、本当に退去するつもりなのかなと

予想しています。



次の１部屋は、大型滞納で散々迷惑をかけられている入居者様。結局６ヶ月もの

滞納をやらかしてくれましたので、話し合いの結果出て行ってもらうことになりました。

ただ、これまでの賃料をどうやって回収したらいいのか・・・というところはあります。

また、思わぬ展開で退去予定日に退去できない状況になってしまい、かといって家賃が

入ってくる目途もないという最低な展開になっております。どこまで迷惑かければ

気が済むんだ！と文句を言いたいところですが、言っても家賃は支払われません・・・。



残りの１部屋は、長期にわたる原状回復工事の騒音に耐えられずに退去予告を

入れてきました。つい最近のことです。いやいや、原状回復終わってるのに、

なんで今このタイミングで入れてくるのさ！？と愕然としました。



管理会社さんに事情を確認してもらい、あわよくば退去を引き留めようという形で

動いてもらったのですが、すでに別の家を決めてしまった後でした。後手に回って

しまいました・・・無念。バーで働いているため、生活が昼夜逆転しており、昼間の

原状回復工事（ちょうど真下の部屋で、数ヶ月にわたってやってました）の騒音に

うんざりしていたようです。工事が終わってもう静かになってるのに・・・

目に見えた苦情を言わずに、動いてから結果だけ報告する方は怖いです。はい。



ともあれ、このまま手をこまねいていると、１１月末には空室が４室になっちゃいます。

これは非常にまずい。対策を講じる必要があると思います。



私自身が営業に行きたいのですが、１１月は意外と時間がありません。会社の仕事との

兼ね合いもあるし、週末が既にかなり埋まってしまっているため、動きづらいのです。

どれか予定をキャンセルしてでも札幌に行くべきとは思っているので、どこを削るか

頭を悩ませております。



並行して、募集条件を見直していく必要があるだろうと思っています。

どれか１部屋だけ、家賃を据え置きにして安く見せるお部屋を作る、など。

とりあえず１部屋だけは早く決めたいところなので、特定の部屋だけ安めに募集を

かけるというのは作戦としては有効なのかもしれません。家賃を下げればどのくらい

引き合いが増えるのか、試験的に見てみたい気持ちもあります。



いずれにせよ、管理会社さんとよく相談の上で決定したいと思います。

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金融機関さんとの打ち合わせを入れました。

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フィリピンに行かなくてはならないので、今週は使える平日が少なくなっています。

朝の金融機関さん巡りとか、サラリーマンの仕事も重なり、多忙な週となっています。



新規案件のための金融機関さん巡りとして、今日と明日は朝一番で金融機関さんに

行くことになりました。仙台法人のメインバンクさんと、新規の金融機関さんです。



仙台法人のメインバンクさんに関しては、新築３棟の取り組みについて議論します。

３棟まとめていくのはなかなかきついような気もしていますが、どこまで支店として

頑張れるのか？という点を確認するというのが主題になります。



新築３棟のうち、仙台の物件は情報提供元の業者さんの反応が悪くなってきているので

ちょっと難しいかも、という話が出ております。この案件、私がグリップしている

わけではなく、メインバンクさんが発掘してきたものなので、コントロールは先方に

依存せざるを得ないのが辛いところです。



仙台の新築がダメとなると、残りは北海道の２棟。



うち１棟（札幌市街の新築）は競合となる方がいるので、素早く審査して満額回答を

貰えないと購入できないだろうと思います。しかも積算評価額が低いので、評価自体も

伸びないから、満額回答を得ること自体が至難の業なのではないかと推察してます。



もう１棟（札幌市内）はまだ建物の詳細が出てきていないため、見積額自体がかなり

ぶれまくることが予想されます。今の状態で審査を進めようとしても、不足がありすぎて

審査できないのではないか、と。持ってきてくれた業者さんは、建物関係の前に土地の

売却の障害になっている事案への対応が先という感じで、建物を企画している業者さんが

口走った内容から先の情報はまだ出てきておりません。建物の業者さん、何か少しくらい

作ってないのかしらと思うところもなくはないですが、



それに加え、支店長の指示で私の個人保有物件の借り換えなり法人への付け替えを

検討してもらいなさいという話も出ているようです。札幌４棟目は無理ですよ、と

事前に釘はさしておきました。残りの木造２棟を借り換えてくれるなら大歓迎ですが、

実際のところはどういうお話になるのやら。



そしてもう１件は新規の金融機関さん開拓で、某政府系のところに行ってきます。

持ち込むのはこちらで書いた北海道の物件です。耐用年数も残っているし、積算も

たっぷり、利回りも悪くない具合です。場所に関してあまり知見がないのですが、

その地域に物件を持っている人から最低限のレベルのヒアリングはしております。

多少怖いところもありますが、まあ買えるとも限らないので、迷ったら攻めよう、と。



個人で購入するか仙台法人で購入するか検討したのですが、まずは個人にしてみようと

思いました。メインバンクさんの支店がない地域なのと、新築の話が控えているのとで

あまり仙台法人の残債をいろいろ動かしたくないかな、と思ったものでして。個人の

税率や、地方物件を買いすぎることによって東京の金融機関さんが後ろ向きになる

リスクもありますが、札幌の個人物件を売却するなり法人に譲渡するなりして、

調整をしていけばいいのかなと考えた次第です。



個人で購入しようとすると、全国に支店がある金融機関さんしか対応してくれません。

政府系かメガバンクか。まあメガバンクは相手してくれないのはよくわかっています。

政府系金融機関さんでここは攻めましょう。



というわけで、某政府系金融機関さんにお電話して、取り急ぎ物件情報を持ち込むと

いうことでお話をしました。物件情報が土台に乗りそうなら事業計画書をガッチリ書く、

という流れにすることで話を進めました。

事業計画書を書く時間もなかったので、ちょうどよかったです。



中古物件と言えば、こちらのブログ記事に書いた北陸の物件については、ちょっと

収支を見直してみようと思っています。現地の大家さんに相談したところ、家賃が

相場よりだいぶ高いんじゃないかというご指摘をいただきました。確かに、賃料相場を

調べてみると、それに比べて高めの印象を受けております。



近隣相場に引き直して、利回りをどこまで求められるか。

そもそも、どれだけ下げてもその間取りに需要がなければ、想定賃料は絵に描いた餅。

今はその賃料で入っているけど・・・という話になります。

以前、札幌２棟目でそれは痛いほど身に沁みました。



焦って購入しても仕方がないですから、現地の不動産業者さんにヒアリングをして、

ある程度目途が立つのかどうかを考えたいと思います。



そんな感じで、引き続きいろいろな物件について検討していこうと思います。

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