送金間違いって意外と起こるものだったりする。

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管理会社さんによる振込ミス。そんなの普通ないだろ〜と思いきや、ごくごくたまに

あったりするんですよ。私の場合２回ほど経験しました。皆様はどうでしょうか？



１回目は札幌１棟目と札幌３棟目を管理していただいている管理会社さんでした。

何年か前の話ですが、管理会社さんから電話がかかってきたのです。何かと思ったら

「別の部屋の振込と間違えて振り込んでしまった」と・・・。そんなミスもあるんだと

びっくりしたことを記憶しています。



手違いで、同じ苗字の人の分を私のところに振り込んっでしまったという話でした。

残高を確認すると、私のところに入る予定の家賃よりもちょっと多めの金額です。

自分のところの送金が少なかったもう一人の方は肝を冷やしたことでしょう・・・。



この時は、私が家賃の差額を管理会社さんに振り込んで戻す、という対応をしたような

記憶がありますが、あまりはっきりとは覚えておりません＾＾；

たくさんの物件を管理していると、たまにはこういうこともあるんだなあということが

印象に残った一件でした。



そしてそれから数年が経過し、またまた同様のお話が発生しました。今回やらかしたのは

札幌４棟目の管理会社さんです。久々に社長から電話がかかってきたので、何かと思うと

そんな話題でした（笑）



聞くと、管理会社さんは今月から賃貸管理のシステムを導入したということでした。

今まではExcelで管理していたそうですが、管理戸数が増えてきてさすがにExcelには

限界を感じ始めていたということで、今回賃貸管理のシステムを新規導入したとのこと。

言われてみれば、今月から送金明細のフォーマットが変わっていました。以前よりも

見やすくなったなあという印象を持っておりましたが、あれはシステムから出している

送金明細だったのですね。なるほど〜。



で、そのシステムにまだ不慣れなところがあり、振込の処理を間違ってしまったという

お話でした。私のところには少し少なく振り込まれたということでして、今回改めて

不足分を振り込んでいるから、送金明細通りの金額になっています、というご連絡を

わざわざしていただいた次第です。



たぶん通帳に記帳するまで気が付かなかっただろうな、この話（笑）

そして通帳への記帳はたぶん数ヶ月に１回しかしないので・・・気づかないままに

話が終わっていた可能性もあります＾＾；



人間なのでミスをするのは当然です。そのミスに対して、どれだけ素早くリカバリを

することができるかが、その会社の底力を図る上で大事なのだろうと思っています。

特に送金ミスはお金に関する話なので、最優先で対応する必要があると考えます。

そういう意味では、札幌の管理会社さんはリカバリをきちんとすることができる会社と

考えることができます。管理選定に間違いはなかった、ということで。



（とか言いながら、札幌１棟目・３棟目の管理会社さん、今月末で変更なんです・・・）



こういうのって、逆もまたしかりというところがあると思っています。

私が逆の立場となった時、すべての仕事に優先で対応できるわけではありません。

優先して対応すべき事項はどれか、ちゃんと確認して順序良く対応する。

その辺、自分としても意識しなくちゃいけないなあと思いました。



そんなとこで、手短ですが今日のブログはおしまい！

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売却？賃貸？バケーションレンタル？いずれにしてもまずは内装から。

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フィリピンのコンドミニアムをAirbnbにする＆売却するための打ち合わせをしました。



先日ようやく引渡となったコンドミニアム。このまま寝かせていても何も産みません。

むしろ、光熱費などが出ていく一方で、産まないどころかマイナスになります。

売却、賃貸、Airbnbの３パターンで早々に何かしらの形でお金を産んでもらえるように

動かなくてはなりません。



そして、このいずれの動きを取るにしても、部屋に家具を設置する必要があります。

Airbnbの場合は勿論ですが、フィリピンは賃貸や売買の時も家具がついていることが

好まれるということを現地の業者さんが言っておりました。

（勘違い、聞き間違いかもしれないので、そうじゃなかったらぜひご指摘ください）



ですので、どう動くにしても家具の設置が重要です。ここをある程度安くやってくれる

業者さんはいないのかしらと思っていたところ、管理会社さんから、今回買った

コンドミニアムのエージェントの人が、最近内装業も始めていること、何回か発注を

したけど、割安にいいものを作ってくれたことを教えてくださいました。それであれば

何度もお会いして気心知れたエージェントの方に依頼したほうがいいでしょう。



そんなわけで、管理会社さんと段取りを打ち合わせ。エージェントの方に頼む部分と、

管理会社さんに頼む部分を切り分けて、そこまでどう持っていくかをこちらで調整する、

ということに合意しました。



内装にかかわるので、引渡時の不備の修繕状況の管理と、修繕官僚後に内装をする部分は

内装業者さん（＝エージェント）にて管理し、すべて完了した後で管理会社さんに

引き渡してAirbnbの準備を進める、という流れで進めることに。



本当はこの段取りに応じてフィリピンで打ち合わせをする予定だったのですが、

エージェントの方が体調を崩してしまい、打ち合わせできずじまい。その後はこちらが

仕事で忙しくしていたため、なかなか電話することができずにおりましたが、昨日

ようやっと連絡を取り打ち合わせることができました。



部屋の広さ、鍵の管理方法、お部屋のテイスト、ざっくりした金額などを話しました。

納期は年内目標とのこと。早くても１ヶ月は見てほしいということです。この辺も

新興国タイムですね。郷に入っては郷に従え、ってことでしょう。



家具家電の話が終わった後、売却についても相談しました。以前より売却の依頼は

かけておりましたが「引渡になってない物件を売るのは難しい」という見解があり

なかなか話がうまく進んでおりませんでした。



今回、こちらの懐事情としてキャッシュアウトがかなり大きいことも説明して

売れるのであれば売りたいという話を切実に訴えかけました。先方も金額の大きさは

理解してくれたようで、引渡後であれば即入居可能として売りに出せるから、

今までより大きな反響が見込めるということを言っておりました。



フィリピンの方は割とガッチリ指値をしてくることが多いから、まずは相場の額で

売り出した方がいいです、との助言を受け、まずは素直にそれに従うことにしました。

来年になると金利がガッツリ上がるので、それまでには何とか売りたいところです。

この辺についてもまめに情報交換していければと思います。



あと、金利の話をしたら、別のフィリピンのコンドミニアムを購入した際に融資を

受けた金融機関さんで、もう１戸分融資を受けられるのでは？というご意見でした。

なるほど、それは確かにやってみる価値はありそうです。今の支払金利はアホらしい。

借り換えできるなら、そこにはメリットが生じます。



売却、賃貸、Airbnbと並行して、借り換えられそうならそこも目指すことにしました。

ただ、実際に借り換えに向けて動き出すのは、諸事情により年明けでないとまずいです。

ですので、年内は売却と家具家電の設置をしていく、ということで進めていきます。



未来の儲けはあるかもしれないけど、目先が辛いことを考えれば、早く売れるなら

それに越したことはない、という考え方になりました。そこに基づいて、話を粛々と

進めていきたいと思います。

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メインバンクさんからのご提案物件、さてどう評価すべきか。

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仙台法人のメインバンクさんと電話で諸々の打ち合わせをしました。



メインバンクさんには、現在田舎町新築その２の話を進めていただいております。

また、それとは別に、札幌新築ＲＣの企画が固まり次第持ち込むという予告もしており、

かつそれ以外に銀行さん紹介の仙台案件が１つあり、そちらも詳細が固まり次第

紹介いただけるとおいうことで、いくつかの案件が並行で走っている状態です。

また、個人保有の物件の法人付け替えも検討したいとおっしゃっておりました。



今回こちらから電話したのは、進んでいる田舎町案件がどうなっているかという

ところを聞きたかったためです。たまに確認して、案件をグリップしてくれている

営業さんに対して報告をしなくてはならないと思っております。



さて、電話の結果、田舎町案件はもう少し時間をくださいということでした。

現在、支店の中で揉んでいる最中で、本部にはまだ出せていないということです。

土地の売主さんには、融資審査で１ヶ月くらいかかると伝えてあるので、その範囲で

終わらせてもらえると助かる、ということをお伝えしました。



メインバンクさん側もいくつか用事があるとのこと。いい話と悪い話の両方だと

いうことです。うーん、悪い話はあまりいりません（笑）



残念なお知らせとしては、仙台の新築を紹介する話がポシャったとのことでした。

業者さん側で話がうまくつかなかったようです。残念。



次に良いお話。別の業者さんから、新築３棟分話を仕入れてきたそうです。

場所は良いので、興味があるものがあれば取り組んでみませんか、とのこと。



話を聞くと、３件のうち２件は私としても場所はオッケーかなと思えました。

利回りは・・・うーん、微妙。仙台で新築というと木造になるケースが多いのですが

今回紹介いただいたものは、木造でネット利回り％〜７％程度とのことです。

まずネット利回りをどう計算しているのかが気になるので、一概に言えませんが

もう一声ないと厳しいんじゃないかな？というのが個人的な感想。



融資条件によって、２５年とか３０年に融資期間を伸ばせればよいのでしょうけど

メインバンクさんは木造だと２２年が原則。劣化等級２級とか長期優良住宅とか

その辺の仕様なら融資期間が延長されることもあるようですが、２２年でこの利回りは

個人的にはちょっと勿体ないかなあという気持ちになります。



とはいえ、資料を貰って評価してみないとわからない点も当然ありますので、

まずはその３件、資料をくださいということで依頼することにしました。



ＲＣで３５年融資引けるのであれば、表面８％くらいで購入してもキャッシュフローは

何とかなると思うんですけど、２２年だとやっぱり１０％近く欲しくなります。

札幌４棟目はＲＣですが２５年融資で、返済比率は６割をちょっと超える状況。

札幌４棟目より利回りは低いということになると、返済比率がかなり高いのでは？

という感じがしてしまいます。



なんとか融資期間を延長できるなら、検討対象になるかもしれませんが・・・

何にしても資料を見せていただいてからですね。

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入居初期トラブルと漏水発生の話。

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先日無事に入居者様も決まり、これでしばらく無風状態だと思っていた東京２棟目。

ところがどっこい、入居直後にありがちが初期トラブルと、思わぬところで建物の

ダメージがありそうな事故の報告がありました。あちゃー。



初期トラブルの件は、話の食い違いから発生したものと、設備の故障とがありました。

まず、台所の換気扇が動かないというのが設備故障の件です。このお部屋、諸事情にて

残置物込の現状有姿ということでお話をしておりました。そのため、設備の動作確認を

しておらず、気づかないまま入居者様に引き渡してしまいました。



こちらについては、換気扇が使えない状態で生活をしてもらうわけにもいきません。

きちんと修理して引き渡す必要がありますので、管理会社さんに手配を依頼しました。

こういうトラブルは初期対応が命ですので、スピーディに判断したいと思います。



そして行き違いの件ですが、こちらは２点ありました。

１点目は、残置物のカーペットをめくったら、裏が意外と汚かったというお話。

２点目は、ウォシュレットがあると聞いていたのにないというお話。



１点目に関しては、管理会社さんと私の間でも少し意識の違いがあったかもしれません。



今回の入居者様は、私の友人の社長が紹介してくださいました。先方も少々訳ありで

直接お会いして話をした結果、ご入居いただくということで決着しました。

その際に、こちらの条件として現状有姿という条件にご同意いただいております。

残置物の家具家電は譲渡するので、入居者様にて処分してほしい、という意味で

そのように伝えました。



管理会社様にその話を伝えたところ、現状有姿という言葉から「家具家電は譲渡する」

ということ以外に「ルームクリーニングも行わずに引き渡す」と解釈されたようです。

契約書作成時に確認があった際、現状有姿なのでルームクリーニング代は解約時に

いただきません、みたいな話をしておりました。ん？と思ったのですが、まあいいかと

流してしまったのですが・・・



管理会社さんにカーペット裏が汚い話の問い合わせがあった際、現状有姿だから

ルームクリーニングもないということで契約時に説明している、オーナーからも

そう説明があったはず、という回答をしているそうです。

そういう意味だと、私はルームクリーニングは入れないという話はしていないので

入居者様からすると「？」となっているかもしれません。



違和感を感じたところに適切にツッコミを入れなかった結果、今回のような行き違いが

生まれてしまったものと思います。これは私のミスですね。やっちまいました。



２点目に関しては、管理会社さんが説明時に「ウォシュレットがある」という話を

してしまったようです。この物件、ウォシュレットではなくウォームレットしか

ついていなかったので、そこが事前の説明と食い違ってしまっていたとのことでした。



上記に加え、残置物に関しては確かにそう聞いていたが、いくら何でもこんなのまで

残置物扱いなの？みたいなことを多少言っていたということです。



お互いにちょっとずつ訳ありを吸収して今回の入居に結び付いたという縁もあります。

全ての要望に応えるわけにはいきませんが、全部突っぱねるのは今後の関係を考えると

あまりよくないので、受け入れて対応する部分とそうでない部分を明確にし、対応を

すべきポイントは対応するということを進めたいと思います。



もうご入居いただいているので、ルームクリーニングを今から行うというのは現実的には

難しい気がしますから、ウォシュレットの要望に応えるのと、残置物の撤去の費用を

一部負担するのが現実的なのかなと思っています。換気扇はもちろん交換します。

ピンチをチャンスに変えられるように、しっかりやりたいと思います。



これとは別件で、別の部屋の方から建物にダメージがありそうな報告もありました。

漏水ではないかと疑われる事象で、壁紙がカビになっているということなのです。



購入して今の管理会社さんに管理を委託した直後くらいに、同様の現象があったので

一度管理会社さん負担で壁紙を張り替えているということでした。私はそんなことが

あったのをすっかり忘れていましたが・・・＾＾；



今回、それが再発したということは、どこかから水が入ってきているのかもしれません。









写真を見る限り、入っていそうな雰囲気ですよねえ、これは・・・。



購入後、外壁塗装を含む大規模修繕をしていただいた業者さんにも、状況確認をして

いただきましたが、今回漏れていると思われる場所は当時工事をやっていなかった

箇所だということ。よって、保証も使えません。

疑わしき場所が本当に漏れている場所かをしっかり突き止めて、工事を行うこと。

そんな流れで進めていくことになりそうです。



漏水に関しては、建物のダメージも気になります。こちらも早いところ対応しないと

将来建物に良くないことが発生しそうで心配です。早いところ原因を追究して、

入居者様に安心して暮らしていただけるように対策したいと思います。

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条件や空室の認知度向上のために、オーナーがやれること。

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東京は順調に埋まっているのですが、仙台と札幌の空き部屋がなかなか埋まりません。

引き続き、それぞれに対してアプローチが必要と考えます。



札幌４棟目に関しては、初期費用を下げるという決断を１週間したばかりです。

その効果がどの程度出ているかをチェックしたかったのですが、そもそもネット上に

その情報が反映されているのがごく一部という残念な状態でした。管理会社さんのは

しっかり反映されているんですが、他の業者さんは一部しか追随できていません。



ネットを調べる限り、同じような条件の物件は軒並み敷金１ヶ月になっておりますので

初期費用ゼロはインパクトがある作戦であるように感じました。それゆえに、早いところ

その情報が浸透してほしいなあと思う次第です。こういう時に、時間がある程度自由に

使えるなら、さっさと札幌に飛んで自分で営業して、募集資料の情報を置き換えるよう

依頼してくるんですけど・・・会社勤めなのでなかなかそうもいきません。



家賃を高い状態でキープするための作戦である防犯カメラ設置も、半年がかりでようやく

日程が決まりました。いつになっても決まる気配がなく、確かにこっちも安くして貰う分

時期はこだわらないよと言ったものの、これいくらなんでも決まらなさすぎですよ。

さすがにいい加減に決めてくださいと詰め寄り、ようやく日程が決まった次第です。

月末くらいに工事になるということですので、これも差別化要因になることでしょう。



条件は整えましたので、あとは認知度をあげて反撃に転ずるというところをやります。

１２月、寒いから行きたくないけど、やっぱ札幌に営業に行かないとダメかなあ。

１２月なら仲介業者さんも割と暇だろうし、こちらの話を聞く余裕もあるでしょう。

日程どこかで抑えますか・・・。



行くまでの間は管理会社さんに何とか営業してもらうしかないです。うちの物件だけを

管理しているわけではないのであまり無理は言えませんが、他の客付業者さんが

掲載している情報のチェックと是正をしてもらえないか、相談してみることにします。



札幌３棟目も、駐車場と部屋が解約になってしまいますので、２部屋の空きとなります。

最近出入りが少なかったので、ちょっとのんびり構えていましたが、こちらもこちらで

空室が長引く雰囲気を感じ始めたため、テコ入れ作戦をやっていかなくてはなりません。



そういえば、いつもうちの物件を決めてくれるエース営業マンの方と最近電話して

いなかったので、またコンタクトを取ってみようと思います。札幌５棟目を買ったことも

報告しておかないといけないし、話をするだけでも存在を思い出す効果があるでしょう。

札幌に行ったら、また飲みにでも誘ってうちの物件を贔屓してもらわないと。



両方の作戦に共通するキーワードは「認知度向上」だと思っております。

まずは認知されること。条件が変わったなら、その変わった条件を認知して貰う。

そして行動することで、オーナーのことを認知して貰う。その繰り返しで、仲介の

皆様の頭の中に物件のことを刷り込んでいく作業が最近あまりできておりません。

ここが改善点と考えます。



空室になっている物件が、札幌３棟目と札幌４棟目に集中しているので、ある意味

対策を打ちやすいというところはあると思います。まずは東京にいてできることを

ちまちまとやっていくことが大事かなと思うので、そこをしっかり取り組んでいきます。

物件の状態から、どのような作戦が合うかをしっかり検討して進めます。



仙台１棟目も１部屋の空きがあるので、そこも対策しなくちゃいけないのですが・・・

そちらについては現在ちょうど検討中なので、明日のブログででも結果を書けるんじゃ

ないかなーと。こうご期待（！？）

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