メンテナンスに休業補償を適用できる可能性は非常に低い。

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以前ブログに書いた太陽光発電のメンテナンスに休業補償が使えないかという件について

保険代理店さんに確認しましたが、やっぱり適用は難しそうです。



代理店さんに事情を説明して、休業補償が適用できるかというところを確認したところ

予防を目的としたメンテナンスの場合は休業保障の対象外だが、事故や故障からの回復を

目的としているのであれば、休業補償が適用できるかもしれない、という話でした。



となると、何が原因で電柱のメンテナンスを行うことになったのか？という点について

明らかにしておく必要があります。



義母に電力会社さんにお電話してもらい、その理由を聞いてもらいました。

結果、理由は「電柱の移設」ということでした。



電柱の移設・・・もしかしたら物件を所有している方で経験された人もいるのでは？

敷地内にある電柱をなんらかの理由で他の場所に移動する、という話です。

電柱を置いてある場所には、わずかながら電力会社さんから利用料が支払われています。

ある種の不労所得なわけですが、これは正当な理由があれば移設してもらうことも

可能と聞いております。



代理店さんに移設が理由だということを話したところ、それは敷地内にある電柱なのか

そうではないのか、という点を確認されました。敷地内ではありませんという回答を

したところ、それだと適用は厳しいかなあ・・・というお話。うーん、予想はしてたけど

残念ではあります。



敷地の中の電柱がなんらかの理由で移動するということであれば、もしかしたら適用の

可能性があったかも？ということでしたが、今回は難しいという感じでした。残念。



結局、このメンテナンスの話もあったし、先月は台風などの悪天候が多かったこともあり

発電金額は冬至の頃合いと同じくらいの低い水準にとどまってしまいました。

まあたまにはこんなこともあるよね。ローンは一応払える金額だったし、まあ仕方ない。

次はもっといい天気が続いて、いっぱい発電しますように。

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本承認ゲット！札幌築古木造購入に向け一歩前進。

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札幌の築古物件、本部の承認を得ることができました。あわせて、管理条件も撤廃されて

すぐに自分好みの管理会社を選べる状態となりました。わーい！



買付を入れて融資審査に持ち込み、支店レベルではやりますという答えを聞き出して

ある程度いけるだろうという確信を持っていた当案件。昨日金融機関さんからお電話を

いただき、本部審査も無事に通ったということを通達いただきました。



今回持ち込んだ金融機関さんは、数ヶ月前にあった融資を引けたのに売主さんの気が

変わって購入できなかった物件の時に融資オッケーを出してくれた金融機関さんです。

一度大丈夫だったからということで、あまり不安には思っておりませんでしたが、

やはり承認が出るとほっとします。



今回は結果として物件価格の９０％強が融資でまかなえることになりました。そのため、

自己資金は諸経費と残りの分くらい入れることに。金融機関さんに確認したところ、

方針として売価に対して一定の自己資金を入れてもらいたいという方向性のようです。

ですので、融資承認が出た後価格交渉が成立した場合、その成立後の価格に対して改めて

融資可能額を審査することになるのだとか。



そんなわけで、虎の子の自己資金をここに当て込んでいいのか！？という点についてが

仙台法人の社長をやってもらっている義母と私の間で議論となりました。

（今回購入するのは仙台法人です）

最終的にはゴーサインを出しましたが、自己資金もう少し温存したかったなあ。



とはいえ、本店と代表の所在地が仙台で、札幌には無人の支店があるだけという条件で

よく北海道にしか店舗がない信金さんが融資をしてくださったものだと思います。

たぶん、こういうアクロバティックなことをやるところって、ほとんどないはずです。

偶然と紹介とがうまくはまったパターンだなと思いました。



なので、自己資金を多少入れてでも、この貴重な機会に取引実績を積みたいという

気持ちもあり、今回は融資をしてもらう方向に舵を切った次第です。



そんなわけで、融資通ったから契約等の調整に入ってほしいですと仲介業者さんに依頼。

ほどなくして、仲介業者の社長さんからメッセージが届きました。

曰く、管理条件を先方の役員に伝えて外してもらうことに成功した、と。



この報告、大変盛り上がる話題です。前にブログで書いた通り、管理継続条件で指定を

されている業者さんとは、波長が合わないだろうなあという感覚がありました。

なるべく早く変更したい、というか管理条件が外れればいいのに、という旨のことを

先日札幌で社長に話したところ、外せるよう交渉してくださったのです。深く感謝。



「うちも管理委託先の候補として是非ご検討ください」と、社長からもアプローチが

ありましたので、ここはやはり外してもらった恩に報いなくてはいけないなーと思い、

前向きに管理委託することを検討中です。



これで契約しちゃえば購入は確定です。楽しみになってきましたが、札幌・仙台・東京に

またがって処理をしないといけないので煩雑です。

仙台の義母が社判を持っているので、全員で仙台に集合しないといけないかしら？とか、

金銭消費契約は社長の同席が必要だから、義母にも札幌に来て貰わないといけないとか、

その義母が他の予定との調整があってなかなか訪問する日が決められないとか。



何にしても、ひとつひとつ紐解きながらやっていくしかないですね。

調整していきたいと思います。

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マンション名を変更したら役所への届出が必要みたいです。

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物件を購入するたびに、必ずアパート名を変更している私なのですが、役所に名称変更を

届け出ないといけないということを初めて知りました＾＾；



これまで、購入した物件は一通り名称を変更してきました。賃借人の方には申し訳ないと

いつも思うのですが、勝手ながら私のこだわりポイントなので、オーナー特権で強行して

いる次第です。



これまでは、入居者様への通知をして、旧館名をしばらくは並行で掲示しておく程度で

良いと思っておりました。ゼンリンの地図は調査員の方が定期的に調べて、地図情報に

反映してくれているようですので、特に申請は不要だろうという認識です。郵便局や

電気・ガス・水道関係の届出は入居者様が対応するという感覚でしたので、オーナー側で

何かする認識はありませんでした。



あ、でも電気や水道に関しては、共用部の電気代や戸別メーターがない物件の水道代の

請求書を見て、名前がおかしい場合は口頭で伝えて変更してもらっていました。そういう

意味では、本来はオーナー側で届け出た方がいいのでしょうね。



・・・というくらいの認識だったのですが、入居者様からのご指摘によって、それが

盛大に間違っていることを初めて知りました。恥ずかしい。



きっかけは東京４棟目の入居者様のお父様から管理会社さんに届いた連絡でした。

この入居者様は、お父様が契約者となり、実際に住んでいるのは娘さんという形態です。

入居前から鍵を追加してほしいとかいろいろとご要望をいただいておりました。娘さんが

かわいいので一人暮らしさせるのが心配なのでしょうね。



で、今回いただいた指摘が、住居表示に関する話でした。住民票を取りに行くとか、

その手のお話の中で、区役所に変更した建物名の登録がなされていないということで

お父様から管理会社さんに指摘の電話があった、と。



その時の私の認識ときたら「届出が必要なんだ！」と驚いたくらいの低いものでした。

管理会社さんに細かいことを教えてもらい、自分でネット検索したところ、それらしき

記述がある足立区役所のページを見つけました。



・マンションなどの名称を変えたり出入口を変えたりした場合の住居表示の手続きは？

・新築、建替えで住居表示の届出をしないとどうなるのか。



別に足立区に物件があるわけでもないのですが、一番わかりやすかったのでリンクを

貼らせていただきました。足立区さん、ありがとうございます。



必要性については理解しました。そして東京４棟目につきましても、管理会社さんにて

届出をしていただきましたので、これで問題は無くなりました。よかった。



しかしそうなると、他の建物については大丈夫なのかしら？という点が気になります。



東京２〜４棟目は管理会社さんにて変更した記憶があるとおっしゃっていましたので

きっと問題はないでしょう。東京１棟目は管理会社さんが違うので、要確認です。

仙台１棟目は絶対に何もしていない自信があります。だって自主管理だし・・・。

札幌１〜４棟目も確認した方が良さそうです。



いや、これほんと知らなかったので、びっくりでした。今後は意識したいと思います。

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田舎町の新築の融資相談を通じて、メインバンクさんの姿勢を見極める。

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主要都市部以外に物件を持つことはリスクもあるのだと思いますが、ものは試しという

ことでお気楽な気持ちで取り組んでみることにしました。



とある業者さんのメルマガがいつの間にか配信されるようになっておりました。きっと

どこかの懇親会で名刺交換をしたのでしょうけど、個人的には全く記憶がありません。

まあでも害のあるものでもないし、そのまま受信しておりました。



そして今回、これまでは内覧会とか勉強会の告知が多かったのですが、珍しく自社企画の

物件販売のメールがきました。利回りはこのご時世であれば申し分なし。場所は中心と

なる政令指定都市からはちょっと離れた町です。ただ、メールを見た感じではそれほど

悪い印象はありませんでした。



マーケットレポートがついていたので読んだのですが、町の中心部で役所なども近く、

生活利便性が高い場所だとのこと。また、古い物件が多く、新しいことで希少価値が出る

ということも書いてありました。



実際、ポータルサイトで検索してみると、家賃相場は政令指定都市よりも高いようです。

空室情報自体もあまりなく、物件の需給バランスは比較的健全であるように感じました。



建物も、駐車場が全戸分確保されていること、間取りも今風にＬＤＫ形式であることから

決して悪くないなと。パッとみた感じの印象はそんな雰囲気で、意外と良いかなーなんて

思ったものでした。



さて、じゃあ買いますと言いたいところですが、当然ながら融資は極めて難しいです。

主要都市圏を外れてしまいますので、一般的な広域金融機関さんでは難しいでしょう。

地域密着型金融機関さんだと、私がその町の近所に住んでいないことが障害になります。



こういう時に頼りになるのは既存取引先。もしかしたら仙台法人のメインバンクさんが

ギリギリ対応できるんじゃないか？と思い、まずは電話ベースで相談してみることに。

支店長さんも担当さんも変わったので、不動産融資に対する姿勢の変化を把握したいと

思っておりました。これはこれでちょうどいいタイミングなのでは？



そんなわけで、担当の方とお電話で話をしました。先方としては、資料を見てみないと

なんとも言えないといった感じだそうです。全然ダメってこともなさそうではありますが

積極的に良いという感じもせず。ただ、門前払いではなかったので、融資をしたいという

担当者さんレベルでの気持ちはありそうな気がしました。



というわけで、なしではなさそうなので、この段階で初めて業者さんに連絡。詳細資料を

取り寄せました。どうやらこの案件、ローン流れの案件だそうです。エリアの問題よりは

土地の評価額が田舎ゆえに伸びず、結果として融資金額が伸びないのが原因なのだとか。

どの金融機関さんに持っていっても、自己資金がけっこうな額必要だと言われてしまい

撃沈して終わってしまうのだそうです。なるほど・・・。



正直なところ、メインバンクさんもそんなにゆるゆるの評価をするところではないので、

他と同じように多額の自己資金を積んでくれと言われて終わるような気がしますが、

結論としては私は一度この物件への融資相談をメインバンクさんにしてみるつもりです。

この案件がどうこうではなく、メインバンクさんが不動産融資に対してどう考えているか

その温度感を測るためです。



前任の担当者さんも、まだ新支店長の不動産融資に対するスタンスがわからない状態と

言っていました。行員さんもわからないなら、実際に案件をぶつけてみるのが一番です。

新支店長は前支店長と異なり、あまり客先に全面的に顔を出すタイプではなさそうです。

会話して雰囲気を掴むこともできないので、探りを入れるには実案件が一番かなと。



そんなわけで、この案件でメインバンクさんの今の状態を探っていきたいと思います。

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トラブル拡大・・・新規の不具合報告と進行中修繕の費用拡大。

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週明け早々から残念な話ですが、札幌１棟目のトラブル対応費用が拡大したようです。

かつ、新しいトラブルも発生してしまったと・・・orz



まず新しいトラブルのお話から。

古くからご入居いただいているお部屋の方から、水道蛇口から漏水しているという連絡を

いただいてしまいました。このお部屋、もうご入居いただいて１５年とかなので、どんな

不具合が起こってもおかしくないです。そして今後もご入居を継続いただきたいので、

多少サービスしておかなくてはならないと思っています。



そんな事情もあり、まずは至急現場に向かっていただきたいという返信をしました。

その後１０日くらいしてから（と書いてて気がついたけど、１０日後って遅くない？）

管理会社さんより続報があり、水道ではなく混合栓ハンドル部分だったとのこと。

その場で修理して事なきを得たということでした。



業者さんがそれ以外の箇所も見てくれたようで、シャワーバス切替ハンドル部分からの

漏水もあったとのこと。まあ古い物件ですから、起こっていてもおかしくはないです。

そしてこちらについては、水栓自体を交換しなくてはならない状況のようです。



この物件についている混合栓はＭＹＭ製です。もう３０年近く経っている部屋ですので、

当然のようにこの混合栓の部品は販売終了となっております。ですので、交換が必要と。

まあそう言われれば、そうですねーと返すより他に手はありません＾＾；



管理会社さん曰く、部材だけで１５０００円くらいはかかっちゃうということでした。

まあでも、それでも修理をしないわけにはいかないでしょう。快適に住んでいただく為に

必要な修繕だと思います。もっと早く連絡してくれてよかったのに・・・。



修繕でお金が出て行くのは辛いですが、家賃をいただいている以上責任があります。

しっかり対応して、ここに住んでいて良かったと思ってもらえるように動きます。



続いてトラブル対応費用拡大の話。



以前書いたう●ちネタの修繕に関して、管理会社さんから当初見積額の３５％増し程度に

修繕費が膨らんでしまった、という連絡をいただきました。



重機回送費という項目が抜けており、その分の費用が増えてしまうということでした。

はて、重機回送費？たぶん地面をほじくり返すショベルとかに関係する費用なのだろうと

予想は出来るのですが、具体的に何の費用なのかはよくわかりません。



早速グーグル先生にお伺いを立ててみると、こんなサイトが出てきました。

重機を現場まで運ぶための費用ということのようですね。また一つ賢くなりました。



先ほどのサイトを見ていると、４トンダンプで運べるサイズならお金はかからないことが

多いという記述もありました。汚水管をほじくり返すだけだから、そんなに大きな重機は

いらないような気がするのですが・・・。それとも、そもそも重機を持っていなくて

専門業者に頼むからこの値段、ということなのかもしれません。



だったら重機を持っている会社に依頼したら、この分のコストってかからなくない？

ということも考えましたが、ここであまりゴチャゴチャ言っても仕方がないかと思い

飲み込むことにしました。でも今度担当の人に会ったら、細かいこと聞いてプレッシャー

かけとこうかなとは思います。



いろいろとお金がかかることが多くてしんどいですが、不動産を持っている以上避けては

通れない道。きちんと対応していこうと思います。

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