現在２５位です。今日は面談です。
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札幌の物件を遠隔地に在住している状態で購入したい。
しかしそういうニーズに応えられる金融機関さんは多くありません。
なんだかんだ言って、私は今３棟の札幌物件を保有し、近々もう１棟決済します。
４棟も購入できたのだから、遠隔操作組としてはかなり頑張っている方だと思います。
しかし、まだまだ買いたいと考えた場合、ちょっと手持ちの金融機関さんが足りない、
という思いはあります。
まず、ここまで購入した金融機関さんを振り返ってみます。
札幌１棟目と札幌３棟目は、いわゆる全国対応可能なサラリーマンを狙い撃ちする
地銀さんで融資をしていただき、借りました。このスキームは、借入額が少ない時期は
有効に活用できるかと思います。金利はちょい高めですけど、そこはトレードオフ。
札幌４棟目は、東京にも札幌にも支店がある地銀さんで融資をしていただきました。
ここは札幌１棟目や札幌３棟目に融資してくれた地銀さんとは異なり、不動産に対して
そこまで積極的ではありません。通常であれば東京在住の個人に融資をするなどという
ことは考えてくれないと思います。足で稼いだ友人の紹介でした。
案件持ち込みから融資の内諾までに３ヶ月を要したことから、相当困難な融資で
あったのだろうということは想像に難くありません。本件、未だ恩義を感じておりまして
好条件での借換提案にも応じませんでした（後日金利は多少下げてもらいましたけど）。
そして今回決済する札幌５棟目（仮）は、北海道の信金さんから融資を受けます。
仙台法人を支店登記し、それによって融資を受けるという流れとなります。
これまたかなり珍しいパターンで、普通の信金さんだったら９５％以上対応不可です。
本店が手の届くエリアにあり、代表者もいることがほとんどの信金さんの条件です。
今回のように、支店だけでも大丈夫なパターンはほとんどの場合ありません。
数字や紹介など、いろいろなタイミングがうまく重なったからこその結果と思います。
再現性があるかと言われると・・・微妙です＾＾；
さて、こんな条件を踏まえて、今後物件を購入したいと思った時にどうアプローチを
していくべきかを整理してみたいと思います。
金融機関さんの基本姿勢は
１．支店網の中に物件がある
２．支店網の中に債務者（法人の場合は本店）がある
３．耐用年数以内
という３点があるかと思います。個別の金融機関さんごとに、緩く運用しているところも
あるのはわかっていますが、あくまで一般論としてです。
まず、これら３点を満たす王道パターンは都銀さんでしょう。
仙台法人はもしかしたら可能性がありそうですが、私は住宅ローンの借り換えすら
都銀さんで否決される感じですので、あまり期待できません。
また、耐用年数も厳格に見るので、利回り主義な私としては使い勝手が悪いです。
それから、個人であればサラリーマンに貸すことを強化している金融機関さん。
エスオーエスとかスリーエスとか言われているあたりですね。以前はこのグループで
札幌に融資するところはカタカナ銀行だけだったのですが、最近はエスオーエスも
スリーエスもすべて札幌が対象範囲になっているようです。
※外資系エスは、遠隔地案件に調査料を請求するらしいですよ〜。
で、ここが使えると私も木造とかサクッと買えるのですが、今はちょっと厳しいです。
返済比率が異常に高い案件が紛れ込んでいるので、あれを何とかしないと無理そう。
実際、外資系エスにも漢字エスにも話を話をもっていって与信を見てもらいましたが
一律で厳しいという反応でした。
あとは政府系金融機関さんもターゲットになるかと思います。融資期間が１５年と
短めに設定されるのが難点ではありますが・・・。
次に王道なのは、仙台もしくは東京に支店があり、札幌にも支店がある金融機関さん。
法人融資の方が好ましいので、仙台と札幌に支店がある地銀さんを当たりました。
手ごたえのありそうなところがいくつかありましたが、築古物件には一律で渋い顔。
木造を買おうとすると、なかなか厳しい・・・。
そこで目についたのが、民族系金融機関さん。地域にいくつもあった民族系の信組さんが
合併してできたという成り立ちから、意外と広域に支店網が広がっています。
ディスクロージャーを見ると、トップクラスに日本人が誰もいないので、いきなり
電話しても貸してくれる気がしない・・・とおじけづきましたが、やってみなくちゃ
わかりません。
そんなわけで、昨日アタックしてみました。その手の金融機関さん。
意外と普通に対応してくれそうな雰囲気はありましたが、金利は高いよとのこと。
そして、せっかくの広域支店網なのに「できれば宮城県内がいいです」と仰せになり
がくーんとした次第です。
ただ、不動産融資に対してはしっかりとした考え方があるように見受けられました。
他の金融機関さんが取り扱えないようなものを積極的に拾っているということなので
見合うものがあればぶつけてみたい、と感じた次第です。
簡易宿泊所とか対応できるようなので、面白い話があれば・・・かな？
耐用年数をあまり気にせず、うまくやってくれる金融機関さんを遠隔で探すのは
なかなか大変です。でも、宝くじを当てるよりは簡単なはず。引き続き対応を
進めて、融資に奇跡を起こしたいと思います。
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