入居者様からご挨拶の品物をいただいてしまいました。

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ふと気がつくと、最近東京１棟目の話は借り換え以外何も書いていないなーと気づき、

たまには目先の違うネタでも織り込もうかと思ってみました。



東京１棟目は当初「新築木造、借地だけど利回りは２桁前半」「自宅から３分で行ける」

というところに惹かれて購入を決断しました。融資付けにものすごく苦労をしましたが、

この時開拓した金融機関さんとのお付き合いは今でも続いていますし、金融機関さんが

何を思って融資をするのかがなんとなくわかったという意味では貴重な機会だった、

と思います。つごう４０行近く電話したもんなあ、この時。



で、とにかく家の近くの高利回り新築というところに目がくらみ、その家賃がどこまで

妥当性があるものかとか、そういう調査を一切行わずに買ったのですが、これが誤りの

第一歩でした。想定家賃で募集しても埋まらない、退去があるごとに家賃が下がる。

頭がくらくらするような状況で、利回りはどんどん下がっていきました。



１５年返済だと正直けっこうきつい感じで、この物件はもうキャッシュフローは諦めて

元本が早く減っていき、最終的に楽になるという点に期待しようという気持ちでした。

結果、今の所４年間返済をして、２５％くらい元本が減っております。あとは借り換えで

キャッシュフローが少し増えれば、一息つけるかなといったところです。



良い子の皆さん、こういう失敗をしないよう、近隣相場はちゃんとチェックしましょう！



長い前置きはこの辺にして、この物件に最近あった小ネタなど。



先日ご入居いただいた方には、自宅のガレージをバイク置き場としてお貸ししています。

物件には１２５ｃｃのバイクを置くスペースはないので、うちに置いていただいても

いいですよということにしました（その分バイク駐車場代はしっかりいただきます）。



で、その申込の後、引っ越しまでに２ヶ月くらい間が空くことになったので、いつ頃

バイクが置かれるのかな〜なんて思っていたことも微妙に過去のことになりそうな頃合。

ある日、家を出ようと玄関を開けたら、ちょうどうちの前にバイクが止まったんです。

そして玄関から出た私に向かってその方は「引っ越してきたものです」と一言。



はい、この時点で私は完全に物件のバイクのことを忘れています。その方に向かって

「どちらに引っ越してこられたのですか？」とにこやかに問いかけました。

もちろん先方の回答は「東京１棟目です」と。



・・・すみません、バイクのことすっかり忘れてて、近所に引っ越してきた人だと

思い込んでしまいました。失礼いたしました。



入居者様、わざわざご挨拶にきてくださり、挙句に手土産まで持ってきていただくという

気の利きよう。ほんとすみません、お気遣いいただいてしまい恐縮です。お話した感じ

すごくいい人だなと感じました。きっと長いこと大切に住んでくれるに違いないです。



貰いっぱなしってわけにもいかないので、先日札幌出張してきた際に白い恋人をお土産で

購入してきました。管理会社さんに、家賃を持ってきたら引き換えに渡してくださいと

依頼。これはお菓子をいただいたお礼だから、お返しとか考えないでくださいねと添えて

いただくことを忘れずに伝えてください、とお願いをしました。



今月は単身の女性（体調を崩しており生活保護受給中）から更新のお申し出をいただき、

更新契約の手続きも完了。全部で３部屋の小さなアパートですが、うち２部屋が更新を

してくださいました。両方とも生活保護の方なので、そうそう引っ越さないでしょう。

今回ご入居された方も含め、安定して末長くお住まいになっていただきたいと願います。

そのために必要なメンテナンスはしっかりやらないと。顧客満足度の向上を狙います。

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借り換え、本部にて否決ということでしたが・・・。

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東京１棟目の借り換えに関しては、まだまだ時間がかかりそうな雰囲気です。



ゴールデンウィークあたりに本格的に相談して動き始めた借り換えプロジェクト。

１ヶ月経過した段階で「他案件があり手がつけられていない」という状況でしたが、

ゆっくりと少しずつ動きは取られておりました。



こちらからもその後何回かお電話して進捗状況の確認をさせていただきました。

その都度、資料のリクエストを受け、６月には現状のレントロールを、７月には

借地境界図の不足箇所の情報を送付しました。一応書類作成は進んでいるようです。



そして３ヶ月経過した先日、担当の方より電話があり、現状の報告をいただきました。



一言目に出てきたのが「本部で否認になりまして」という内容だったので、ショックを

受けたのですが・・・。この担当さん、こともなげに「もう一度持っていきますので」と

おっしゃいます。本部で一度蹴られたら完全にアウトだと思っていましたが、ここで言う

否認はどうやらもう少し意味合いの軽いもので、本部とのやりとりの中で、本部から

不明点を突っ込まれて一度差し戻された、という意味合いだったようです。否認とか

聞くと本気で焦ります・・・心臓に悪い。



電話でやりとりするより、直接話した方がいいだろうと判断し、出勤前に支店さんに

お邪魔してきました。



まず、本部に持ち込んだところ、こちらが提示した返済予定表と信用情報の借入が

一致しなかったという点を指摘されたということでした。見せて良い範囲で内容を

見せていただいたところ、タイミング的に私が情報を提示できていないものだったり

嫁ちゃん名義の借入の金額まで私の信用情報に載っていたりで、わかりにくいなあと

思う内容もありました。



ここの整合が取れれば、もう一度本部に持っていくということでしたので、どの借入が

どれに相当しますよというお話をさせていただきました。また、返済予定表の不足分も

すぐに送付させてもらいましたので、これで話がまた進んで行くことでしょう。



借入が多めなので、きちんと儲かっていることを示す資料があるとなお良いという話や

昨年〜今年にかけて購入した物件の情報がしっかり出せれば審査をやりやすくなると

ご意見をいただきましたので 、現状のレントロールを改めて送付をしたり、昨年度の

稼働率とキャッシュフローの実績値を送ったりしました。



また、連帯保証人になっている嫁ちゃんの個人情報も取得したいということでしたので、

個人情報の同意書を書いて送りました。これって最初に書いておくべきじゃないの？と

思ったりもしましたが、まあ細かいことは突っ込まないことにします。嫁ちゃんの分が

追加で欲しいという話だったわけですし。



今回、次長さんがご挨拶に出てきて「進みが遅くて申し訳ない」「今後ともしっかりと

対応していくので、引き続きよろしくお願いします」と言ってくださいました。

（たぶん支店長が夏休みだったから、代わりに出てきてくれたんだと思います）

次長さんとも顔つなぎできただけでも、今回はご訪問した価値がありました。



全体的にのんびりした金融機関さんだなあとは思いますが、それでも融資は割と柔軟に

検討してくれるので助かります。今回だって、借地だからなかなか貸してくれる人を

見つけることができなかったという悩ましい側面もありましたし。多少金利が高くても

期間が延びてキャッシュフローが出るようになることは歓迎です。返済比率の高い案件を

少しずつ返済比率を落としていきたいというところもありますので。



借り換えがうまくいかないようでは、次の新規案件も失敗する可能性が高くなります。

ここはなんとか行員さんに頑張っていただきたい！よろしくお願いします！

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地震保険値上がり＆孤独死対応保険の登場。

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昨日のブログで書いた保険代理店さんとの打ち合わせで、新たに入手した情報などを

備忘録的にブログに残しておこうと思います。

なお、私が契約しているのは東京海上日動さんですので、その前提の情報となります。



まず、地震保険の値上がりと半損の仕組みの変更のお知らせから。



２０１７年１月１日より、地震保険の保険料が改定されます。ほとんどの地域では

値上がりとなるようですが、一部の地域では逆に値下がりになるということでした。



表を見せていただきましたが、私の主戦場である「札幌」と「東京」は明暗がくっきり。

東京は元々最高に高いのが、価格改定でさらに１１％以上値上がりする模様です。

全国で一番高いんじゃないかな、これ。逆に札幌は元々安めだったのが、さらに安く

なりました。３％〜７％のダウンです。



最近購入できていない宮城県は、どういうわけか元々札幌と変わらない価格帯でしたが

今回の改定で１１％〜１３％程度値上がりということになりました。



各都道府県の詳細については、以下のリンクをご参照ください。

地震保険に関しては、どこの保険会社さんも一律で同じような対応になるはずです。

地震保険基準料率の届出について



埼玉県って、一都三県の中では比較的安いですね〜。関東ローム層のおかげなのかも？

一都三県の中では割が良いように見えました。



二つ目の話題は、東京海上日動さんの独自の保険の話です。賃貸物件で「孤独死」が

起こってしまった時に、その損害を補填する「家主費用・利益保険」「企業総合保険

（家賃補償特約）」が発売開始になりました、というお知らせをいただきました。



以下、パンフレットにあった「プランの特徴」を転記します。

（ウェブサイトが見つけられなかったので・・・）



１．孤独死対策に必要な費用を補償！

　　「家主費用・利益保険」により、孤独死・自殺・犯罪史の発生に伴う家賃損失・

　　費用を補償します。

２．孤独死以外の事故による家賃損失を補償！

　　「企業総合保険（家賃補償特約）」により、火災、風災、給排水設備事故による

　　水漏れ等による、家賃損失を補償します。

３．単独でのご加入が可能！

　　建物の火災保険とは別に、ご加入いただけます。また、「家主費用・利益保険」

　　「企業総合保険（家賃補償特約）」のいずれかだけでもご加入いただけます。



細かく言うといろいろあると思いますが、ざっくりと言えば以下のような感じです。



【家主費用・利益保険】

・孤独死したお部屋の原状回復費を最大１００万まで支払ってくれる

・孤独死後の家賃減少分を補償してくれる（最大値引率５０％まで）

【企業総合保険（家賃補償特約）】

・各種災害により家賃収入が途絶えた際に、復旧までの家賃を支払ってくれる



気になる費用ですが、意外と安いです。



例えば、月５０万くらいの家賃収入のある物件で、１年の保険料は２００００円強。

支払限度期間が２４ヶ月の場合ですが、これを１２ヶ月に変更すると１７０００円強に

なり、さらにリーズナブルです。そしてこの保険は１棟まるまる補償してくれます。



これまであった孤独死関係の保険って、部屋単位で入れるというメリットはあったけど

少々割高な印象がありました。それに対し、補償内容はほどほどで、価格もほどほどな

この保険の登場は個人的には悪くないなと思っています。



すべての物件にこの保険を適用する必要はないと思いますが、必要と思われる物件に絞り

かけていくのもいいのかなと思いました。



例えば、私の場合積極的に生活保護の方やそれより生活が苦しい方、高齢者などを

受け入れている札幌３棟目や東京１棟目に関して、この保険を適用すると良いような

気がしています。それ以外の物件は、今のところ孤独死のリスクがそこまで高いとは

思えないためです。



面白い保険なので、積極的に検討したいと思います。



こういう情報をタイムリーに持ってきてくれる代理店さんの細やかなフォローに、

深く感謝いたします。ありがとうございます！

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休業補償、こちらの求めた金額で無事決着！

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保険代理店さんと打ち合わせをしてきました。主要な議題は太陽光発電の設備故障に伴う

休業補償の金額の話です。



太陽光発電、２台あるパワコンの１台が故障して全く発電しない状況が生まれてました。

修繕そのものはメーカーさんが初期不良として対応してくれましたが、その間の損失は

休業補償でまかなう必要がありました。



細かい経緯は過去のブログを読んでいただければと思いますが、保険会社さんが提示した

補償金額はこちらのイメージと比べてだいぶ少なかったので、あれこれとやりとりをして

代理店さん経由で金額の交渉をしてもらっておりました。



そして先週、代理店さんからメールが届きます。補償の金額が確定したので、説明の上

本当に補償を受けるか判断してほしい、ついてはその説明をするので会える日はあるか、

ということでした。そんなわけで、週末お会いしてきた次第です。



まず、補償の金額自体は私が納得できる金額になっていました。こちらが試算した額より

ほんの少しだけ少ないくらいでまとめられておりました。これなら納得です。ここまで

持ってきていただいたことに対して感謝したいと思います。



基本的には、休業補償は前年同月との比較をして損害額を算定するという原則論があり、

まだ稼働１年未満で前年の実績が取れない場合は、直近３ヶ月の平均をとるという

ルールになっているそうです。今回こちらが依頼した内容は例外的な内容であることから

保険会社さんに対してそれを通すことが大変だったようです。お手数をおかけしました。



さて、そして気になるのは、この保険を支払って貰ったことにより、次回契約時にいくら

保険料が値上がりすることになるのか、という点です。しかしこれは代理店さんにも

「明確な金額はわからない」という回答しかできないこと。ただ、原則論からすれが、

保険料は最大で６０％増える可能性があるということでした。保険金の支払額によって、

リスクの高さが判断され、最大６割に近づくことになるみたいです。



「今回の分だけであれば、実際に６０％が適用される可能性は少ないと思います」と

保険代理店さんは言います。



この保険、５年一括契約にしており、保険金は既に支払済。仮に６０％あがったとしても

今回貰った保険料を食い尽くすのは２回更新したタイミングです。まあそれだったら別に

先にお金をもらっておいたほうがいいのではないか、と考えました。つまり、保険金を

もらって、値上がりリスクは許容する、と。



今後１０年以内に、保険の制度も変わるかもしれません。太陽光発電施設の中古市場も

整備されて活発化し、売却するという可能性もないわけではありません。将来のことは

不確定なのだから、それであれば今確定している目先のお金を貰っておくのが得策では

ないだろうか、と思いました。



というわけで、代理店さんには保険金をその金額でもらいます、とお伝えしました。

以降、支払の手続きを進めてもらいます。これで本件は一件落着。



それ以外にも、地震保険の金額が上がり、半損の考え方が変わる話や、孤独死に対応する

保険が新たにリリースされた話などの情報提供をいただきました。特に孤独死対応の

保険は、これまでの少額短期保険の各社さんがリリースされていたものに比べて悪くない

設計に思えましたので、今度見積をとってみようと思います。



代理店さん、新たな知識を得る機会をいただき、ありがとうございました。

そして保険金の金額に関して交渉を担っていただき、感謝しております。

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部屋番号をドアに貼り付けてきました。

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東京４棟目のドアに号室の番号を貼り付けてきました。



東京４棟目、フルリノベでドアから何から完全に新しくしたのですが、ドアにまだ番号を

つけておりませんでした。１０１号室とか２０１号室とかのあれです。



その辺で適当なものを買ってきてもいいのですが、どうせならと思い館銘板などと一緒に

雰囲気を合わせたものをカッティングシートで作ってもらおうと考えました。どっちみち

館銘板を作ってもらうデザイン費用が発生するので、それと一緒にデザインして貰えば

コストも抑えられて一石二鳥です。



館銘板のデザイン完成時に、号室の番号のデザインはまだできておりませんでした。

ですので、館銘板を業者さんに発注・設置する際に同時に作ることができませんでした。



今回、番号のデザインが出来上がったのをうけ、同じ業者さんに設置を依頼したところ

「データの出力・加工と設置で１５０００円かかるから、自分でやった方が良くない？」

と逆に提案されました。こちらのためを思ってそう言ってくれる気持ちがありがたい。



管理会社さんにも設置を依頼した際の価格を聞きましたが、こちらだと２５０００円。

さらに高くなってしまいました＾＾；



ネットで調べてみたところ、指定のデザインをカッティングシートに出力するサービスが

そこそこありました。今回のデザインはあまり大きなものではないので、最小サイズで

３０００円くらいで収まりそうです。それなら自分でやって、ついでに物件の近隣の方に

ご挨拶でもしてくるか！たまには現場に足を運ぼう。



というわけで、デザインのファイルを送ってネットで部屋番号のカッティングシートを

発注しました。ほどなくして出来上がり、到着！





既製品と変わらなくない？という声が聞こえてきそうですが、まあいいんです。

ある意味自己満足ですから。この世に一つしかないデザインの部屋番号です。



そして昨日、物件にこいつを設置してきました。

事前に管理会社さんに電話し、一応入居者様にご挨拶してから作業するけど、居留守等も

あるかもしれないから、問い合わせがあったら作業依頼したって言ってねと根回し。



そして無事に貼り付け作業完了！



ビフォー





アフター



現場でちゃんと水平に貼れるか心配しましたが、まあそこそこなんとかなったかなと。

多少の失敗は味だということにします。



あとは近隣の方へ軽くご挨拶。一番お会いしたかった方には会えなかったけど、たまには

こうやって近隣の方と話すのも大事かなと思います。



東京４棟目は無事に満室になったので、これで当分やることない感じになりました。

あとは再建築不可を再建築可能にするため、近隣のご訪問をちょいちょいしていこうと

思います。

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