2016年10月26日

引渡前にトラブルが発生しまくるフィリピンのコンドミニアム。

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1戸は引渡日程まで決まり、1戸は引渡になることが前提で融資も組めている

フィリピンのコンドミニアムですが、1戸まだ揺れ動いているユニットがあります。



その1戸は、一番最初に購入に向けて手続きを進めたユニットです。完成も一番早く、

同時に買った方はとっくの昔に引渡を受けている状態です。部屋は完成しているのに

なぜ引渡をしてもらえていないかというと、私がお金を払っていないからです(汗)



なぜ払っていないのか。銀行融資の関係です。

この物件はフィリピンの現地金融機関さんに融資をお願いしております。内諾も既に

貰っているのですが、なぜかいつになっても融資してもらえないという状態が続いており

頭が痛い状態になっているのです。



最初に融資の承認をもらったのが昨年の5月とかそのあたり。そこでサクッと手続きを

終えていればよかったみたいなのですが(結果論)、ちょっと私がけち臭いことを

思い付き(ギリギリまで引っ張ったら、その分管理費とか払わなくていいじゃない的な)

なかなか動けなかったことも多少関連し、融資の実行が遅くなりました。そしたら何が

起こったかというと・・・さすが新興国、なぜか融資の承認が内部的に取り消されたと

いう事案が発生したようなのです。



再度審査してもらい、もう一度OKを貰ったのですが、今度は提出する書類がダメとか

なんだかんだとごちゃごちゃありまして、2回くらい提出しなおしました。

で、今度こそこれでいいんだよねという確認をすべく、認証前の書類をスキャンして

金融機関さん側に送付してもらい、確認をしてもらっているのですが・・・

この返事がいつになっても来ません。



銀行さんとの橋渡しを、昨日書いた管理会社さんにやってもらっております。

打ち合わせの際に、この件がどうなっているかも詳しく確認しました。

すると衝撃的な事実が。



いろいろヒアリングを進めていく中で、どうやら最初の承認の時点で、実はまだ

最終承認になっていなかったみたいなのです。担当の人があまりわかっておらず、

本来通すべき部署を通さずに最終承認OKとして私に通知してきたらしい、と。

いやそれ、どんだけ新興国クオリティなのさ(笑)



打ち合わせの際、管理会社さんは言ってました。



「私の融資をサポートしているスタッフは決して口には出してそう言わなかったけど、

 最初の承認の時に素早くすべて終わらせていれば、ここまでのことにはならなかったと

 思うんですよねえ」

「新興国はすぐにルールが変わるから、OKを貰ったら即動かないと・・・」

「そこでこちら側が迅速に動けなかったから、先方に対して今あまり有利に交渉を

 進めることができていないんです」



新興国を甘く見て、素早く動かなかった私にも多少の非があるということをこの段階で

理解しました。言われてみれば、新興国なんだし早くやらなきゃいけなかったです。

(だからと言って今の状態を是とするわけじゃないけど・・・)



また、先方のシステムとして、金融機関さんとデベロッパーさんで逐次ステータスが

連携されるらしく、何かの時にデベロッパーさんが私のステータスをキャンセルに

変えたのが連携され、あちらでもキャンセル扱いになって、審査が最初からやり直しに

なってしまったりすることがあったようです。連携が良すぎるのも善し悪しです。



引渡開始から1年半、いろいろとケチがついて未だに引き渡されないコンドミニアム。

物件の仲介をしてくださった会社の担当者さん(これもまた、前担当者さんが挨拶も

なしにいきなりいなくなっていて、しかもそのアドレスが消えていないから1ヶ月くらい

反応がないことにいら立ってた時期がありました・・・今の担当者さんは悪くないけど)

からは、ここまで何とかキャンセルではないということで進めてきてもらったものの、

これ以上はデベロッパーさんもいつキャンセルにしてもおかしくないよ、と。



しかも、前の担当者さんと話をして、キャンセルにならないよう融資いただく金額以外の

残金は全部払ったつもりでいたのですが、今の担当者さんが調べてくれた結果、諸経費に

相当する部分についてはまだ支払っていない状態でした。前の担当者さんとの意思疎通が

うまくいってなかったようです・・・。



そうだ、それ以外にペナルティ問題もありました。決済月に支払いきれなかったので、

最終月にもペナルティがついてしまっています。物件価格の60%以上の金額に対して

数パーセントのペナルティがついているので、けっこうごつい金額です。日本円にして

数十万単位です。これについては、デベロッパーさん側の告知が遅いのが原因だという

主張をして、ペナルティの取消を求めている最中です。そちらもまだ片付いていない。



なんかもう、いろいろうまくいかないことが多すぎるので、うんざりしてきています。

正直、この物件に関してはキャンセルすることも視野に入れております。



管理会社さん曰く、フィリピンに法律があり、すでに入金したお金の半分は返金する

義務がデベロッパーさんにあるのだとか。それだったら、半金返してもらって手仕舞いに

するのも一つの選択肢なのかもしれません。



融資も5年とかけっこう短い期間ですし、それに見合う収入は当然入ってきません。

国内のキャッシュフローの一部がそちらに吸い取られている状態になるのは明白で、

仮に融資がうまくいって実行されても、キャッシュフローはマイナスでいつ売れるか

わからない状態で保有するのが本当に幸せなのか?という疑問もあります。



勿論、新興国なので人口ボーナスや成長ボーナスがあるのは明白ですから、支払を

なんとか踏ん張れるなら、将来は良いことがあるのも間違いないと思っています。

ただ、その前に私が力尽きる可能性も・・・^^;;;



そんなことをいろいろ考えると、もうケチがついた物件は捨ててしまうというのが

一つの案なのではないかと思えるわけです。心の安定もマイナスのキャッシュフローも

なくなりますが、将来のボーナスもなくなります。それでも、コンドミニアムを

3戸も無理に持つ必要はないなと。多すぎました。身の丈に合ってませんでした。

すぐ売れないと目先のお金に困るような人が買うべきものではなかったのでしょう。



海外不動産そのものを否定する気はさらさらありませんが、日本のように法整備が

しっかりしていて、かつ外国人が安心して購入できる国ってそうそうありません。

外国人は買えないとか、法律がコロコロ変わるとか、成長が期待できる反面経済が

安定しないし中間層がいないからすぐに売れないとか。そういうリスクを許容して

何かあった時には現金を入れられる人であれば、将来の果実を手にすることが

できるだろうと思います。そういう海外不動産であれば良いのではないかと。



仮にキャンセルした場合、3桁の損失をたたき出すことになります。まだその踏ん切りが

ついていませんが、ここはもう積み立てていた株が半値に暴落したとでも思って、

資金を溶かしてでも少し手元に戻すのが一番いいような気がする今日この頃です。



負け惜しみではなく、本当に勉強になりました。だから買ったこと自体は後悔はして

おりませんし、根性で持ち続ければ最終的に明るい展望が開けるとも思っています。

ただ、ここはもう撤退がいいのかな〜という気持ちです・・・。

近々結論を出そうと思います。

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posted by ひろ* at 07:38 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月25日

コンドミニアム引渡後の管理会社さんを決める。

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フィリピンのコンドミニアム、1戸はようやく引渡です。管理や客付をどうするかを

検討する必要がありますので、それらをやってもらう候補にしている管理会社さんと

打ち合わせをしてきました。



今回引渡を受ける物件は、1BRで比較的高級路線の物件です。世界的に有名な企業が

共用部のデザインで参加していたりするので、安かろう悪かろうというよりは、そこそこ

高めの家賃を狙っていく方が良い物件という感じです。



ただ、融資は金利が超高いインハウスローンになってしまったので、結構きついです。

多少高く貸しても焼け石に水な気がします。家賃でローンを賄うなんて夢のまた夢。

インカムゲインで出血を少しでも抑えつつ、早期に売却してしまうという路線が

妥当であると考えております。



ほんと、あの時はちょっと「簡単に売れて濡れ手に粟でウハウハ」と思い込みすぎて

前のめりになっていました。当時に戻れるなら、売れなくて後できつくなるから、

せめて買うなら1戸にしとけと自分に忠告してあげたいくらいです。長期的に持っても

問題ないくらいの財力があれば、将来性を買うということでのんびり投資するには

悪くないのでしょうけど、金融資産が潤沢ではない私には重かったです。



ま、そんなことをごちゃごちゃ言っても始まりません。とりあえず、どうやって

この区分をお金に変えていくかということを全力で考えることにします。



管理会社さんは日本人向けにフィリピンの不動産を管理・売買してくれるところです。

日系だから安心とかそういうことを考えているわけではないのですが、英語で現地の

会社とやり取りをすることもストレスになるでしょうから、日本語で済むところに

しようと考えた次第です。



そもそも、フィリピンでは管理会社という業態が流行らないようです。コンドミニアムを

持つような富裕層は、メイドに清掃や管理をさせているから、というのが理由だとか。

だから結局日系の会社を選ぶより他に手がないというのが率直なところみたいです。



こちらの管理会社さんは、自身でもコンドミニアムを保有しており、そこで得た経験から

「ポストの中をチェックするサービス」(共用部の利用料の請求書など入ってるらしい)

など、かゆいところに手が届くサービスもやっているとのことでした。チェックをしない

管理会社さんに任せたところ、知らないうちにポストの中に請求書がたまり、そこに

ペナルティがついていくという悪循環に陥った事例を知っているから、そうならないよう

サービス化しようと思った、というのがサービス展開のきっかけだそうです。



また、Airbnbにも積極的に対応してくれるということで、賃貸がつかなくても

多少なりとも収益化するようなことを考えてくださるようです。Airbnbであれば

私も自分の保有するコンドミニアムに安く泊めてもらうことができるので、いいかなと。

(ただし、日本のAirbnb代行業者さんと比較すると手数料は高めです)



管理料自体は若干高め設定だと思いますが、遠隔地なので信頼できるところにお願いを

した方がいいだろうということで、今回はお願いすることにしました。



並行で売却も何とかしたいところですが、ある程度時間がかかるだろうなと思います。

1社お願いしているところはあるのですが、引渡後でないとやりづらいという旨の

話をされており、なかなか引き合いもありません。かといって、引渡後にあっという間に

売れるという想像もあまりできないので、まあ時間がかかるんだろうなあと。



無事に引き渡されて、将来キャピタルゲインが得られるかもしれないという妄想を糧に

強く生きていこうと思います(とほほ)。



まあでも、引渡されそうというだけマシだという話もあります。

もう完成しているのに、融資がわけわからないことになり、ごちゃごちゃしている

コンドミニアムもありまして、そっちの方がむしろ頭が痛いです。

明日はそのごちゃごちゃしている件について、半ば愚痴ですが書いてみようと思います。

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posted by ひろ* at 07:40 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月24日

物件価格以上の超大規模修繕を行った事例の見学。

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昨日は、不動産賃貸業仲間の友人が購入した物件を見学させていただきました。



前々から、ものすごい金額(購入金額の2倍近く!)をかけてリノベーションをした

物件があるという話は伺っており、関東→札幌の大家会で事例発表もしていただいた

不動産賃貸業仲間の方の物件。ちょっと場所が遠い(房総半島の方)のですが、

完成見学会を開くというご案内をいただいたので、時間を作って参加してきました。



元々はどこかの企業の寮だったようで、食堂や管理人室、ロビースペースなどと

バストイレ共用の部屋がついている棟と、普通の3DK、2DKタイプの棟の

2つがくっついたような物件です。



積算評価額の半分くらいで、超高利回りで仕込むことができたという話は以前も

伺っておりました。ただ、その状態のままにしておいて、擦り切れるまで使おうと

思っていたものの、新規の入居はつかないし、既存の方は年月を経るにつれて

どうしても出て行ってしまうしで、経営状況はじわじわと悪化。ジリ貧になってしまうと

危機感を抱いたオーナーが、大規模修繕を企画したという感じです。



ただ、その大規模修繕は物件の購入金額の倍どころではないお金がかかってしまいます。

空室がいっぱいの状態で、それだけの修繕を融資を引いて行おうとしたら、完全に

キャッシュアウトになってしまう、と。



そこで、まずは普通に使いやすい2DKと3DKの個室のある棟のみ修繕するという

方針を打ち出したそうです。お部屋も空室すべてのリノベーションはせず、10室のみ

先行で対応し、そこが埋まったら次を行う、という流れにしたとのこと。現実的に、

融資を引いて修繕するなら、そうせざるを得ないといったところでしょうか。



外壁塗装、屋上防水、屋上に太陽光設置、内装フルリノベーションなどを実施して

現在客付を行っているということでした。早く採算ラインに乗ることを祈ります。



今回、この修繕に関してはかなり融資に苦労されたということで、その苦労話も

惜しみなく語ってくださいました。端的に言うと、普通に持ち込んでもほぼNGを

くらってしまったので、提携ローンのある業者さんに修繕を依頼することで、

そういったローンを活用して何とか資金を用立てる、という手法に落ち着いたとの

ことでした。



確かに、私も提携ローンは利用したことがあります。かなり審査は楽でした。

銀行さんに融資の持ち込みをすると、融資が通るのか通らないのかひやひやしながら

待つことが多いのですが、信販会社さんの提携ローンだとそういう心配があまりなく

気持ち的にやりやすいというところはあると思います。



埋まれば破壊力のある物件ですが、今のところリノベーションをした10部屋のうち

申込が入ったのは2部屋とのこと。営業活動が急務であろうと考えられます。



また、寮形式になっている棟に関しては、手つかずで放置状態になっていました。

活用方法のアイディア募集ということでしたので、デイケアの施設に貸すとかだと

どうでしょうかというアイディアを提供させていただきました。



1階の広々とした食堂や管理人室は、デイケアの施設がいろいろなサービスを

提供するための場所として利用してもらい、2階以降はデイケア利用者さんに

安価に貸し出したり、職員の方に住んでいただいたりする、というプランです。



エレベーターがないのがネックですが、いす式階段昇降機などを設置することで

安価に最低限のフォローはできるのではないかと考えます。

いす式階段昇降機でググってみたところ、こちらのメーカーさんのサイトが動画なども

あってわかりやすいかと思いますので、リンク貼っておきます。

(別に回し者じゃありません・笑)



共用部照明

この照明、おしゃれだったな〜。



そんな話をしながら、気のおけない不動産仲間と不動産トークして、そのまま懇親会でも

お酒を飲みながら不動産やそれ以外のことをいろいろと語らったり。楽しいひと時を

過ごさせていただきました。お招きいただき、ありがとうございました。

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posted by ひろ* at 08:52 | Comment(0) | セミナー/懇親会/交流 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月23日

フィリピンのコンドミニアム、ようやく1戸引渡へ。

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フィリピンのコンドミニアム、悲喜こもごもといった様相になってまいりました。

お金もないうちから海外不動産なんてやるべきじゃなかった、と反省しています。



その当時、いろいろと自分に理由をつけたり、実際儲かりそうと思ったりで、

ぐいぐいと3戸も買ってしまったフィリピンのコンドミニアム。今にしてみれば、

ターンオーバー前に売れるはずと思って買ったのが、まったくの見込み違いでした。

売れやしないよ、これ(泣)



1戸目:

建築完了し、引渡可能な状態になってから1年半経過したが、まだ所有権移転できず。

現地金融機関さんにて融資承認されたものの、1年半経っても実行されずグダグダ状態。



2戸目:

年始頃に残額支払のタイミングが来たものの、融資のめども立たずどうしようと悩む。

何とかインハウスローンで何とか切り抜け、問題を先送り。完成から9ヶ月経過するも

なぜか引渡の連絡がこない。



3戸目:

未完成の状態でフィリピンの金融機関から融資を引き、あとは完成を待つばかり。

ただし、完成するまでお金は出ていく一方なので、けっこうきつい。



3戸すべて収益化しておらず、お金が出ていく一方です。我ながらやっちまったなあ。

もっとさくっと転売できるものと思っていまいsた。長期的に見た場合の評価は

まだ何とも言えませんが、短期的に見れば大失敗です。



そんなフィリピンのコンドミニアムに関して、良い動きと悪い動きがありました。

今日は良い動きの2戸目について書きたいと思います。



場つなぎ的ではあるものの、何とか融資も得ることができました。手続きも終えて

あとは引渡(現地の人は「ターンオーバー」と呼びます)だけのはず。それなのに、

引渡日程の調整などの連絡がちっともありません。



あるひ、そういえばいつになったら引渡されるのだろう?と思い、エージェントの方に

連絡を取って確認してもらいました。その結果、GMTOEを払ったら引渡の準備に

入るという通知があった
のが8月の後半。そういうことは先に案内しなさいよ・・・。



で、この税金を9月に入る頃に血の涙を流しながら支払ったところ、ようやっと

先方から来ました。引渡の調整についてのご連絡。



まずは先方から勝手に日時を指定してきます。いやいや、そんな急に言われましても

フィリピンには行けません。そう伝えたところ、では委任状を送ってもらい、代理人に

引渡対応して貰うか、別日程でリスケします(ただし10月中)、と。



海外となると、2〜3日は滞在できる日程にしておかないと、余裕もないし肉体的にも

きつく、かつ平日でないと引渡対応もしてもらえません。そうやって考えていくと

日本の祝日に1日有給休暇を足して、土日を絡めて2〜3日確保するのが現実的。

10月にもそういう場所はないことはなかったのですが、すでに札幌行きの予定を

入れてしまっていたので、ちょっと厳しい。そこで、少しだけ先になっちゃうけど

11月の文化の日近辺でどうかとデベロッパーさんに提案しました。



まあ遅れるといっても数日だし、そもそもこちらが督促するまで引渡の連絡すら

入れてこなかったわけだし、まあどうとでも調整つくでしょうと高をくくってましたが

先方から来たお返事は驚きの「それはできません」でした。おいおい、マジっすか?

これまでゆるゆるだったのに、なんで急にそこだけお役所対応になるわけ?



通訳兼エージェントの方に、ちょっとなんとか日程納得してもらえるよう根回しを

してもらえませんか、とお願いして動いてもらいました。しかし、いつになっても

返信が来ません。そうこうしているうちに、委任状を出すのも間に合わないような

タイミングになってしまいました。



ちょっと話がそれますが、委任状にもけっこうなお金がかかります。

公証役場で認証してもらい、それをさらに大使館認証してもらうという二段階の

手間をかけないと、法的な効力を持つ委任状になりません。



大使館認証で4000円前後、公証役場で12000円前後のお金がかかり、

これにEMSで郵送する手数料や電車代などいろいろ加味すると、18000円程度の

費用がかかってしまいます。しかも大使館認証は早くて3〜4営業日必要なので、

10月半ばくらいまで来ると、郵送にかかる時間も加味したら10月末に届かない、

というオチになります。



2万近くかけて委任するくらいなら、自分で行っちゃった方がいいやという気持ちに

なりましたので、会社休んで受け取りに行こうと考えた、ということです。



話を戻して、日程調整の件。

いつになっても返事が来ないので、私からも督促のメールを出しました。

英語があまり得意ではないので、ごちゃごちゃ書いても意図が伝わるかわからないなあと

思ったので「お返事お待ちしています、皆様と11月に会えるのを楽しみにしています」

とだけ書きました。



すると、今までだんまりだったスタッフの方から、責任者が出かけているから、

戻ったらメールしますみたいな返事が。そしてその後、責任者の方と思われる人より

11月でOKですという連絡が来ました。え、そういう返事があるならさっさと

送ってくれればよかったのに。なんなんだ一体。



まあなんだかよくわかりませんが、とりあえずこれでフィリピンに行くことは確定。

引渡を受ける以外の予定を入れてかなきゃ。旅程も詰めなきゃだし、引渡を受けた後の

運用方法を考えないといけません。普通に賃貸に出せるのか、家具家電はどうするのか、

Airbnbでの運用は可能なのか、できればすぐ転売したいんだけどどうかしら、等。

こうしてまた自分のやることを増やしてしまうのでした。



ここまでやられっぱなしだったので、この辺で少し取り戻せればいいなと思います。

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posted by ひろ* at 08:47 | Comment(0) | 海外不動産 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月22日

札幌5棟目、無事購入できました。

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無事に決済できました!札幌5棟目、堂々の誕生です。



昨日の朝一番で、無事に融資が実行されました。

売主さんに残金が全て振り込まれ、各所への支払いも完了。司法書士さんも法務局にて

手続きを済ませました、ということを連絡いただきました。現管理会社さんから

新管理会社さんへの引き継ぎもつつがなく完了ということで、無事ゲットでございます。

2013年に札幌4棟目を購入して以来なので、実に3年ぶりの札幌物件です。



今回の物件は単身向け16部屋の木造です。平成初期くらいに某社さんが建てまくった

不思議な対面キッチンが特徴の物件です。とはいっても、満室なので私も中はまだ

見たことがないんですけど^^;



似たような場所で堅実に満室経営している人もいるし、駅から多少遠いとはいえども

家賃設定を間違わなければ充分いけるだろうと踏んでの購入です。



長期でお住まいになっている方がそこそこの数いるので、それらの方が出ていった後

どうやって家賃を維持していくか、というところが運営上のキモになると考えます。

目先の問題としては、駐車場の空きが多いので、外貸しなどでそこを収益化していく、

という行動が必要になります。



共用部がちょっと汚い印象なので、例えばガス会社さんを切り替えて、その費用で

共用部の塗装や電球交換、TVドアホン化を進めてもらうなどの案も検討中です。



それと、物件名の変更。これ、入居者様には大変申し訳ないところがあるのですが、

やっぱり物件名はオーナーが変わったぞということを認識してもらうためにも、

私としては変更したいという思いが強いです。物件名も考案済みですので、あとは

管理会社さんとデザイナーさんに通知して、管理会社さんから入居者さんへの通知、

デザイナーさんにて看板の作成・設置をしていただくことになります。



満室なので、とりあえず手を付けられるのはその辺でしょうか。

あとは発生の都度、順次手を付けていけば良いだろうと考えます。



久しぶりの札幌物件、今後どうなっていくか楽しみです。

新しい物件、新しい管理会社さん、新しい入居者さん。

いろいろなご縁もあり、ここまで来れました。



関わる全ての人が幸せになれるような物件を目指したいと思います。

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posted by ひろ* at 08:16 | Comment(0) | 札幌5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする