現在２２位です。結局狼旅団長のセミナーに参加できず、しょぼん。
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決済が終わって一息ついて余裕ができたと思えば、またすぐ別の案件の検討を始める。
相変わらずマグロのように動いていないとダメな私です。
前々から欲しいと思っていた北陸地方の築古Ｓ造案件が１つ。
北海道内の札幌と少し違う都市の築古ＲＣ案件が１つ。
都内のどう活用していいかわからない築浅Ｓ造案件が１つ。
これに加え、前にブログに書いた新築３棟の話も動かしております。
北陸地方は、あちらの投資家さんとも仲良くしておりますし、賃貸の市況も良いと
判断しております。土地勘もそれなりにはできました。
今回検討しているのは石川県の物件です。耐用年数オーバーかつ遠隔地ということで
融資の道は限りなく狭いのですが、ちょうど今回東京１棟目の借り換えをするので
某政府系金融機関さんの無担保融資枠がけっこう空きます。ここを活用して何とか
融資をつけられないか、というところで考えております。
某政府系金融機関さんに一括返済関係の電話をした際に、ついでに融資担当の方にも
お声がけして、案件の概要をお話しました。決して悪くない反応だったと思います。
耐用年数超過であっても、融資を検討することは可能である、と。さらっと概要を
お話したところ、１０年じゃさすがに無理そうだけど１５年でなくても回りそうですね、
みたいな感じでした。なんとなくやる気がありそうなので、早速事業計画書を作って
持って行ってみたいと思います。
それにしても、先方の担当の方から「利回り」という言葉が出るとは、時代もだいぶ
変わったもんですねえ。一昔前は金融機関さんの前で「利回り」という言葉を口にしたら
その瞬間投機的とみなされてアウト、という風潮だったのに。
ちなみに耐用年数超過のこの案件、２つの政府系金融機関さんに持ち込みましたが
片方は審査可能、もう片方は耐用年数を厳しく見るようになったので審査のテーブルに
乗せられない、という結果でした。政府系なら耐用年数超過ＯＫと思っていましたが
個別に違うようです。気を付けようっと。
エリア戦略の関係（仙台法人は北海道〜東北、東京法人は一都三県、個人はそれ以外）で
こちらは個人で購入を検討しています。
これを購入できたら、個人の札幌物件の一部を法人に売却して、減価償却を再度取り
収入のバランスを取り直すことを考えております。
続いて、北海道の物件。
札幌１棟目と札幌３棟目については、今度管理会社さんを変更することになってます。
その新管理会社さんからのご提案の物件でした。
北海道の某地方都市で、半分レジ、半分事務所という構成。レジ部分はファミリーです。
立地は現地をよく知る不動産仲間に聞いたところ、繁華街に近く悪くないようです。
築古ＲＣで、耐用年数はまだ残っています。積算評価額が売価の１．７倍程度という
地方にありがちな案件です。
利回りとしては、１５年で融資が引ければ十分にキャッシュフローが出る水準。
札幌からはちょっと遠いですが、懇意にしているリフォーム会社さんに対応して
いただけるエリアというのもいいところです。
大通に面した正方形の３面道路のビルというところも好感が持てます。
駐車場もレジ部分、事務所部分ともに２台ずつ確保されております。
事務所が半分というところにリスクを多少感じますが・・・
金額もそこまで大きくないので、まあやっちまったとしても被害はそこまでではないし
攻めちゃってもいいかなーという感覚を持ちました。
こちらは仙台法人もしくは個人での購入を検討しております。
ただ、仙台法人は新築の融資を検討している段階。ここで変な中古を放り込んで
審査をややこしくするのも得策ではないので、個人でもいいかなと思っています。
融資を受けるとしたら、仙台法人なら某地銀さんを狙っていこうと考えています。
個人であれば、先ほど出てきた耐用年数にうるさい政府系金融機関さんあたりです。
続いて、都内のどう活用していいかわからない築浅Ｓ造案件。
あまり人気のない山手線が通るターミナル駅から徒歩６分と、場所は良いのですが
そもそもの企画が「一部屋４人のシェアハウス」という強引な設定だったため、
全然埋まらないまま売却に出ているという案件（と推測）です。
築４年のＳ造で、表面利回り８％半ばというのは、今時にしては魅力がある案件です。
買おうと思えば、融資に関してはメインバンクの信組さんが頑張ってくれると思うので
きっと買えるでしょうけど・・・いかんせんその表面利回りで埋められる自信がない！
大きくコンバージョンするとか、何か考えないと難しいと思っております。
先に述べた２つに比べて真剣に検討している度合いは薄いのですが、昔某勉強会で
ご一緒させていただいた美人仲介さんが持ってきてくださった案件なので、なんとか
形にできる企画はないだろうかと知恵を絞っているところです。
今日は時間を作って、石川と北海道の事業計画を作りたいところです。
義母も来ているし、２組ほど人に合わないといけない用事もありますので、
あまりいっぱい時間は取れませんが・・・頑張ります。
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