2016年10月21日

今回の物件購入、キャッシュフロー以外のメリットもあります。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在23位です。いよいよ今日は札幌5棟目(仮)の決済日です。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



本日決済を迎える予定の札幌5棟目(仮)ですが、今回の物件はキャッシュフロー以外に

3つのメリットがあると考えています。その辺、書いてみます。



第一のメリットとして挙げられるのは、減価償却です。



今回購入する物件は木造の耐用年数超過物件です。融資は15年で組んでもらいました。

そして減価償却は、簡便法に基づいて4年で落とす予定です。



これまでの私は、基本的に融資期間に合わせて見積法で減価償却を取る方針を採用して

おりました。短期で減価償却を取っても、後で苦しくなるのが目に見えているからです。



減価償却の仕組みは・・・別に説明しなくていいですよね?

10年使えるアパートを1年で全額経費計上するのは現実的におかしいので、

10年使えるものは10年に分けて経費計上しましょう、というものです。

と簡単にだけ書いておきます。



例えば、今回買った建物の価格を1500万とします。

もし4年でとれば、最初の4年間で計上できる経費は年間375万。5年目から0円。

15年でとれば、15年間毎年100万ずつ経費計上できます。



実際に、物件購入価格はすでに支払い済みなので、追加で上記のお金を払う必要は

ありません。ゆえに、お金が出ていかずに経費計上できるので、一般論としては

できるだけ多く減価償却を取るべし、という話になるのです。



今までは、木造物件を購入しても、4年で償却はしておりませんでした。なぜなら、

5年目以降苦しむことになるのが目に見えているからです。15年間似たような額を

ゆるゆると払う方がダメージが小さいような感覚があったのです。



しかし、今の仙台法人は太陽光発電が黒字で、税額もそれなりに払うことになります。

であれば、その支払う税額を少なくするのも一つの手段ではないかと考えました。

そしてその分を手元資本として、次の物件の頭金にする。次を購入する資金にするのと

国家に納めて活用してもらうのと、どちらがいいのだろうかという話です。



税金を払うことにももちろん意義はあります。金融機関さんは儲かって税金をたっぷり

納めている企業の方が融資をしやすいですから。過剰な税金対策をすることは決して

得策ではありません。先日掲載された健美家のチョビーさんと極東船長の対談でも、

そのことに触れられていますので、ぜひご一読ください。



他方、先日某勉強会で友人が発表していた内容も心に残っております。

その方は、これまではあまり短期で減価償却を取ることはしていなかったそうです。

しかし、それがゆえに黒字倒産の危機といつも隣り合わせ。儲かっているはずなのに

なぜこんなに納税が苦しくなるのだろう、という経験をしていたとのことです。



「どれだけ将来を見据えたとしても、今を生き残らなければ意味がない」



減価償却の取り方に迷っていた私は、この言葉で今回4年でとるという気持ちを

固めました。太陽光でそれなりに税金を払うことが見えている今、それを手元に残し

次の不動産購入に充てるべきではないか?と。



今の100万と10年後の100万の価値は異なります。10年間100万円を

運用すれば、それは明らかに100万以上の価値になります。将来苦しくなるのが

わかっていても、その前に手元に資産を残し、次の不動産を購入する資本にしていけば

その価値は向上すると考えます。そういった考えがあるからこそ、減価償却はできるだけ

建物比率を高くして、短くとるのが定説になっているのでしょう。



私は今回、頭金も諸経費+1割くらいは入れました。この金額を早期に取り戻すため、

義母とも相談の上で短期での減価償却を取る方針としました。キャッシュフローは

プラス、決算上はマイナスとなる木造減価償却を活用し、太陽光の本来納税すべき額も

減らして、手元資金を5年で回収する算段です。



第二のメリットが、消費税です。



仙台法人の売上の構成は、太陽光発電がかなりの割合を占めることになります。

私の企画運営する勉強会の売上(経費とトントンなので決算には影響しないけど

売上規模は大きく見せた方が良いからそうしています)も仙台法人につけております。

よって、非課税売上の比率はだいたい20%程度という構成になっています。



そして昨年度、太陽光発電設備の消費税還付をするために、本則課税を選択しました。

簡易課税に比べ、厳密に消費税を考えることになります。そうすると、課税売上の

比率が高いことから、年度末には消費税を納税しなくてはなりません。

(これを考慮し、今年の勉強会の売上は非課税業者である東京法人につけています)



今回、非課税売上のためとはいえ、課税仕入れします。大きな仕入になりますので、

ざっくり計算してみたところ、納税すべき消費税額より今回の仕入消費税額の方が

大きくなりました。そうなると、その分って単純に考えて還付になるのでは?



税理士さんにそこのところを確認してみました。私が気にしているのは、非課税売上を

発生させるための設備導入でも、課税仕入としてみなしてもらえるのか?という点。

結論としては、ある程度は見てもらえるということでした。



消費税の計算方法には個別対応方式と一括比例配分方式があるということです。

後者を選択すれば(届出等は不要)、非課税売上に対応する消費税額もある程度

控除できる(大まかにいって、支払った消費税額×その期の課税売上割合)、

というのが顧問税理士さんの回答でした。



それであれば、その他諸々の仕入消費税と差し引きして、多少は消費税の納税を

抑えることができそうです。自己資金の回収速度が早くなるので、メリットになります。



第三のメリットが、新規金融機関さんとの取引をはじめとした「縁」という財産です。



仙台法人は仙台に本店を構え、札幌に支店登記をしております。

この状態ですと、北海道にしか支店網がない信金さんや信組さんは、一般的には融資に

取り組んでくれません。なかなか厳しい!



そこで、いろいろな業者さんに紹介してもらえないか頼んでみましたところ、

ある業者さんが「もしかしたらいけるかも」と今回融資を組むことになった信金さんを

紹介してくれました。話がうまく進み、無事に融資を受ける運びとなりました。



信金・信組さんは比較的柔軟に話を聞いてくれる傾向にあります。

私も東京でいくつかお付き合いがありますが、耐用年数超過とか借地権とかの若干

めんどくさい案件でも、頑張ってやろうとしてくれます。今回の金融機関さんも

耐用年数については(外壁塗装などで寿命を延ばすことを前提に)できるだけ長期で

融資を出せるように頑張って組み立ててくれました。



札幌で物件を買おうとした時に、サラリーマン属性を活かしてエスオーエスだの

スリーエスだのと呼ばれる金融機関さんから融資を得るスタイルと、都銀さんを

使うスタイル以外のやり方は一般的に考えづらいところです。そんな中、今回の

信金さんと既存取引先になれたことは大きいです。少し期間を置けば、同じように

また物件購入ができるようになることでしょう。考えようによっては、これが一番の

財産になったかもしれません。



金融機関さんだけでなく、今回尽力いただいた仲介業者さんもとても良い出会いでした。

管理条件も外して貰いましたし、安心して仲介をお任せすることができました。手数料に

見合った仕事をしていただいていることを実感しています。



長期的にお付き合いできればいいなと考え、管理も委託することにしました。

今回融資してくれた金融機関さんも「そこの管理物件、どれも綺麗でびっくりしました」

と評しており、今回の管理委託にも納得していただけました。今後が楽しみです。



そしてその仲介業者さんをご紹介いただいた大家仲間の某さんにも深い感謝を。

いろいろなご縁がタイミングよく動き、今回の成果につながったものと思います。

つくづく運がいいと思います、私。自分だけじゃ何もできないのに、たまたまこうして

周りの人に巡り合えたことで、素晴らしい果実を手にすることができました。



不動産を購入することで、キャッシュフロー以外にもこういった財産を手に入れる

ことができた私です。この幸せを入居者様にもきちんと還元できるよう、設備投資や

入居者様サービスに励み、ここに住んでよかったと思っていただけるようになりたいと

考えております。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月20日

私にとって「一番時間を有効に使える状態」とは?

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。お腹が出っ張りすぎてきているので、なるべく階段使ってます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



私だけかもしれませんが、なまじ暇してるよりは、忙しいくらいの方が時間の使い方は

上手になるのではないかという気がしております。



ご存知の方はご存知だと思いますが、基本的に私は予定をがつがつと入れまくります。

土日も家でのんびりしていることはほとんどありません。何かしらの勉強会や内覧会、

懇親会みたいなのを入れていることが多いです。

札幌でも1時間単位で別の人に会って打ち合わせを入れたりしますし、飲み会だって

必要があればダブルヘッダーとか平気でやります。



基本的にはサラリーマンをしていますし、家に帰れば家族団らんの時間も確保したい。

ポケモンGOだってやりたいです(笑)

そうなると、平日不動産に力を注げるのは、寝る前と朝の時間だけ。ここでどれだけ

いろいろなことができるか、ということを考えながら時間配分を考えるようにしてます。



とはいえ、私自身はそれほど時間管理は上手ではありません。すぐに横道にそれるし

集中力は欠いているし、それって優先なの?と思うような作業からつい手を付けて

しまったりすることも多々あります。結局、本当に締切が目前に迫らないと、本気で

その仕事に着手できないところがあります。夏休みの宿題を直前で終わらせるタイプ、

教習所も逆算してやばくなるまで行かないタイプです^^;



そんな私ですので、結局平日山ほど時間があったとしても、だらだらしちゃったり

SNSいじったりポケモンしたりして遊ぶ時間が増えるのがせいぜい関の山です。

自分がだらしない人間であることくらい、自分が一番よくわかっておりますから(笑)



もし仮に私が専業大家などになったら、自堕落もいいところの生活になりそうです。

一応、もし辞めたら午前中はスポーツジムに行って、午後は不動産のお仕事をして、

夕方からはライブに行ったり飲み会したりして楽しもう、という思いはあるのですが

本当にそれがやりたいことなら、時間のない今だって無理してでも時間を作って

そういうことをやっているんだと思うんです。つまり、やらないだろうと(笑)

でも時間はあるからだらける、というオチになりそうです。



ですので、私自身はいろいろと忙しくて目が回るくらいの方が、結果として充実した

人生を送れるのではないかと思っています。今の会社みたいに、残業が山ほどあって

まともに定時であがれる日の方がレアというのはいささか辛いですが、9時〜5時で

残業がなく、そこそこやりがいのある仕事に就いているという状態が最高だろうと

思っています。余りある時間を得たところで、使いこなせません。



多少給料下がってもいいから、BMやってる会社に転職とかもありかもしれませんね。

でも今の会社も居心地悪いわけじゃないから、積極的に転職したいって感じもあまり

ないのですが・・・。でもちょっとだけ転職サイト覗いてみようかな。アラフォーに

なって転職とか、割とエグい感じになるんだろうとは思いますけど。



もし会社員を辞めたとしても、きっと自分で何かの事業を起こしたりするでしょう。

自分で時間をコントロールできる状態になれば、この日は不動産の仕事、この日は

別の仕事、のような時間の切り分けをすることはできます。そのくらいが私自身が

一番うまく時間を使えるような気がします。結局、兼業大家なわけです(笑)



人によって性格や心地よいと思うポイントが違うので、私のような時間の使い方が

万人にとって良いとは思いません。ただ、時間は有限であり、貧富の格差に関係なく

万人に平等に与えられる財産です。これに対してどう向き合うのが、財産を有効に

活用できるか。そういった観点で考えることは無駄ではないと思います。

一度考えてみてはいかがでしょうか。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:01 | Comment(0) | 思想・発想 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月19日

民泊を事業収支に組み込んでしまうことの危険性。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在20位です。今日も一日がんばりましょう。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日も2件ばかり大きな出来事が起こりましたが、今すぐブログで書くわけにいかない

事案なので、もうちょっと落ち着いたら書こうと思います。



そこで、本日は民泊を事業計画に組み込むことの危険性について書いてみます。



昨日は不動産関係の方と会合をしておりました。その中で「物件を買って民泊したい」

ということを仰っている方がおりました。この話、よーく紐解いていってみると、

「今は利回りが低い」「利回りを上げるには民泊で運用するのが良いのでは」という

流れで、自分で買おうとしている物件の利回りの底上げのために言っているのだろうと

推測できました。



※今日この場においては、民泊はまだ許認可を得ないとブラックとか、そういうことは

 横に置いて書かせていただきます。なお、どうしても民泊で融資を受けた物件を

 回そうと思っている方におかれましては、金融機関さんに民泊とか言っちゃうと

 コンプライアンス上問題になるはずですので、それは言わずに別の名目で伝える、

 ということもお忘れなく。



私もここ2年くらいずっと民泊の動向自体は追いかけていますし、民泊をしている人から

情報収集したりもしています。その中で言えることとしては、民泊ありきの収支計画で

物件を買うことは割と危険だぞ、ということ。これは主張しておきたいです。



なぜ危険なのか。

それは、民泊がものすごいスピードで動向が変わっているため、長期でローンを組んで

運用する不動産融資の考え方とあまりにも相容れないと考えられるためです。



例えばですが、民泊なしの通常賃貸だと利回り7.5%の物件が、民泊化することで

8.5%まで利回りが向上するとします。8.5%であれば、まあ確かに長期の融資を

古ローンで引いても、余力はないもののギリギリ収支としては回る水準になります。



しかし、この事業計画で進めていいのかはよく考えた方が良いです。



その長期間、民泊が今と同じ法令でいつづけるのか?

その長期間、民泊は同じように収益をあげ続けられるのか?

その長期間、周囲にライバル物件は出現しないのか?

その長期間、近隣からクレームで中止に追いやられるリスクはないのか?



民泊は不動産と違ってまだ若いです。そしてこの情報化社会の中で、ものすごい勢いで

進化しております。また、情報の浸透も非常に早く、1年前は「民泊?なにそれ?」

だった一般の方が、最近では「あの家に外国人が出入りしているのって、民泊でしょ?

許認可得てるの?保健所に確認しよう」と普通に言い出す状態です。



2〜3年前は、それこそ不動産賃貸業の人ではなく、水商売やビジネス感度の高い方が

オーナーに黙って民泊をして荒稼ぎしている時代でした。それが1〜2年前に不動産

投資家に情報がいきわたり、そして今では不動産投資と関係のない方も民泊に手を

出そうと思えば出せる状態になっております。プレイヤーは入れ替わっています。



手軽に民泊を始められるようになったことで、近隣に民泊が乱立して単価下落を招く、

といったケースも最近は増えているように感じます。1〜2年前なら10日で家賃分の

売上を確保できていたのが、最近ではそこまで高い単価が取れなくなっているという

話も聞きます。消費者側も当然ながら安くて質の良いものを選びたがりますから、

その単価はいつまでもブルーオーシャンではないのです。



国の民泊に対する法整備がなかなか進まない中、トラブル事例もいろいろと聞きます。

中国の方が部屋で宴会していてうるさい、隣の民泊部屋が朝から騒がしくて困る、

部屋でタバコを吸えない民泊宿泊者が、物件の共用部や隣の家のガレージでタバコを

吸っていて、治安上好ましくない・・・など。こうしたクレームが保健所に伝われば

現在の法令上、指導をして止めさせなくてはなりません。そして一度保健所に指導され

廃止に追いやれれれば、その部屋で再度民泊をやるのはかなり困難になります。



2年前に面白そうだと思っていた民泊が、わずか2年でこれだけ状況が変わるとは

私も想像しておりませんでした。恐ろしいことです。



そんな風に劇的に変わっている民泊事情。それを30年融資の事業計画に組み込むのは

とても恐ろしいことではないでしょうか。その事業計画があくまでオプションであり

通常の不動産賃貸でも収支は回るんですということならいいのですが、民泊ありきで

収支を組んでしまい、その民泊が早期につぶれてしまったらどうするのでしょうか。

そこに対する対策があるなら、そもそも民泊なんて事業計画で前提にしない方がいいし

ないならその物件を購入すること自治が危ういので、自己資金を入れるなり諦めるなり

考えた方がよろしいのではないかと思います。



長期で融資を得るなら、少なくとも社会で長期に生き残るであろうサービスを用いて

収支計画を立て、わからないものはあくまでオプションにとどめる。そういった

考え方で取り組まれるのがよろしいのではないでしょうか。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 07:25 | Comment(2) | 民泊(Airbnb) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月18日

札幌5棟目(仮)の決済に向けて、粛々と準備を進める。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在19位です。天気がいいと落ち着きます。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



今週末の札幌5棟目(仮)決済に向けて、ほぼ準備は完了しました!



金銭消費契約当日に決めきれなかった「決済日」については、その後仲介業者さんが

調整してください、今週末の金曜日に決定。それに従い、必要な書類を記入して

融資してくださる金融機関さんに送付しました。こちらは金融機関さんの中での準備の

都合もあるということで、急ぎで送付。送付というか、札幌にいる間に仲介業者さんに

記載した書類を託して、届けてもらうという荒業で対応しました(笑)



決済日が決まると、日割り賃料の精算等の詳細が決まります。これが決まらないと、

送金伝票を書くことができません。ましてや、今回は決済時に現地に行かないので

何か間違いがあるとややこしいことこの上なくなります。



精算内容が確定した後、仲介業者さんとやり取りしながら、書いた送金伝票をメールで

確認してもらい、問題のある所を修正して・・・を繰り返し、当日ちゃんと送金できる

状態になったところで、金融機関さんに送金伝票を送付しました。



精算額の内訳は、売主→買主の流れで「敷金」「清掃料(入居時に預かっていたもの)」

「賃料」「NTT電気使用料(フレッツ光の機械が使う電気代です)」。買主→売主の

流れで「固定資産税」がありました。最初、清掃料って何だろう?というのがわからず

仲介業者さんに確認してしまいました。不明点はなんでも質問。うざくてすいません。



内容に問題がなければ、買主→売主の流れの分の領収書を作成しなくてはなりません。

仲介業者さんがその書式も作って送ってくれましたので、印刷して横判と角印を押し、

仲介業者さんに郵送する準備をしました。ただ、送付は後述する書類とまとめてに

しようと思っていますので、郵送自体はこれからです。



それから、火災保険の契約。代理店さんに2パターンの見積をいただいておりました。

片方は火災で全焼した時に返済を賄えるだけの額の補償のプラン、もう片方は地震で

全損した時も返済を賄えるだけの補償のプランです。あわせて、休業補償のご提案も

していただきました。



札幌なので、地震リスクはそこまで高くないだろうと判断。結果、地震で全損した

場合の補償は薄くなる最初のパターンを選びました。また、休業補償はつけずに

火災保険のみとしました。



契約もつつがなく完了。契約書の控えをコピーし、金融機関さんに送付しました。

今回は質権設定はないということでしたので、契約書の送付だけでよいのです。

質権あると保険金の振込の時に少々めんどくさいから、なくてよかった。



・・・あ、施設賠償責任保険に入ってない!お見積貰わなくちゃ。

ブログってこうやって自分のやったことを整理して、抜け漏れのチェックができるという

メリットもあります。代理店さんにメールしておこうっと。



当日振り込んだ手付金の領収書も無事に届きました。無事送金できてほっと一息。



管理会社およびオーナー変更の通知書面もメールで届きましたので、横判と角印を押して

返送しなくてはなりません。戸数分なので最低16通。予備も含めて20通となります。

前述の決済時領収書、および後述の管理契約書とあわせて返送予定です。



続いて管理契約。仲介業者さんにそのまま管理を依頼することにしましたので、

売買系の返送すべき書類と一緒に対応しようとしています。



管理契約書は現在到着待ち。自宅に届き次第、横判と角印を押して返送します。

契約書以外の書面はメールでのやり取りとしました。本来ならいろいろと書く箇所が

あります(部屋数、間取り、設備詳細など)が、今回は仲介時に全部調べてくれて

いるので、先方でほぼ記入官僚。私は賃料の振込先だけ書けばOKという感じで

楽をさせていただきました。



購入するとき、こんなにいろいろあったっけ?と思うくらいの作業量でしたが、

それも仲介業者さんがしっかりとやってくれているからなのだろうと思います。

いい加減なところは、こういう細かいことは全然やってくれませんから・・・。

良い仲介業者さんと知り合うことができてよかったです。



さて、あとは口座に資金を入れて、送り返すものを送り返せば準備完了。

所有権が移転されるのももうすぐです。わくわく。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 08:44 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月17日

事業計画書は自分で作る方が、その案件に対する理解が深まります。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在22位です。今朝は目覚めがすっきりしなかったなあ・・・。

応援クリックよろしくお願いします→人気ブログランキングへ



昨日もちょろちょろっと事業計画書を作っておりました。基本的に収支計画などは

(企画ものの新築の場合は)業者さんが想定で作ってくることが多いのですが、

それを参考にしつつ自分で改めて事業計画を書くことで、そのシミュレーションから

抜けていることなどを把握することができるのです。



新築の話が立て続けに入ってきた件で、メインバンクさんと電話で打ち合わせました。

さすがに3棟すべてとなると、なかなか簡単に上がOKを出さないのではないかと

思ったので、どれをやってどれをやらないかを決めてもらった方がいいだろうと考え、

ヒアリングをしておこうと思ったのです。



相談した担当行員さん、うーんと頭を抱えてしまいました。

方向性として、まずは3件分事業計画を作って、それを行員さんが読み込んだ後に

改めて打ち合わせして、どれを持っていくか決めたいということに。



そんな経緯もあり、この週末は隙間時間で事業計画書を作っておりました。

勉強会とかセミナー・懇親会とかの予定もあったので、あまり時間を確保できずに

おりましたが、それでも何とか2件分の事業計画を仕上げることができました。



片方の案件は業者さんが提供してくださった資料があったので、そちらを参考に作成。

しかしやっぱり、自分として気になるところがありました。例えば、ガス供給の形態は

都市ガスなのかプロパンなのか。これ、客付にけっこう影響が出ます。都市ガスなら

事業計画には「都市ガスで経済的、選ばれる理由になる」ということをPRすべきですし

そうでないなら「プロパンガス業者様の支援もあり、設備が充実している」という形で

触れた方がいいであろうと思うのです。



管理会社さんについても同様です。管理会社さんがセットでついてきますが、

その管理会社さんの管理の条件など特に伺っておりません。

満室までの家賃保証はついているので良いのですが、それより日常管理の中で

どういう形でやっていくというつもりなのか、という点がまだ見えていません。



収支計画を作る際に、管理費はいかほどで見ておけばいいのか?

そこがわからないと、リアルな事業計画にはなりません。



広告料なんかも同じです。地域によって広告料の相場は異なりますので、物件周辺では

どのような相場になっているのかを知っておかなくてはなりません。



業者さんの作った事業計画表から読み取れることもありますが、読み取りきれないけど

把握しなくてはならないこともあります。それらをヒアリングして、自分の意思が

込められた事業計画に落とし込む作業は重要だと考えております。



自分なりに作った収支計画でも、ちゃんと回りそうな形に仕上がり、ほっと一息。

あとは業者さんと打ち合わせて、内容に関しての認識の差異がないことを確認して

金融機関さんに持ち込むという手順で進めていきたいと思います。



そしてもう片方の事業計画書。こちらは物件概要書もなく、謄本が1枚ペロッと

あるだけです。そして口頭で聞いている「物件価格はこのくらい、利回りはたぶん

このくらい、家賃は最低がいくらで最高がいくら、部屋数このくらい」という情報から

いろいろと予想をしつつ事業計画書を書くという、けっこう大変な作業です(笑)



土地の広さと部屋数・間取りから、たぶん建物の延床面積はこんなとこだろうとか、

総額と利回りから逆算して結果と、地型から予想するに、駐車場はありそうだねとか、

いろいろと予想をしながら建物の仕様を類推し、資料に落としていきます。



そうやっていくと、なんとなくつじつまが合わない箇所が出てきます。

例えば、土地の取得金額を坪単価から予想すると、建物価格がかなり高い坪単価に

なってしまうから、何となく変な気がするねー、とか。そういった矛盾したことを

整理して、確認すべきことを整理するところまでは進みました。



仲介業者さん曰く、会社に行けばもう少し細かい資料があるから、それを見せて

くださるということです。自分の予想がどこまで当たっているか、楽しみです。



だらだらと書いてしまいましたが、事業計画書については仮に業者さんから計画書を

貰ったとしても、それを参考に自分で作ることをおすすめします。業者さんの計画では

見えなかった点がはっきりするし、銀行の方もただ業者さんの作ったものを印刷して

持ってこられるよりは、自分で作ったものを持参する方が評価は高くなります。

(やる気が見える、理解していることがわかる、など)



本日、業者さんからの回答を見ながらブラッシュアップして、最終系にしたものを

早くメインバンクさんに送付したいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。




posted by ひろ* at 09:00 | Comment(2) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする