札幌の木造案件に買付を入れました。

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買付を入れては玉砕し、買付が通れば融資が通らず、融資が通れば売主が心変わりし。

そんな感じで、今年に入ってから東京５棟目の戸建しか購入できておりません。

買えるまではとにかく単純作業の繰り返しです。



先日もまた、その単純作業に着手しました。某不動産オーナー仲間の方からご紹介を

していただいた案件となります。札幌市の木造物件。ちょっと前に見て気になっていた

案件だったので、存在は知っていました。あの時は土地値よりそこそこ高いことと、

駅から徒歩５分圏内ではなかったことを考慮し、他にいい案件があったのでそちらに

注力しようと見送った記憶があります。そうか、まだ残ってたのね。



オーナー仲間の方からこの案件を紹介してもらった理由は・・・メッセージのやり取りを

する中で、私が何の気なしに発した一言が発端でした。



元々なんでメッセージのやり取りをしていたかと言いますと、このオーナーさんに

私が取引している金融機関さんをご紹介したからなのです。仙台法人で融資の内諾を

もらった金融機関さんです。投資家仲間の方には、以前この金融機関さんのお話をした

ことがありまして、今回案件があるから紹介してほしいと依頼されました。



結局ご紹介に至ったわけですが、その背景には投資家さん自身が信頼できる方というのも

当然あったものの、それ以上に金融機関さんに対してのお礼をしたい＆数字を伸ばして

いただきたかったというところがありました。



私自身の案件は、売主さんが売らないと急に言い出して終了となってしまい、おそらく

行内で期待していた数字に対して穴を開けてしまっただろうと心苦しく思っていました。

紹介してほしいという話を受けて、、ご紹介したら数字の面で先方に喜んでもらえるかも

しれないというのもあり、マッチングさせていただいた次第です。



その後の展開は早く、うまいこと融資の内諾が得られ、売買までこぎつけたとのこと。

双方にとって良い結果になり、私もほっとしました。



投資家仲間の方からは「何かできることがあればお手伝いします！」と言っていただき、

そこでふと思ったのです。たぶん投資基準が似ているようでちょっと違うから、先方が

スルーした案件で私好みの案件があるんじゃないか？と。



その旨お伝えしたところ、今回の物件を仲介してくださった方に案件紹介を依頼してみる

という流れになりまして、そこから出てきたのがこの度買付を入れた物件だったのです。



当時は悩みながらもスルーしましたが、やっぱり悪くない。間取りもそこそこの広さで

稼働状況も満室という状態。駅からの距離が少し遠いとはいえ、１０分圏内ならなんとか

許容範囲と言えるでしょう。本当は５分以内がいいですけど、まあ仕方ないです。



前に流れた案件と比べ、利回りが低めで駅から遠いけど、現状の稼働率は今の物件の方が

優秀で、間取りも今回の案件の方が競争力はあります。焦って買っても仕方ないですが

悩みながら見送ったというところもあり、再度ご提案されたのもご縁と判断しました。



金融機関さんに軽く聞いてみたところ、悪くない反応だったので、買付入れることに。

購入できれば３年ぶりの札幌での購入となります。せっかくのチャンスなので、ここは

ぜひ有効に活かしていきたいところです。



融資の審査は来週から本格的に始まるということでしたので、期待しています！

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廃墟案件玉砕、しかし今後につながる負け戦。

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仙台の廃墟案件、あっさり終了しました。ただし、金融機関さんの融資姿勢に関しては

少し明るいものを感じましたので、今後は購入を半ば諦めていた仙台でも、中古木造の

高利回りものを優先的に探していこうと思った次第です。



先日ブログに書いた仙台の廃墟物件。いや、廃墟と言うのは失礼かもしれません。

だって１０部屋中３部屋は住人の方がいらっしゃるんですから。まあともかく、買付を

入れたので、金融機関さんへの打診とさらなる情報収集を始めました。



この物件、やはり情報は流れていたようです。Facebookで仙台の大家さん仲間の方から

「私は見送った」「××さんが内情に詳しい」みたいなコメントをいただきましたので、

早速その方にコンタクトを取ってみました。その結果、私がやり取りしている業者さんは

元付ではないこと、すでに元付の管理会社さんから情報が流れており、そちら経由で３人

買付が入っていること、その買付のうち２本は厳禁であることがわかりました。



私がやり取りしている業者さんは「融資が難しい物件だから、融資流れの可能性も

あるかもしれないので、とりあえず買付を入れてみては？」とおっしゃっていましたが

上位２名が現金じゃあどう転んでも私のところには来ませんね＾＾；



なんでその状態で広告を打ったのやら・・・。単純にその辺の情報収集が足りなかった？

それとも、おとり広告すれすれの名簿集めが目的？（汗）

でもその割には、営業してくる気配もないし。なんなんだいったい。



この時点で、廃墟物件を購入できる可能性はほぼゼロになりました。こうなったら、この

案件をだしにして、久しくコンタクトを取っていないサブの金融機関さんと会話をする

機会にするか。というわけで、義母に依頼して、こんな案件あるんですけどとサブの

金融機関さんに相談してきてほしいと依頼しました。



まずはそもそも話を聞いてくれるのかを電話で確認してもらったところ、マイソク１枚で

構わないからとりあえず相談にきてほしい、と。おお、いいですね。積極的な姿勢だ。



義母には、相談に行った時に、今回のような耐用年数超過の築古木造で２０年前後の

フルローンを引くことはできるかを聞いてきてほしいと伝えました。もしそれが可能なら

今後耐用年数超過の木造を積極的に探すことができます。



その後、義母から報告がありました。



まず、案件自体がダメになったことは先方が既に把握していたとのこと。なぜなら、

買付を私たちが入れた業者さんと金融機関さんの取引があったので、詳細資料を業者さん

経由で金融機関さんが取り寄せようとしたところ、事情がわかったようです。



義母が聞いた限り、金融機関さんは「業者さんが媒介契約を切られた」と表現していたと

いうことですが、たぶん買付が入ってそっちで決まりそうだから、媒介をしてもらう

必要がなくなったということなのだろうと思います。それがちょっと曲がって伝わり、

切られたという表現になったのでしょう。



次に、融資姿勢については、個別の案件ごとの審査になるから、一律で耐用年数超過の

築古木造に融資できるとは言えないということでした。ただ、これは裏を返せば、門戸を

閉ざしているわけではないということになります。融資の可能性ありということと捉えて

差し支えないでしょう。これは大きな前進です。



先ほど出てきた今回の廃墟案件に詳しい方に聞いたところ、耐用年数超過でも融資を

検討してくれる金融機関さんは他にもあるとのことでした。具体的な銀行名も教えて

いただいたので、今後はサブバンクさんとそちらの金融機関さんと２本立てで攻めようと

思います。よし、仙台での物件取得を目指したくなってきた！



で、この時点で私が買付を入れてから４〜５日経過しているのですが、業者さんからは

なんの音沙汰もなし・・・。せめて買付の結果くらい伝えてほしいものです＾＾；

仕方がないのでこちらから電話して「どんな状況ですか？」と聞いたところ、他の買付で

進むみたいです、とすっかり他人事のようなお返事。自分で売ることがあったとしても、

この業者さんには頼まないわ・・・（苦笑）



そんな感じで、久々に仙台で気合を入れて物件を探したくなった、というお話でした。

あと、投資家さんや銀行さん、業者さん同士で情報が筒抜けすぎてびっくりでした。

地方都市あるあるですね。市場の狭さ。ゆえにあまり失礼なことはできない、と。

だから前述の業者さんにも、なんだかなーと思いつつ紳士的に対応した次第です。



やっぱり不動産は人間関係と情報が命だ、と思った今回の出来事でした。

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メインバンクさんと状況の共有を図る。

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仙台出張中に、メインバンクさんとの打ち合わせをしてきました。



仙台に行ったら、特に理由がなくてもメインバンクさんにお会いするようにしています。

たまにしか仙台に行くことができないため、その機会を有効に活用しようと考えると、

やはり金融機関さんにご挨拶に行くことは必要ではないかと考えられるためです。また、

相手にこまめに状況をお伝えすることで、信頼感が増すはずと思う気持ちもあります。



今回も特筆すべき伝達事項はなかったのですが、担当者さんおよび支店長さんの異動が

ありましたので、新しい担当の方（異動を見越して元支店長が事前に打ち合わせに同席を

させていたので、面識はすでにあります）に改めてここまでやってきたことのご報告と

今後どうしていきたいかという点をお伝えすることにしました。



前回打ち合わせの資料をベースに、そこから変わったところ、変わっていないところを

ピックアップ。太陽光発電に関しては、稼働して８ヶ月が経過しましたので、ここまでの

売電金額と売電量を取りまとめて報告資料に盛り込みました。不動産賃貸業に関しては

１部屋の退去があったこと、募集をこういう形でやるよということを資料に明記。



それから、新規で検討している案件についても触れました。結局流れてしまった札幌の

木造物件の報告、そして今新たに買付を入れている札幌の木造物件の話（そういえば、

この話まだブログに書いてなかったので、そのうち書きます）、あとは昨日のブログの

ネタになった仙台の築古木造案件の話など。



※仙台法人は仙台と札幌を拠点にする予定なので、札幌の報告もあります



そんな感じで資料を準備し、いざ打ち合わせへ。先方は新担当者の方と、もともと支店に

いらっしゃった副長さんの２名が出迎えてくれました。副長さんはちょっと他の仕事から

手が離せないようで、打ち合わせにはご参加いただけませんでしたので、担当の方と

資料をベースにお話をさせていただきました。



メインバンクさんは木造築古のように耐用年数を超過している案件はとても苦手です。

しかし、いまどきは耐用年数超過の融資が難しい案件でもないと、利回りが取れるものは

ありません。とはいえ、メインバンクさんに話を持ち込まずに他行さんに持っていくのは

失礼にあたるので、今回も「難しいのは承知していますが、もし可能であれば・・・」と

打診をしてみました。



先方の回答はやはり「原則としては難しい」「普通に持っていったら通らない」という

内容でした。ただ、「保証協会などの制度でうまく利用できるものがあれば・・・」と

いうコメントはされておりましたので、もしありそうなら教えて下さいと伝えました。



やはり、どれだけ無理だろうと思われる案件でも、メインバンクさんにお声がけをせず

話を進めていくのは気持ち悪いものです。だから、必ずメインバンクさんにはこの手の

案件があるんですけどとお声がけするようにしています。前の支店長さんと、いろいろと

本音で会話をしたことがあり、その中でメインバンクとしての気概や尊厳を大事にする

ことを学んだためです。



その他、仙台１棟目に自販機を設置することに興味のある業者さんを紹介してほしいと

いうお話もしました。メインバンクさんは現在取引先企業同士のビジネスマッチングに

力を入れているそうです。地銀として地域を支え、メインバンクとして選んでもらうため

取り組んでいるものと思われます。以前そういう話を伺っていましたので、今回依頼を

させていただきました。早速行内に情報伝達してくださるとのことです。



地道な打ち合わせの積み重ねが、大きな成果につながることに期待したいと思います。

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仙台で廃墟のような木造築古物件に出会う。

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もう一声ほしいなあという感じはあったものの、ひとまず買付を入れてしまいました。

ただ、全然買える気はしません。



仙台出張中に健美家の新着情報が流れてきました。お、場所的に実家から近いじゃない。

木造築古だけど利回り的には魅力もあります。決して悪くないような気がする物件です。



ただ、この築年数だとメインバンクさんでは無理だよなあ。正直、融資のあてがあまり

ないのですが、一応取引のある金融機関さんに聞いてみようかな・・・。



何にしても、せっかく仙台出張に来ているわけだし、これは物件調査しないわけには

いかないでしょう。業者さんに問い合わせをして、詳細資料を送ってもらうことに。



業者さんから来たマイソクを見ると、基本的には、単身向けの狭めの物件です。

でもバストイレ別。仙台１棟目に間取りは似ているような（構造も立地も違うけど）。

駅から近いし、実家からも近いという点はなかなか評価できるものと思います。



問題は稼働率。募集停止中で稼働率３割です。だいぶ低いですねえ。そしてなぜに募集を

停止してしまっているのかが謎。よくわからないことだらけで、首を傾げてしまいます。



そういえば、問い合わせした時に業者さんが「大規模修繕は必要ですよ」とおっしゃって

おりました。マイソクはＦＡＸで届いたので、写真が黒くつぶれて状態までは不明。

グーグルマップで確認したところ、確かにかなり状態が悪そうです。鉄部は至るところに

錆が出ている状態でした。



募集停止の理由を業者さんにヒアリングすると「お金がなくてリフォームができない」

という理由だそうで・・・。なんだろうこの悲しい感じ。キャッシュフローを無駄遣いに

回してしまうとこうなるのでしょうね・・・。反面教師にしよう。うん。



そして業者さんから唐突に「大家の会とかの方ですか？」と質問されましたので、素直に

仙台大家の会に参加させていただいておりますと回答。他にも大家の会の方から問合せが

あったのか、それともこの業者さんが大家の会と懇意にしているのかは不明です。



他の買付は入ってますかと確認したところ「今から入れたら４番手」ですって。

新着情報で気がついたけど、どうもその前から出ていた情報みたいです。４番手じゃー

そもそも無理じゃないの。ちょっと気持ちが萎えました。。。

まあひとまず４番手でもいいので、一応買付を入れておこう。入れなきゃ絶対買えない。



その後、現地調査をしてきましたが、なかなかの廃墟っぷりでした。ベランダのある

お部屋がありましたが、そのベランダは床が抜けている状態。外壁は粉を吹いた状態で、

場所によってはコケまで生えています。こりゃあ完全にやり直さないとダメですわ。

大規模修繕の分を事業計画に含めなくてはいけないです。



そしてメインバンクさんに相談してみましたが、普通にやったら融資はまず無理だという

反応でした。わかってましたけど、やっぱりそうですよねー。で、私としては保証協会を

使ったりしたら何とかならないですか、と聞いてみたわけです。しかし行員さんも

すぐには方法が思いつかず、ちょっと考えてみる、と。



もし何かうまくやれる方法がありそうなら、ぜひご提案くださいと言っておきましたが

正直メインバンクさんではちょっと難しいかなあ・・・。まだ融資取引をしていないけど

口座だけある信金さんがあるので、そっちにアプローチしてみようかしら。



いい加減仙台でも物件を増やしたいので、まず無理だろうと思うけどできる限りのことは

していこうと思います。目指せ仙台２棟目購入。

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購入以来久々の仲介業社さん営業を敢行。

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仙台１棟目の空室対策として、久しぶりに賃貸の客付業者さんに営業をして回りました。



仙台１棟目、ここしばらくは特定の業者さんでだけ募集をかけている状態でした。

それはそれで信頼関係も生まれるし悪くはなかったのですが、その特定の業者さんのうち

１社の良い営業マンの方が退職されてしまい、あまりにも間口を狭めすぎるとどこかで

きつくなりそうと判断。今回は新規の業者さんを開拓してみようと考えた次第です。



２０１２年に仙台１棟目を購入しましたが、購入前の融資付の段階で一度最寄駅および

最寄駅から一番近いターミナル駅での営業をしたことがあります。空室が多いと融資が

出ない可能性がある、という指摘があったため、売主さんの許可を得て先行で募集を

させていただいた、という事情でした。



この時ご対応いただいた業者さんの中で、一番親身になってくださったところを主力の

募集業社さんとし、以降はそちらと別件でご紹介いただいた仲介業社さんの２社のみで

募集をかけておりました。



このうち１社の主力営業マンが昨年退職してしまいました。義母がその営業マンと個別に

つながりを持っていたという理由で募集を依頼していた会社です（物件からも距離がある

店舗でした）から、その会社さん自体に頼むにはいちからやり直しということになって

しまいました。



１社に任せても問題はないのだろうと思いますが、現在の募集家賃が相場に対して

どうなのか、最近のトレンドはどうなのか、みたいなことを把握したいという気持ちも

ありましたので、今回は新規の仲介業社さんを巡ってみようと決断しました。



仲介業社さんを巡るなら、まずは物件の資料が必要です。仙台１棟目に関して言えば、

これまでまともに資料を作ったことがありません。Excelでマイソクっぽいものを作成し

募集条件等細かい内容を記入していきました。基本的に義母に任せている物件なので、

思ったよりリフォーム後の室内写真がなく、募集資料を作るのにちょっと苦労しましたが

なんとかそれっぽく完成。こいつを印刷して業者さんを回ります。



あまり多くの時間は取れないので、最寄駅から一番近いターミナル駅に狙いを絞って、

そこで回れるだけ回るという方針を立案。本当は物件の最寄駅にも行きたかったのですが

別の機会に譲ることにします。



営業の結果、５社の仲介業社さんを回ることに成功。ヒアリングの結果わかったことは

・今回設定した家賃は決して高くない

・仙台は退去時の家賃精算が「月割」のケースが多い

・立地はよく、スペック的に学生さん狙いの物件というイメージと捉えられやすい

という３点です。



いくつかの業者さんでは、資料を見せた時「家賃安いですね」という一言が出てました。

私たちが取得した後、復交バブル以来ずっとこの価格でやっていたので、そろそろ家賃が

下がってきている頃合いだろうという不安がありました。実際、ネットを見てみると、

より弱気な家賃で似たようなスペックの物件が募集されていたので、相場が下がっている

印象を持っておりました。



しかし、お話をしてみると、仙台１棟目は立地が良いので今の家賃でも割安と判断する

業者さんもいらっしゃることがわかりました。いい傾向です。とても良い。元の家賃が

震災前相場だったから、割安でも利回りはかなり向上します。自主管理で空室があると

義母のストレスになると思いますし、多少割安であったとしても、さくっと決まった方が

いいかなと思っています。



それから月割。今まで営業して回っていなかったので不勉強だったのですが、仙台では

退去時の家賃が日割ではなく月割のところが多いのだそうです。地域の慣習とのことです。

いやー、それは知らなかった。仙台の大家さんに言ったら笑われちゃいそうですが。

今後は月割であることを契約書の特約にしっかり明記したいと思います。



学生向きであるということも理解できました。専門学校も多い地域ですので、既存の

入居者様の中にも学生さんや学生の頃から住んでおられる方がいらっしゃいます。

「うちは学生さんに強いので」とおっしゃっていた仲介業社さんが、学生シーズンに

空きが出る時はぜひ知らせてほしいとおっしゃっていたのが印象的でした。

（今もできれば頑張ってほしいのですが・・・苦笑）



仲介業社さんの名刺も集めることができたし、総じて悪くなかったと思います。

営業してみてよかったです。これで認知度があがり、早々に満室になればいいなあ。

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