2016年11月20日

思い込みが本当に正しいのか、数字や別の観点から考え直してみることも大事。

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昨日は不動産とは関係のない勉強会に出席してきました。

違うジャンルの勉強会で違うジャンルのメンバー、刺激と得るものが多かったです。



不動産関係の方も半分くらいいたのかな?懇親会では不動産の話題もありました。

そんな会話をしている中で、思い込んじゃっていたなあと思うことがあったので、

ブログに書いてみようかと思います。



私は売却のビッグウェーブが来ている今、その波に完全に乗り遅れたと自分で決めて

基本的に売却の姿勢はとっておりませんでした。その理由として以下を思ってました。



理由1:融資が簡単につかない物件ばかり持っている

理由2:短期譲渡のものが多すぎる

理由3:2010年の先行取得土地等の特例が使える物件がある

理由4:しくじった案件があるのでキャッシュフローが減るのが怖い



理由1は私の持っている物件の構成を見ると察してもらえると思います。

インカムで利回りで回していくことばかり考えていたので、誰でも買いやすい物件を

購入しておらず、ちょっと難ありでその分利回りが高いものを買っておりました。

しかも、そういうのってあまり大きな物件はないから、細かい物件ばかり買ってます。

購入&保有の局面では良い選択だと思いますが、売却を考えると悪手と思います。



札幌1棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

札幌3棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

札幌4棟目・・・RC・耐用年数以内・個人

札幌5棟目・・・木造・耐用年数超過・法人

東京1棟目・・・木造・耐用年数以内・個人・借地

東京2棟目・・・S造・耐用年数間近・個人

東京3棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

東京4棟目・・・木造・耐用年数超過・法人・再建築不可

東京5棟目・・・木造・耐用年数超過・個人

仙台1棟目・・・S造・耐用年数間近・法人

太陽光発電・・・250kWh・法人



木造の耐用年数超過ばかり。耐用年数以内のものもありますが、借地は売るだけでも

承諾料だのなんだのいろいろなお金がかかるので、これは持ち切る以外に手がないです。

耐用年数間近と書いているやつは、昭和62年築と平成元年築なので、あと数年しか

耐用年数がありません。実質、耐用年数無しとみてもいいでしょう。なかなか厳しい!



理由2は割と明確で、個人で持っていて長期譲渡にあたるものは2物件しかありません。

10物件あって2物件しか長期譲渡にならないというのは、まだまだ業歴が浅いという

ことも示していますし、法人での拡大が未だ進んでいないということを示しています。



個人だと、長期譲渡なら20%の分離課税で良いのですが、短期譲渡だとそれが39%に

跳ね上がってしまいます。その点がネックになり、なかなか短期譲渡のものを売りに

出すということはできないであろうと考えております。



流動性は高くないだろうけど、一応長期譲渡だから売りに出そうと思えば出せる物件が

札幌1棟目と札幌3棟目です。しかし、理由3に掲げた通り、札幌3棟目が2010年に

購入したということで、先行取得土地等の特例および1000万控除の特例が使えます。

詳細は過去に書いたブログを参照していただきたいと思いますが、この特例があるため

他の物件を売った後で札幌3棟目を売るという流れが好ましいと思っております。



理由2と理由3を総合していくと、今このタイミングで売れるのは札幌1棟目のみという

結論になってしまいます。しかも、札幌1棟目は5部屋の小さなアパートです。

売却したとしても、数百万程度の利益です。億単位の物件を買って、それを1.5倍で

売却したような話には到底かないません。

結果として、売却のビッグウェーブには乗ることができないなあと思っておりました。



そして間接的な要因ですが、理由4で書いた通り、精神的な重荷になっている案件が

2つあります。1つがフィリピンのコンドミニアム、もう1つは東京4棟目のリノベの

借入です。



特に深刻なのはフィリピンです。インカムは期待できないと思っていますので、

数年間はお金をただ垂れ流すだけになります。1戸は先日損切りを確定させました

まだ2戸分の月々の支払が残っております。国内のキャッシュフローをこちらに

とられている現実がありますので、これを止めるもしくは最小限に落とす方向で

動きたいと思っております。



リノベに関しては単に短い年数で大きな金額を借りているから返済が大変という

話ですので、キャッシュフローが食われているといっても、それに見合った収入も

ありますので、そこまで深刻にはとらえていません。とはいえ、返済比率など考えると

けっこうエグイ数字になるので、できるなら改善したいとは思っております。



これらに結構な金額が出て行っておりますので、その出ていく金額を賄おうと思うと

なかなか売却することができない・・・というジレンマがあります。



長くなりましたが、現在の保有物件に対してどうしていこうか、という問いかけに対する

私がまとめていた回答でした。しかし、昨日の勉強会で「理由2」「理由4」に当たる

部分について、少し考えを改めてみてもいいのではないかという気付きがありました。



まず、理由2にあたる短期譲渡の問題については、本当に長期譲渡を待った方がいいのか

数字で判断しているわけではないということです。長期譲渡になるまでに得られる

インカムゲイン・残債の減りを加味した手元に残る資金と売却時の税金と、今すぐに

売却することで手元に残る資金と売却時の税金を見比べたことはあるかと言われると

そこまではしていません。たぶんそうだろうという感じでしか見ていないのです。



これを実際に数字にしてみると、意外と答えが変わるかもしれないよ?というのが

出席されていた方からの助言でした。ちゃんと可視化して、思い込みではなく数字で

判断したほうがいいというのは確かにその通りです。この点、私が怠けていたなあと

思うので、一度きちんとシミュレーションしてみたいと思います。



それから理由4のフィリピン。現在の負担が大きいのであれば、今までに投資した

金額のことや未来に得られる(かもしれない)利益のことは忘れて、現在の出ていく

お金を減らすという方法を取った方がいいのでは?という助言をいただきました。



フィリピンの不動産が今後どうなっていくかは不透明でありわかりません。

コンドミニアムは供給過剰になるから価格は上がらない、むしろ下がるという見方も

ありますし、人口ボーナスや国全体のインフレ、中間層の増加で価格は底上げされる

という見方もあります。どちらに転ぶかはエスパーでもない限りわかりません。



ただ、仮に未来に賭けるとしても、今つぶれてしまっては元も子もありません。

だったら、自分なりに苦しくないと思えるところまで支出を減らすべきなのでは?

という意見は至極もっともと思った次第です。



なかなか売却できないというのはよくわかっています。プレビルドの状態で売ろうとして

いくつかの業者さんに頼んだものの、なしのつぶてで結局売れずじまい。売却ってなんて

大変なんだろうと頭を抱えたものです。しかし極論を言えば、まだローンを払っている

最中なのだから、ローンの支払を止めてしまえば、そこで出血は止まります。

そこまで荒療治してしまえば、いつでも止めることはできるんですよね・・・。



昔から私は損切りが大の苦手です。FXに手を出した時も、また上がるんじゃないかと

自分で決めたルールを逸脱してずるずる保有してしまい、ロスカットを食らって終わる、

というパターンが多かったのです。フィリピンに関しては(将来の経済成長からなる

利益への期待もあるのでそれだけではないですが)そういう損切り下手というメンタルな

部分も作用して、なかなか現状を打破しようという動きはとれておりませんでした。



やっぱり貧乏性なので、売却価格を下げたりして調整してみようと思います。

その上で、より強く「売りたい」というメッセージを発していくことにします。

将来の利益を期待する前に、目先のお金を確保することが私の気持ちの安定には

つながってくれるような気がしてなりません。



考えを整理するきっかけをくださった皆様、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 10:43 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月19日

退去予告とか修繕とか・・・収益物件を持つと必ず発生するあれこれ。

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勉強会の資料を作っていたらブログを書く時間がなくなってしまいました。

今日は手短モードでご容赦ください。



札幌3棟目、管理切替の直前で残念ながら退去予告が出てしまいました。

しかも駐車場も借りてくださっている方です。単価が高い方なので、収入的には

抜けてしまうとけっこう痛いところがあります。



退去の理由は「実家に帰るため」とのこと。まあ確かに、割と家賃の支払が滞ることが

多い方でしたので、そういわれてしまうと仕方がないのかなという感じはあります。

新管理会社さんのところに連絡が届いていたようですが、現管理会社さんにもあわせて

連絡をしてくださった模様で、私のところには現管理会社さんから連絡がありました。



引き留めようがないなあと思ったので、素直に新しい方を探すことにします。

無理に引き留めても、家賃の支払が大変そうな人にそれを強いるのも幸せでは

ないだろうと思いますしね。



また、札幌3棟目では最近になって別のお部屋の住人さんから「玄関のドアノブが

ぐらついている」「浴室排水口の蓋を割ってしまった」という連絡がありました。

現場に人を派遣していただき、対応をお願いしました。



現場対応していただいたところ、玄関に関しては一度分解して、ねじを締めなおす

必要があったとのことです。それだと確かに入居者さんが自分で対応することは

難しいですね。

蓋はご自身で割ってしまったということなので、入居者様にて費用負担の上修繕を

していただくということになりました。



共用部天窓からの漏水もありました。こちらは懇意にしている職人さんに見ていただき

対処療法になってしまうけどということでコーキングを打ちなおしていただきました。

漏水は今は止まっていますが、また再発するかもしれませんので注意が必要です。



ここ最近発生した札幌3棟目のいろいろでした。

手抜きですが、これにて!

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posted by ひろ* at 08:19 | Comment(0) | 札幌3棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月18日

管理変更に伴う軽いゴチャゴチャが発生しました。

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札幌5棟目、過渡期なのでちょっとした混乱がありました。管理変更をしている最中の

過渡期だから、そりゃあそういうこともあります。当然ですね。



たいした話じゃないんですけど、混乱とお書いたのは管理変更時の送金の関係です。

管理変更って普通は時間をかけて行うものと思っています。現に、札幌1棟目と

札幌3棟目の管理変更は2ヶ月弱をかけて引き継いでいます。しかし札幌5棟目は

融資が決まり決済をした時に管理変更しているため、長い時間は取れませんでした。



売買の時に仲介をしていただいた業者さんでの購入ですから、ある程度の情報は

保持してます。そういう意味では、時間が短かった割にはかなりスムーズにいったと

思っています。ただまあ、そうもいかない部分は当然ながらありまして、その一つが

今回あった送金に関しての微妙な行き違いでした。



売買の時に、前管理会社さんにある程度振り込まれると思われるので、その分については

前管理会社さんから直接送金してもらうということでお話がついておりました。

ただ、具体的にどういった手段でというところまでは特に会話しておらず・・・。



最初に新管理会社さんからの送金明細が送られてました。そこには数部屋の入金だけで

残りのお部屋は「滞納」と書かれていました。ただ、それは別に本当に滞納ではなく

新管理会社さんに送金された分の情報が把握できていないことや、システムの処理上

どうしてもそう出てしまうというだけ。頭でわかっていても、75%が滞納となってる

送金明細を見ると、なんとなく心がざわつきます(苦笑)



新管理会社さんから前管理会社さんに、前管理会社さんに入金された送金一覧の請求を

していただいておりますが、なかなか情報が出てこないということでした。引き続き、

情報の把握を行ってもらったところ、中旬くらいにならないとまとまらないのだとか。

うーん、やっぱり管理会社さんを変えて正解でした。前管理会社さん、仕事が遅い!



それからしばらく経過し、ある日急に義母から「送金明細が届きました」と連絡が。

え、予告なしで前管理会社さんにも連絡なしで、いきなり送金ですか!?おいおい〜。

義母が2枚の送金明細を照合してみたところ、1部屋送金されていない部屋があると

連絡してきてくれました。いやほんと、頼りになります。うちの義母。



管理会社さんに送金明細を送り、不足している部屋の確認を依頼しました。

すぐに調べてくださいましたところ、今回の送金には保証会社からの送金分のみを

含めていたとのこと。今回不足していたお部屋は入金自体はされているそうです。

えー、まったく意味が分かりません。入金があったのに送金しないってどういうこと?

しかも管理変更かけられているのに、なぜそちらの手元に保持するのでしょうか?

頭の上にでっかいクエスチョンマークしか浮かびません。



ひとまず、管理会社さん経由で来月送金されるということで落ち着きましたが、

やっぱり前管理会社さんのままだったらストレスかかってただろうなあ・・・。

売買の時に管理条件を外すよう尽力いただいた新管理会社さんに感謝です。



というわけで、滞納ゼロで順調な発進をした札幌5棟目。

この調子でしっかり稼いでいただきたいと思います。

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posted by ひろ* at 07:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月17日

札幌特有?の慣習、家賃スライドは札幌の需給バランスをよく表現している。

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札幌は「家賃スライド」の問い合わせが先月後半くらいからちらほらと入り始めました。

毎年恒例ですが、家賃スライドとは何かを書いてみます。



この時期になると、推薦入学(なのかな)で来年から大学生もしくは専門学校生に

なる方が、家探しを始めるタイミングがきます。自宅から通えない学生さんに関しては

当然ながら一人暮らしの物件を探す必要があります。早く決まったからということで、

早めに家を確保したい、でも今から3月までだれも住んでいない家に家賃を払うのは

けっこうつらい。そんな親御さんのためにあるのが家賃スライドという仕組みです。



家賃スライドでの入居をOKすると、契約自体は早いタイミングで締結するのですが

家賃の支払開始が3月からとなります。その間オーナーさんには家賃は入りませんが

それでも3月からの入居は確定するということで、空室におびえるくらいなら予約を

受けてしまった方がいいという方が、この家賃スライドで入居者様を確保します。



親御さんは家賃を払わずに3月からの住居を確保でき、オーナーさんは数ヶ月の

家賃を手数料として、3月からの入居を確定させる。お互いににメリットがある

契約形態となります。



・・・札幌の供給過剰っぷりの一端が垣間見える仕組みです(苦笑)



さて、私の場合この家賃スライドが来たらどうするかというお話に移ってまいります。

札幌については、札幌1棟目はファミリータイプなのでこういった問い合わせは無し。

札幌3棟目、札幌4棟目、札幌5棟目は単身間取りですので、案件に応じて考えます。



基本的な対応として、1月以降に家賃スライドの相談を受けた場合は、無条件で

受けてしまうことにしています。1月に来れば、せいぜい契約開始は2月からに

なりますので、1ヶ月なら誤差でいいとの判断です。



他方、年内に受けた場合は、ちょっと交渉をします。家賃発生を2月にできないか、

それが無理なら広告料を1ヶ月削らせてもらえないか、と。目安として、家賃スライドに

かける経費は2ヶ月くらいが望ましいというスタンスにしておりますので、そこに

収まるように組み立てていきます。どの物件でも広告料を2〜3ヶ月計上しているので、

そこから穴埋めして、結果として広告料+2ヶ月くらいに収まるように調整します。



ま、だいたいこの辺調整すると、仲介業者さんの実入りが少なくなってしまうので、

別の物件を誘導して終わるというパターンが多いんですけどね・・・^^;

動きが少ない時期とか、問い合わせが少ない物件であれば、条件交渉なしで受けるのも

一つの手法なのかもしれません。



やや話は脱線しますが、(以前ほどではないにせよ)札幌は広告料が高いことも

頭に入れて購入を検討してほしいと思っています。1回部屋を決めてもらうと、

2〜3ヶ月の広告料が出ていきます。その分を事業計画に組み込んで、計算を

していく必要があることにご留意ください。札幌を検討している方、要注意。



ともあれ、なるべく多く紹介してもらうためには、家賃スライドに対しても門戸を開く

必要があると思っています。大家さん受難の時代ですね、ほんと。まあでも四の五の

言っても空室で置いておくよりはマシかなと思うので、埋めていきたいと思います。

残る空室は札幌3棟目1室、札幌4棟目4室(退去予告を含む)、仙台1棟目1室。

74室中6室が空室というあまり芳しくない状況ですので、もっと気合を入れて

空室対策しなきゃなあ・・・。それにしても札幌4棟目が重い!

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年11月16日

フィリピン不動産のセミナーに参加してきました。

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ここしばらくフィリピンに行って引き渡しを受けたり諦めて権利を放棄したり

何かと動きが多いフィリピンのコンドミニアム。当面しんどいからということであまり

新しい情報は入れてませんでしたが、そういえば最近のフィリピンのプレビルドって

どんな状況なんだろう?とふと気になり、情報収集のためにセミナーに行ってきました。



先日、引き渡しのために渡航した際に、たまたま同じタイミングでフィリピンに来ていた

不動産仲間と合流してご飯を食べたんですが、その時にその仲間が来ていた理由が

フィリピンのコンドミニアムの見学でした。主催は光文堂インターナショナルさん。

こちらの社長さんが同行されており、その場で会話して知識が豊富だなあと感じました。



帰国後、その光文堂インターナショナルさんがフィリピン不動産セミナーを開くと

告知しておりましたので、冷やかしでいいですかと社長に先に確認した上で参加して

きました。最近のプレビルド事情ってどうなんだろう?というのが興味ありまして。

今持っている物件の購入価格と、最近新規販売開始となった物件の購入価格の差を

見れば、もしかしたら少し気持ちがほっとするかもしれないと思ったのです^^;



セミナーは光文堂インターナショナルの滝島社長がほとんどのパートを受け持ち、

一部はフィリピンの最大手デベロッパー、アヤラランドの方が話すスタイル。

通訳入りでしたが、とても聞き取りやすい発音だったので、あまり通訳なしでも

なんとなく話を聞くことができました。英語力が向上している!?



