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昨日は地方物件の事業計画書を書いたり、放置していたメールの整理をしたりしつつ
久々に業者さん主催の無料セミナーを受けてきました。都心のオフィスビルをホテルに
コンバージョンする案件のご紹介ということでしたので、テーマ的に興味がありまして。
これから、そのセミナーのレポートをしようと思っておりますが・・・
こういうのって、業者さんの名前とか書かない方がいいのかしら。
とりあえず書かないで進めてみようと思います。
まず私自身の結論から言いますと、買わない方向にしようという気持ちになりました。
理由は単純に利回りです。確かに、今時の投資物件で都心のメジャーな場所に
サブリースで6.8%という数字は悪くないのだろうと思いますが、価格がそもそも
4億近いので融資を引ける気もしないし、いくら自己資金を入れる必要があるのかと
自分にツッコミ入れたくなってしまうし。そんなわけで個別面談せずに帰りました。
では、セミナーの内容をつらつらと書いてみようと思います。
何も書かずに書いているところは、業者さんの説明を私なりに理解した内容。
【個人的感想】としている箇所は、それを聞いた私の感想です。
今回の業者さんは、不動産ばかりでなく様々な事業(飲食やスクールなど)を
手掛けているということでした。地方でのかなり大規模な開発、都心での富裕層向けの
戸建分譲、投資家向けにガレージハウスの企画や建設など。
【個人的感想】
ガレージハウスは知人の大家さんがやってたけど、あれもこの業者さんなのかしら?
【ここまで】
そして今回のテーマになるホテル再生・運営事業も当然やっております。
運営に自信があるからこそ、サブリースという形を提案できるのでしょう。
他に、外国語学校や飲食事業もあり、それらの相乗効果でホテル運営をやっていくと
いうようなお話をしておりました。具体的にはインバウンド狙いでホテル従業員を
多言語対応させるとか、ホテルに飲食店の食べ物をデリバリーするとか。新しい
ブランドのホテルなので、穴場になる立地とサービスで差別化して運営しようという
方向性を持たれていることには、なるほどと納得しました。
続いて、なぜホテルなのかという説明。
観光ビジネスは、世界規模でみれば、もはやITや自動車産業を超えるビジネス規模に
成長しているということでした。かつ、富裕層と貧困層の間の中間層が今後増えていく、
という予測から、観光旅行をする人が確実に増えると。その増加量は、18年後に
今の2倍の飛行機が飛ぶくらいの感じだそうです。
【個人的感想】
それを聞くと、ホテルより航空会社さんの株を長期で持ちたくなりますね(笑)
【ここまで】
日本政府も観光産業を成長の柱に据えており、15年後には今の3倍にあたる
6000万人を目標に掲げているようです。そのために、アジア各国に対して
積極的にビザの緩和をしているそうです。特に中国の観光客を増やそうという試みを
しているようで、戦略的に中国に対してビザの緩和をしているそうです。
中国の海外旅行者数は1億700万人で、うち日本に来ているのは499万人。
もっと増やせるはずだというのが日本政府の読みのようです。
さらに中国には豊富な人口がいるので、中間層も今後増えていくだろうという点からも
今のうちに中国から日本に観光に来やすい土壌を作りたいのでしょうね。
【個人的感想】
体感的には、中国の人はかなり来ている印象です。街でも中国語がよく聞こえます。
2000万人弱のうち500万人弱が中国人ってことは、訪日観光客の4人に1人は
中国の方ということになりますから、比率としては多いと思います。
【ここまで】
で、インバウンドが増えるにつれて顕在化してくる問題が「宿泊施設不足」です。
政府が民泊を何とかしようとしているのも、ここに理由があるわけですね。
そしてこの業者さんはそこに着目し、ホテル事業に取り組んでいるわけです。
今回はオフィスビルのコンバージョンをかけたホテル商品を提案します、と。
なぜ新築ではなくコンバージョンなのかという点については
1.工期の短さ
2.低コスト
3.減価償却
を挙げておられました。
【個人的感想】
別に新築だっていいところはありますし、たまたま今回はコンバージョンに適した
素材が見つかったから、コンバージョンのいいところを推してみただけだろうなー、
などと思いながら聞いてました(笑)
【ここまで】
工期に関しては、新築なら2年以上のところを1年に短縮でき、結果として金利負担や
収益が発生するタイミングの前倒しなどによるコスト削減が可能となる、とのこと。
そして新築に比べて耐用年数が少ないものが多い(内装の改修工事は10年で落とせるが
新築の躯体は29年で落とすことになる)から、減価償却も新築より多くとることができ
収益性の向上に寄与する、と。
新築と比較すると
・支払金利で850万程度の差が出る
・工期が短いので収入が1年分多く、その額は2700万程度
・減価償却を多くとれるので、納税額が300万程度減らせる
となり、その結果、新築に比べて3800万余計に儲かるから、その分をアパートなど
別の不動産に投資することができる、という説明でした。
【個人的感想】
元本返済のことを何も考慮していないので、ちょっと説明としては騙しが入ってる?
ロットが大きいので、現金というのは一般庶民には現実的ではないと思います。
そこに一言も触れていないのは微妙。別に嘘はついていないんですけど・・・。
あと、新築の税率は40%なのに、コンバージョンは33%である根拠も不明。
減価償却を多くとって収益が低くなるからという理論なのかもしれませんが、
聞き逃したか、その理由がよくわかりませんでした。
【ここまで】
で、今回の提案商品についての説明。
立地の選定根拠やオペレーション方法などをいろいろと説明していただきました。
そしてホテルのオペレーションをこの業者さんに委託する形でサブリース契約に
なるので、利回りは確定利回りであるという旨のことを言っておりました。
【個人的感想】
サブリースの契約期間と賃料の見直しについては特に振られれていなかったと思います。
修繕はどちらが負担するのか、固定資産税がいくらくらいになる想定か、なども考えると
相当自己資金を入れないと回らないから、あまり面白くないなあという印象でした。
【ここまで】
ここまで説明して、アンケート書いて、質疑応答の時間はなく個別面談という話に。
うーん、質疑応答でいろいろここまで考えたことを聞きたかったんだけどなあ。
個別面談してまで聞こうとは思いませんでした。ちょっと私には手が出せないから
先方の時間を使わせるのも申し訳ないですし。
この業者さんの着眼点はよかったし、ホテルのオペレーションについては納得が
いきましたので、もし自分でコンバージョン案件の素材を見つけられた暁には、
運営や設計などの相談はしてもいいだろうなあと思った次第です。
そんな感じの無料セミナーでした!
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