東京築古組の勉強会に参加してきました。

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昨日は東京築古組の勉強会でした。札幌から直行だったのでちょっと遅刻してしまい、

全部の発表は聞けなかったものの、皆さんが今何を考えているのかが端的にわかる内容で

時代のトレンドを感じました。



この週末は、東京築古組以外にも２〜３の気になる勉強会がありましたが、一番最初に

予定が入っていた築古組の勉強会を優先。札幌もそのために早いタイミングで切り上げて

戻ってきました。身体がもう２つくらいほしいです・・・。



東京築古組は大家さん同士の互助会。皆で助け合い、情報をシェアして厳しい賃貸経営を

生き残ろうという趣旨の会です。営利目的ではないというのが良いと感じ、参加をさせて

いただき今に至ります。



昨日は全部で７名の方がそれぞれ４０分の持ち時間で発表をしておりました。私は非常に

残念ながら、最初のお二方の発表は聞けず。うち一人の方は、前から不動産を売却して

事業系投資にシフトしていると聞いていたので、大変興味があったのですが・・・無念。



会の趣旨からすると、内容として考えられるのは「普通に不動産を買いました」「こんな

運営をしています」的ものが多いと思っていました。しかし蓋を開けてみると、そういう

発表はあまりありませんでした。

（私の聞けなかった発表でとんでもなく突き抜けてた人はいたようですが・・・）



コインランドリー、コンテナ、転貸、海外不動産、事業投資など、不動産を一捻りした

ものや、そもそも不動産と関係ないことなどが多かったような印象です。また、売却に

関してのお話もあったのが、時流を表しているなあと思いました。



この結果について個人的に考察をしますと・・・

割とベテランの方が多い会なので、今の不動産市況を「割高」「売り時」と見ている、

ということが如実に現れたのではないか、と分析しています。



かくいう私も割高感は強く感じております。普通に市場にある物件を購入するのは

考えれば考えるほど怖いから、東京では小さいボロの再生、札幌や仙台では築古木造を

融資してくれる金融機関さんを見つけて、ちまちまと購入を狙うという作戦に出てます。



私はあまり頭の切れるタイプではないので、愚直に不動産を買うしか思いつきませんが

そこから一歩でも二歩でも進んで行く方は、不動産のスキルを活かして別の方法論を

確立していくのだろうな、と思いました。



また、売却に関しては、実際に売却してみてこういう税金がかかった、減価償却に対する

購入時の考え方と運営中の状況、売却して最終的に感じたことなどをつらつらと説明して

いただいた人がおり、個人的には次に購入する物件の減価償却の取り方をどうするべきか

気づきがあったと思っています。



私も何か新しいことをしたいなあと思える、刺激のある勉強会でした。

とはいえ、まずは目の前にある購入案件だったりバタバタしていることを片付けることが

先決ですので、あまり並行稼働になりすぎないようにしたいと思ってます。



理事の皆様、サポートスタッフの皆様、ありがとうございました。

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営業は最小限になってしまいましたが・・・。

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昨日は仲介業者さんを回って札幌４棟目の営業をする予定でしたが、雨とか他の用事とか

いろいろと出てきてしまい、結果としてはあまり回れず。しかし効率の良い営業には

間違いなくなったと思います。



前日決まったことなのですが、東京４棟目の関係の方ではないけど、別件の不動産で

やり取りをしている不動産関係の方から、同級生の某仲介業者さんの店長クラスの方や

管理や売買の案件を取り扱っている業者さんの紹介していただけることになりました。

その話が入ったこと、大雨が降っていたこと、防犯カメラの進捗がはかばかしくないので

打ち合わせが必要になったこと、昨日の売買仲介の業者さんから、社長と会わないかと

声をかけてもらったこと、などが重なったので、闇雲な営業はやめることにしました。



というわけで、出張二日目の行動開始。



最初に紹介いただいた売買も管理も仲介もやる業者さんにお邪魔してきました。

担当の方から管理の概要や現在出ている売り物件（今のご時世としては悪くないけど、

やっぱりもう一息ほしい感じ）の紹介を受けたりしつつ、札幌４棟目をがっちりと決めて

いただきたいという話をこちらからも行いました。



今回紹介してもらった案件以外にも、まだ案件は持っているようです。

引き続き、関係を作って情報提供いただこうと思います。



続いて、ご紹介いただいた某仲介店の店長さんと打ち合わせ。一時期、札幌３棟目の

エリアにいたことがあるようで、札幌３棟目のことはご存知でした。そして後から

思い出したのですが、多分この人と店舗で名刺好感したことがあるわ・・・（汗）



某仲介店さんは、自社物件を決める営業ノルマがかなりきついことで有名なところです。

自社案件以外はなかなかできないだろうと思い込んでいましたが、最近はそのノルマが

多少緩和されたようで、他社管理物件でも推しやすくなっているのだとか。私としては

嬉しいですが、管理を委託している人からしたら面白くない話かもしれませんね＾＾；



この店長さんも社内で顔が利くそうでして、札幌４棟目の客付ができそうなエリアに

情報をばらまいてプッシュするよう手配いただけることになりました。これでかなりの

店舗数で推してくれるはずです。効率が良い！



その後、細かい打ち合わせをしてから、今回買付を入れた物件を取り扱う仲介業者さんに

お邪魔して、社長と四方山話。面白い社長さんで、１時間半なんてあっという間でした。

こういう方が増えれば、もっと不動産業界は透明化されるのではないかなー、なんて。



「僕が言えば管理条件は外せると思いますよ」とのことでしたので、買付を入れている

物件の管理条件をできれば外してほしいということを伝えました。交渉が成立することに

期待したいと思います。



その後、防犯カメラの設置を早くしてくださいという打ち合わせを挟んで、札幌４棟目の

管理会社さんとの懇親会へ。スタッフが総入れ替え状態だったので、初めての方が多く

まずはお互いを知ることから、みたいな感じで話をしていましたが、最期はしっかりと

打ち解けたと思います。やっぱりお酒の席を入れて親睦を深めるのは大事ですね。



自分としては割とゆったりと予定を組んだつもりでしたが、誰からも「予定ぎっしりと

詰めてますね」と言われてしまいました。うーん、そんなつもりないんだけどなあ。



ともあれ、今回の札幌出張の成果がいろいろな形で出てくることに期待します！

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支店レベルでOKが出た物件の現地調査など。

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札幌で売り物件を見てきました。



先日、買付を入れた札幌の木造物件。融資の方向性が支店レベルではいい感じになりそう

というところが見えてきましたので、現地を見てくることにしました。ていうか買付を

入れる前に本来は見てくるべきだと思うので、良い子のみんなは真似しないように！



脱線ですが、見ないで買付を入れた根拠は以下のとおりです。

・場所的には外さないと判断した（駅は悪くない＆駅から大通を渡らない立地）

・大規模修繕済みとなっていた

・家賃が広さの割に安め設定になっていると判断した



そんなこんなで、朝一番で札幌に飛び、売買仲介の方と駅で待ち合わせして現地へゴー。

今回の仲介で入っていただいた会社さん、名前は存じ上げていたのですが、コンタクトを

とるのは初めて。話を伺うと、売買仲介を主体としながら、管理も受託しているとの

お話でした。今回の元付業者さんとは、社長が円満独立をしたという関係の模様です。



こちらのプロフィールなどorhなししているうちに、現場へ到着。ギリギリで市の除雪が

入りそうな南面道路に駐車場が何台かついている３階建の物件でした、現況は満室です。



外壁修繕は数年前に実施済。屋上も修繕履歴には書いていないけど、その時やっていると

いうことでした。満室で修繕済となると、当面は手がかからない良い物件ということに

なるかと思います。そういえば、金融機関の方も「修繕するところなさそうですね」と

おっしゃっておりました。



たぶん、ガス会社さんも大規模修繕と似たような時期に交換していると思われます。

配管などが新しくなっていました。



ただ、管理状況はお世辞にもいいとは言えないと感じました。

メインの共用部に細かいゴミがちらほらと転がっていたり、普段人が立ち入らないと

思われる場所にはサビた自転車やガラスの破片、ガス工事の廃材などが転がっており、

お世辞にも綺麗とは言えない状況でした。



家賃設定もタイプごとに一律で決められており、北に面した部屋と南に面した部屋での

家賃設定の差がないとか、なんとなくあまり手間をかけてもらっていないなあという

感じがしています。もう少しきちんと手間暇かければ、まだ伸びるんじゃないかな？と。

これがオーナーの方針なのか管理会社さんの方針なのかはわかりませんが、仮にこれが

管理会社さんの方針であれば、私はあまり性にあわないかなと思ったりもしました。



なんでこんなことを気にしているかと言えば、この物件は管理条件がついているのです。

今の管理会社さんを引き継ぐべし、と。それに価するかどうかを現地で判断しようと

思ったのですが、この状況からすると私としてはＮＧだなあと思ってしまいました。



共用部の状態から見れば、決して管理に力を入れているようには見えないこと。

レントロールから、なんとなく肩にはめて募集をしており、家賃の最大化などは考えて

くれなさそうだなということ。その辺が厳しいと判断した理由です。

管理条件を外せないか、仲介業者さんに交渉していただくことにしました。



仲介業者さんとお昼を食べて、いろいろと打ち合わせをして解散。

その足で、別の馴染みの業者さんのところに、この物件ってどうだろうと客観的な意見を

もらいにいきました。



話をしていると、今回の仲介業者さんとお邪魔した業者さんの社長とは、いろいろと

つながりがあるということでした。地方に行くといつも感じますが、地方って狭いです。

だいたい、誰かしらがどこかでつながっているので、ここで悪いことをすると致命傷に

なるだろうなあ、なんて。



私自身は家賃相場に比べて安いだろうと思っていましたが、お邪魔した業者さんの

見立てでは、こんなもんじゃないか？ということでした。半地下の１階と２階からなる

メゾネットなので、１階の湿気が木になる人は気になるだろう、と。あとはキッチンが

割と特殊な形なので、好き嫌いが分かれるかもしれないということでした。



家賃は意外と妥当だったのかもしれない、と思い直す単純な私です。



ついでに、まだモノになるかわからないけどという前置きをされながら、好立地の土地の

情報を見せていただきました。場所的には良さそうということで、もう１件別の戸建と

あわせて現地視察。

土地はもし建つのであれば是非情報をいただきたいと思えるものでした。

戸建はそれなりにリフォームが必要そうなので、ちと見合わないかなあと感じました。



土地はモノになりそうなら一番に出してください、とツバをつけておきました（笑）



夜の懇親会も含め、成果のある札幌出張になったと思います。

今日も予定詰め込んでいますので、しっかりこなしてきます。

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札幌４棟目、またまた退去予告！ちょっと多くないかい？

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三歩進んで二歩下がる、みたいな現象になってしまっています。

札幌４棟目、またまた退去予告！うへー、勘弁してくれー。



今回退去となるのは、前にも一度退去予告をして、結局取り下げた方のお部屋です。

支払が苦しい状態だったのが、なんとか解消されたということを聞いておりました。

しかし結局退去となってしまうようです。まあ前から退去予告しては撤回したりという

動きをされていたということもあり、これ以上引き留めても仕方がないでしょう。



札幌４棟目は賃貸借契約の時に、２年以内の退去は違約金ということで契約しています。

この方もその例に洩れず、同じ内容の契約をしていました。前回の退去予告の時点で

退去していれば、その違約金を取れたのですが、今回の退去予告でギリギリ２年を

超えてしまったので、違約金は無しということになります。



家賃は２年前の設定なので、欲張らずに今と同じ家賃で募集する方針としました。

欲張ったところで、ただでさえ近隣よりちょっと高めの家賃設定なのですから、埋まる

時期が遅くなるだけです。この部屋はこれ以上欲張らないことにします。



ようやっと３部屋の空室のうち２部屋が埋まり、残り１部屋というところにきたのを

あざ笑うかのような退去予告。まだ１ヶ月以上先の話なのが救いですが、今年の

札幌４棟目の動きはかなり激しく、何か悪いことでもしたのかい？と問いかけたくなる

レベルです（涙）



でも、数字で分析してみると、まだ今年はこれで４部屋目なんです。１５部屋中４部屋と

いう数字であれば、そこまでひどい入れ替わりの数ではないよねえとすら思います。

だいたい、シミュレーションするときは、２５％くらいの入れ替わりを予想してますから

今回の退去数もいわばその計算の範疇といえば範疇。それにしては精神的なダメージが

大きいのは何故なんだろう・・・。他の物件に比べて退去数が際立っているから？



ちょっと調べてみたところ、確かに札幌４棟目は飛び抜けて退去が多いです。

それは部屋が多いからという理由もありますので、割合でいえばそんなに酷いものでは

ないのだと思います。ただ、体感的にはかなり酷いような印象を持ちます。



退去件数

札幌１棟目　０件

札幌３棟目　１件

札幌４棟目　４件

東京１棟目　１件

東京２棟目　１件

東京３棟目　０件

東京４棟目　０件

東京５棟目　０件

仙台１棟目　１件



割合でいえば、東京１棟目は３部屋中１部屋が入れ替わったので３３．３％です。

札幌４棟目は２６．７％。こうやってみると、全然たいしたことないんですけどねえ。

やっぱり母数が多いとそれなりに気になっちゃうのかなと自己分析。



ともあれ、空室は悪なので早々にやっつけられるように頑張ります。

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支店レベルではOKの判断が出ました。

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少し前に買付を入れた札幌の木造物件、進展がありました。支店さんレベルで検討が

完了し、この条件で良いなら本部に進めたいと打診されたのです。



今回打診している金融機関さんは、前回売主さんがごちゃごちゃ言いだして売り止めに

されてしまった案件で、本部の内諾をとってくださったところです。そういう意味では、

過去に本部まで進んで内諾が出ているという安心感はあります。ですので、ぬか喜びは

禁物と思いつつ、本部まで進められると言ってくれた時点で割と勝ち目はあるだろうと

考えております。



ただ、条件面では希望に沿わない部分もありました。

フルローンは取り扱っていないということで、１割弱＋諸経費くらいの自己資金を

入れてほしいと言われてしまったのです。うーん、フルローン万歳派としては悔しい。



今回の物件は数年前に大規模修繕も終わってしまっているので、修繕費を事業計画に

積んで、自己資金は修繕で使うからという論法を使うことができませんでした。

ですので、もはやこの問題はどうにもならなかったという感じです。

二重契約書的なことをしてまでフルローンする気もないですし、結果として諦めました。



もう一点残念だったのが、融資期間。１５年でお願いしたいと言われてしまいました。

前回も１５年でしたが、こちらは利回りが高かったので、まあ１５年でもいいかなと。

今回は前回に比べて利回りが低いので、１５年だと借入額の割に面白みが薄いです。

（あくまで私の基準であり、１５年でも確かにお金は残るんですけどね）



この点についても交渉してみたのですが「新築木造で２０年が限界なのだから、築古は

１５年が限界ですよ〜」と言われてしまいました。ていうか、それ言われると「確かに」

と納得してしまい、それ以上言えませんでした（苦笑）



それであれば、売主さん側と価格交渉だ！ということで、これしか融資が出なかったから

このくらいまで価格落としてもらえないですかと交渉できないか、仲介業者さんに話を

持ちかけてみました。しかし、これ以上交渉したら話が壊れる可能性があると言われ、

腰が引けてしまいました。今年まだ戸建しか買えてないし、それなりの規模のものを

購入したいというところがあったので、じゃあ無理に交渉しないほうがいいか、と。



そんなわけで、今の条件を受け入れるかどうかという点に話が収斂されてきました。

義母に相談すると、義母的には手元資金が減ることに不安があるようです。

それと、札幌の金融機関さんなので、金銭消費契約時に自分が札幌に行かなくては

ならないことも少々抵抗がある模様。まあ確かにそうですよね、年齢も年齢だし。



つっこんだ自己資金をどのくらいで取り返せるかという点について、再度試算しました。

今回は築古木造なので、減価償却の期間は４年です。最初の４年でガッツリと償却すると

太陽光発電の儲けの分まである程度節税できるはずです。その辺から考えると、おそらく

４〜５年で自己資金は回収できるであろうという結論に至りました。



あと、仙台に物件が新たに出た時に自己資金がないと購入できないじゃないのという話も

ありました。ごもっともなのですが、結局出るかわからない仙台物件のために自己資金を

温存しても、規模は拡大できません。そういう時に田助てもらえるよう、金融機関さんと

日頃から関係を作っておくしかないんじゃないか、ということを説明しました。



最終的には、会社として利益が残るなら、まあいいんじゃないかということで一定の

理解を得ることができたと思います。進めて良いという話をしてもらったので、先に

進めていくことにしました。



並行で、購入した後のこともやりとりしております。購入後の管理が条件付の案件なので

その管理条件をいろいろ聞いているのですが、なんか割高だし、清掃業者は管理会社さん

指定のところを使うこと、回数も週１回で減らせない、などガチガチです。

正直、私は私なりにこうしたいという気持ちがあるので、押しつけ型の管理だとすると

あまり波長が合わない気がします。



とはいえ、管理会社指定である以上、その会社さんとお付き合いしていく必要があるので

まずはこちらが心を開いて担当の方とうまく関係を築いていきたいと思います。

（本部の承認が出る前から気が早いって？まあそうですね・・・）



ともあれ、久しぶりの札幌物件購入が成立するか、自分でも楽しみです。

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