なぜ海外不動産なのか、なぜフィリピンなのか、海外不動産で選んではいけない物件、

そして今回お勧めするフィリピンの物件の概要、といったお品立てでした。



・なぜ海外不動産なのか?

要は日本は成長していないから、成長ボーナスが得られないということでした。

別に日本がダメというわけではないのでしょうけど(現に滝島社長も日本の不動産を

条件がいいものであれば購入しようとしています)、買った時が最高価格の日本と

買った時が最低価格の海外では、投資の方法を変えるべきだということなのだと

理解しました。



日本は為替相場では1ドル110円弱(2016年11月現在)ですが、実質実効為替

(物価を加味した為替)は現在1ドル280円くらいであり、かなりの円安とのこと。

世界の平均GDP成長率に比べ、日本のGDP成長率が低いことが、実質実効為替相場の

低下を後押ししている状況のようです。



日本には豊富な家計のストック(≒預金)があるという話もありますが、家計貯蓄率も

昨年はマイナス、今年は若干のプラスみたいな感じで、ほとんど増えていません。

そういった観点から、日本は緩やかに衰退していると言えるだろう、というのが

滝島社長の分析でした。



・なぜフィリピンなのか?

フィリピンは伸びる要素が多いということです。

HSBCのレポートによれば、フィリピンは今後間違いなく伸びると分析されており

GDPは16倍にも達するであろう、と(いつ達するかはメモし忘れました・・・)。



為替もアジアの中ではかなり安定している部類で、それでいて消費がけっこう強い。

平均年収は日本円にして40万くらいなのですが、OFW(外国に出稼ぎしてる人)の

割合が多く、そういった人の送金で潤っているということです。

道理で平均年収の割に高級モールに人が多いと思った。



・フィリピン不動産の非常識

あくまでセミナーで言ってたことを書いているだけですので、そこはご容赦を。



日本人が建てているので安心・・・×

仮に日本で、外国のブランド力のない会社が建ててるマンションを積極的に買いたい?



完成1年前で60%販売済み・・・×

プレビルドなのですでに3年販売していて60%しか売れてません



大都市から車で10分・・・×

10分も車で走ったらド田舎です



大手デベロッパーだから・・・×

日本みたいにデベロッパーは多くないし質も高くない

トップ3でも怪しい、トップ10の中位以降なんて、本当に建つか心配するレベル

光文社インターナショナルはトップ企業のアヤラしか扱わない



だいたいこんな感じでした。個別の物件紹介のところは省略。

おおむね、そうだなーとうなずけるところは多かったと思います。



印象に残ったのは、マレーシアの話。

急に外国人の購入最低価格を引き上げたことは記憶にあるかと思います。

これでマレーシア不動産が一気に下火になり、フィリピンに業者さんが押し寄せてきた、

ということもありました。



引き上げた理由はマレーシア政府が不動産バブルを懸念したからということなのですが

そのバブルを引き起こしたのが中国の富裕層だとのことです。超富裕層が買った後、

一般的な富裕層(この数がかなり多い)が一気に不動産を買いに来て、結果として

バブルが起こりそうになりマレーシア政府がそれを止めた、と。

この富裕層がフィリピンにもうすぐ不動産を買いに来るはずだということでした。



(だから今フィリピン不動産は買いだよ!という宣伝かもしれません・笑)



富裕層の方、うちのコンドミニアムも買ってください・・・(笑)



全体的に、いいものを丁寧に売ろうと試みているようなセミナーに感じました。

実際に取引したことはないので何とも言えませんが、フィリピンにすでに持っている

身としては、今後ともこちらの会社さんからの情報も追いかけていこうとと思った次第。



なお、気になる販売価格ですが、私が購入した2011年〜2013年くらいから

比較すると、分譲価格の平米単価が1.2〜1.3倍になっていました。

物件が違うので一概に言えませんが、たぶん経済成長とともに不動産価格が上がると

いうこと自体は間違っていないのだと思います。もうちょっと辛抱して、リセールの

市場が作られれば一発逆転が狙えるのかな〜。そんな淡い期待を持っておきます(笑)

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posted by ひろ* at 08:25 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする