借り換え無事完了、キャッシュフローが改善されました。

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東京１棟目、無事に金銭消費契約を締結してくることができました。

今頃実行されて、登記の手続きが走っていることでしょう。よかったよかった。



ここのところこの話題ばかりで恐縮ですが、東京１棟目の返済比率の高さを改善したいと

ずっと思っておりました。３戸の小さなアパートなので、金額としては正直大した影響は

ないのですが、物件単体としてキャッシュフローがどこまで出ているのかという点を

突き詰めていくと、やっぱり気になるのです。



購入当初は新築プレミアムが乗っていたので、返済比率はもっと低かったのです。

２３区内、借地の新築で利回り１２％超という素晴らしい物件だと思ったのですが

まず借地なので融資が全くつきませんでした。数ヶ月間、融資付けに奔走した結果

ようやくたどり着いたのが某政府系金融機関さん。年数は２０年でいきたかったのですが

１５年に減らされてしまい、この段階で返済比率が６５％以上になり、厳しいなあと。



引き渡しをしてもらった時点で１部屋空いていたのですが、これが想定家賃で決まらず

６０００円家賃を下げてようやく決まりました。ここでまた返済比率が上がります。



そして一巡した時に激しい家賃下落が起こります。３部屋すべてが入れ替わってしまい、

４０００円、８０００円、７０００円ダウン。表面利回りは１０％くらいに落ちて、

返済比率は７５％前後まで上昇。まさに泣きっ面に蜂といった状態です。



なぜこのような状態になってしまったのか。大きな理由は、最初の家賃相場の確認が

甘かったということでしょう。東京に物件を購入するのは初めてだったわけですから

もっと近隣相場を研究するべきでした。自宅近所で高利回りというだけで、やたらと

気持ちが盛り上がってしまい、細かい調査を仕切れなかったのが敗因と思います。

あとは借地の融資を甘く見ていたことも要因の一つです。ほんと融資出ないよ、借地。



不幸中の幸いは、返済比率が高いとはいえ回っていることと、金額が小さい物件なので

ダメだとしても全体から見ればそこまで大きな影響がないということでしょう。

とはいえ、回っていない物件があると、金融機関さんに対してのアピールが弱くなり

今後の融資に影響があるかもしれません。



幸い、政府系金融機関さんは借り換えに寛容で、むしろ借り換えた方が次の物件に

いきやすくなるとまで言われます。ですので、借地に寛容な金融機関さんを見つけて

そこで借り換えを行う方針を模索しておりました。公庫の枠が空くのも良いことだし

借地でもやってくれる新規金融機関さんを見つけることも、東京で大きくするために

大事なことだと思います。



というわけで、いろいろ開拓していく中で、借地とか既存不適格とか耐用年数超過とか

そういった厄介な物件でも柔軟に検討してくれる金融機関さんを見つけました。

金利はちょっと高めですが、それでもメリットがあると考え、こことの新規取引を

開始しようと決断。手始めに借換の申込をさせていただきました。



月々のキャッシュフローを増やすことが目的なので、金利よりも期間が重要です。

細かい条件は問わないけど、１５年融資だったのを２０年融資に変えてほしいと

いうことだけは出張しておきました。



そして首尾よくその希望は達成され、本日借り換え実行の流れとなりました。

希望通り、借地契約期間終了ギリギリまでの融資期間としていただきました。

返済比率は５５％程度まで低下。そして新規金融機関さんとの取引が始まり、

某政府系金融機関さんの無担保融資枠が増える結果となりました。



ただし、裏を返せば、元本の減りは鈍くなることになります。

何事もメリットとデメリットは表裏一体。何を重視するかというところにより

戦略を練る必要があると思います。



東京１棟目は家賃が下がりきったところで落ち着き、３部屋中２部屋は生活保護の

方がご入居されています。更新もしてくれて、だいぶ安定してきました。返済比率も

下がったことですし、大規模修繕くらいまではこれで安心することができそうです。

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田舎町新築、競り負ける→別の田舎町新築登場！？

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以前より書いていた田舎町の新築、残念ながら別の方に競り負けてしまいました。



この物件、他にも買付を入れている人がいたようなのですが、どの方も一様に融資が

満額に到達しないため、断念しているという状態でした。路線価が大変低いため、

建物価格だけでは積算評価額が低くなり、融資額が伸びないのです。



私がメインバンクさんに融資を打診する際にも、そのことはしっかり伝えておりました。

それでも取り組むというお話だったので、それではということでお任せした次第です。

ただ、思ったよりメインバンクさんの動きが早くなく、本気になって稟議を通しに

かかり始めたのは、前回の打ち合わせの後でした。もっと前から情報出してたんですけど

なかなかその辺うまくいかないもんですね。



その一方、こちらの物件の営業担当さんから、別の方が融資の内諾を受けているという

お話も聞いておりました。ただ、その方も融資の金額が足りていないということであり

融資が有効になるかはわからない、という感じでした。自己資金を入れるかどうか検討を

している最中です、みたいな状態。



その内諾も割と前からの話なのですが、何回か営業の方に確認しても、特にそちらは

話が進んでいないという返事でした。よって、もうその方はなくなったものと思い込んで

いたのですが・・・やっぱり世の中ってそううまくいかないもんですね。数日前に

営業担当の方から連絡があり、その方が自己資金を入れて購入することになってしまった

という結論が伝わってきましたorz



もうちょっと早くメインバンクさんを本気にすることができていればなあ・・・。

私の話のもっていき方が良くなかった部分もあったのではないかと思っております。

もっと融資付けの競争になっていることをしっかりと強調して伝えるべきでした。



メインバンクさんにそのことをお伝えすると、担当者さんは少なくともガッカリした

感じの声になっておりました。似たような案件があれば検討するということを言って

おりましたので、その際はぜひお願いしたいと考えております。



・・・と、そんな時におあつらえ向きに（？）、似たような案件を同じ営業さんから

提案されました。やっぱり田舎町で、検討していたものよりは少し小ぶりな感じです。

需給バランスが崩れていないから、家賃がそこそこ取れるという触れ込みなのですが、

そこはやはり街自体が大きくないので、アパートが乱立した瞬間に供給過多になる

リスクは秘めている状態です。



とはいえ、前にもこういった田舎のＲＣを検討したことがある私です。あれに比べれば

戸数が少ないので、多少火傷したとしてもリカバリー可能なレベルと思われます。

いいんじゃないかな、攻めちゃって。そんな風に軽く考えている私です。

迷ったら攻めるの精神で進めていこうと思います。

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思わぬところでヒヤヒヤした借り換え準備。

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フィリピンから帰国し、次は借り換えの実行に向けて動き始めました。

やっぱり何かしら動いていないとダメみたいです、私。



ゴールデンウィークあたりからずっと検討を続けていた東京１棟目の借り換え。

半年近く経ってようやく融資の承認が出て、金融機関さんと今後の進め方について

打ち合わせを持ったところでした。



年間３０〜４０万程度のキャッシュフローの向上が見込める東京１棟目の借り換え。

築浅とはいえ、借地の物件に融資をしてくれる金融機関さんはそう多くありません。

積算評価額もどう考えても足りない中、諸経費も含めほぼ満額の借り換えでＯＫを

出してくださったこちらの金融機関さんには感謝の気持ちしかありません。稟議を

通すのも大変だったのだろうと推察します。時間がやたらとかかりましたから。



さて、前回のブログに書いた通り、以下の４つに関して決済の前に調整が必要でした。



１．担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

２．火災保険に質権を設定する

３．家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

４．地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

５．決済日に抹消書類がもらえるように手配する



これらの調整が全て当日までに済むことを前提に、１１月１０日の実行を金融機関さんは

希望されておりました。ですので、私もそこに向けて動いていた次第です。



調整をしている中で、１点悩ましい点がありました。

１１月１０日に決済を実行するには、１／２／５は絶対にクリアしなくてはなりません。

これらの関係が、鶏が先か卵が先か、という状態になってしまっておりました。



５に関して確認したところ、次回引き落としを止めるかどうかは１１月４日までに

連絡してほしい、と。約定返済が毎月１５日なので、その分を止めてもらわないと、

返金やら何やらで面倒なことになるのは請け合いです。



ただ、引き落としを止めるということになると、それまでに確実に決済をできる状態に

しなくてはなりません。しかし、１の地主さんとの話がついて、承諾書を貰える日程が

確定しないと、引き落としを止めることができません。



とにかく地主さんに承諾書を貰うことを全力で推進しなくては。東京１棟目の地主さんは

近所のお寺さんです。お寺の借地権って、大きなお寺だと組織内に不動産部みたいなのを

作っていることが多いですが、一般的にはどこかの不動産業者さんに委託しております。

今回の地主さんも、窓口になる業者さんがいらっしゃいますので、そちらに対してまずは

お電話して、事情の説明と承諾書の手配をお願いしました。



金融機関さんで準備した承諾書を不動産業者さんに提出したところ、先方から留守電が。

どうやら承諾書の文面で一部気になるところがあるようで、そこを訂正して貰えないと

承諾書に印鑑は押せないということでした。



債権を保全したい金融機関さんの思惑がちりばめられた文面になっているので、

地主さんから見たら気になることも当然あるということはわかります。致し方ない。



金融機関さんにすぐに訂正してほしい内容を連絡して、対応可能か確認しました。

このくらいすぐ変えてくれるはず、決済を１１月１０日と指定したのは先方だし、

間に合わせたいと思うならサクッとやってくれるでしょう、と思っていたのですが

どうも担当者の方の歯切れが悪い・・・。



どうやら、この承諾書は金融機関さんとしてのひな形があり、それを変更しようとすると

上司との相談などいろいろステップが必要であるということなのです。てことはあれか、

変更までに時間がかかるとか、最悪変更不可で融資自体なしになるとか！？あわわわわ。



借り換え元金融機関さんには１１月４日までに引き落としの可否を連絡してくれと言われ

それを連絡するために必要な情報である地主さんの承諾書はまだ取得の目途が立たず。

どーしたらいいのよ、これ。間に合うかどうかわからないとそわそわしながら、待つしか

ないのがもどかしいですorz



そして何日かして、金融機関さんからひな形変更に関して内部で調整が取れたとの連絡を

受けました。ひな形から今回の融資に向けてどう承諾書を変更するか決定したとのこと。

時間がないので、できれば金融機関さんと不動産屋さんで直接連絡を取ってほしいと

伝えたのですが、個人情報保護とか当事者でない人同士で話を進めるのは微妙ではとか

いろいろ気になるようで、直接はちょっと・・・というトーンでした。



この時点で私はフィリピンに行く直前。むこうに行ったら国内にいるときに比べて

連絡がスムーズではなくなります。まあもう仕方ない、こちらで頑張るしかないです。

フィリピンから自分で調整しよう、と。



ところが、上記のようなトーンであったので対応してくれないかなあと思ったのですが

金融機関さんからも不動産業者さんに連絡を入れてくれたようでした。そして内容を

先方に確認いただき、文面自体はこれで良いというところまでは調整してくれました。

助かります。あとはいつ承諾書の印鑑を貰えるかが確定すれば・・・。



そんな感じで迎えた、タイムリミットの１１月４日。フィリピンの宿泊先からＩＰ電話で

不動産業者さんに電話で確認したところ、承諾書については地主さんに話を通したので

直接お寺に行って押印してきてもらって構わない、ということで話がつきました！

お寺は自宅から１０分くらい歩いたところにあるので、それだったら間に合いそうです。

ギリギリだったけど、なんとかセーフ！



これをもって、１１月１０日確定、１１月１５日の引き落としを止める連絡をして

なんとか段取りを整えることができました。



並行して進めていた、家賃の支払口座の変更は管理会社さんにて素早く対応いただき

今月分の家賃振込から変更をかけていただくことに成功しました。

質権設定の承諾書も準備をしていただくことができました。

印鑑証明も揃ったし、これで何とか実行できる目途が立ちました。



長年の懸案であった、返済比率の高さ。まだ５０％半ばなのでそれほど自慢できるような

返済比率ではありませんが、今までの７５％に近い値に比べるとだいぶ楽になります。

実績ができたら金利も少し相談させていただこうと思ってますので、それが実現すれば

さらに返済比率を抑えることができるようになるでしょう。

小さな積み重ねをコツコツと続けて、財務状態を少しでも健全にしていこうと思います。

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フィリピンで便利に思ったことや改善しようと思ったこと。

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不動産とはちょっと離れた話になってしまうかもしれませんが、今回のフィリピン渡航で

感じたことや、今後気を付けようと思うことを自分の備忘録的に書こうと思います。



その１：タクシーの話



外国と言えばタクシー、タクシーと言えばボッタクリ。フィリピンでもご多分に漏れず

外国人相手のボッタクリは頻発します。ニノイアキノ国際空港からマカティまでは

３００〜４００ペソくらいがタクシーの相場です（たくちゃんの記事も参考にどうぞ）。



私も行くたびに空港ではボッタクリにあっておりましたが、今回は黄色いタクシーで

３５０ペソ程度で到着することができました。街中でタクシーに乗る時も、初乗りの

メーターが変な金額になっていないこと（４０ペソくらいだったはず）、ちゃんと

メーターを使っていることを確認してから乗って、事なきを得ております。



しかし、今後フィリピンでタクシーを使うことは少なくなるかもしれません。

今回いろいろとお付き合いいただいた管理会社さんのスタッフの方が使っていた

UberやらGrabといった配車アプリが異常に便利だったので、今後街中の移動は

こちらを使おうと思ったためです。



これらのアプリは、利用者登録をしてから呼びたい場所と行きたい場所を登録すると

登録済みのドライバーさんの中で、都合がいい人が名乗りを上げてきてくれます。

料金はクレジットカード払いができる上に、事前に金額が確定できることから

ボッタクリにあう危険性がなくなります。



配車アプリは日本では白タク扱いなのであまり普及しておりませんが、フィリピンでは

かなり普及している模様。ホテルの前で見ていると、自家用車らしき車で送ってもらう

人がけっこう多かったです。もちろん自分の抱えている運転手さんという可能性も

ありますが、それにしたって前よりどう見ても多い。



これ、ほんとにタクシーは食われちゃうんじゃない？という勢いを感じました。

タクシー業界、頑張ってボッタクリを撲滅しないとやばいんじゃないか？と思う次第。



その２：インターネット環境の話



現地でのインターネットは必需品。渡航前に成田でモバイルルーターを借りるという手が

一番無難で安心感があるので、無難という意味ではそれが一番かなと思います。最近は

一日５００円〜７００円くらいで借りられるので、昔みたいな大きな出費ではなくなり

借りやすくなったなあと思います。



しかし私はこの方法はとりませんでした。現地でＳＩＭを調達して、ＳＩＭフリーの

モバイルルーターを使った方が安上りだからです。



下準備として、ＳＩＭフリーのモバイルルーターを購入しておきます。

私が購入したのはＮＥＣのＡｔｅｒｍシリーズ、ＭＲ０４ＬＮです。

【あす楽対応_関東】【在庫あり送料無料】NECプラットフォームズ SIMロックフリー (デュアルSIM対応/microSIM) LTE モバイルルーター Aterm エーターム MR04LN PA-MR04LN PAMR04LN（LTE＋11ac/n/a＋11n/g/b・親機単体） 価格：18990円（税込、送料無料) (2016/11/7時点)

最近になって、ＭＲ０５ＬＮも出たようですね。そのせいでＭＲ０４ＬＮが安い値段で

購入できるようになった模様です。新しい方が好きな方はＭＲ０５ＬＮでどうぞ。

AtermMR05LN LTE-Advanced375Mbps対応 SIMロックフリー モバイルルータ PA-MR05LN 価格：23220円（税込、送料無料) (2016/11/7時点)

安い方がよければ、中古など探すと良いかと思います。



お手元に揃えたら、これをたっぷり充電していざフィリピンへ。



フィリピンの空港では、到着口にＳＩＭを売っているカウンターがいっぱいあります。

ＳＭＡＲＴとＧＬＯＢＥの２社が大手で、その２社のカウンターがずらっと空港に

並んでおります。まずはここに駆け込みます。



ルーターを見せて「インターネットしたい」的なことを言えば察してくれます。

滞在日数を伝えれば、適切なものを準備してくれます。

通話やＳＭＳ（テキストと言われるかも）は必要かと聞かれるかもしれませんので

不要と答えましょう。あとはカウンターの人が適当にやってくれます。



私は今回ＧＬＯＢＥのＳＩＭを購入しました。

３日間の滞在で３００ペソ。日本円にして６００円〜７００円くらいです。

モバイルルーターを日本で借りていくのに比べ、かなり安く済みます。



その３：国際電話の話



インターネットさえあれば、ＳｋｙｐｅやＬＩＮＥでだいたいの用事は事足ります。

とはいえ、銀行さんとのやり取りや不動産業者さんとのやり取りが必要な場合には

固定電話にかけざるを得ないシーンもあります。



国際電話にすると、発信者にも受信者にもお金がかかってしまいます。これがまた

決して安くない値段ですので、頭が痛くなります。



これに対する解決法として、ＩＰ電話のアプリを契約しておく方法が良いと思います。

ＩＰ電話なら、どこの国にいても国際電話になることなく電話の発着信が可能です。

安心して利用することができるので、おすすめです。



今回の渡航中、借り換えの関係で借り換え元金融機関さん、借り換え先金融機関さん、

地主さんの代理の不動産業者さんなどに電話をかける必要がありました。また、

その関係で着信もけっこう来ておりました。



滞在していたコンドミニアムには、固定のインターネット回線が準備されてましたので

そちらに携帯電話を接続して、ＩＰ電話で通話しました。思ったより遅延もなく、

けっこうスムーズに電話できたので助かりました。



私が契約したＩＰ電話はＯＣＮが提供する０５０Ｐｌｕｓです。

別にここがおすすめとかそういうつもりはありませんが、あれば便利だと思います。

０５０で始まる電話番号を貰えるので、自主管理の方は入居者様からの問い合わせ用に

番号を１つもっておく、という使い方もありではないでしょうか。



その４：プライオリティパスの話



今回の反省点として、プライオリティパスを持っていくことを忘れたことを挙げます。

前回の渡航の時に、海外で不用心に酔っぱらってしまい、盗難にあったことがあります。

※その時のブログはこちらです（その１／その２／その３）



今回はその反省として、とにかく持っていくものは最小限にとどめました。

その結果、プライオリティパスまで忘れるという間抜けな状況になりました。



プライオリティパスとは、世界各国のラウンジを利用できるパスのことです。

空港に早めに入った場合も、ラウンジでゆっくりと過ごすことができます。



今回はＪＡＬで行ったので、ニノイアキノ国際空港のターミナルは１でした。

第一ターミナルにはプライオリティパスで入れるラウンジがあるという情報を

ゲットしていたので、使えなくて大変残念です。

次回は省力化する中でも忘れずにもっていくことにします。



そんなこんなで、不動産と関係ない部分で感じたことをつらつらと書きました。

またコンドミニアムの引渡で行かなくちゃいけなくなるはずなので、その時には

自分の備忘録としてこちらも記憶しておこうと思います。

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残りのコンドミニアムをどうしていくか、現地を見ながら考える。

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フィリピンでは、引き渡しを受けたコンドミニアム以外の、引渡前の物件の状況も

