2016年10月16日

ホテルコンバージョン投資の無料セミナーに行ってきました。

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昨日は地方物件の事業計画書を書いたり、放置していたメールの整理をしたりしつつ

久々に業者さん主催の無料セミナーを受けてきました。都心のオフィスビルをホテルに

コンバージョンする案件のご紹介ということでしたので、テーマ的に興味がありまして。



これから、そのセミナーのレポートをしようと思っておりますが・・・

こういうのって、業者さんの名前とか書かない方がいいのかしら。

とりあえず書かないで進めてみようと思います。



まず私自身の結論から言いますと、買わない方向にしようという気持ちになりました。

理由は単純に利回りです。確かに、今時の投資物件で都心のメジャーな場所に

サブリースで6.8%という数字は悪くないのだろうと思いますが、価格がそもそも

4億近いので融資を引ける気もしないし、いくら自己資金を入れる必要があるのかと

自分にツッコミ入れたくなってしまうし。そんなわけで個別面談せずに帰りました。



では、セミナーの内容をつらつらと書いてみようと思います。

何も書かずに書いているところは、業者さんの説明を私なりに理解した内容。

【個人的感想】としている箇所は、それを聞いた私の感想です。



今回の業者さんは、不動産ばかりでなく様々な事業(飲食やスクールなど)を

手掛けているということでした。地方でのかなり大規模な開発、都心での富裕層向けの

戸建分譲、投資家向けにガレージハウスの企画や建設など。



【個人的感想】

ガレージハウスは知人の大家さんがやってたけど、あれもこの業者さんなのかしら?

【ここまで】



そして今回のテーマになるホテル再生・運営事業も当然やっております。

運営に自信があるからこそ、サブリースという形を提案できるのでしょう。



他に、外国語学校や飲食事業もあり、それらの相乗効果でホテル運営をやっていくと

いうようなお話をしておりました。具体的にはインバウンド狙いでホテル従業員を

多言語対応させるとか、ホテルに飲食店の食べ物をデリバリーするとか。新しい

ブランドのホテルなので、穴場になる立地とサービスで差別化して運営しようという

方向性を持たれていることには、なるほどと納得しました。



続いて、なぜホテルなのかという説明。

観光ビジネスは、世界規模でみれば、もはやITや自動車産業を超えるビジネス規模に

成長しているということでした。かつ、富裕層と貧困層の間の中間層が今後増えていく、

という予測から、観光旅行をする人が確実に増えると。その増加量は、18年後に

今の2倍の飛行機が飛ぶくらいの感じだそうです。



【個人的感想】

それを聞くと、ホテルより航空会社さんの株を長期で持ちたくなりますね(笑)

【ここまで】



日本政府も観光産業を成長の柱に据えており、15年後には今の3倍にあたる

6000万人を目標に掲げているようです。そのために、アジア各国に対して

積極的にビザの緩和をしているそうです。特に中国の観光客を増やそうという試みを

しているようで、戦略的に中国に対してビザの緩和をしているそうです。



中国の海外旅行者数は1億700万人で、うち日本に来ているのは499万人。

もっと増やせるはずだというのが日本政府の読みのようです。



さらに中国には豊富な人口がいるので、中間層も今後増えていくだろうという点からも

今のうちに中国から日本に観光に来やすい土壌を作りたいのでしょうね。



【個人的感想】

体感的には、中国の人はかなり来ている印象です。街でも中国語がよく聞こえます。

2000万人弱のうち500万人弱が中国人ってことは、訪日観光客の4人に1人は

中国の方ということになりますから、比率としては多いと思います。

【ここまで】



で、インバウンドが増えるにつれて顕在化してくる問題が「宿泊施設不足」です。

政府が民泊を何とかしようとしているのも、ここに理由があるわけですね。

そしてこの業者さんはそこに着目し、ホテル事業に取り組んでいるわけです。

今回はオフィスビルのコンバージョンをかけたホテル商品を提案します、と。



なぜ新築ではなくコンバージョンなのかという点については

1.工期の短さ

2.低コスト

3.減価償却

を挙げておられました。



【個人的感想】

別に新築だっていいところはありますし、たまたま今回はコンバージョンに適した

素材が見つかったから、コンバージョンのいいところを推してみただけだろうなー、

などと思いながら聞いてました(笑)

【ここまで】



工期に関しては、新築なら2年以上のところを1年に短縮でき、結果として金利負担や

収益が発生するタイミングの前倒しなどによるコスト削減が可能となる、とのこと。

そして新築に比べて耐用年数が少ないものが多い(内装の改修工事は10年で落とせるが

新築の躯体は29年で落とすことになる)から、減価償却も新築より多くとることができ

収益性の向上に寄与する、と。



新築と比較すると

・支払金利で850万程度の差が出る

・工期が短いので収入が1年分多く、その額は2700万程度

・減価償却を多くとれるので、納税額が300万程度減らせる

となり、その結果、新築に比べて3800万余計に儲かるから、その分をアパートなど

別の不動産に投資することができる、という説明でした。



【個人的感想】

元本返済のことを何も考慮していないので、ちょっと説明としては騙しが入ってる?

ロットが大きいので、現金というのは一般庶民には現実的ではないと思います。

そこに一言も触れていないのは微妙。別に嘘はついていないんですけど・・・。

あと、新築の税率は40%なのに、コンバージョンは33%である根拠も不明。

減価償却を多くとって収益が低くなるからという理論なのかもしれませんが、

聞き逃したか、その理由がよくわかりませんでした。

【ここまで】



で、今回の提案商品についての説明。

立地の選定根拠やオペレーション方法などをいろいろと説明していただきました。

そしてホテルのオペレーションをこの業者さんに委託する形でサブリース契約に

なるので、利回りは確定利回りであるという旨のことを言っておりました。



【個人的感想】

サブリースの契約期間と賃料の見直しについては特に振られれていなかったと思います。

修繕はどちらが負担するのか、固定資産税がいくらくらいになる想定か、なども考えると

相当自己資金を入れないと回らないから、あまり面白くないなあという印象でした。

【ここまで】



ここまで説明して、アンケート書いて、質疑応答の時間はなく個別面談という話に。

うーん、質疑応答でいろいろここまで考えたことを聞きたかったんだけどなあ。

個別面談してまで聞こうとは思いませんでした。ちょっと私には手が出せないから

先方の時間を使わせるのも申し訳ないですし。



この業者さんの着眼点はよかったし、ホテルのオペレーションについては納得が

いきましたので、もし自分でコンバージョン案件の素材を見つけられた暁には、

運営や設計などの相談はしてもいいだろうなあと思った次第です。

そんな感じの無料セミナーでした!

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posted by ひろ* at 10:17 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月15日

シーズンオフになって急に入居・内覧の動きが出てきた気がする!?

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場所・利回り・築年数が割とバランスよくまとまっていて、悪くないなーと思いつつ

融資のあてがなかなかなく、公庫で引いてまでして買っても15年じゃCF出ないし

こういう時にスリーエス使えればいいのになー、融資のあてもないのに買付を入れるのも

ちょっとなー、そもそも新築ラッシュがあるかもしれないしなー、とかもじもじしてたら

横から買付を入れられてがっかりしているひろ*です。おはようございます。



えー、長い話はとりあえず置いておいて、今週は問い合わせや申込がいっぱい届き、

割とほくほくしている私です。その辺の話をつらつらと書いてみようと思います。



まず、空室期間が長引いていた東京5棟目に、お申込をいただくことができました!



この物件、なかなか決まらないのでもう一段家賃を下げるか、その前に設備のグレードを

少し上げてみるか、みたいな話をしておりました。で、管理会社さんが手始めにご提案を

してくださったのが、ウェルカムバスケット。早速設置をお願いしたところ、おまけで

ドレスアップまでしてくださいました。



ウェルカムバスケット

準備してもらったウェルカムバスケット。



ドレスアップ

ドレスアップ対応してくださいました。



猫

猫ちゃんにPOPつけてくれました。

これだとリアルすぎてビビるなどの事案がなくなりそう!



やっぱ家具があるとその場が締まるというか雰囲気が出るというか。もっと早い段階で

やっておけばよかったです。足元の空室対策がおろそかになっている証拠ですね、これ。



ここ4〜5件のお断り理由を分析していると、予算をケチってやらなかった「床の傾き」

が気になるという人がかなりの数を占めておりました。私が思っている以上に傾きは

気にする人が多かったようです。次回以降のリノベの反省点にしたいと思います。



ただ、今更そこに手を入れるわけにいかないので、今の家賃で勝負するなら、他の

ところでいい形を作るしかないなと。そんなわけで、今回のドレスアップなどに続き

照明の変更、ガスコンロやウォシュレットの据え付けなど、管理会社さんと会話して

どう進めようかといろいろ頭を悩ませはじめたところでした。



そしてこのドレスアップが功を奏したか、あるいは気持ちをもう一度東京5棟目に

私が向けたためかわかりませんが、その後ほどなくしてお申込をいただきました。

お申込をいただいたのは、南アジアから日本にいらっしゃって就業されている

外国籍の方です。もう3年以上日本にいるということで、結婚?同棲?を機に

会社の寮から賃貸物件に引っ越ししたい、ということでした。



外国籍の方は賃貸物件を借りるのに苦労すると聞いております。そう言われてみれば

東京3棟目を買った時に近隣挨拶に回りましたが、近所の顔役みたいな方が口酸っぱく

「中国人とか言葉の通じない人とか入れられると困る」みたいなことを仰ってました。

心の中で、それって大いに差別でしょとツッコミ入れながら聞いてましたが・・・

今の日本ってまだそういうところが根強く残っているんだろうなと思います。



そういう意味だと、東京5棟目は自宅からかなり近く、町内会も実は同じなのです。

たぶん、私がこの物件を買ったと知っている人はあまりいないと思いますが・・・

外国人なんか入れてどういうつもりなの、とある日糾弾されることがあるのかも?



でも、私が知っているその国の方は、とても明るくていい人なのです。個別個別で

いろいろあるのかもしれませんが、まずは言葉がきちんと通じれば大丈夫ではないかと

考え、今回の申込を前向きに進めるということで管理会社さんにお伝えしました。



現在、その方が日本語でのコミュニケーションをとれるかというところと、保証会社の

審査を通せるかというところを取り組んでいます。うまく申込が通れば、時間が

かかったものの、強気家賃から3000円ダウンで何とか片付きそうです。ほっ。



申込ラッシュはまだ続きます。



続いて札幌1棟目の駐車場にお申込が入りそうだ、という連絡を管理会社さんから

いただくことができました。お電話で問い合わせがあり、11月から利用したいと。

自宅にFAXがないからということで、郵送でやり取りをしていますという話でした。



ピロティの駐車場なので、屋根付きをうたうことができます。ここに関しては、

問い合わせを受けた社長が、以前話していた少し高めの家賃をお客様に説明したようで

私が思っていたのより少し高い金額で決まってくれそうです。たなぼたです!



これで札幌1棟目は完全満室になるはずです。契約書が送り返されてくるまでは

油断できませんが、いい感じの展開になってまいりました。



そしてもう1件。こちらはまだ問い合わせレベルなので確実ではありませんが、

札幌3棟目に「家賃スライド」の問い合わせが入ってきました。



家賃スライドとは札幌の慣習で、来年4月から入学する学生さんが、家賃発生を

後ろにずらしてお部屋を確保することを言います。申込から家賃発生までに数ヶ月を

要するので、大家としてはあまり対応したくないですが、需給バランスを考えると

仕方のない側面もあります。



札幌3棟目に学生さんの問い合わせが入るのは極めて珍しいので、まあたまには

ありかな?なんて思ってしまった私です。



そのまま受けると厳しいので

・家賃発生は2月から

・広告料1ヶ月ダウン

の2点を呑んでもらえるなら、家賃スライドOKと返してもらうことにしました。



なんか、管理を解約しますと伝えた途端に、管理会社さんの動きが良くなったような?

電話してくださったスタッフの方にも、管理を辞める旨は伝わっていたようで、話を

ふったら「聞いてます」と。なんかこう、気まずいなあと思っちゃいました。



さらに、仙台1棟目もなじみの業者さんから内覧があったようです。残念ながら、

その方自体は洗濯機置場がないということでNGになったということでしたが、

ちゃんと内見があったという事実が伝わってくると、ほっとします。



何にしても、ここにきていろいろと埋まり始めた感じがしております。

しかしまだまだ空室はそれなりの数が残ってしまっておりますので、それぞれに対して

適切なアクションを取り、早期に埋めていく必要があります。



札幌3棟目1室(申込あるかも?)、札幌4棟目1室(追加で退去予告2室)、

東京2棟目1室、東京5棟目1室(申込あり)、仙台1棟目1室。



東京5棟目を除けば、残り4室。プラスして、退去予告の2室がありますので、

やっぱりまだまだ空室率が高い状態です。札幌4棟目が一番厄介な状態なので、

ここを重点的に埋めていけるようにしたいところです。

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posted by ひろ* at 10:10 | Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月14日

大型滞納の入居者様からの退去予告を受理し、なんとか出血が止まる。

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札幌4棟目の問題入居者さんが退去してくださることになりました。よかった〜。



前にブログに書いた大型滞納の入居者さん。連絡も取れず、困っておりました。

仲介業者さんからLINEで家賃を払うようメッセージをしてもらっているのですが

その連絡にはすぐ「はい、払います」と答えるのに、ちっとも家賃は払われない。

仲介業者さんからLINEで管理会社さんに連絡するように問いかけてもらうと

「はい、すぐ連絡します」と答えるのに、管理会社さんには連絡してこないし、

電話をかけても出てくれない。そんな状態が続いておりました。



そんな膠着状態が続いていたある日、管理会社さんからメールが届きました。

滞納入居者さんと連絡が取れ、10月末での退去の意思表示をしていただいた、と。

とりあえずこれ以上の出血は避けられることになりました。よかった、ほんと。



ご本人曰く「病気で入院していた」とのことでした。そう言われりゃ、そうですかと

言うしかありませんが、ここまでの言動を見ている限り、本当なのかい?という嫌疑を

感じてしまう私です。これだけ滞納して、この間まで出稼ぎに行ってたとかいう話も

あるのに、突然それが入院とか言われても・・・ねえ。



今後は生活保護を受けられるということでしたので、どうやって保護費から滞納分を

回収していくかがポイントになるかと思います。



これまで、この入居者さんとはなかなか連絡が取れずにおりました。今後引っ越しを

されてしまえば、より連絡が取りづらくなることは明白です。

生活保護を受けられるということですので、保護課の方もうまく巻き込んで対応して

いく必要があるだろうと考えております。



実際、退去関連の話でこの方に会おうとした管理会社さんが、約束をすっぽかされた、

という話もあります。その理由は裁判所からの呼び出しに応じていたということでしたが

そうそう裁判所に呼ばれる用事もないだろうと思うので、いろいろ信用できないなあと。

(半年滞納してるから余計に・・・)



その後、本人に会うことができて、退去の書類も一式回収できたということでした。

その際に「冬になれば除雪の仕事があるから、それで滞納家賃を返す」と仰っていると

管理会社さんに話したようですが、そしたら生活保護はどうなるの?という話に。

全体的につじつまが合っていないように感じております。



だからと言って、まずは仰ることを信じるよりほかに手段はありません。

回収できるかどうか、管理会社さんの手腕にかかっております。ここはひとつ、

なんとか家賃を回収してきてほしいと願っております。



これで空室はまた1つ増えました。15部屋中1部屋が現在空室、2部屋が退去予告。

なかなか稼働率が上がってきません。先日の札幌出張でお話をした仲介業者さんからも

まだ快音は聞こえず。稼働率をあげるために、やっぱ店舗を泥臭く回って営業しないと

ダメかしら・・・。どうしていくか考えようと思います。



まあでも、空室が悪なら滞納は巨悪。売掛金は計上されるも、入金がない状態です。

税務的にはお金も貰えないのに税金がかかる最悪な状況。そこから考えれば、巨悪が

悪に変わったということで改善されているのですから、悪い話じゃありません。

そう思うようにして、前向きに取り組んでいきます。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月13日

札幌の物件を遠隔地から融資を引くために。

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札幌の物件を遠隔地に在住している状態で購入したい。

しかしそういうニーズに応えられる金融機関さんは多くありません。



なんだかんだ言って、私は今3棟の札幌物件を保有し、近々もう1棟決済します。

4棟も購入できたのだから、遠隔操作組としてはかなり頑張っている方だと思います。

しかし、まだまだ買いたいと考えた場合、ちょっと手持ちの金融機関さんが足りない、

という思いはあります。



まず、ここまで購入した金融機関さんを振り返ってみます。



札幌1棟目と札幌3棟目は、いわゆる全国対応可能なサラリーマンを狙い撃ちする

地銀さんで融資をしていただき、借りました。このスキームは、借入額が少ない時期は

有効に活用できるかと思います。金利はちょい高めですけど、そこはトレードオフ。



札幌4棟目は、東京にも札幌にも支店がある地銀さんで融資をしていただきました。

ここは札幌1棟目や札幌3棟目に融資してくれた地銀さんとは異なり、不動産に対して

そこまで積極的ではありません。通常であれば東京在住の個人に融資をするなどという

ことは考えてくれないと思います。足で稼いだ友人の紹介でした。



案件持ち込みから融資の内諾までに3ヶ月を要したことから、相当困難な融資で

あったのだろうということは想像に難くありません。本件、未だ恩義を感じておりまして

好条件での借換提案にも応じませんでした(後日金利は多少下げてもらいましたけど)。



そして今回決済する札幌5棟目(仮)は、北海道の信金さんから融資を受けます。

仙台法人を支店登記し、それによって融資を受けるという流れとなります。



これまたかなり珍しいパターンで、普通の信金さんだったら95%以上対応不可です。

本店が手の届くエリアにあり、代表者もいることがほとんどの信金さんの条件です。

今回のように、支店だけでも大丈夫なパターンはほとんどの場合ありません。

数字や紹介など、いろいろなタイミングがうまく重なったからこその結果と思います。

再現性があるかと言われると・・・微妙です^^;



さて、こんな条件を踏まえて、今後物件を購入したいと思った時にどうアプローチを

していくべきかを整理してみたいと思います。



金融機関さんの基本姿勢は

1.支店網の中に物件がある

2.支店網の中に債務者(法人の場合は本店)がある

3.耐用年数以内

という3点があるかと思います。個別の金融機関さんごとに、緩く運用しているところも

あるのはわかっていますが、あくまで一般論としてです。



まず、これら3点を満たす王道パターンは都銀さんでしょう。

仙台法人はもしかしたら可能性がありそうですが、私は住宅ローンの借り換えすら

都銀さんで否決される感じですので、あまり期待できません。

また、耐用年数も厳格に見るので、利回り主義な私としては使い勝手が悪いです。



それから、個人であればサラリーマンに貸すことを強化している金融機関さん。

エスオーエスとかスリーエスとか言われているあたりですね。以前はこのグループで

札幌に融資するところはカタカナ銀行だけだったのですが、最近はエスオーエスも

スリーエスもすべて札幌が対象範囲になっているようです。

※外資系エスは、遠隔地案件に調査料を請求するらしいですよ〜。



で、ここが使えると私も木造とかサクッと買えるのですが、今はちょっと厳しいです。

返済比率が異常に高い案件が紛れ込んでいるので、あれを何とかしないと無理そう。

実際、外資系エスにも漢字エスにも話を話をもっていって与信を見てもらいましたが

一律で厳しいという反応でした。



あとは政府系金融機関さんもターゲットになるかと思います。融資期間が15年と

短めに設定されるのが難点ではありますが・・・。



次に王道なのは、仙台もしくは東京に支店があり、札幌にも支店がある金融機関さん。

法人融資の方が好ましいので、仙台と札幌に支店がある地銀さんを当たりました。

手ごたえのありそうなところがいくつかありましたが、築古物件には一律で渋い顔。

木造を買おうとすると、なかなか厳しい・・・。



そこで目についたのが、民族系金融機関さん。地域にいくつもあった民族系の信組さんが

合併してできたという成り立ちから、意外と広域に支店網が広がっています。

ディスクロージャーを見ると、トップクラスに日本人が誰もいないので、いきなり

電話しても貸してくれる気がしない・・・とおじけづきましたが、やってみなくちゃ

わかりません。



そんなわけで、昨日アタックしてみました。その手の金融機関さん。

意外と普通に対応してくれそうな雰囲気はありましたが、金利は高いよとのこと。

そして、せっかくの広域支店網なのに「できれば宮城県内がいいです」と仰せになり

がくーんとした次第です。



ただ、不動産融資に対してはしっかりとした考え方があるように見受けられました。

他の金融機関さんが取り扱えないようなものを積極的に拾っているということなので

見合うものがあればぶつけてみたい、と感じた次第です。

簡易宿泊所とか対応できるようなので、面白い話があれば・・・かな?



耐用年数をあまり気にせず、うまくやってくれる金融機関さんを遠隔で探すのは

なかなか大変です。でも、宝くじを当てるよりは簡単なはず。引き続き対応を

進めて、融資に奇跡を起こしたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:02 | Comment(0) | 札幌 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月12日

新築の話が一気に押し寄せてきたので、いけるだけいきたいところ。

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事業計画書を書かないといけない案件がいくつか出てきております。

いずれも新築ですが、数が多くなってきたのでメインバンクさんと調整しながら

話を進めていかないといけない状況です。



先週終わり頃にメインバンクさんからお電話をいただきました。以前持ち込んだ田舎町の

新築の件
でしたが、意外なことに「前向きに検討したい」というお話でした。おお〜。



前提として、この物件は積算評価が出ません。土地の路線価が低いこと、木造物件なので

建物評価も出にくいことが挙げられます。ですので、金融機関さんとしても相当攻めた

評価をしないと、希望する額の融資は出ないだろうと思っています。そのことは事前に

お伝えしていたので、わかっているとは思うのですが・・・それでも取り組むというなら

こちらとしてはこんなに頼もしい話はありません。



「当支店としても、大口の案件は大事にしたいという気持ちがありまして・・・」と

いうセリフは、この時の担当さんの口から出た内容です。そっか、案件欲しいのね。

数字が足りていないから、いろいろ積極的に取り組んでいこう、ってところでしょうか。

私にとっては追い風です。



新任の支店長さんには話したのですかと確認したところ、話しましたと。感想としては

ちょっと遠いよねという当たり前な反応が返ってきたそうですが、特にその案件自体を

否定するような物言いではなかったようです。思ったよりイケイケ系の支店長さん?

それであれば、それも私にとっては追い風です。



やりたいということでしたら、私も全力で事業計画書を書いて先方に提示しなくては。

この新築は他にも融資付けで動いている方がいらっしゃると聞いております。

早い者勝ちなので、私も急いで動かなくてはなりません。とはいえ、三連休は札幌出張、

今週は送別会と決起集会、あと謎の飲み会など予定が盛りだくさん。合間を縫って

事業計画を仕上げないといけないです。時間とれるか心配だ・・・。



そんな心配な状況の中に、さらにメインバンクの担当者さんから「お付き合いしている

業者さんから新築用の土地の話が来ているので、御社にご提案させてください」という

セリフが飛び出してきました。なんですかこの積極姿勢。素敵すぎます。



この話は仙台市内でということでした。たぶんそんなに悪い場所ではなく、地下鉄の

駅からも徒歩圏な感じです。物件概要書などはまだもらえておらず、業者さんが

事業計画書を持ってきたらそれと一緒に渡しますということでした。



利回りは「8%〜10%」という大変アバウトな数字(笑)

8%で木造22年だとちょっと面白くないですが、RCだったら8%でも取り組んで

いいかなと思うゆるゆるな私がいます(苦笑)

そもそも構造すら聞いてない状態なので、妄想しかできないのですが。。。



こちらはこちらで、いろいろ確定したら情報を出しますと言ってもらえましたので

楽しみに待ちたいと思います。仙台で新築やりたいです!一応仙台の法人なので。

義母も仙台で物件を増やす方が好ましいと考えているわけですしね。



そしてまた別の話で、札幌の新築の話が入ってきました。

駅からの距離は申し分なし。今時にしては利回りも許容範囲です。一昔前だったら

鼻で笑って捨てるレベルっちゃレベルですが、今だとこのくらいでも貴重です。



前々から「土地の話がまとまったら新築建売やるので気にしておいてくださいね」と

仲良くしている業者さん(今後、札幌1棟目と3棟目の管理会社さんにもなります)から

予告されていたのですが、ようやく本格的に形になってきそうということでした。



まだ物件概要書もできていませんが、前に現地は見てきたことがあります。

駅力はちょっと弱いものの、場所としては申し分なし。あとは間取りと価格次第で

検討可能という判断をしていた案件でした。RCなので融資期間も長くとれますし

金融機関さんとしてもきれいでやりやすい案件となることでしょう。



さすがに3棟まとめてメインバンクさんで融資してください!というのは無理か?

と思いつつも、本日早速相談してみようと思っております。そんなにうまく話が全て

まとまるわけがないので、とりあえず手を出せるものにはすべて手を出しておき、

うまくいきそうなものだけ残していけばよいだろうと考えます。



このご時世に積極的に攻められるのも、これまでに購入した不動産から安定的に

キャッシュフローが出ているからだと思っています。感謝しなくてはなりません。

先日は高利回りの耐用年数超過木造を購入したので、今回は新築を購入する、という

感じでうまく調整しながらやっていきたいと思います。

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posted by ひろ* at 08:09 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする