現在２４位です。札幌、もはや涼しいを通り越して寒いんですけど！
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すごく悩んだのですが、結論として管理会社さんを変更することにしました。
札幌１棟目と札幌３棟目が対象で、今回の札幌出張の中で、現行管理会社さんへの
解除通知と、新管理会社さんへの正式な依頼をしてきました。
管理を変えた理由は、ここでは詳細を書けないので割愛させていただきますが、前々から
くすぶっていた危なさそうな話の裏取りを前回の札幌出張の中でした結果、今後も管理を
お任せすること自体が、私にとって大きなリスクになってしまうと判断しました。
管理そのものの問題ではなく、会社自体の枠組みに関わるレベルの話で懸念がある、と。
そういったわけで、ちょっと想定外だったのですが、このタイミングで管理会社さんを
変えることになりました。しかし札幌１棟目と札幌３棟目は比較的低所得な方向けに
作り込んでいる物件です。定期借家契約など、普通の管理会社さんでは対応しかねる
内容を抱えている自覚があります。プチ滞納もそれなりに多いです。
次の管理会社さんを選ぶにあたり
・オーナーが新しいことを言い出しても、とりあえず嫌がらずに話を聞いてくれそう
・滞納督促をきちんとやってくれる
・定期借家契約に対応してくれる
・属性が悪い人を入居させることに抵抗が少なめ
という点を条件として掲げることにしました。
いくつかの候補があったものの、その中で「口だけでなく間違いなく滞納督促に強そう」
と考えられる会社さんが１つありましたので、そちらを最有力候補として、条件面を
他社さんと比較検討をさせていただきました。
なぜその管理会社さんが滞納督促に強いと判断したかですが、主要なスタッフの中に
「滞納督促のプロ」と考えられる業界からの転職組の人がいることからです。あとは、
そこの社長と最近懇意にさせていただいており、ここまでのおつきあいの中で人間的にも
信頼できる方だということを感じているので、それも有力候補とした理由の一つです。
管理費が安ければそれでいいということではないのですが、いくつか比較検討したところ
いずれも管理費は３％で良いとのことでした。現行の管理会社さんは４％なので、少し
安めの提案です。ただし、滞納時の立替送金はしないというお話でしたので、その分の
１％が乗っかっているのだろうなと思われます。いずれにしても、東京に比べて相場が
安いんだなということを認識しました。
条件が横並びであれば、前述の通りキャラクターがわかっていて信頼することができると
考えられ、かつ滞納督促にも強い会社さんを選ぶべきということになるでしょう。
９５％くらい腹を決めて、今回の札幌出張で最終判断しようと決めました。
そして一昨日。契約のために札幌に同行してくれていた義母を札幌駅まで見送ってから
その足で現在の管理会社さんへ向かいました。あちらは社長が登場。気が重いです。
管理変更って負のオーラを感じる作業ですから・・・。
こちらから切り出す前に、社長から保険申請しようとしている案件の進捗状況や、
汚水逆流の工事完了の連絡、空き駐車場への問い合わせの報告と賃料設定に関しての
ご相談などを次々と説明されました。こうやって、多少遅いながらも仕事はきちんと
やってくれるし、何よりこちらの立場をおもんばかった動きをしてくれるところが、
好感の持てる管理会社さんです。何事もなければそのまま管理をお願いしたかったです。
おつきあいも７〜８年くらいですから、気心も知れていますしねえ。
先方からの報告を一通り聞き終わった後、私からおもむろに管理変更のことを切り出すと
社長は真剣な顔をしてこちらの言い分を聞いてくれた上で「わかりました」と一言。
オーナーに不安を与えてしまったことは管理会社としての落ち度なので、その結果として
管理を解約されてしまうのは、管理会社である我々が至らなかったということですから、
その結論を尊重して受け入れます、とのことでした。
管理変更の予告期間などの扱いについても「オーナーの好きなタイミングで変更をかけて
構いません」とのことでした。管理会社が意地を張って管理を継続しても、オーナーに
とってそれは良いことではないと思いますから、と。こういう風にこちらのことを考えて
話をしてくれる姿勢が好きで、私としても心が痛いです・・・。
先方がそれを望むかはわからないのですが、願わくば今後とも管理以外の面で交流を
続けていきたいと思っています。長い間、ありがとうございました。感謝しています。
そして翌日、新管理会社さん候補の最有力の会社さんに顔を出してきました。事前に
アポをとってあったので、管理担当の方も同席していただき、いろいろ会話しました。
定期借家契約に対応してくれるか、属性よりも入居率優先の方向性でやらせてくれるか、
清掃はこちらで手配して良いか、などいくつか確認した上で、こちらの管理会社さんに
管理を委託することを決めました。あとは、現在の管理会社さんと引き継ぎの手続きを
進めていただくことになります。新管理会社の担当の方は、１０月末での切り替えを
目指したいと言っていましたが、そうなるとけっこう時間が足りない気もします。
一応、入居者様にご迷惑をかけないよう進めてほしいということをお伝えしました。
ここ数ヶ月の間、ずっとモヤモヤしていた話がようやく決着しまして、少し肩の荷が
降りた気分です。この決断が正しいものだったか、今後注視していきたいと思います。
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