あわせて確認してきております。



３戸のうち１戸の引き渡し（ターンオーバー）が終わり、残るは２つです。

１戸は融資トラブルでごちゃごちゃしており、完成してから１年半以上経過するも

未だ引き渡しが行われていない物件、もう１戸は２０１８年まで完成しない物件です。



今回、せっかく行ったのだからということで、その２戸についても外観や状況などを

見てくることにしました。



まず、融資トラブルでごちゃごちゃしている方の物件。こちらは今回引渡を受けた

物件と同じデベロッパーさんで、グレードは少し落ちます。その分価格も割安で、

立地的にはしばらくもっていれば化けるかもしれない、という感じのものです。



複数棟＋共用部という構成なのですが、現時点で２棟ターンオーバーを迎えているのに

共用部の設備がろくに出来上がっていない＆ショッピングモールも全然できていない、

という残念な状態なのが、この物件。賃貸に出そうとしても、こういった部分がしっかり

機能していないと高くは貸せないです。強い需要はありません。



どうもこう、とにかく金になる部分から先に作ってしまおうという雰囲気を感じます。

売ってしまえばオッケー！という姿勢に思え、ちょっとがっかりです。



でも、今回引渡を受けた物件に関しては、共用部もあらかた出来上がっていました。

同じデベロッパーさんなのに、この差はいったい何なのか。力の入れ具合が違う？

どうも釈然としないです。



今回、その１戸目の別間取りのユニットを見せてもらう機会を作ってもらいました。

内装のグレードは確かに今回引渡を受けたコンドミニアムより劣ります。エアコンの

メーカーが知らないところでしたし（引渡を受けたコンドミニアムはダイキン製でした）

バルコニーの広さも引き渡された物件の方が広々としておりました。エアコンの室外機も

見えないところにうまく隠してありましたが、見学した物件はバルコニーにどかんと

置いただけ。照明もダウンライトか裸蛍光灯かという差がありました。



共用部の完成見込みは来年とか言われているそうです。なんだかなーって感じです。

ショッピングモールと共用部、あとは前面道路の整備が済めば、けっこう悪くない

状態になると思うんですけどねえ。もったいない。



とはいえ、やっぱり立地面での優位性は多少あるかなというところと、将来的に

化ける可能性があるという点は感じます。都心部が少し広がれば、この物件は

ビジネス街に含まれる立地なものですから。



この物件に関しては、二つの道があります。

・もう一度融資審査を受けて、なんとか確保する

・諦めてキャンセルし、半金を戻してもらう手続きをする

どちらにするかを大至急決めないといけない状態で、その判断のための情報収集も

今回の渡航の目的の一つです。



厳しい支払いを耐え忍び、将来の値上がりに期待するか？

今すぐ損切りして、支払額を減らしていくか？

正直、まだ決めきれていませんが、早々に判断しなくては・・・



もう１戸については、すでに銀行融資も固まり、支払が始まっております。

しかし物件が完成するのは２０１８年の後半という具合。のんびりしすぎでないかい？



どうやら現地には併設のショッピングモールが既に完成しているということだったので

そちらを視察しながら、工事の進捗状況を確認してきました。



現地に到着すると、確かにモールの一部になる路面店は出来上がっており、店舗も

けっこうな数が営業をしておりました。周囲はガンガンに工事中でしたが（笑）

しかもこのモールがまた雰囲気がいいです。ポートボニファシオのハイストリートを

訪仏させる上品さ。水と緑が目に優しい感じなのです。

グリーンベルトみたいな巨大モールとも違います。やっぱハイストリートが近いかな。



その街区自体をきれいに再開発しようとしている意図が見える、良い雰囲気でした。

当面収入がないのはきついけど、これなら将来的には売却や貸出も容易な気がします。

うん、ここは多少きつくても手放すのは最後にしよう、と心の中で決定。



現地で中古物件の売買をしている人とも少し話をしたのですが、数年前に引渡になり

当初は全然売れなくて苦労したコンドミニアムが、この時期にきてじわじわと販売が

進み、在庫がなくなってきているそうです。街区が完成して便利になったことや、

認知度が上がったことがその理由なのかもしれませんが、詳細は不明とのこと。

ただ、事実として分譲当初の価格の２割増くらいで売れているようなのです。



そういう話を聞くと、多少今きつくても保有するという選択肢もあるのかも。

ただ、将来の不確実な儲けのために、今を台無しにするのは得策ではないですし。

政治も経済も不安定で、３年後どうなっているかなんて全く不明瞭です。

しかも、相変わらず再販ルートは不明瞭ですし。

（フィリピンではＲＥＩＮＳのような仕組みがないので、エージェントの人脈と

　口コミに頼らざるを得ないというところがあると理解しています）



可能性に賭けるか、損切りするか。

現地を見てきたがゆえに悩むことが増えてしまったような気がします＾＾；

こういうことで悩むタイプだから、株とかＦＸは向いてないんですよねえ。

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