2016年10月11日

やっぱり利回り低下中・・・でも頑張れば掘り出し物も!?

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今回の札幌出張では、ご紹介によるご縁でいろいろな人にお会いしてきました。

そしてその都度お酒を飲むので、肝臓が酷使されました(笑)



そういった方々からいただいた物件情報。昔に比べてやっぱり利回り下がってます。

だいたい2%くらいは下がったかな?というイメージを持ちました。

サラリーマンに優しい某カタカナ銀行で融資がさくっとつきそうな物件の情報は

表面利回りにしておよそ10%程度。昔なら12%くらいで売られていたと思います。

カタカナさん以外に都銀さんでも融資が付きそうなやつなんて、10%切ってますし。



木造に関しても、築10年で10%程度の利回りしかありません。これも数年前なら

12%くらいはあったんじゃないかという気がします。



新築も、数年前なら9%台で作ることができていました。

しかし今は下手すると7%台にまで落ち込みます。



やっぱり物件の価格は全体的に上がっているような雰囲気を感じます。

昔から持っている人がどんどん売りに出しているという気持ちはよく理解できます。



私も突っ張らずに売るべきかしら。でも税務的に長期譲渡になっている物件がまだ

札幌1棟目と札幌3棟目しかないのです。東京1棟目と東京2棟目が長期譲渡に入るのは

2018年になってからです。あと1年3ヶ月くらいかかるという・・・。う〜む。

しかも札幌3棟目は麻生政権の特例が使えるタイミングで購入しているので、特例を

最大限活用しようとすると、一番最後に売らなくてはならないという状態なのです。



まさかこんなに相場が上がると思っていなかったからなあ。なんかもっといろいろと

買っておけばよかったよ。利回り13%のRCを「単身で広告料がかかるから」と

流していた自分に、なにやってんだと言ってやりたいです^^;



でも、そうやって流していた頃と同じくらいの運営費用はかかるわけですから・・・

(ここ1〜2年で広告料の相場が1ヶ月分くらい下がった印象はありますけど)

買えればなんでも買っていいというわけじゃない、ということは言えると思います。

あとはどこまで目線を下げるか、万が一目線を下げた物件で失敗した場合に、どのように

リカバリーするか、といったところを気にかけて動く必要があると考えます。



なんかいろいろと話がそれましたが、とにかく相場が高くなったとはいえ、その中で

まあちょっと見てみてもいいかなと思える物件が出てきたので、せっかく札幌にいるし

現地を見てこよう、ということにしました。



内訳

1.築10年木造

2.築23年S造

3.築28年S造

4.築38年RC造

5.築22年木造



物件により、驚くほど状態が異なります。4は築年数が古いので汚いのも納得ですが

5は築年数が耐用年数をぎりぎりで超過したくらいの物件であるにも関わらず、

とにかく外壁がボロボロ。ここまで全く手入れをしていないんだろうなあと思います。

他方、1〜3は定期的にメンテナンスをしているんだろうなと想像できる状態でした。



5に関しては、場所もかなり札幌のはずれの方。

「建て替えてファミリー向けの新築」という案は確かにわかりますが、場所的に

もう少し都心よりでないと、私自身も運営しきれないなあという印象でした。

というわけでパス。



4は微妙に耐用年数が残っているので、融資を耐用年数で切られなければ、今時にしては

そこそこ面白いかもしれません。積算評価額と売価が近しいというのもポイントです。

外壁塗装分を指値して、相手のレスポンスを待てば若干化けるかもしれないと考えます。

新築の種地としても検討可能(とはいえ解体費がかかるけど)なので、一応キープ。



3は場所こそいいものの、利回りが10%をギリギリで切ってしまうのがいただけない。

12%だったらキープしたと思いますが、この物件は指値NGということでした。

某カタカナ銀行さんならCFも出るでしょうけど、借入額的に私は利用できません。

よってパス。



2は状態がとてもよかったです。地形もきれい、駅からも近い、間取りも使いやすい。

利回りもなんとか10%は超えています。悪くないと思います。

ただ、悪くないがゆえに、カタカナ銀行さんと競争しても勝てないだろうなあと。

あとは土地勘があまりないエリアだということも気になりました。

よってパス。



1は立地も仕様も悪くなく、築年数がまだ浅いので、多少頑張ってもらえれば融資期間も

ちょっと長めにとれるんじゃないかという期待が持てます。ただ、やっぱり利回り的に

20年くらい融資してもらえないときつい気がしています。一応キープだけど、融資が

ネックになって購入できないパターンのような気もしています。4に比べて利回りが低く

キャッシュフローを出しづらいんですよ。木造だから。



ひとまず、キープと思った2件については、詳細検討の上買付を入れるかもしれないと

仲介業者さんにお伝えしました。実際のところ、融資を組むあてが某政府系のところと

いうくらいしかイメージがないので、いろいろ難航しそうですが・・・。

ま、素振りと思って買付入れられるか検討してみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする