営業の効果あり！仲介営業さんが興味を持ってくれました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２５位です。二日連続で食べ過ぎた・・・。

応援クリックよろしくお願いします→



先日の仙台営業の効果が早速出てきた模様です。



先日、仙台に出張した際に、久しぶりに新規仲介業社さんを開拓しました。

その時のブログに書いたとおり、主力の仲介業者さんが２社あったのですが、うち１社の

営業マンが退職されてしまったため、１社のみという形になってしまったのと、仙台の

賃貸の市況もだいぶ悪くなってきたという話が本当なのかを把握するために、業者さんを

回ってその雰囲気を肌で感じてこよう、という２つの目的がありました。



このうち、新規開拓に関してはおそらくそれなりに効果が出ているのではないかと

考えられます。やる気になってくれている業者さんが１社出てきたことが、義母の話で

わかったからです。



具体的に言うと、その時回った店舗のうち１社の営業の方が、連絡先として伝えていた

義母のところに電話をして、わざわざ家まで訪問してきたということが先日ありました。

え、家までわざわざ来たんですか！？そりゃあまたすごい。物件と自宅は１０キロ以上

離れているので、気軽にちょいと行ってきますと言って来れる感じではないと思います。

そこにわざわざいらっしゃるとはねー。



この営業さん、女性の方なのですが、お客様に好かれそうだなという印象を持ちました。

明るく話しかけてきてくれるし、話が途切れることもありませんでした。感じも良く、

清潔感がありオシャレにも気を使っている印象でした。回った店舗のスタッフの中では

一番印象が良かったです。



物件のこともいろいろと聞いてくれて、薦めやすいという印象を持っていただけました。

ただ、洗濯機置場がないということがわかった時に、それまでのいい物件キター的な

オーラが、うーんちょっと残念みたいなオーラに変わったのは見逃しませんでした（笑）

そういう意味では、あまり紹介はしてくれないかな？と思っていたのですが・・・。

嬉しい誤算です。



営業さん、募集頑張ります的なお話だけのはずが、１時間半くらい自宅に居たようです。

義母も感じの良い人だったと言っておりました。人を見る目はけっこう厳しいのですが、

その義母が感じがいいと言ったので、営業さん自体も信頼して良さそうです。



義母の印象だと、管理がほしいんだろうなあという雰囲気がしたそうです。なるほど。

仲介業社さん、管理を取ってくるというノルマもあったりしますからね。自主管理物件の

オーナーと懇意になり、管理を任せてもらおうという方法は合理的な営業ルートです。



動機はともあれ、やる気になってくれるのはありがたいことです。既にお客様にご紹介を

はじめてくださっており、９月の終わり頃に内見の予約を１本取ったとのこと。地方から

出てくる学生さん（だったかな）で、ある程度家賃を抑えめで探しているとのことです。

内見の数を稼がないと始まらないので、こうやって動いていただけることに対して、

感謝しなくてはなりません。ありがとうございます。



これに対して、既存でお願いしていた仲介業者さんも負けてません。各店舗に募集の

資料を回し、お部屋の写真を撮り直してネットに公開してくださいました。リフォームが

まだ終わってないので、微妙に汚いのですが、それでもないよりは全然いい感じです。

動画も撮影してポータルサイトで公開してくださっておりました。これもいいですね！



仙台については、こんな感じで順調に募集が進んでいるので、リフォームが終わる時期が

９月後半という悪条件もなんとか跳ね返せるのではないかと期待しています。

家賃大幅アップでうまく決まってくれますように。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

大型滞納発生中・・・遅ればせながら対応を急ぐ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２３位です。いろいろ大変っす。

応援クリックよろしくお願いします→



良いことばかりが起これば幸せなのですが、世の中なかなかそんなわけにもいきません。

残念な事件として、札幌４棟目にて大型滞納が発生しています。



今回滞納が発生しているのは、懇意にしている業者さんが１８０度旋回して決めてくれた

お部屋です。初期費用と最初の１ヶ月は家賃が支払われていたのですが、その後ちっとも

振り込まれず、もう滞納５ヶ月です。



ていうか、私自身も認識やチェックが甘かったです。築浅だから滞納するような属性の

方がこれまでほぼいなかったのと、管理担当の方がしっかり督促して回収してくださって

いたというのがありまして、送金明細も合計額くらいしか見ていなかったという・・・。



管理会社さん側はいけてる管理担当さんが退職されてしまうという体制変更があったので

そこにもう少し気を遣っておくべきでした。先日、社長から連絡を受けるまで滞納が

そこまで激しいことになっていることに気がついておりませんでした・・・。

社長から「あそこの滞納が５ヶ月になっているので、契約解除など然るべき対処が必要と

思うのですが、如何でしょう」と聞かれて初めて事態の深刻さを把握している時点で、

私も不動産賃貸業者失格です。大いに反省する必要があると思ってます。



この滞納している入居者様、共用部にタイヤを図々しく置いています。前から気になって

おりまして、撤去するよう指導してほしいと管理会社さんには伝えておりました。しかし

どうやら、本人が熊本だかどこだかに出稼ぎに行っており、札幌にいないのだそうで。



いろいろと迷惑な方ですので、基本的にはもう契約解除の方向でいくしかありません。

ただ、回収できる見込みは残しておかないともったいないというのもありますので、

早速こちらでもできることを始めました。



とは言っても、できることは限られます。まずは客付けをしてくださった仲介業者さんに

コンタクトを取り、情報収集をすることにしました。



仲介業者さんとは仲良くしているので、ざっくばらんに話を聞くことができました。

（そんなのつけちゃって申し訳ないと恐縮していましたが、おきになさらず・・・

　何事にも事故はつきものですから）



このお客様は、別の仲介業者さんからの紹介客だったということ。

仲介業者さんは連絡を取ることができるということ。

滞納している事実は別ルートで把握しており、入金するよう声がけしてくれていること。

返事はちゃんとするので、ある程度入金されていると思っていたということ。



仲介業者さんからも、その方を紹介された仲介業者さんと両者で動き、再度家賃を

入金するよう伝えてくださるとのことでした。ぜひよろしくお願いします！

入金しないと強制解約になるかもしれないということも伝えてもらうよう依頼しました。

５ヶ月経過しているなら、信頼関係は破壊されているとみなされるはず・・・。



仲介業者さんから聞き出した事実を管理会社さんにお伝えし、家賃回収が難しいようなら

契約解除の上、次の方を募集できるような体制にもっていってほしいとお願いしました。

管理会社さんからも、解約の方向で動くという連絡をいただいております。今のままだと

滞納はされて売掛金ばかり積み上がり、次の募集はできないという財務的に辛い状態に

なりますので、この判断をするのは致し方ないところです。

法的な部分に関しては素人が判断するのも良くないので、管理会社さんにお任せします。



ちょっとだけ愚痴。

気がつかなかった私も悪いのですが、管理会社さんも５ヶ月になる前に話をしてくれれば

もっと良かったんだけどなあ、とは思いました。体制変更でばたついていたのだろうと

想像はしていますが、５ヶ月経って管理部門から何の報告もなく、その事実を把握した

社長から電話が来るというのもちょっとなあ・・・なんて思います。



とにかく、この件についてはこれ以上出血しないように止血をしっかりと行った上で、

徐々にでもいいので回収するという方向で考えていきたいと思っております。



札幌４棟目に関しては、防犯カメラも未だについていないし、空室はまだ１つあるしで

今はちょっと運気が悪い状態かもしれません。防犯カメラに関しては、業者さんからは

平謝りの連絡が来ているので、まあもう札幌タイムと思ってゆっくり待つしかないかなと

思っています。お金もかなり安くしてもらったし。空室は軽く営業に行きたいと思うので

札幌に少しでもいける日を調整しようと思います。



ま、悲観的に捉えてもいいことはないので、これも人生経験と思って前向きにやります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

札幌４棟目、一瞬だけ満室（数日で１室空きに戻ります）。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２４位です。やばいよー、決算処理が追いつかないよー。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌４棟目、空きが多くなってきてやばいなあと思っていたのですが、ふと気がつくと

空室に申込が入っておりました！一瞬ですが、満室返り咲き。



札幌４棟目は近隣よりちょっと高めの家賃設定になっていることから、空きが出ると

埋まりが微妙に悪くなってきております。じわりと空室が増えてきており、２室の空室を

抱えておりました。さらにそこから、今月もう１室の退去予告が入っている状況です。



うち１部屋は先日お申込をいただいておりましたが、それでもまだ１部屋の空室があり

もう１部屋退去予告、そして１部屋ハードコア滞納（この話は別途書きます）という

あまり著しくない状況・・・。



本当は、仙台１棟目の空室対策をしている暇があれば、札幌４棟目の営業に行くべきで

あったのでは？という感じもあります＾＾；

ま、仙台は仙台で嫁ちゃんの実家もあるので、顔を出す必要があるから、やれる時に

やるという観点では間違っていないんですけどね。ほんと営業行かなきゃだ。



で、今回の「いつの間にか申込が入っていた」話ですが、管理会社さんから送られてきた

送金明細を見ると、空室のところに「申込」という赤文字が躍っているんですよ。あれ？

私、この件については何も聞いていません。いつの間に申込が入ってたんだ？



前任の担当者の方は、申込とか退去とかそういう話はすぐに連絡をくれるタイプでした。

他の管理会社さんもだいたい連絡してくれるので、その感覚に割と慣れているのです。

だから、申込があったのに連絡なしで進んでいることに少々違和感を感じました。

どんな人が申込を入れてくれたのかが気になります。



ついでに、同時に送られてきた管理報告書（項目ごとに「問題あり」「問題なし」の

どちらかに丸がついており、問題ありの場合は対処方法などが書かれています）にも

「問題あり」とありながら、どんな対処をしたかわからない項目がありました。

これも意味がわからないからちょっと気持ち悪いです。



管理担当の方が変わってから、あまりきちんとコミュニケーションが取れていないと

感じていたので、この辺でこちらとしてはこまめな連絡を希望しているということの

ＰＲも含め、どんな方が入ったのか、どんな不具合があったのか、事細かに確認したいと

メールを投げてみました。



まず入居申込に関しては、２本とも家賃交渉なしの満額入居。特に片方は新築以来ずっと

ご入居いただいていた方だったので、むしろ家賃が他の部屋より安かったのです。ここが

現在想定の家賃で埋まってくれたのは大きいです。これ以上家賃をあげるのは厳しいかと

思われますが、新築から入れ替わりがない部屋が入れ替われば、まだまだ表面利回りは

あげられそうです。将来の売却のためにも、目一杯利回りは上げておきたいですね。



入居された方の属性ですが、片方のお部屋は会社員の方、もう片方は大学生の息子さんと

そのお母様の二人暮らしでした。会社員の方は親元から独立するため、専業主婦の方は

住み替えとのみ書かれていましたが、おそらく息子さんの大学進学に伴う住み替えだと

思われます。見る限り、転勤族のご主人が単身赴任して、息子さんができてからお母様は

動かず、息子さんの大学進学に伴い一緒に動いてきた、といったところと予想できます。



両者とも保証人がきちんとついており、収入的にも大きな問題はなさそうです。

お勤めの会社もきちんと存在していましたし、ネットでお名前を検索させていただいた

ところ、学歴やFacebookアカウントも確認できました。ごく普通で常識のある方と

見受けられましたので、きっち問題ないでしょう。



まだ空室はもう１部屋ありますが、まずは１５部屋中３部屋空室という危機的な状況は

脱することができたのでほっとしました。あとは近々退去になるお部屋の募集に注力して

満室への返り咲きを目指すのみです。



あと、管理報告書のことも閣人しましたが、「書き間違い」というなかなか残念な回答が

かえってきました。管理物件が多いと大変だと思うのですが、さらっと誰かが目を通して

承認するくらいの動きはとってほしいところです＾＾；



何にしても、とりあえず空室が一気に減ったのでほっとしました。これが第二繁忙期の

底力ってやつか！（？）



残りの空室は、札幌３棟目１室、札幌４棟目１室、東京２棟目１室、東京５棟目１室、

仙台１棟目１室。まだ５部屋残っています。早いところ埋めていきたいので、頑張ります。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

築古借地シェアハウス化計画、一旦断念へ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２６位です。やっぱ肩こりしてるなあ。

応援クリックよろしくお願いします→



シェアハウスにしようと思っていた都内の借地案件、一旦リリースすることにしました。

もちろん仲介業者さんとも相談の上で、止むを得ずということで双方合意しています。



最初の内見の時に考えていたリノベ費用が、建築士さんを連れて内見した結果想定以上に

コストがかさむことがわかり、計画を練り直すことにしました。練り直しをする中で

融資をしていただく候補の金融機関さんとも会話をして、もしご融資いただける場合は

どのような条件が課せられるかについてもヒアリングしました。



そんなこんなで準備を進めてまいりましたが、リスクを積み増していくうちに、どうにも

事業計画としてよい数字が出ないということに悩んでしまいました。



まず最初にリスクとして積んだのが、シェアハウスという業態が物件の所在地近辺で

成立するのだろうかという不安。決してメジャーな場所ではありませんので、立地と

いうよりはコンセプトで勝負しなくてはなりません。そのキーコンセプトを見出すことが

うまくできず、どうしたものかと頭を悩ませていました。



もし仮にキーコンセプトが出てこなければ、賃料で勝負するより他にありません。

識者に聞いてみたところ、ワンルームマンションより安い価格であれば、価格としては

勝負できそうだと判断。東京都の生活保護の家賃は53700円ですので、その値段で

光熱費も含められれば、競争力は維持できると思います。そうなると、家賃の下限は

40000円程度と見ることができるでしょう。



次にリスクとして考えたのは、稼働率。シェアハウスは入れ替わりもそこそこあります。

その度に広告料なども計上する必要が有ります。また、稼働率も私にとって未知の業態で

あることを考え、ちょっと弱気の80%くらいで見ておきたいという気持ちがあります。



収支面で言えば、ひとまず80%の稼働率で家賃40000円（光熱費12000円）という

金額で考えておけば、そこまでひどい結果にはならないだろうと予想しました。



こうなってくると、もともと考えていた家賃よりもだいぶ下げていることもあり、収支が

全然見合わない状態になってきます。そこで、管理費の値下げを検討します。今は賃料の

20%に消耗品の交換費用を加えて22%程度で算出していますが、これを自主管理なり

それに相当する形態（例えば、現オーナーに管理を委託するなど・・・今の家に可能なら

住み続けたいと考えているようで、内見した時も「あたしも一部屋貸りようかしら」と

言っていたのです）にして、コストを下げるという考え方です。



ただ、それを行ったとしても、まだまだ収支的には厳しいのです。やはり工事の費用が

想定していたものの２倍以上となると、そう簡単に収支を合わせることができません。



では、すでに買付を入れているものの、そこからさらに値引き交渉をするとしたら？

残念ながら、今の半額くらいにならないと良い収支は出ないことがわかりました。

さすがにいきなり半額にしてくださいとか言ったら、売主さんが目を白黒させてしまうと

考えられますので、これはさすがにNGでしょう・・・。



正直、諦めムードになってきています。もうこの今の素直な気持ちを仲介業者さんに

ぶつけて、どう判断するか聞いてみるか、という投げやりな気持ちになってきました。

でもこれ、一人でうんうん悩んでもどうにもなりません。仲介業者さんの立場を考えると

ダメならダメで次の買主を探さなくてはならないわけですし。



そんなわけで、仲介業者さんに相談してみました。

先方としては、売主さんに管理を任せるプランは不確定要素が多い（いつまで売主さんが

元気でいられるか、途中で気が変わらないか、など）ので、やはり価格で調整するのが

妥当だろうとの見解。しかし価格の下げ幅が大きいのと、売り出してそこまで時間が

経っていないという点から難航するだろうという見立てでした。



ただ、こちらの出している条件については、事業計画書も一緒に添付したことから、

内容がそう無茶なものではないという理解を示してくださっているようです。

銀行融資の条件もあわせて提示しましたが「たぶん融資利用の場合は、どこの銀行でも

同じことを言われるのでしょうね」ということをおっしゃっておりました。



結果、買付は入れているものの、一旦案件としては再度公開するということにしたいと

仲介業者さんから申入を受け、私もそれで良いということにしました。リリースです。



ただ、仲介業者さんも「収益だと回らない」ということから「実需向け」での販売という

ことになり、でも住宅ローンは前述の通り銀行の条件が厳しいから使いにくい、となると

現金で購入する人に限られる、という見解を持っているようです。そうなると、なかなか

販売できないだろうから、一定期間を経た後価格で調整することになるだろう、と内心は

思っているようでした。



私の買付が完全に無効になったというよりは、売れる人がいれば売るし、売れなくて

売主さんが価格を調整する気持ちになった際に、私と再度交渉するということで合意し

一旦リリース、という流れにんありました。



家宝は寝て待つ。もし私のところに再度ボールが転がってきたら、その時は改めて検討を

していきたいと考えます。コンセプト型シェアハウスのコンセプトも、ひとついけるかも

しれないなと思うプランを思いつきました。情報収集してみようと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

ふんどし王子主催、キャバクラ大家こと桜庭さんのセミナーに参加してきました。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２５位です。今日は家にこもって決算対応。

応援クリックよろしくお願いします→



昨日はちょいと遠出して、ふんどし王子（以降フン様）主催のセミナーに参加しました。

講師はキャバクラ大家こと桜庭匠さん。北陸新幹線様々です、気軽に出来る富山出張。



フン様とはサンデー毎日倶楽部の合宿以来のお付き合いで、富山で一緒に飲み歩いたり

したこともあります。考え方が面白いし、行動力も抜群。今回のセミナーだって、自分が

話を聞きたいからセミナーにしたという単純明快な理由ですし。しかも桜庭さんと特に

面識があったわけでもないって。面白い人です、ほんと。



そういえば、フン様も大家列伝に記事が掲載されていましたね。おめでとうございます！

前編・後編ともに拝読させていただきました。何でもチャレンジする姿勢が素晴らしく、

ジモティーの回し者なんじゃないかと思うくらいのジモティー推しっぷりが印象的です。

高卒でも不動産投資ができてお金持ちになれるという実例を示してくれておりますので

ご興味あるかたはぜひご一読を。



あ、蛇足ですが私も３年前に大家列伝に掲載されていますので、未読のかたは是非！

って、読み返してみたら、あれからもう３年経ってることに気がつき愕然・・・。

前編／後編



話がだいぶ横道に逸れましたが、そんな感じでフン様の人柄と北陸の美味しいお魚に

心惹かれて、富山までセミナーに参加してきた次第です。





お昼に食べたのどぐろとシャケのづけのお寿司、美味しかったな〜。贅沢贅沢。

お寿司で満足した後はセミナーです！



セミナーの内容は有料なのでほどほどの開示にしますが、要点をあげるとこんな感じで。



【桜庭さんのこと】

・「キャバクラ大家」の由来は、キャバクラ通いではなくキャバクラ経営をしているから

・空室だらけの超高利回り物件をリノベして再生してキャッシュフローを得る

・店舗経営だけでも食っていけるが、自分のセンスが市場にマッチしなくなる時が来ると

　経営しきれなくなる。不動産のように経済的にも時間的にも自由な仕事をしたかった。



【不動産経営のこと】

・（店舗開業の）自己資金はホストなどのきついけど稼げる職種で死ぬ気で勉強し稼いだ

・地方築古高利回りは少ない元手で利益を出せる。失敗してもダメージは大きくない。

・安く買って５年で回収できるなら、人口減少リスクも怖くない。

　（二束三文で売っても損はしていない）

・縁があれば売却も織り交ぜ、手元資金を厚くしている

・高利回りは与えられるものではなく作り上げるもの。

　欠点をフォローする方法は？レントロールに違和感はないか？等々歪みを見つける。

・業者さんや周囲のかたへの感謝を忘れない。業者さんはパートナーで、上でもなければ

　下でもない。必要以上に媚びず、必要以上に上から目線で接しない。

・とにかくコミュニケーション命。銀行さんには自分の実績を最大限ＰＲして融資獲得。

　客付業者さんにも自分で営業する。



【マインドセット】

・行動と思考が大事。行動力が少し優っているくらいでいい。行動しながら学ぶ。

・需要と供給を見極める。何が求められているかを把握し、見合ったものを供給。

・時間は複利効果あり。少しでも努力して時間を捻出すれば、将来大きな差になる。

・目標を達成するためにどのように動くか逆算できなければ、目標達成はない。

・途中で諦めたら、そこまでの失敗はただの失敗で終わる。

　諦めずに成し遂げれば、途中の失敗は成功への学びとなる。

・自分の価値観を押し付けず、他人の発想や知識を柔軟に取り入れる。

・感謝の気持ちは絶対に忘れてはいけない。



【コミュニケーション術】

・相手を好きになる。好意を持たれて嫌な気持ちになる人はいない。

　相手に心を開いてほしければ、自分から心を開く。楽しい時間を共有する。

・一緒にお酒を飲むことで距離が縮まる。

・時にはキャバクラで相手の本性を暴く（笑）



さすが、歌舞伎町ＮＯ．１ホストまで到達した方です。話が面白いし、まとまっている。

学歴などに関係なく、頭のいい方なのだと思います。プレゼン上手なのも接客業の経験で

鍛えられたものなのでしょう。そしてものすごい努力家なのだと思います。



名刺交換したところ、桜庭さんから「過去にお会いしたことがある」とのご指摘。

名刺の似顔絵や名前に見覚えがあるとのことでした。一時期、東京近辺でとにかく大量の

セミナーに参加していた時期があるとおっしゃっていましたので、その懇親会あたりで

名刺交換させていただいていたようです。この記憶力もすごいなあと思いました。

（全く記憶になかった私、失礼ですね・・・＾＾；）



基本的なところでは、私が東京でやっていることの地方超高利回り版と理解しました。

札幌に比べて家賃相場がちょっと高めなのと、とにかく安く購入していることがあり、

リノベーションなどをやっても費用対効果が出せるんだと思います。札幌で同じことを

やろうとしても、家賃と取得価格、そして融資の問題で難しいと思われます。

（札幌に引っ越してしまえば話は別なんですけどね・・・）



ただ、再生案件好きな私としては、大型ＲＣの再生からのキャピタルゲイン獲得の話は

非常にそそられました。そういうのやってみたい！という気持ちがふつふつと。



講師の桜庭さん、貴重な学びの場ををありがとうございました。

主催のフン様、刺激になるセミナーを企画していただき、ありがとうございました。

懇親会も含め、楽しいひと時でした。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。