2016年10月31日

東京2棟目、申込をいただき満室返り咲きがほぼ確定。

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東京2棟目、お申込をいただき満室が確定しました!これで東京は全部埋まりました。



東京2棟目で空室になっているお部屋は、元オーナーズルーム。ちょっと大きめな部屋で

家賃設定のサンプルが少なく悩ましいところでした。私が購入する前に入居した方と

この間まで入居していただいていた方では、2万くらい家賃が違うという状態でした。

振れ幅が大きく、たまたま需要がはまれば高くても決まるというところもありそうなので

強気の家賃設定で最初は募集をかけておりました。



しかしそれだとなかなか決まらないということが見えてきたので、少し方向転換して

決めやすい家賃(この間入った人よりも少し安く、購入前に入った人より少し高い)に

変えてしまおうか、みたいなことを考え始めていました。



そんな折、サラリーマンの仕事で知り合った社長さん(いろいろ経緯もあり、会社関係で

唯一不動産投資していることを話しています)から、社長の友人の家を探してほしいと

依頼がありました。事情があり、初期費用をあまり払えないけど、毎月の賃料はしっかり

払える人だから、というお話でした。



この社長さん、従業員の社宅需要みたいなものを持っているのです。芸能系の方なので

未成年で田舎から出てきたアイドルの卵とか、普通に審査すると通しにくい属性の人が

来ると、私に声をかけてきます。オーナーと直接やり取りできれば、いろいろな融通が

ききやすいという理由です。



そういう依頼が来たら、自分の物件がはまらない場合はお友達のオーナーさんや

気心知れた管理会社さんに声をかけて、入れそうな物件がないかヒアリングして

紹介する、ということをしております。私は別に業者さんではないので、手数料等は

いただかずにやっています。あくまで友人の頼みという位置づけですから。

彼が責任感のある人なのも知っているので、万が一滞納があっても責任をもって

支払わせる、もしくは代理で支払うといった動きはとってくれると信じております。



で、今回ご相談いただいた方。家賃の希望が若干安めなのですが、東京2棟目の空室に

うまくマッチしそうだなと感じたので、紹介してみることにしました。内見日程を決めて

管理会社さんと予定を調整してもらいました。私は平日は会社員をやっておりますので

お付き合いするのが難しいのです・・・。



管理会社さんから「無事終わりました」「家賃だけ要相談だけど申し込みたいと

言ってました」との連絡があり、よっしゃよっしゃです。いいんじゃないすかね。

決まれば東京は満室になります。仙台と札幌にはまだ空きがあるけど、高額家賃の

東京物件が埋まると家賃収入の面では結構楽になります。



内見した翌日、紹介いただいた社長さんから「申込したいので打ち合わせさせて」と

依頼がありました。そうですね、細かい条件はやはり会ってから話した方がいいです。



その後入居希望者様も含めて3名でお会いして、諸々条件を折り合わせました。

初期費用をかけたくないという要望があったので、契約開始を11月後半として、

11月はフリーレント。敷礼ゼロゼロ、保証会社の保証料も初回分のみ当方にて

負担することにしました。その代わり家賃は少しだけ増額。



条件が折り合ったので、あとは管理会社さんに契約をお任せすることにしました。

契約にかかる手数料も当方で負担することにしました。



初期費用を貰わないとはいえ、今回は広告料もかかりません。広告料がかからないと

考えれば、その分保証会社の保証料は負担しても問題ないだろうと判断しました。

紹介してくれた社長に恥をかかせるわけにもいきませんので、そのくらいはこちらで

負担させていただきます。



これで東京の5棟15室は全て埋まりました。

仙台1棟目が1室、札幌3棟目が1室、札幌4棟目が1室(退去予告3室)となって

おりますので、とにかく今一番の急務は札幌4棟目かと思います。そろそろ諦めて

家賃を少し下げた方がいいのかしら?でもたまに申込自体は入るから、ここで下げるのも

悔しいんですよねえ。売却を視野に入れると、家賃は高く維持したいのです。



もう一度営業しに行くかなあ・・・札幌。

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posted by ひろ* at 07:39 | Comment(0) | 東京2棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月30日

まだまだ攻めます、新規案件検討中。

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決済が終わって一息ついて余裕ができたと思えば、またすぐ別の案件の検討を始める。

