2016年10月11日

やっぱり利回り低下中・・・でも頑張れば掘り出し物も!?

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今回の札幌出張では、ご紹介によるご縁でいろいろな人にお会いしてきました。

そしてその都度お酒を飲むので、肝臓が酷使されました(笑)



そういった方々からいただいた物件情報。昔に比べてやっぱり利回り下がってます。

だいたい2%くらいは下がったかな?というイメージを持ちました。

サラリーマンに優しい某カタカナ銀行で融資がさくっとつきそうな物件の情報は

表面利回りにしておよそ10%程度。昔なら12%くらいで売られていたと思います。

カタカナさん以外に都銀さんでも融資が付きそうなやつなんて、10%切ってますし。



木造に関しても、築10年で10%程度の利回りしかありません。これも数年前なら

12%くらいはあったんじゃないかという気がします。



新築も、数年前なら9%台で作ることができていました。

しかし今は下手すると7%台にまで落ち込みます。



やっぱり物件の価格は全体的に上がっているような雰囲気を感じます。

昔から持っている人がどんどん売りに出しているという気持ちはよく理解できます。



私も突っ張らずに売るべきかしら。でも税務的に長期譲渡になっている物件がまだ

札幌1棟目と札幌3棟目しかないのです。東京1棟目と東京2棟目が長期譲渡に入るのは

2018年になってからです。あと1年3ヶ月くらいかかるという・・・。う〜む。

しかも札幌3棟目は麻生政権の特例が使えるタイミングで購入しているので、特例を

最大限活用しようとすると、一番最後に売らなくてはならないという状態なのです。



まさかこんなに相場が上がると思っていなかったからなあ。なんかもっといろいろと

買っておけばよかったよ。利回り13%のRCを「単身で広告料がかかるから」と

流していた自分に、なにやってんだと言ってやりたいです^^;



でも、そうやって流していた頃と同じくらいの運営費用はかかるわけですから・・・

(ここ1〜2年で広告料の相場が1ヶ月分くらい下がった印象はありますけど)

買えればなんでも買っていいというわけじゃない、ということは言えると思います。

あとはどこまで目線を下げるか、万が一目線を下げた物件で失敗した場合に、どのように

リカバリーするか、といったところを気にかけて動く必要があると考えます。



なんかいろいろと話がそれましたが、とにかく相場が高くなったとはいえ、その中で

まあちょっと見てみてもいいかなと思える物件が出てきたので、せっかく札幌にいるし

現地を見てこよう、ということにしました。



内訳

1.築10年木造

2.築23年S造

3.築28年S造

4.築38年RC造

5.築22年木造



物件により、驚くほど状態が異なります。4は築年数が古いので汚いのも納得ですが

5は築年数が耐用年数をぎりぎりで超過したくらいの物件であるにも関わらず、

とにかく外壁がボロボロ。ここまで全く手入れをしていないんだろうなあと思います。

他方、1〜3は定期的にメンテナンスをしているんだろうなと想像できる状態でした。



5に関しては、場所もかなり札幌のはずれの方。

「建て替えてファミリー向けの新築」という案は確かにわかりますが、場所的に

もう少し都心よりでないと、私自身も運営しきれないなあという印象でした。

というわけでパス。



4は微妙に耐用年数が残っているので、融資を耐用年数で切られなければ、今時にしては

そこそこ面白いかもしれません。積算評価額と売価が近しいというのもポイントです。

外壁塗装分を指値して、相手のレスポンスを待てば若干化けるかもしれないと考えます。

新築の種地としても検討可能(とはいえ解体費がかかるけど)なので、一応キープ。



3は場所こそいいものの、利回りが10%をギリギリで切ってしまうのがいただけない。

12%だったらキープしたと思いますが、この物件は指値NGということでした。

某カタカナ銀行さんならCFも出るでしょうけど、借入額的に私は利用できません。

よってパス。



2は状態がとてもよかったです。地形もきれい、駅からも近い、間取りも使いやすい。

利回りもなんとか10%は超えています。悪くないと思います。

ただ、悪くないがゆえに、カタカナ銀行さんと競争しても勝てないだろうなあと。

あとは土地勘があまりないエリアだということも気になりました。

よってパス。



1は立地も仕様も悪くなく、築年数がまだ浅いので、多少頑張ってもらえれば融資期間も

ちょっと長めにとれるんじゃないかという期待が持てます。ただ、やっぱり利回り的に

20年くらい融資してもらえないときつい気がしています。一応キープだけど、融資が

ネックになって購入できないパターンのような気もしています。4に比べて利回りが低く

キャッシュフローを出しづらいんですよ。木造だから。



ひとまず、キープと思った2件については、詳細検討の上買付を入れるかもしれないと

仲介業者さんにお伝えしました。実際のところ、融資を組むあてが某政府系のところと

いうくらいしかイメージがないので、いろいろ難航しそうですが・・・。

ま、素振りと思って買付入れられるか検討してみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月10日

断腸の思いで管理会社さんを変更・・・新管理会社さん選定の基準は?

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すごく悩んだのですが、結論として管理会社さんを変更することにしました。

札幌1棟目と札幌3棟目が対象で、今回の札幌出張の中で、現行管理会社さんへの

解除通知と、新管理会社さんへの正式な依頼をしてきました。



管理を変えた理由は、ここでは詳細を書けないので割愛させていただきますが、前々から

くすぶっていた危なさそうな話の裏取りを前回の札幌出張の中でした結果、今後も管理を

お任せすること自体が、私にとって大きなリスクになってしまうと判断しました。

管理そのものの問題ではなく、会社自体の枠組みに関わるレベルの話で懸念がある、と。



そういったわけで、ちょっと想定外だったのですが、このタイミングで管理会社さんを

変えることになりました。しかし札幌1棟目と札幌3棟目は比較的低所得な方向けに

作り込んでいる物件です。定期借家契約など、普通の管理会社さんでは対応しかねる

内容を抱えている自覚があります。プチ滞納もそれなりに多いです。



次の管理会社さんを選ぶにあたり

・オーナーが新しいことを言い出しても、とりあえず嫌がらずに話を聞いてくれそう

・滞納督促をきちんとやってくれる

・定期借家契約に対応してくれる

・属性が悪い人を入居させることに抵抗が少なめ

という点を条件として掲げることにしました。



いくつかの候補があったものの、その中で「口だけでなく間違いなく滞納督促に強そう」

と考えられる会社さんが1つありましたので、そちらを最有力候補として、条件面を

他社さんと比較検討をさせていただきました。



なぜその管理会社さんが滞納督促に強いと判断したかですが、主要なスタッフの中に

「滞納督促のプロ」と考えられる業界からの転職組の人がいることからです。あとは、

そこの社長と最近懇意にさせていただいており、ここまでのおつきあいの中で人間的にも

信頼できる方だということを感じているので、それも有力候補とした理由の一つです。



管理費が安ければそれでいいということではないのですが、いくつか比較検討したところ

いずれも管理費は3%で良いとのことでした。現行の管理会社さんは4%なので、少し

安めの提案です。ただし、滞納時の立替送金はしないというお話でしたので、その分の

1%が乗っかっているのだろうなと思われます。いずれにしても、東京に比べて相場が

安いんだなということを認識しました。



条件が横並びであれば、前述の通りキャラクターがわかっていて信頼することができると

考えられ、かつ滞納督促にも強い会社さんを選ぶべきということになるでしょう。

95%くらい腹を決めて、今回の札幌出張で最終判断しようと決めました。



そして一昨日。契約のために札幌に同行してくれていた義母を札幌駅まで見送ってから

その足で現在の管理会社さんへ向かいました。あちらは社長が登場。気が重いです。

管理変更って負のオーラを感じる作業ですから・・・。



こちらから切り出す前に、社長から保険申請しようとしている案件の進捗状況や、

汚水逆流の工事完了の連絡、空き駐車場への問い合わせの報告と賃料設定に関しての

ご相談などを次々と説明されました。こうやって、多少遅いながらも仕事はきちんと

やってくれるし、何よりこちらの立場をおもんばかった動きをしてくれるところが、

好感の持てる管理会社さんです。何事もなければそのまま管理をお願いしたかったです。

おつきあいも7〜8年くらいですから、気心も知れていますしねえ。



先方からの報告を一通り聞き終わった後、私からおもむろに管理変更のことを切り出すと

社長は真剣な顔をしてこちらの言い分を聞いてくれた上で「わかりました」と一言。

オーナーに不安を与えてしまったことは管理会社としての落ち度なので、その結果として

管理を解約されてしまうのは、管理会社である我々が至らなかったということですから、

その結論を尊重して受け入れます、とのことでした。



管理変更の予告期間などの扱いについても「オーナーの好きなタイミングで変更をかけて

構いません」とのことでした。管理会社が意地を張って管理を継続しても、オーナーに

とってそれは良いことではないと思いますから、と。こういう風にこちらのことを考えて

話をしてくれる姿勢が好きで、私としても心が痛いです・・・。



先方がそれを望むかはわからないのですが、願わくば今後とも管理以外の面で交流を

続けていきたいと思っています。長い間、ありがとうございました。感謝しています。



そして翌日、新管理会社さん候補の最有力の会社さんに顔を出してきました。事前に

アポをとってあったので、管理担当の方も同席していただき、いろいろ会話しました。



定期借家契約に対応してくれるか、属性よりも入居率優先の方向性でやらせてくれるか、

清掃はこちらで手配して良いか、などいくつか確認した上で、こちらの管理会社さんに

管理を委託することを決めました。あとは、現在の管理会社さんと引き継ぎの手続きを

進めていただくことになります。新管理会社の担当の方は、10月末での切り替えを

目指したいと言っていましたが、そうなるとけっこう時間が足りない気もします。

一応、入居者様にご迷惑をかけないよう進めてほしいということをお伝えしました。



ここ数ヶ月の間、ずっとモヤモヤしていた話がようやく決着しまして、少し肩の荷が

降りた気分です。この決断が正しいものだったか、今後注視していきたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:18 | Comment(0) | 出張 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月09日

札幌5棟目(仮)の売買契約と金銭消費契約を結ぶ。

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札幌5棟目(仮)の売買契約、金銭消費契約が完了しました。これでほぼ取得確定です。

あとは決済に向けて突っ走るだけ。



今回は前のように流れては困るという気持ちもありまして、早めに契約を巻きたいと

思っておりました。しかし金銭消費契約には代表である義母が同席しなくてはならないと

いう制約がありましたので、うまく日程を調整しなくてはなりません。諸々調整して

予定を固め、契約に向けて全力で動きました



そして迎えた契約日。朝8時の飛行機に乗って、東京から札幌に向かいます。

成田に着いたところで、連帯保証人になる私個人の印鑑証明書を家に忘れたことに

気がついて、ちょっとテンパりました。取りに帰る時間はない。ネゴしてなんとかすると

決めて、札幌には予定どおりフライト。到着したあと、金融機関さんにお電話をして

後日郵送で良いということを言っていただきました。ほっ。



Facebookのコメントで知りましたが、マイナンバーカードがあれば、コンビニで発行を

してもらうことができるらしいですね。すべての市町村ではないものの、東京23区は

ほとんど対応しているようでした。マイナンバーカード作った方がいいかなあ、これは。



義母はあまり早起きさせるのも辛いだろうと判断し、10時の飛行機で仙台から札幌へ。

12時半頃、札幌駅で仲介業者さんも含めて集合し、行動開始です。



最初に法務局に行って、法人の印鑑証明書を取得。法人に関しては、全国の法務局で

取得できるから楽で良いです。個人の印鑑証明の場合、基本的には在住の市町村でないと

取れませんし(先に述べたコンビニなどの手段があれば別)。

札幌市は札幌駅前に法務局があるので楽チンです。



続いて、メインバンクさんへ。仙台から自己資金をハンドキャリーで持参するわけには

いかないので、メインバンクさんから出金しました。そこそこの額だったので、事前に

その支店に電話して確認しておいたのが功を奏し、無事に出金。なお、10月1日から

本人確認の方法がさらにややこしくなっている
ということで、代表取締役がいなかったら

すんなり引き出せなかったかもしれません。今後、注意しておかなくちゃ。



これで準備は整ったので、軽くランチをしてから仲介業者さんのオフィスで売買契約へ。

決済当日は札幌に行くことができないため、司法書士さんに来ていただき、委任状など

一通り押印してきました。



契約書を詠み合わせているときにふと気がついたのですが、今回の建物の仕入に伴う

消費税って、もしかして還付されたりしちゃうのかしら。仙台法人は大きな太陽光発電が

あるので、何もしなくても課税業者です。しかも課税売上の割合の方が非課税売上よりも

大きくなる収益構造。物件にかかる消費税は、売上の消費税より大きくなります。

ということは、今年も多少消費税還付されたりするのかも?額は大きくありませんが、

納める予定だった消費税を納めなくていいというのは大きな効果になります。税理士の

先生に相談してみようかな。



売買契約が完了したので、金融機関さんに移動して金銭消費契約へ。仙台の法人が仙台に

支店のない金融機関さんで融資を受けられること自体がかなりレアな事象です。たまに

そういう奇跡が起こったりするのが、不動産の面白いところ。



金銭消費契約もつつがなく進みました。署名してハンコ押して・・・。

前回の融資内諾からの物件ポシャるの流れで多少なりともご迷惑をかけてしまったので

なんとか数字をあげてほしい気持ちと、気が変わらないうちに既存取引先になりたい

気持ちがあり、今回の物件購入につながりました。こうして金消契約をすることができて

ほっとしております。



これであとは決済を迎えるのを待つばかりとなりました。いよいよ3年ぶりの札幌での

物件購入が見えてきて、気持ちが高まります。今回の物件ではどんな物語が始まるのか。



翌日の夜は、今回仲介をしてくださった仲介業者さんと懇親会でした。

面白い会社さんで、真面目に仕事をされているなあと思いました。管理条件を外すことが

できたのも、社長の腕です。管理はこの会社さんに任せよう、と決めました。



管理費はちょっと高めですが、清掃や巡回など私が普段外付けで報告ネットさんや

コジローさんに依頼しているサービスが格安で提供されております。それらの外だしの

経費も含めてトータルで考えると、今回の会社さんにワンストップでお任せしたとしても

普段よりちょっと高いかなくらいの金額で納まると判断できました。であれば、ご恩も

ありますので、そのままお任せするのが良いだろうと。末長くよろしくお願い致します。



三次会中に専務と話をして、管理をお任せして最初に取り組むことは、駐車場の外貸しと

ガス会社切り替え、物件の名称および看板変更の3点に決めました。このうち、私の

お仕事は物件の名称変更。いい名前、考えなきゃ!わくわくします。



決済まで、つつがなく進みますように。祈ります。

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posted by ひろ* at 09:45 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月07日

太陽光発電、またまたプチトラブル。

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太陽光発電がまたプチトラブル発生です。今度は遠隔監視システムでした。



遠隔監視システムには、異常が発生した時にメールでお知らせしてくれる仕組みが

あります。この仕組みは、発電量を監視してくれるとともに、発電量が通常と明らかに

異なる場合(例えば売電量がゼロの時や、故障が発生している時など)に、指定した

メールアドレスに警告を出してくれる機能を持っています。



その遠隔監視システムから、何かがおかしいぞというメッセージが飛んできました。

見ると、売電が全く行われていませんというメッセージです。



このメッセージ、先日の電柱の移設工事(その1その2)の時にも送られてきました。

その時の状況であれば、そのメッセージが出るのは当然です。実際、買取されていない

状態になっているわけですので。



しかし今回はそういった話もありません。本当に発電していないとなると、故障という

ことですので、これはまた一大事なのです。うーむ、困りました。



とりあえず義母に連絡して、保守契約をしている保安協会さんに現場確認してきて

貰うことはできないか聞いてほしいと伝えました。保安協会が出動すると、出張費が

別途請求されるという嬉しくない仕様なのですが、ここでどうこう言っている場合でも

ありません。無念ですが、見てきてもらうより他に選択肢がないのです。



その手配をしてもらっている間に、改めて遠隔監視システムの画面を見てみると・・・

あ、これたぶん遠隔監視システム自体がバグってる!と考えられる事象を見つけました。

私の予想が当たっているなら、おそらく売電はされていて、その結果が遠隔監視に

反映されていないだけだろうな、と。



何を見つけたかというと、リアルタイム発電状況のページの時間が更新されていない、

という事実です。エラーメールが来たのは朝でしたが、リアルタイム発電のページに

記載されている時間は夜中のままになっていました。



おそらく、リアルタイムと言いながら、一定のサイクルでデータを収集している仕様と

思われます。そのデータ収集がうまくいっていないから、リアルタイム発電の収集時刻が

更新されていないのだろう、と。



しばらくしてから義母より連絡があり、保安協会の人が現地で遠隔監視のシステムを

再起動したところ、また売電が記録されるようになったということでした。遠隔監視の

サイトにアクセスすると、確かに電気がまた記録されはじめています。よかった〜。



事後処理として、遠隔監視システムの会社に電話をして、こういう場合は現地に行かずに

対応する方法がないのかと確認しましたが、残念ながらそのような方法はないとのこと。

また、定期的に訪問した際にシステムの再起動をするというのはどうかと聞きましたが

この仕組みはあくまで緊急時のもので、シャットダウン処理をせずに電源をオフにして

いるのと同じだから、あまり触らないでほしい、と。



要望として、せめて管理画面で機器の再起動ができるくらいのことはしてもらえないと、

いちいち保安協会の方に現地に行って貰うことになるのでお金がかかり大変困る、と

いうことを伝え、改善をしてほしいとお願いをしました。まあ、聞き入れてもらえるかと

いいますと、難しいんだろうとは思いますけど・・・。



保安協会さんも、2時間の出張で2万近い金額を請求してきておりますので、こんなのが

頻繁に起こったらたまったもんじゃありません。私もサラリーマン稼業でソフトウェアを

いろいろいじってるので、時々フリーズするのは仕方ないと思っています。どのように

手間をかけずにリカバリーするかが大事なことなので、この遠隔監視の開発元の方にも

そういう目線を持って製品開発に取り組んでいただきたいものです・・・。

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posted by ひろ* at 06:24 | Comment(0) | 太陽光発電 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月06日

札幌5棟目(仮)の決済に向けて急ピッチで準備を進める。

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札幌5棟目(仮)の契約・決済に向けて急ピッチで動いております。



大別すると、決済までに建物に関する不明点がない状態にする作業、契約関係、

決済関係の作業が必要となります。



契約関係については、事前に売買契約書と重要事項説明書を拝見させてほしいと

こちらよりリクエストしたため、いろいろと先回りして作っていただきました。

内容的には問題はなかったのですが、1点だけ気になったのが・・・土地と建物の

金額が固定資産税評価額で記載されていること。



ここって、評価のやり方によって、もう少し按分方法を変えることもできるはずです。

今回は建物評価額をできるだけ取りたいと思っていたので、この部分を別な形の

評価にすることはできないか、それが無理なら価格を明記しない契約にできないか、

ということを相談しました。



しかし、どうもこの明記については売主さんがそうしたいという明確な意思を

持っているようでして、できればこのままでいかせてほしいとのことでした。

あまりここにこだわってて、話が壊れるのも得策ではありません。過去の苦い思い出が

頭をよぎった
ので、この件に関しては受け入れることにしました。



並行して、建物に関する不明点を明確にする作業が進められています。



今回担当してくださっている仲介業者さん、仕事が丁寧で素晴らしいです。

こちらが期待している以上のことまで、先回りして処理してくれます。



例えば、家賃滞納者はいないかという確認をしたところ、その内容だけでなく

保証会社の代位弁済がないかという観点での確認、さらにはその保証会社の契約が

新管理会社さんで引き継げるのか、という点も含めて確認してくださいました。



今回の物件では、保証契約を引き継げない入居者様が2名。それぞれ事情があり

たぶん再度の費用負担にはご納得いただけないと思います。保証契約なしでいくか、

それとも保証料をこちらが負担して契約するか、購入後に検討が必要です。



また、建物の敷地内に残置物というかごみというか・・・的なものが多くありまして

これらは購入後に片付けないとなあと思っていました。しかし、仲介業者さんが

いつの間にか売主さんと話をつけており、建物決済までに売主さん費用負担で撤去を

してくれるということにまとまっているとのこと。素晴らしい!



あとは、建物から隣の建物に伸びているケーブル(たぶん電波障害対策)についても

隣地のオーナーと話をしてくれていました。このケーブルについては、現所有者さんも

相手のオーナーさんも記憶にないということでしたので、今の状態を保証することが

できないこと、ただしケーブルテレビの設備を導入すれば問題は回避すること(しかも

設置料金はケーブルテレビ会社持ち)を確認してくださいました。



ちゃんと買主の安心のために動いてくれているなあと感じられます。頼もしいです。



そして決済に向けての手続き。



金銭消費契約を金融機関さんと結ばなくてはなりません。こちらは私が金融機関さんと

調整して、金曜日に行うことにしました。今回は法人での購入なので、金消の時だけは

社長に同席してほしいとのことでしたので、義母にお願いして札幌に来てもらうことに。

旅費もかさみますが、致し方ありません。



司法書士さんは仲介業者さんが普段お願いしている会社さんに依頼してもらうことに

しました。値段もリーズナブルで、助かります。決済時は私も義母も立ち会わない

予定なので、司法書士さんに契約時に来ていただき、必要な書類を作ることにしました。



融資してくださる金融機関さんに、契約後いつ決済できるか確認したところ、1週間程度

見ておいてくれればよいとのことでした。1週間後にすぐ決済できるか、売主さんに

確認してもらっているところです。決済日が固まると、日割り家賃の精算などの金額が

確定して、ようやく当日のお金の動きが決まります。念のため、メインバンクさんに

このくらいおろすからねと伝えておかないとかな?



契約は明日。決済するまで何が起こるかわかりませんが、今回は今のところなんとか

順調に進みそうな気配がしております。

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posted by ひろ* at 09:03 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする