【注意：う○ちネタ（画像なし）】汚水ますから汚水が逆流する大惨事・リターンズ。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２５位です。今日は昼間はアパート業関連、夜は懇親会。

応援クリックよろしくお願いします→



海のものとも山のものともわからない物件情報をいくつか貰ったりしつつ、あれこれと

金融機関さんの情勢を会話しあう時間って、なんかこう意味もなく楽しいですよねえ。

そんな導入をしつつ、本日は全然関係ない汚物系のお話です。



一年前に発生した汚物逆流の大惨事、記憶されている方はいらっしゃいますでしょうか。

そう、やつが戻ってきたのです・・・・・・。



札幌１棟目は共用部の汚さが多少気になっていました。ゴミが散乱しているとかでもなく

ちゃんと清掃しているのですが、なんとなく雰囲気的に汚いんです。清掃業者さんも、

気にかけて見てくれていて「火災報知器のカバーが一部破損している」「自転車を見たが

放置自転車が多いようで、半分くらいパンクしている」「整理整頓の依頼を入居者様に

行い、不要なものを撤去してはどうか」などのご報告・ご提案をいただいておりました。



管理会社さんにこれらの話を展開しようと思った時、管理会社さんから逆にメールが

一通飛び込んできました。共用部の汚水ますから汚水が逆流している、と・・・。

２年連続で汚水逆流の大惨事です。きつい！



逆流したタイミングでは、札幌は大雨が続いていたようです。その大雨で排水能力を

超えてしまった可能性が高いように感じます。前回の汚水逆流も、大雨が続いている

タイミングでのことでした。



前回は高圧洗浄をして解消させました。今回も同様に高圧洗浄で解消させております。

現時点ではきちんと流れているということでしたので、まずは一安心。



しかし、一年おきに汚水が逆流してくるアパートに住みたいと思える入居者様が果たして

いるだろうか。いや、いない（反語）

なんらかの根本解決を検討せざるを得ないタイミングが来たということになります。



当日清掃に当たってくれた業者さんから、状況の詳細を表す資料を作ってくれました。

管理会社さん経由で入手したその内容を見ると、公共ますに出る直前の一部の管が

逆勾配になってしまっているようです。その長さは約１０センチ程度。掘り返して

勾配をつけて埋め戻す作業で、だいたい１５万くらいかかるだろうということでした。



これは出費がどうこうとか言ってられない事案です。痛い金額ですが、頑張らなくては。

一度だけなら偶発的な事故、でも二度目があるということはやはり対応が必要です。



とはいえ、この金額は札幌１棟目の１ヶ月以上のキャッシュフローが吹っ飛ぶ大工事。

小ロットの物件はリスクヘッジには良いのですが、何か事故が起こった時に全体のＣＦに

対して修繕費の割合が大きくなる傾向にあります。地方の家賃の安い物件の原状回復費が

家賃収入に対して大きな比率となるのと同じ原理です。



小さい物件を売却して、大きい物件に買い換えるような作戦もそろそろ必要なのかも。

ただ、買うに値する大きな物件が全然見当たらないというジレンマはあるのですが。



まあいいや、ごちゃごちゃ言わずに修理してもらいます！

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

仲介業者さんと会い、物件情報や金融機関さん情報を貰う。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２４位です。今日は寝不足気味。

応援クリックよろしくお願いします→



先日、不動産の仲介業者さんとお会いしてきました。物件情報や融資の開拓に向けて、

試行錯誤する中でのひとつの取り組みです。



良い物件を購入するには、情報の入手経路は多いに越したことはありません。情報が

入ってくるからこそ、物件の取捨選択ができます。そこを目指すには、それなりの数の

仲介業者さんと交流を深めておく必要があると思います。



銀行融資も、持ち込む仲介業者さんによって対応が変わることがあります。

その金融機関さんにとって、その業者さんがいっぱい案件を持ち込んでくれるならば

多少のイレギュラーも目を瞑ることができるでしょうし、少し有利になるよう便宜を

図ってくれるものと思います。



実際、現役の業者さんから、本来なら融資基準を満たしていない属性の人であっても

某サラリーマンに優しい金融機関さんに対してバルクで持ち込むことで、もしかしたら

やれるかもしれない、というようなことを言っていたのを聞いたことがあります。

金融機関の担当者さんも、人の子であり営業マンである、ということです。



さて、そんなわけで（？）、同じ不動産投資仲間からご紹介をしていただきまして

仲介業者さんの営業マンに先日会ってきました。この業者さんは、紹介してくれた方曰く

私が開拓できていないサラリーマンに優しい金融機関さんとの強いパイプを持っている、

ということでした。私もこれだけ借金した上でまだ取引できそうなのでしょうか。

そういうところが明確になればいいなと思い、お会いしてきました。



お話しした感じ、とても良い方でした。不動産屋さんなのにそこまでギラギラしておらず

なんとなく波長は合いそうな感じがします。こちらのやっているここまでの投資にも

理解を示してくださりました。



そして借入状況の開示・・・。借入もだいぶ増えてるし厳しいかなと思いますが・・・

（この業者さんはサラリーマンに優しいことでおなじみのスリーエス全てと取引あり）



スリーエスのうち２つはこの状態だと無理だろう、というのが業者さんの弁でした。

ただ、１つはもしかしたら可能性があるかもしれない、と。この金融機関さんは建前と

しての審査基準はあるけど、実際中でどういう審査をしているのかいまだにわからず、

思わぬ人が思わぬ条件で融資ＯＫになったりする、ということでした。



しかもこの金融機関さん、ここにきて基準をまた緩めたりしているそうです。担当さんも

積極的に融資する方向で動く方なので、やりようによってはチャンスありかもしれない、

というのが業者さんの見解でした。



しかも、このスリーエス全てが札幌の物件にも融資するようになっているそうです。

これでまた札幌の利回りが下がりそうだなあ、なんて思う自分と、購入の選択肢が

広がりそうだなあと思う自分の気持ちが相反しています。



「札幌にちょっと癖があるけど面白い物件があるんです」「明日紹介します」という

ありがたいお話も出て、その日の打ち合わせは終了。有意義でした。



そして翌日、業者さんから札幌の物件情報が送られてきました。駅からの距離が若干

遠い感じはするけど、まあなんとかなるかなあ。利回りはけっこう高いので、いろいろな

リスクは吸収できるでしょう。既存不適格なのが大きな問題だけど・・・なんかこう、

先日も同じようなことを思った記憶が・・・あれ、マイソクの帯の業者さんの名前が

この業者さんじゃなくて別の・・・



これ、この間元付業者さんから紹介してもらった物件やーん！（笑）

札幌で融資ＯＫしてくれてる金融機関さんに聞いてみたけど、既存不適格の時点でＮＧと

言われてしまって見送ったあの物件じゃないか、と。



ただ、先に話に出た金融機関さんが、既存不適格なども（いい顔はしないけど）モノに

よっては対応してくれる可能性がある、ということでした。断念したのは融資の関係に

なりますので、融資が大丈夫なのであれば興味はあります。というわけで、金融機関さんに

持ち込んでいただくことにしました。



さて、この一連の流れ、うまくいくのかどうか。

流れに身を任せ、見守りたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

退去予告発生！稼働率の低下が著しい・・・。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。新しい大容量モバイルバッテリー買いました。

応援クリックよろしくお願いします→



札幌４棟目、埋まらないうちに新たな退去予告です。まずいなあ。



札幌４棟目は現在２戸の空室を抱えています。ここから更に１戸空くと、稼働率が８割に

落ちてしまいます。これは危険信号です。



札幌４棟目は当初設定家賃から、退去があるごとに家賃を少しずつ上げてきています。

今回退去予告があったお部屋は、新築当初からご入居いただいていた方ですので、今回も

家賃をあげることができそうなのは良いことだ、とポジティブに捉えられる面も一応

あります。今回は打ち合わせの結果、１０００円アップさせることにしました。



ただ、他の空室が埋まっていない状態でまた空室が増えること自体は、あまり好ましい

ことではないと思っています。気持ちはあまり落ち着きません。



管理会社の担当の方も「この状態で新たな退去予告をするのは心苦しいし、私自身も

埋めなくてはというプレッシャーを感じているのですが・・・」ということを仰って

おられました。ほんと、是非是非早く決めてほしいところです。



状況の確認をしたところ、空室の２部屋のうち、反響が比較的多いのは１階の安い賃料の

お部屋だということです。そこからもう一つの家賃の高いお部屋も同時に見ていただき

比較検討してもらうような営業スタイルになっているということでした。



また、隣のライバル物件は現在満室ということでしたので、状況は悪くはありません。

※２棟建売現場の１棟を私が購入し、そちらだけ家賃をぐいぐい引き上げたことで、

　隣の同じ仕様の物件の方がだいぶ家賃が安くなっています。こちらに空室があると

　私の物件は埋まりません（笑）



こちらの管理会社さん、仲介店舗もお持ちですので、そちらにも是非頑張っていただき

なんとか客付をお願いしたいと考える所存です。



ただ、物件は少しずつ古くなってきています。現在築４年です。新築当初の家賃をなんとか

維持していますが、周囲には下手をすると私の物件より安い新築が建ったりしています。

相場に比べ、私の物件が少し高めになってきていることを感じています。



状況を見ながら、場合によっては家賃を下げることも考えなくてはならない？

そんな感覚も多少あるので、管理会社さんには私の希望である「家賃を高く維持する」

「初期費用などの面では交渉に柔軟に応じる」という基本線をご理解いただいた上で

それでも決まらない場合は柔軟に家賃の見直し等提案してほしいと伝えました。



札幌４棟目の管理会社さん、これまではその辺の感覚が共有できていたのですが、先日

その方が退職されてしまったので、新しい担当の方にそういった情報を伝えてます。

阿吽の呼吸になるまで時間が少しかかるかもしれませんが、意思疎通は大事なので

こまめに連絡を取っていこうと思っています。



久々に営業回りでもしようかな。稼働率８０％はまずいですから。

いろいろ考えて行動していきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

建て替えて新築にしちゃう？

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在３２位です。相変わらずランキング低迷中orz

応援クリックを是非よろしくお願いします→



あまりに良い物件が出てこないので、いっそ自分の保有物件を建て替えてしまおうか？

などという想像もしてしまいました。



ターゲットになったのは札幌１棟目。不整形地ですが、土地が広めで残債も土地値以下に

減ってきています。戸数も５戸なので、退去交渉などもやりやすいでしょうし、場所も

新築を建てるには悪くないところにあります。素人判断ですが、諸々の条件が良いため

ここは建て替えてもいいのではないかと思える場所です。



しかも、新築にする際に個人から法人に売却する形にしてしまえば、無理なく自然に

法人への名義変更をすることができる、というメリットもあります。個人から札幌の

物件を切り離し、できるだけ仙台法人に寄せていくのが自然な姿と思いますので。



札幌に行った際に、そんなことをぽろっと札幌１棟目の管理会社さんに言いました。

すると管理会社の社長が「図面ひきましょうか？」と。いやいや、図面を引いて貰うのも

タダじゃないことは私だって知ってます。かつてはそういう常識をわきまえずに、図面は

見積を依頼すればタダで引いてくれるものと思っていたこともありました。でもそれって

業者さんに対して餌をチラつかせ、タダで働かせる行為だとわかってからは、そういう

依頼の仕方はしないようにしています。



今回もそういう話だと思ったので、管理会社の社長にはお金かかることをタダでやらせる

わけにはいきませんし、そもそも実現するかどうかも怪しいですからと言いました。

しかし管理会社さん、そういった問題は気にしなくて大丈夫だから図面ひきますよと。

まあそれであれば・・・。というわけで図面をお願いすることにしました。



それから数ヶ月が経過。すっかり私が忘れた頃、その図面はやってきました！

しかしその図面はちょっと残念な結果でした・・・。



まず、１フロアあたり２部屋しかとることができておりません。

札幌は今時の新築なら３０平米以上の部屋の広さが必要です。建ぺい率、容積率から

考えれば、悪くても３部屋くらいは取れると思っていましたが、２部屋しか取れないと。



その原因は地形の悪さにあるようです。この土地は畑が太い旗竿状の土地となってます。

今回入れてもらったプランは、その太い旗を「位置指定道路」として扱う必要がある、

という点がネックでした。位置指定道路の分、土地面積が小さくなってしまいます。

更に、位置指定道路になると、ここを駐車場として使うこともできなくなっちゃいます。

今はそのスペースに３台駐車できるので、その分の収益も無くなってしまいます。



２部屋×４層の８部屋で駐車場スペースなし。ボリュームが小さすぎて収支が面白くない！

というのがこのプランの感想でした。



管理会社さんに面積が多少減ってもいいから３部屋入らないかと問いかけましたが、

図面を引いてくださった方と打ち合わせも、どうも反応は芳しくなかったようです。

とりあえずこのプランは見送りだな・・・。



さて、微妙に諦めきれない私は、管理会社さんにごめんなさいした後で、懇意にしている

別の仲介業者さんに新築の企画が入るかどうか相談しました。その業者さんは提携してる

建築事務所の方を連れて、現地を見てきてくださいました。そして現地からすぐ電話を

してくださるというフットワークの良さ。



ただ、こちらもあまり芳しくない反応でした。場所はいいけど近隣対策に苦労しそうだと

いうことです。電話だったので細かいことは失念してしまいましたが、隣地から日照の

話が出ないかとか、解体時にも音に気を遣うことになりそうとか、そんな話だったと

記憶しております。



「ここにこだわるより、ここを売って別の土地を買ったほうがいいと思います」

という一言で、今回は無理に建てない方がいいかなと思うようになりました。

ご入居されている方も、５組中２組は７年以上保有して未だ入れ替わりがありません。

外壁塗装もやり直しましたから、じっくり持っていてもそれほど困らない物件ですし、

焦って建て替えるのはやめよう、と思うに至りました。



建てるべきでないことがわかった、というのは残念な結果ですが、それもまたひとつの

収穫です。行動していなければこの結果も得られることはありませんでした。

今後も、ひとつひとつ、トライアンドエラーで試しながらやっていきたいと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。

代替物件が見つからずに焦りを感じる。

人気ブログランキング参加中です。是非応援のクリックを。

現在２９位です。ポケモンのためにSIMフリーiPhoneを久々に引っ張り出す。

応援クリックよろしくお願いします→



逃しきったわけじゃないんですが、逃した可能性が極めて高い魚は大きい・・・。



先日の融資が通ったのに売主さんがよくわからないことを言って売ってもらえなかった

物件以来、いろいろなご提案はいただくものの、どうもうまくいきません。



一度審査ができていることから、信金さんの融資はけっこうな確率で出るはずです。

そう思って情報提供を依頼しているのですが、なかなかこれだというものが出てこないわ

出てきたとしても買付で負けたり融資がつかなかったりを繰り返しています。



昨日も元々物件を出してくれた仲介業者さんから１件の情報をいただきました。ただ、

仲良くしているオーナーから、元々売る気がない物件を拝み倒して「売ってもいいよ」と

言ってもらったというものなので、決して割安ではない印象なんです。一生懸命探して

出そうとしてくれているのはよくわかるのですが、あまり魅力を感じない・・・。

でもたぶん銀行融資は出るんだろうなと思います。



先日ボロアパートの買付を入れたものの、金融機関さんの審査を通過できずに玉砕と

なってしまった件については、仲介業者さんが更に気合を入れて動き始めました。

つてのある金融機関さんにいろいろ持ち込んで、良い返事をくれそうなところを探すと

いうことで、出張したりしてくれているようです。ありがたい。



収益性がいいものは銀行評価が出ず、収益性が悪いものは銀行評価が出る。一体評価って

なんなのさ！？キャッシュフローが出るものこそいいものという考え方はないんかい。

・・・いや、それが出てきたら今買いづらくて利回りが高くなっている物件の利回りまで

低くなって買えなくなりそうだから、今の評価は今の評価でいいか。



ともあれ、今はなかなか物件が出てこないことに困っている状況です。融資枠はあれども

物件が出てこない。先週末、昔からお付き合いのある業者さんにも久々にお電話して、

何かいい情報があれば是非ということは伝えましたが、こちらもまだ出てきていません。

そう簡単にいい物件なんて出てこないですよねえ・・・。



流した後で代替物件として提案してもらった件数は７件ありますが、ことごとく玉砕して

しまいました。買付負けが１件、指値きつすぎて通らずが１件、条件が合わず断ったのが

３件、融資がつかなかったのが２件という成績です。



やっぱ、あの話が壊れた木造物件、こうやってみると良かったなあ。魅力ありました。

逃した魚は大きいというかなんというか。



ただの愚痴になっちゃいましたが、逃した魚が大きくて残念だという話でした。

購入に関しては今年はなかなかうまく進みませんが、いつか報われるはずだと信じて

愚直に取り組んでいこうと思います。

最後に人気ブログランキングのクリックを是非お願い致します。

↓面白かったと思った人は迷わず押すべし↓



お暇な方は食べ歩きブログもあわせてよろしくお願いします。