相変わらずマグロのように動いていないとダメな私です。



前々から欲しいと思っていた北陸地方の築古S造案件が1つ。

北海道内の札幌と少し違う都市の築古RC案件が1つ。

都内のどう活用していいかわからない築浅S造案件が1つ。

これに加え、前にブログに書いた新築3棟の話も動かしております。



北陸地方は、あちらの投資家さんとも仲良くしておりますし、賃貸の市況も良いと

判断しております。土地勘もそれなりにはできました。



今回検討しているのは石川県の物件です。耐用年数オーバーかつ遠隔地ということで

融資の道は限りなく狭いのですが、ちょうど今回東京1棟目の借り換えをするので

某政府系金融機関さんの無担保融資枠がけっこう空きます。ここを活用して何とか

融資をつけられないか、というところで考えております。



某政府系金融機関さんに一括返済関係の電話をした際に、ついでに融資担当の方にも

お声がけして、案件の概要をお話しました。決して悪くない反応だったと思います。

耐用年数超過であっても、融資を検討することは可能である、と。さらっと概要を

お話したところ、10年じゃさすがに無理そうだけど15年でなくても回りそうですね、

みたいな感じでした。なんとなくやる気がありそうなので、早速事業計画書を作って

持って行ってみたいと思います。



それにしても、先方の担当の方から「利回り」という言葉が出るとは、時代もだいぶ

変わったもんですねえ。一昔前は金融機関さんの前で「利回り」という言葉を口にしたら

その瞬間投機的とみなされてアウト、という風潮だったのに。



ちなみに耐用年数超過のこの案件、2つの政府系金融機関さんに持ち込みましたが

片方は審査可能、もう片方は耐用年数を厳しく見るようになったので審査のテーブルに

乗せられない、という結果でした。政府系なら耐用年数超過OKと思っていましたが

個別に違うようです。気を付けようっと。



エリア戦略の関係(仙台法人は北海道〜東北、東京法人は一都三県、個人はそれ以外)で

こちらは個人で購入を検討しています。

これを購入できたら、個人の札幌物件の一部を法人に売却して、減価償却を再度取り

収入のバランスを取り直すことを考えております。



続いて、北海道の物件。

札幌1棟目と札幌3棟目については、今度管理会社さんを変更することになってます

その新管理会社さんからのご提案の物件でした。



北海道の某地方都市で、半分レジ、半分事務所という構成。レジ部分はファミリーです。

立地は現地をよく知る不動産仲間に聞いたところ、繁華街に近く悪くないようです。

築古RCで、耐用年数はまだ残っています。積算評価額が売価の1.7倍程度という

地方にありがちな案件です。



利回りとしては、15年で融資が引ければ十分にキャッシュフローが出る水準。

札幌からはちょっと遠いですが、懇意にしているリフォーム会社さんに対応して

いただけるエリアというのもいいところです。

大通に面した正方形の3面道路のビルというところも好感が持てます。

駐車場もレジ部分、事務所部分ともに2台ずつ確保されております。



事務所が半分というところにリスクを多少感じますが・・・

金額もそこまで大きくないので、まあやっちまったとしても被害はそこまでではないし

攻めちゃってもいいかなーという感覚を持ちました。



こちらは仙台法人もしくは個人での購入を検討しております。

ただ、仙台法人は新築の融資を検討している段階。ここで変な中古を放り込んで

審査をややこしくするのも得策ではないので、個人でもいいかなと思っています。



融資を受けるとしたら、仙台法人なら某地銀さんを狙っていこうと考えています。

個人であれば、先ほど出てきた耐用年数にうるさい政府系金融機関さんあたりです。



続いて、都内のどう活用していいかわからない築浅S造案件。

あまり人気のない山手線が通るターミナル駅から徒歩6分と、場所は良いのですが

そもそもの企画が「一部屋4人のシェアハウス」という強引な設定だったため、

全然埋まらないまま売却に出ているという案件(と推測)です。



築4年のS造で、表面利回り8%半ばというのは、今時にしては魅力がある案件です。

買おうと思えば、融資に関してはメインバンクの信組さんが頑張ってくれると思うので

きっと買えるでしょうけど・・・いかんせんその表面利回りで埋められる自信がない!

大きくコンバージョンするとか、何か考えないと難しいと思っております。



先に述べた2つに比べて真剣に検討している度合いは薄いのですが、昔某勉強会で

ご一緒させていただいた美人仲介さんが持ってきてくださった案件なので、なんとか

形にできる企画はないだろうかと知恵を絞っているところです。



今日は時間を作って、石川と北海道の事業計画を作りたいところです。

義母も来ているし、2組ほど人に合わないといけない用事もありますので、

あまりいっぱい時間は取れませんが・・・頑張ります。

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posted by ひろ* at 08:33 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月29日

借り換えの手続きを急ピッチで進めています。

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ようやく進展を見せた東京1棟目の借り換え。昨日あった本部承認の連絡を受けて、

善は急げということで、金融機関さんと早速打ち合わせをしてきました。



担当さん以外に、以前より面識のある支店長さんと、前々回くらいに名刺交換を

させていただいた次長さん、そして担当さんで「時間がかかってしまいまことに

申し訳ありませんでした」の謝罪からスタート。いやいや、私は借地のアパートに

借り換えOKを出していただけただけで十分満足です。その間に残債もぼちぼち

減っていますし、悪い話ではなかったと思っています。



まずは、電話で伺っていた条件を改めて提示いただきました。

金利はちょい高めで、3%半ば。サラリーマンに優しい某金融機関さんくらいの

水準です。まあ小さな金融機関さんだから仕方ないかと思います。資金調達の方法が

積金メインになるところだと、金利は多少高くて当たり前。それでもお付き合いを

するのは、古い物件や借地などのややこしい案件に前向きに取り組んでくれるからです。



金額は残債をすべてカバーしきれる範囲。手数料も吸収できそうです。ありがたい。

支店長から一時期「手元資金を入れることも検討できますか?」と聞かれていたので

もしかしたらと思っていましたが、杞憂に終わりました。



期間は借地契約期間いっぱいまで引っ張ってもらいましたので、15年強。

今までより金利が上がったけど、年数が5年延びたので返済比率が下がりました。



さて、借り換えに当たっての諸条件や手数料などについての話です。



手数料は、各種印紙代と担保設定手数料。

初回取引なので、取引約定書が必要です。加えて金銭消費契約書。この二通に対して

貼り付ける印紙代。それから担保設定手数料というのが金融機関さんの必要とする

手数料でした。あわせて5万くらい。



契約の際には、連帯保証人である嫁ちゃんが同席することも条件となりました。

印鑑証明も当然必要になります。区役所行かなくちゃ。



そして、今回は信用組合さんなので出資金が必要です。出資金の額として先方が

ちょっと言いづらそうな顔でお願いしてきた金額は・・・10万!(ノ゚ο゚)ノ

今まで取引してきた信用金庫さん、信用組合さんは1万〜2万くらいが相場だったので

ちょっとびっくりの金額でしたが、出資金は倒産しない限り戻ってきますし、配当も

若干ながらつくことが多いので、まあよしとしました。



その他の条件として

・担保設定承諾書を地主さんから貰ってくる

・火災保険に質権を設定する

・家賃は融資してくれる金融機関さんに振り込ませる

・地代は融資してくれる金融機関さんの口座から自動振込とする

といったところが挙げられました。特段問題はありません。



火災保険については代理店さんに行員さんとの打ち合わせをお願いしました。

迅速に動いていただき、今朝今後の流れをこうしますというメールが届きました。

いつも素早く対応いただき、感謝しております。



家賃の振込先変更についても、メールで管理会社さんに変更依頼をかけました。

ここの管理会社さんは家賃回収したらすぐに送金してくれるので、早い段階で

伝えておかないと旧口座に振り込まれてしまいます。スピード感をもって対応!



あとはいつ実行できるか?という点。

金融機関さんとしては11月10日あたりに実行したいと希望されておりましたが

そのためにクリアしなくてはならない点が2つあります。

1つが地主さんからの承諾書が間に合うかという点、もう一つは借換元金融機関さんが

抵当権の抹消書類をその日程で出せるかという点です。



1つ目については、地代を管理している不動産業者さんにすぐ電話して確認しました。

地主さんがお寺なのですが、お寺さん次第ということで、承諾書を郵送してくださいと

お願いされました。こちらの日程はまだ不透明です。



2つ目については、某政府系金融機関さんにお電話して、間に合うことを確認しました。

ナイスなスピードです。これが某金利の高いサラリーマンに優しいカタカナ銀行さんだと

抹消に2ヶ月かかるとかわけのわからないことを言い出します(−−;



そんな形で、借り換えに向けて急ピッチで準備が進んでおります。

新規金融機関さんと取引できるのが嬉しいところです。実行が楽しみ。

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posted by ひろ* at 08:42 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月28日

借り換えの本部承認ゲット!キャッシュフロー改善!

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もはや忘れかかっていた話が、今ようやく動き始めました。

何かと言いますと・・・東京1棟目の借り換えです。



はじまりはゴールデンウィークあたりからでした。そこから断続的にやり取りをしている

東京1棟目の借り換え。9月半ばごろに「東京法人の決算書がほしいです」という連絡を

受け、その10日後くらいにようやく決算処理が完了。黒字で出発することができたので

その決算書をFAXで送付させていただきました。あとは今月の稼働率もですね。



これによって、今度こそ審査が進んでいくに違いないと思ったのですが、数日前にふと

気が付きました。また1ヶ月近く経っていることに。うーん、本部までは間違いなく

進んでいるわけなので、何が今度は原因で進んでいないんだろう?



思い立ったが吉日、金融機関さんに電話してみました。審査の状況はどんな感じなのか

やきもきするくらいなら聞いてしまうのが一番早いです。



「今、本部の審査を通しているところなので、あと数日で返事ができるはずです」

ということでしたので、今月中には結論が出そうだなと。長かった。だいぶ長かった。

でもそれは、行員さんもいろいろ大変だったということに違いありません。なんせ、

無担保の借入がこれだけある人の審査を通すわけだから、いろいろと理由づけも必要で

あったことと思います。逆に苦労を掛けてしまったのかもしれません。



そして昨日、金融機関さんから着信あり。仕事中で出られなかったので、頃合を見て

折り返し。留守電の声のトーンを聞く限り、悪い話ではなさそうな気がします。

電話すると、やっと出ましたよ!「本部の承認がおりました」という素敵な一言が!



融資額:残債以上だけど登記の手数料を考えると若干足が出るくらい

金利:変動金利、今まで0.625%上がる

期間:今までより6年半延長



金利が上がっても年数が延びた分キャッシュフローは確保できることになります。

これまで74%という驚異の返済比率だったのですが、50%台後半に減りそうです。

(正確な金額は返済予定表を見てみないとわかりませんので、概算です)



金利が上がり、期間が延びることによって、これまでのようにどんどん返済が進み、

元本返済が進んでいくことはなくなります。そこはデメリットだと考えています。

また、せっかくの全期間固定金利が、普通の変動金利になってしまったという点は

見方によればマイナス要素になるものと思います。



他方、返済比率が下がることで、次の物件を購入しようと考えた時に返済余力があると

評価して貰えますから、その意味では良い効果が得られるものと考えています。



元々の借入先は、某政府系金融機関さんでした。ここは借り換えをすることによって

きちんと全額返したという実績がつき、プラスに働く珍しい金融機関さんです。

さらに、その人に対して一定枠存在する「無担保枠」が空くことになりますので、

次の物件を購入しやすくなるというメリットもあります。



結局、何を重視するかで、今回の借り換えを「成功」とみるか「失敗」とみるかは

変わるだろうと思っています。成功でもあり失敗でもある、というところでしょうか。



本日、金融機関さんと打ち合わせをして、今後の段取りを共有したいと思います。

決済目標日を定め、そこに向けて登記のお見積と地主さんの承諾書の準備をする、

といったところになるかと思います。あ、口座も作らないとね。



今年は返済比率が60%以上になっていた札幌4棟目で金利交渉が成功し、東京1棟目は

借り換えが成立しそうということで、両方とも50%台後半に返済比率を落とすことが

できました。一番大きな問題(東京4棟目のリノベーション資金)はまだ残ってますが

2件あわせてで70〜80万ほどキャッシュフローの上積みができたかと思います。

引き続き、既存物件のキャッシュフロー改善を図っていこうと思います。

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posted by ひろ* at 07:52 | Comment(0) | 東京1棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年10月27日

東京5棟目、ようやく満室確定へ・・・長かった。

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東京5棟目の入居が無事に決まりました!相場より家賃高めにしていたこともあり

なかなか決まりませんでしたが、これでほっと一息です。



以前のブログで、家賃下げではなく改善で乗り切りたいという話を書きました。

管理会社さんもその気持ちを汲んでくれて、バリューアップの方向性でご提案をして

いただけるようになりました。やっぱり意思表示って大事ですね。歯車がかみ合って

きたような気がした今日この頃です。



前回ブログの後、管理会社さんにて最新の写真に差し替えをしていただきました。

そして、その後発生した3件の内見が成立しなかった理由を迅速にレポートして

いただきました。それによると、1件は「探し始めたばかりだからもう少し見たい」、

2件は「傾きが気になる」とのこと。傾き、予算をケチって直さなかったのですが

多少お金がかかっても直すべきだったかもしれません。次回以降の参考にします。



そして管理会社さんより以下の提案がありました。

1.ウェルカムバスケット&ウェルカムボードの設置

2.リビング照明の交換

3.玄関鍵交換

4.ガスコンロ、ウォシュレットの設置



1は即座に依頼。2は壁に照明スイッチがないことから、交換する照明の選定が

悩ましいなどいくつかの理由から保留、3も嫁ちゃんが「鍵が開けにくい」とぶつぶつ

言っていたので、やったほうがいいと判断。4は費用対効果を考え、まずはガスコンロを

設置してみよう、ということを会話しました。



そして、1のウェルカムボックスを設置した際に、管理会社さんがちょっとした

家具などを置いて、お部屋をデコレーションしてくれました。ありがたい!



ドレスアップ

飾りつけ

デコレーション



いい感じです〜。深く感謝。



飾りつけをした数日後、管理会社さんから「ネパール人の方でも大丈夫ですか?」と

確認をいただきました。はい、当方としてはお家賃を適切に支払っていただけて、

日本語でコミュニケーションが取れる方であれば問題ないです。



そして数日後、このネパールの方からお申込をいただいたという連絡を貰いました。

なんかこう、やるぞと決めて動き始めると、なぜか決まるんですよねえ。物件って。



日本語もペラペラで、これまで3年会社の寮にいたけど、結婚を機に寮を出たいと

いうお客様でした。筋も通っているし、動機もしっかりしているから問題なさそうです。



契約するか初期費用が振り込まれるまで募集止めはしないぞと決めておりましたが、

その初期費用も無事に入金されたので、このたびめでたく募集止めとなりました。

電気の契約も月末で解除します。



話しはそれますが、スマートメーターって厄介ですね。リモートで電気を止めることが

できてしまうから、内見のために大家側で電気の契約をしないといけません。

入居者様が退去されたら、電気がつかなくなります。そのまま放置しておくと、

夜の内見に対応できなくなってしまいます。



それが当たり前と言えば当たり前なので文句のつけようはないのですが、今までのように

何もしなくても良いという状態ではなくなるので、ポカミスがありそうで怖いです。

スマートメーターになっている物件は要注意。機会損失しているかもしれません。



横道にそれました。話題を戻します。



結局、当初設定家賃から3000円ダウン、5ヶ月かかっての入居付となりました。

決まるまでに時間をかけすぎたなあとは思います。たぶん、床の傾きを直していたら

もっと早く決まったんだろうなと思います。傾いたままである以上は、もっと家賃を

下げておくべきだった、というのが反省点でした。普通に空室期間の家賃があれば、

床くらい余裕で直せました。判断ミスであったと考えます。



似たような物件、またおそらく出てくるだろうと思います。2DKの戸建でしたら

街を見回せばあちこちにある、そんな下町です。相続などでまた売り物はあるでしょう。

次回購入した際には気を付けたいと思います。



これで東京の空室は、東京2棟目を残すのみ。そしてこちらもちょっと確度の高めな

内覧が明日あります。決まれば東京は満室になるので、期待したいところです。

札幌は・・・札幌3棟目1室、札幌4棟目3室(予告含)が残っています。札幌4棟目、

なんとかしないとなあ。前回営業した効果がまだ出ていないようなので、メールなどで

もう少し突っついてみようと思います。

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posted by ひろ* at 08:05 | Comment(0) | 東京5棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする