残置物撤去は完了、保険申請は難航。

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三連休、決算対応に二日を費やしましたが、まだ全部は終わっていません・・・。

旅費規程とかその辺の扱いと、個人保有物件のキャッシュフロー状態の資料を作りながら

並行してやっているというところがネックになっている感じがします。今日の夜、家に

戻ってから頑張ればなんとか終わるかなとは思いますが、綱渡りだわ。



さて、それはそれとして、札幌３棟目の嘘つき入居者さんシリーズの続きです。

嘘つきシリーズの続きです。復習は以下の記事からどうぞ。

その１・その２・その３・その４・その５・その６



残置物の撤去が完了したという連絡が管理会社さんからありました。

やれやれ、これでようやく募集に入ることができます。

しかしその前に、直すべきところは直さなくてはなりません。



管理会社さんの見立てでは、以下の修繕が必要とのこと。



・居室ドアのガラス破損部の修繕

・窓下クロス一部張り替え

・シリンダー交換



入居して半年での退去なので、大きく何か修繕しなくてはならないということはないと

いう判断ですが、窓下のクロスだけちょっと汚くなっているということでした。

また、鍵を返さないまま出て行ってしまったので、シリンダー交換は必須とのこと。



これらは入居者様に請求するという話ですが、ここまでの経緯があるので回収できるとは

あまり思えないなあという印象です。回収できたらラッキーって感じでしょうか。

ま、もちろん管理会社さんにはガツガツ督促していただきますけどね！



シリンダー交換は募集の際の初期費用に含めてもいいのでは、という管理会社さんの

意見もありましたので、そこは一旦そうすることにしました。交渉があったら下げれば

いいかなということで。うちの物件、初期費用が高いと誰も入ってくれないしなあ。



窓ガラスについては、入居者様がご入居されている間に誤って割ってしまったという

証言がありますので、火災保険の対象と判断しました。管理会社さんに保険処理を進めて

いただくようお願いをしていたのですが、なかなか話が進みません。



なぜ進まないのか確認したところ、どうやら入居者様がご自身で借家人賠償責任保険の

保険金を申請し、修繕しようとしていたようです。しかし、保険会社さんにその手続きの

書類を返却しておらず、処理が中途半端んで終わっているのだとか。そうなると、私の

火災保険で申請するわけにいかず、止まってしまっているということでした。



管理会社さんとしても、進められるように保険会社さんに事情を説明し、後続処理を

引き取るということで合意したようです。しかし、入居者様の署名押印が必要であると

いう事実は変わらないので、生活保護課の方にも協力を仰いで、署名押印をゲットすべく

動いているということでした。



（´-`）.｡oO（やるなら最後までやりきってほしかったよ・・・）



まあもうごちゃごちゃ言っても仕方ないので、とにかくさっさと募集を始めることと

もらえる署名押印はさっさともらうことを進めていければと思う次第です。

さ、気を取り直して募集だ！

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借り換えは未だ成就せず・・・次は決算書が必要だと。

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昨日は某施主さんからビーフンデザインさん設計の物件を個人的に見せていただき、

いつもの露出狂な感じに納得したり、鋭角なロフトに登るはしごから落下してみたり

しておりました。落下したときに打った肘が若干腫れている気がする・・・。



まあこの辺のネタは先週内覧会に参加した人のブログとかもあるでしょうし、プロが

撮った写真が掲載されているサイトもあるので、私は特にネタにしないことにします。

とりあえず、進藤物件初（？）の負傷者が出たということだけ伝えておきます（笑）



そんなわけで、本日は内覧会とは別のネタを。

東京１棟目の借り換え交渉、未だのんびり続いている状況です。まだ決着はつきません。



ここまでの歴史

・ゴールデンウィーク頃に借り換えの相談開始

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/437641099.html

・６月の時点でまだ手がつけられていない（汗）

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/438784720.html

・８月に入って本部否決というどきっとする話があるものの、単に差し戻されただけ

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/440909357.html

・その後、さらに信用情報に関する照会を受ける

http://realestatebusiness.seesaa.net/article/441163595.html



ゆっくりだ、とてもゆっくり時が進んでいる。このゆっくりさ、北海道の金融機関さんの

方が早いんじゃないか？という勢いのゆったりペース。



そんな感じで、もうすぐ半年が経過するんじゃないかというところに差し掛かる本件。

先日、またお電話がありました。今度こそ決まったって話だといいなあと思いながら

電話に出ると・・・



行員さん（以下「行」）「この東京４棟目は法人の所有ということでしたよね」

私「はい、その通りです」

行「法人の決算っていつごろになりますか？」

私「７月末決算で、現在決算対応を行っているところです」

行「でしたら、法人の決算書も見せていただきたいのですが・・・」



・・・のんびりやってるから、結局法人決算まで引っ張っちゃったじゃないのー。

時期が来れば見たいと言われるのは当たり前なので、そのこと自体は別に構いません。

ちゃんと黒字の決算書を作る予定ですし。でも、もうちょい早く話が終わっていれば、

この情報も出さなくて済んだわけですよ。しかも決算書は今まさに作ってるところです。

終わるまで融資審査が進まないってことになります。うーん・・・。



支店長さんや次長さんは、顔をあわせると「時間をかけてしまい申し訳ないです」と

謝ってくださいますし、時間がかかっていることに対してどうこう言うつもりは特に

ないのですが、できればもう少しギアを早めてもらえうと嬉しいなあ・・・って。



そしてまだ行員さんからのリクエストは続きます。



行「昨年までの分はいただいた資料で把握できているのですが、今年の個人の状況も

　　あわせて把握したいので、情報を出してもらえないでしょうか？」

私「確定申告の時期ではないので、キャッシュフローベースの資料でいいですか？」

行「はい、それで結構です」

私「では、９月までの分の情報を開示させていただきますね」



まあこちらはそうですね。今年の成績どうなのよ、という話は気になると思います。

ただこれで、法人の決算処理だけでなく、個人の分もやらなくてはならないということが

確定したのは、時間がない私としては少々辛いところ。まあでもいずれやらなくては

ならないことなので、今からやるっきゃないでしょう！



両方とも頑張りますということで、ある種満額回答をしました。こちらが満額なんだから

そちらも頑張ってくださいね、と心の中でつぶやきつつ（笑）



しかし、他の金融機関さんからも法人で資金を引っ張ろうとしており、決算書を出して

ほしいと言われてしまっています。これはさっさと決算書を作るしかないですね・・・。

あわせて個人の分も整理し、個人と法人でどこに着地できそうかシミュレーションを

しなくてはならない時期に来ていると感じます。しっかりやらなくては。

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速攻で申込ゲット！新戦力仲介業者さんのやる気がすごい。

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昨日は残念な話でしたので、今日は喜ばしい話でいきます。

仙台１棟目、なんとリフォーム完了前にお申込をいただくことができました。

まだクロス貼ってないのに、すげー。



仙台１棟目に関して前回ブログに書いた際には、うちの物件に興味を持ってくださる

仲介業者さんが登場した、という話でした。今回、ゴールを決めてくださったのは

まさにこの時に書いた仲介業者さん。



前回ブログで書いた「９月の終わりに内見を１本確保」の人とは別の方だそうです。

申込書を見ると、工場勤務の３０代の方で、会社の寮に住んでいる人でした。

引越の理由は「転職のため」と。あれま、今だってそこそこの工場に勤めているのに

転職しちゃうのかあ。ちょっと勿体無いような気もしますが・・・。



申込書を読み進めていくと・・・保証人がお母様。職業はパートで年収は１００万。

うーん・・・これちょっと保証人としては弱すぎませんかねえ。１００万じゃ自分自身が

食っていくことすら厳しいでしょう。ていうか、この感じだとお父様が働いていると

思われるのですが、そっちが保証人になるべきでは！？



何か事情があって、お父様が保証人になれないのであれば、その理由も確認しないと。

親子仲が悪く折り合いがつかないとかだと、これまでの傾向からの推論になりますが

滞納などの問題を起こす可能性が高まります。両親と良い関係を築けていない家庭で

育った子供が一律ダメというつもりはないですが、札幌での経験則からすると、ちょっと

問題児が多かったという印象なもので・・・。



あと、これも偏見なのかもしれませんが、お母様と申込人の方の年齢差が１８歳っていう

ところも、若干引っかかりました。いや、若くしてお子様を生んで立派な社会人に育てた

ということ自体は素晴らしいと思いますので、そこにとやかく言うつもりはないですが、

一般的な家庭と少し雰囲気が違ったりするのかなあ？とかそんなことを思ったり。



※読者の方で、上記のような事情に当てはまる方がおりましたら申し訳ありません



いやまあ、多少気になるところはありますが、基本的には良いお申込だと思います。

ただ、やっぱり保証人の変更もしくは保証会社の利用は必須としたいところです。



そして自主管理だと、保証会社の更新を入居者様が忘れるというミラクルも起こります。

仙台１棟目の元オーナーズルームの入居者様がそれをやってくれてしまい、無保証の

状態に現在なってしまっているのです・・・。

この辺、仲介業者さんもフォローしてくれないかな？なんて思ってみたり。



とりあえず義母には、保証人の話は仲介業者さんにしておいてくださいと伝えました。



なんとなく、一番手を取りたいから急いで申込を入れた雰囲気も感じられなくはないので

固まるまでは募集は止めずにおこうと思います。ギリギリになってから止める方針で。



何にしても、ここの仲介業者さんが全力でやる気を出してくれていることがわかったので

今回のが仮にダメになったとしても、おそらく早めに決まってくれるのではないかという

気がしてきました。心強い！今度仙台にいくときは、差し入れでも持って行こう。

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駐車場の退去予告が入ってしまいました。

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いろいろと話題はあるのですが、残念なネタからスタートしましょうか。

解約です、解約。



札幌１棟目の駐車場に退去予告が入ってしまったとのことです。ピロティ内の屋根付き

駐車場だったので、一番賃料取れてる駐車場でした。うーむ、無念であります。



こちらの駐車場は、近所にお住まいの看護士さんが借りてくださっていたものです。

理由が「来客用」だったので、たぶん彼氏がちょいちょい来るんだろうなあと思っては

おりました。



裏を返せば、彼氏が来なくなれば、この駐車場は解約になってしまうということも

意味しているわけです。できるだけ長くお付き合いしてね！という感じで祈ってました。



で、ここ半年くらい、管理会社さんも「いつ行ってもあそこ泊まってないんですよ」と。

カラーコーンで駐車スペースを区切っているのですが、そのカラーコーンの間に通して

いる棒が折れているにもかかわらず、何も言ってこない状態が続いていました。



あ、カラーコーンのバーってこんなやつです↓

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なんとなく、彼氏と別れたんじゃないか、もしくは別れてないけど険悪になっちゃった？

そんな感じでちょいと心配しておりました。でもしばらくの間は解約の連絡もないので

大丈夫に違いないと信じたい、いや信じようと思っていましたが・・・



やっぱり来ちゃいました。解約通知。理由を聞くのも野暮なので聞かないでおきますが

たぶんダメになっちゃったんでしょうねえ。残念です。



ま、駐車場なら原状回復もいらないですから、費用がかかることもありません。

募集に使ったのぼりなどはまだ一式管理会社さんに置いてあるはずですので、それらを

用いてまた募集をかければいいだけのことです。



前と同じ賃料ですぐに募集を出してほしいこと、のぼりを物件に掲示して近隣にＰＲして

ほしいことを伝え、手配を取ってもらうことにしました。



なんか、いつになっても完全満室にならないな〜・・・。

家賃下げずにギリギリのところを狙っているのもその理由だと思いますが・・・。

たまにはにこやかに完全満室をうたってみたいものです。

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東京５棟目、成約に向けて気持ちを新たに。

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東京５棟目がまだ決まっていないことに、ちょっとまずいなあと思っております。



東京５棟目は、購入の際に仲介いただいた地元の業者さんと、東京の物件を全般的に

管理いただいている管理会社さんとの両方に一般媒介で客付仲介を依頼しております。



このうち、購入の際に仲介いただいた業者さんに関しては、最近はあまり元気がなく

募集条件変更のメールを送ったけど、それが店頭の貼り紙に反映される気配がないです。

売買担当の人経由で仲介担当の方に情報が届くという流れになっているのが良くないかも

しれないなあと感じています。改善が必要です。



そしてもう片方のお任せしている東京全般の管理をお願いしている管理会社さん。

こちら経由で募集開始早々に申込をいただいたのですが、契約を目前にしたタイミングで

まさかのキャンセルが発生。これでケチがついたのか、以降ちっとも申込がありません。



相談をして、一度家賃を１０００円下げましたが、申込に至らず。広告料をつけたりして

業者さんに対する情報は浸透してきた感がありますが、ポータルサイトの反響レポートを

送ってもらったところ、エンドユーザへの伸びは今ひとつであることから、さらに家賃を

下げませんかとご提案をいただき、入らないよりいいやと２０００円引き下げました。

それが８月終わり頃のトピックです。



その相談をしていた管理会社の社員さんが、８月末で急に辞めることになってしまったと

連絡を受けました。いろいろ相談に乗ってくれていたのに、まさかのこのタイミングでの

離脱は痛いなあ・・・。元々、それほど大勢のメンバーでやってる会社でもないし。



そんな不安がちょっと的中したのが、ポータルサイトに掲載されていた情報です。

ライバルとの家賃比較をすべく眺めていたところ、古い家賃で掲載されている情報が。

どこの先付業者さんだろうとクリックしてみると、元付の管理会社さんでした＾＾；

あー、人が一人いなくなって回ってない感じがするなあ、これ。



その点について管理のボスに連絡するとともに、家賃を下げたことで引き合いの状況は

変わったかを確認してみました。いろいろ検討してからお返事をしてくださったのですが

結果としては「家賃下げましょう」が提案でした・・・＾＾；



ご意見としては、家賃を下げた後も問い合わせ件数やアクセス件数は変化がないので、

よく言えば安定しているし悪く言えばマンネリの状態になっています。９月中に決めると

いうことであれば、ここで新しさを出したいから、家賃を下げて敷礼ゼロゼロにすると

インパクトがあると思います、というのが要旨でした。



確かに、合計３０００円下げたとはいえ、こちらの会社さんから査定いただいた家賃と

比較すると、まだまだ高いです。それは理解しています。でもけっこう中は綺麗にしたし

エアコンだって２台ついてるし、大きなクローゼットだってついたし、そこまで下げて

募集するのも納得がいかないんですよ。ええ。



今回ご提案いただいたのは、結局自社で査定した家賃でした。それをそのまま採用すると

今の家賃よりさらに６０００円下がることになります。この間下げたばかりで、すぐに

またそこまで下げるのはちょっと抵抗があります。



また、ご提案の中に既存の引き合いや内見からどのような意見があったか、という

フィードバックがないため、本当に家賃を下げるしか手がないのか、実は他にも価値を

向上させる手があるのではないか、というところの判断がつきませんでした。



それに、東京５棟目は自宅からもかなり近いので、家賃を下げたりゼロゼロにすることで

敷居を下げることによる入居者様の質の低下が怖いのです。なんせ町内会まで同じです。

変な人を入れて、そこのオーナーが私ということがわかってしまった日には、ご近所の

皆様から白い目で見られること請け合い・・・。



うん、やっぱりこの提案は受けられない。それだったら、追加投資して家賃に見合う

設備にする方がまだいい。今の状態で内見が来ていないわけじゃないし（現にこの間も

嫁ちゃんが「東京５棟目電気ついてたから、誰か内見にきたみたいだよ」という嬉しい

話を教えてくれました）、何か違う方法で決められるようにしたい。



そんなところもあり、昼休みに管理のボスに電話。上記のような事情を説明し、家賃では

なく改善で集客したい考えを伝えました。こちらの会社さん経由で問い合わせがあった

業者さんの内見は全て押さえており、内見が成約に至らなかった理由も把握していると

説明を受けましたので、ではその理由などの情報をこちらにも連携してくださいという

お願いをしました。



考えてみれば、こちらからそういう情報を集めるアクションを取れていなかったことが

よくなかったのだと思います。適切な情報開示をこちらから要求しない限りは、他の

お仕事もあるわけだし、１つの物件に対して労力を能動的に割くことはできません。

こちらで気を配らない限り、良質な情報は出て来ない。これ、当たり前ですね。反省。



過去に一度申込があったことで「まあ申込も入るっしょ」という油断があったことを認め

もう一度いちからやり直す気持ちで、どうやって空室を埋めていくかを真剣に検討して

話を詰めていきたいと思います。

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