日本って恵まれていると思います。

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日本って恵まれているんだよなあと思う時があります。生活にしても不動産にしても。



会社員のお仕事で、たまに海外出張に行くことがあります。不動産のお仕事に関しても

フィリピン出張をたまにしています（コンドミニアム買っちゃったから）。そうやって

海外に行くと思うのですが、確かに海外のいいところもあるけど日本はそれ以上に

恵まれた環境だよねえ、と感じます。



以下、私の狭い見識の範囲のお話ですので、間違い等あるかもしれませんがご容赦を。

（行ったことある国はアメリカ西海岸、フィリピン、中国、台湾、モンゴルのみです）

また、感じ方は個人差があると思いますので、異論反論あるかもしれませんし、ご気分を

害されることもあるかもしれません。予めお詫び申し上げます。



まず食べ物。水道水をそのまま飲めるのは日本くらいですし、あれだけの種類の美味しい

レストランがこの値段で楽しめるのも日本くらいではないかと思うのです。



中国に行けば、ペットボトルの水が２本ホテルに置いてあります。水はこれを飲めという

ことなのでしょう。仕事で行ってお腹を壊して寝込むわけにいかないので、私は部屋で

うがいをする時もペットボトルの水を使いますし、歯ブラシを洗うのもペットボトルの

水を使っております。



同じファーストフードでパスタとハンバーガーを出す店として、フィリピンのJollibeeと

日本のファーストキッチンを食べ比べたら、その味の差は歴然です。Jollibeeはマカティの

マカティ大通りにあるお店で食べましたが、盛り付けは適当だし味はなんか微妙だしで

ハチのキャラがちょっとだけかわいいくらいでした。



コンビニのお弁当や惣菜だって、かなりのレベル差を感じます。中国のコンビニは

ファミリーマートがけっこう出店していますが、日本に比べるとちょい狭めで品揃えも

そこまでではありません。それでもローカルのお店に比べるといいと思いますが。



絶対的な物価という意味では先進国や中国の方が安いと思います。ただ、その支払った

価格で得られる安全や安心というコストパフォーマンスを考えると、日本の方が上だなと

思うのです。



次に清潔さ。日本は病的なまでに清潔だと思います。ポケモンＧＯで公園が汚れたとか

問題になっていますが、たぶん海外の人が見たら何言ってんのよってレベルではないかと

思うのです。



最近中国に行った時は、車で何時間か移動するタイミングがありました。中央分離帯とか

ぼーっと見てると、車から投げ捨てられたと思われるペットボトルとかがけっこうあり、

なんか見てて汚いんだよなーと。



建物の清潔さも同様です。日本の内装の方がおしゃれな感じがします。トイレなんかも、

ウォシュレットがあって紙を流せるトイレが普通なのは日本くらいではないでしょうか。

中国はそもそもトイレに紙が置いてなくて、自分で紙を持ち込む必要があります。しかも

その紙は汚物入れ的なものにポイっと入れる仕組み。いやー、抵抗あるわこれー。



取引先の入っているビルも、遠目に見ると立派なのですが、近づいてみると塗装は

はげ落ちているし、雨だれの跡はあちこちにあるしで、とても築１０年以内の物件には

見えませんでした。メンテナンスが行き届いていない雰囲気です。



フィリピンのコンドミニアムも同様で、視察に行った時に築１０年の建物がまともに

築１０年に見えるケースの方が少なかったです。技術力の差を改めて感じました。

先進国は法整備の面も未熟だし、市場の流動性もあまりない印象ですので、不動産に

関しては私はよほどの遊び金ができない限りは手を出さないと思います。フィリピンの

コンドミニアムでだいぶ懲りました。



そしてホテルのサービスなども（あくまで日本に比べてですが）適当。掃除してる人は

自分の都合でエレベーターのボタンを押して、外にいるスタッフと何やら話をしており

一向にエレベーターが動きだす気配もありませんでした。日本ならまずお客さんと清掃の

スタッフが同じエレベーターに乗ったら、お客様優先で動いてくれると思います。

あるいは清掃の方はすぐ降りるとか。ビジネスホテルでもそういう配慮をしてくれて

いるように感じます。



一時期、物価の安い東南アジアに海外移住すれば、少ない家賃収入でもやっていける的な

話が流行っていた時期もありましたが、実際にフィリピンに行ってその物価で何日か

暮らしてみれば、日本人がローカルのレベルに合わせて暮らすことの大変さを感じると

思うのです。たぶん私にはできません。



不動産だって、表面利回り１０％とか狙って購入できるのは日本くらいじゃないかなと。

もちろん、その国に精通して徹底して調査されている方なら、もっといい利回りのものを

普通に買えるよとおっしゃるかもしれません。ただ、一昔前の東京では、利回り１０％の

物件が普通に流通していましたし、今でも癖のある小さい物件ならそういう値段で購入を

することができます。他の国の首都でそんな美味しい条件ってなかなかないと思います。



収益不動産を購入してインカムゲインで云々とか言えるのって、低金利・高利回りの

不動産がそれなりに購入できる日本くらいじゃないでしょうか。



確かに日本に資産が一極集中することで、日本沈没後にどうするんだという意見はよく

わかります。しかし、まずは分散させる資産を作ることが先でしょう？すでに１０億とか

持っている人が資産の分散を説くならわかりますが、数百万・数千万くらいしかまだ

持っていないなら、まずは一極集中でリスクを取り、資産を大きくしていくことから

始めるべきではないかと私個人としては思うのです。自分から雪だるまを小さくして

どうするのかと（これは過去の自分に対する反省です・・・）。



会社の仕事で海外出張をしたりもした際に、なんとなくそんなことを思った次第でした。



日本は恵まれているので、やっぱり生活の中心は日本に置きたいと個人的には思います。

不動産だけでそこそこ贅沢に食っていけるようになったら、夏は札幌、冬は沖縄みたいな

生活をしたいです。で、合間に海外をちょこっと挟んでみる、みたいな。早くそうなれる

ように、不動産活動をしっかりと頑張っていきたいところです。

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融資審査をしていただく条件として、どうすればいいか？

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昨日のブログで書いた築古リノベシェアハウス予定の案件について、もう一つ悩ましい

ことがありまして、金融機関さんにご相談をしておりました。それは何かと言いますと、

借地の名義人をどうするかという話です。



今回の案件で、私が本命と思っている金融機関さんは、東京１棟目の借り換えを審査して

くださっている金融機関さんです。この金融機関さんは東京１棟目を検討してくださると

いうことからも分かる通り、借地に対してのアレルギーはありません。多少の建ぺい率や

容積率オーバーも含め、築古でも検討してくれます。その代わり金利は高めですが＾＾；



この金融機関さんが私と取引してくれるのは「サラリーマンの職場がエリア内だから」

という理由なのです。法人の本店を置いている場所や、個人の居住地はエリア外なので

対応してくれない、ということになっております。



この場合、今この金融機関さんに対応してもらうためには、個人で購入する必要があると

いうことになりますが・・・。やっぱり、できれば法人で買いたいです。今はまだしも、

将来的には法人にできるだけ寄せていきたい気持ちがあります。



しかも、仮にサラリーマンを退職やら転職やらした場合は、この金融機関さんは私と

取引をしてはくれなくなってしまうということですよね？それって結構危ういことでは

ないかと思うのです。



となると、法人名義で購入し、その前に本店を移転させるのが一番妥当な案ですが・・・

東京２棟目にでも住所を移す？そこなら間違い無くエリアなのです。



どうするか悩んだときは、とりあえず金融機関さんに相談してしまうに限ります。

この間お邪魔する機会があったので、ついでにこの件についても相談をしてみました。



金融機関の担当の方も「確かにそうですね〜・・・」と言いながらしばし検討。

ふいに「支店登記してはどうでしょうか」と。ほほう、支店ですか。なんかその手段って

仙台法人が札幌で融資を受けるために活用したスキームと似てますね。



支店登記すると、税金の均等割が発生します。その分をランニングコストと見立てて

それでも金融機関さんとの新規取引ができることの方がメリットがあると判断できれば

支店登記すべきと思います。赤字でもなんでも絶対にかかるのは７万円ですから、それを

１２で割ると、１ヶ月あたりの維持コストは４２００円程度。これならいいんじゃない？

初期費用だってせいぜい７万くらいですし、長い目で見れば充分元は取れるでしょう。



というわけで、支店登記をする方向で考えたいと思います。仙台法人の時に支店登記は

行政書士さんに指導してもらいながら学んだので、今回は自分で書類を作って、登記を

してこようかと思います。



いろいろな人に相談すると、その分だけアイディアが出てきて面白いです。

一人ではたいしたことはできない私ですので、今後もできるだけ仲間やパートナーの方に

知恵を借りながら、自分の知識やアイディアを増やしていきたいと思います。

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リノベ費用が思いの外高額になったので、作戦を練り直す。

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以前買付を入れた「築古・借地権・未登記部分あり・地主さん激おこ」というあらゆる

問題が兼ね揃えられた物件、現地を建築士さんと一緒に見てまいりました。



買付は通り、一番手を無事確保。あとはどう料理するかを検討し、その計画に基づき

金融機関さんに融資の打診をかけるということになります。その料理にかかるお金を

考えるために、建築士さんも一緒に内覧に来ていただきました。



売主さんが相変わらずお住まいになられているので、仲介業者さんを通じて時間調整し

皆さんが空いているタイミングで現地視察。売主さん、にこやかに迎えてくれました。

もう７０代と高齢の方なのですが、見た目６０歳未満くらいにしか見えません。元気な

方で、太極拳とか１０キロくらいの散歩とか平気でやっちゃう方です。昔はご主人と共に

事業をやっていたということで、話も上手です。この売主さん、けっこう好きな感じ。



建築士さんと売主さんで一通り中を見たあと、売主さんが「スイカありますから」と

わざわざ出してくれたのを食べながら軽くお話。雑談の中で、売主さんはこの家にとても

愛着があり、こうして活用してくれるのを喜んでいるようでした。シェアハウスにすると

いう話をしたところ、「私も１部屋借りて住みたいわ」と。それだけこの場所・この家を

気に入っているのだなと感じた次第です。



さて、その内覧から少し時間が経ったある日、建築士さんからメールが届きました。

フルリノベすると、私が想定している金額の２倍くらいになってしまうという話です。

予算を決めて対応してもいいけどとおっしゃってくれましたが、東京５棟目をやってみて

プチリノベの難しさは骨身にしみています。できればフルリノベにしたい・・・。



そんな四方山話を相談すべく、建築士さんの事務所まで突撃してきました。



あれこれと会話しましたが、

・あの立地でシェアハウスをやるならどのようなコンセプトにするべきか？

・初期費用（＝購入価格）を落とす作戦はないか？

・運営費用を落とす方法はないか？

・先に金融機関さんと握る方がいいのでは？

・外壁や屋根など、工事で金額を落とせるところはないか？

という内容について検討していくことになりました。建築士さん、ご自身でも賃貸物件を

保有されているので、こういうときに話が通じるからとても楽です。



シェアハウスのコンセプトは、出入口の広さと土間の広さ（元作業所ですから）や、

川や高速のＩＣが近所にあることから、バイクや自転車をコンセプトにしてはどうかと

考えております。バイクだと全員が屋内の土間におけるわけじゃないから、壁にかけて

全戸分屋内に配置できる自転車がいいのかなという感じはしております。



ただ、そもそも賃貸もそれほど引きのいい場所ではないので、本当にどのくらいの人が

集まってくれるのか？という観点では、疑問も残ります。



管理は委託することを考えておりましたが、管理費や消耗品の補充費用など諸々で

２０％前後はかかってしまいます。ここを安くするには自主管理するしかないのですが、

できれば自主管理にはしたくないなあと。そこで、売主さんに本当にお住まいになって

いただき、その代わり管理業務一切をお願いするということで費用を下げる方法も検討の

余地があるだろうと考えました。お盆明けにでも軽く仲介業者さんと会話してみます。



指値が通らない理由の中に「次の家への引越費用」という理由があったと思いますので

引越先を提供できれば、そこから初期費用の緩和につながるのではないかという期待も

若干はあります。



金融機関さんに前のめりに打診するには、リノベの部屋割りとプランニング、シェアの

コンセプトなども決めていく必要があります。上記のような情報を収集し、確定した

内容に基づいて事業計画書を作成していきたいと思っております。



やることが見えてきたので、この件についてはまた走り出したいと思います。

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滞納案件、進展あり。

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お盆どきで不動産関係もかなり動くが薄くなっています。業者さんはけっこうな確率で

お盆休みを取られているものと思います。そんな中で、札幌３棟目の管理会社さんに

関しては、滞納督促等動いてくださっている状況で、頭が下がります。



プチ滞納は滞納とカウントせず（そのくらいが当たり前の入居者様の多いこと・・・）

大物だけを見ていくと、現在大物は２名。うち１名が、先日のブログに書いた嘘つきな

退去者、もう一人は普通の滞納者（？）です。

※嘘つきに関してはこちらをご参照（その１・その２・その３）



普通の滞納者の方は、３月の段階で家賃を３ヶ月強滞納していました。生活保護の方が

なぜ滞納しているのかわからなかったのですが、どうやら就職をなさっていたようで、

自分の稼ぎから支払っていたようです。



国のことを考えると、生活保護から外れて独り立ちしようという動きは歓迎すべきと

思いますが、いかんせん滞納をするのではその志もあまり意味がありません・・・。

結局、仕事がうまくいかずに再び生活保護に戻ったそうです。そしてこつこつと保護費を

節約して、半年経過した今月、ようやく滞納分の支払が完了しました。



本音で言えば、自立しようという気持ちはぜひ応援したいし、そのために多少滞納を

するなら大目に見てもいいと思うのです。でも、それに甘えて堕落する可能性もあるし、

なにより自分の財力にも限界があります。やはり滞納は許してはいけないです。



滞納が正常化できたので、昨年１月末をもって契約が切れていた定期借家契約についても

再契約させていただく運びとしました。ここまで契約なしでお住まいになっていた状態で

果たして法的にこの対応が正しかったのか、私もよくわからないところですが・・・。



もう一件の嘘つき逃亡者。８月の生活保護費の受給の際には現れるだろうということで

管理会社さんも現地に張っていたそうですが、その日は現れずじまいで成果なし。

でも保護費を受け取らないことには生活できないはずだし、保護課の方とも会話は

できているので、少なくとも残置物の処分のために一筆書いてもらうことだけは

できるだろうと楽観視しておりました。



そしてそこからしばらく経ったある日、管理会社さんに嘘つきから電話が。一部の

滞納金を支払ったから確認してほしい、残りは障害年金を受給したら支払う、という

連絡だったそうです。



実際、管理会社さんの口座にも余国通り一部の滞納金が振り込まれていました。

保護課の担当の方と連絡を取ったところ、障害年金の事実も間違いないとのことです。



お部屋の荷物はお盆休み中に片付けるということも約束してくれました。移動しなかった

場合の処分の同意書にも署名押印いただいたということなので、なんとか８月中には

募集できる状態になりそうです。順調に進んでよかった。



一つの滞納事件が済むと、すぐに次の滞納が出てくるのがこれまでの札幌３棟目の通例。

滞納との戦いは終わりませんが、大物が一定の収束をしたので良しとします。

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立石で飲んだ話を無理やり不動産ブログ的に書いてみる。

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昨日はサラリーマンのお仕事で休日出勤した後、だいぶ前に買付を入れた案件に関して

リノベの打ち合わせをして、その後クマさんをはじめとしたプロの面々と下町で飲んで

まいりました。



リノベの打ち合わせの件は別の機会に譲り、今回はその飲み会の話をブログネタに。



東京２３区の中では比較的地味な葛飾区。渋谷や新宿のような有名繁華街を抱えるでも

ない、地味な区です。しかし私は知っています。葛飾区にもディープに昼から酔っ払いが

あふれる飲兵衛の聖地「立石」があることを。



今回、某ピンク のテーマカラーの有名な業者さんで、東東京地域の支店長を歴任した

ことのある某有名な女史に引きつられ、初めて立石に上陸することができました１



立石は京成押上線沿いにある葛飾区では大きな繁華街に属する街です。

一日平均状況客数は37000人と、京成線の中では割と多い部類に入るかと思います。

家賃はそれほどとれる地域ではないようで、ホームズの家賃相場を見るとワンルームが

平均６００００円前後といったところでしょうか。



話は脱線するのですが、金融機関さんは賃貸経営のプロではありません。昨日プロの

面々と飲んでいて、金融機関さんの家賃査定に足を引っ張られた事例を伺いました。



新築マンションを建てるために事業計画を出したところ、家賃の相場よりすごく高いと

言われたので、何を根拠に家賃査定したか詳細資料を出してもらったら、築古やら

駅から遠いやらといった物件まで含めて合算して平均家賃を算出していたのだとか。

競合の分析が全くできていないからそういうことになる・・・。



私も先日ダメになった新築の時、金融機関さんから家賃が高いと言われましたが、その

根拠を出してもらったら、先ほどリンクしたホームズの平均家賃でした。伺った事例と

全く同じで、競合物件は新築〜築浅だというのに、築古も駅からの距離も関係なしに

十把一絡げで「平均家賃はこれです（ドヤッ）」とか言われてもねえ・・・。



こういう事象に対抗するには、家賃査定の根拠をこちらから詳細に明示する必要があると

考えられます。相手に推敲をさせる際も、前提条件を明確にしておくことで、前提条件が

妥当なのか、自分たちが自己査定する家賃が妥当なのかを考えるきっかけになるはず。



さて、立石の話に戻りましょう。

立石と言えばディープな飲み屋街が有名です。

立石に詳しい某女史に案内していただき、散策しながら飲んできました。



なお、おすすめのお店の食べログのページを事前にいくつか送っていただいて

おりましたが、その中になぜか尿はね裁判のページが混ざっていたのは内緒です。





北口にある飲兵衛横丁です。昼間からお酒が飲めるディープな地域。今はもうなくなって

しまいましたが、下北沢駅北口の旧ヤミ市のような雰囲気です。





こんなバラック小屋が立ち並ぶところがありました。

不動産屋さん目線で「接道どうなってるんだろうね」「区分所有なのかな」「いやいや、

土地は分筆されていて、単独での再建築ができないだけでは？」「消防車とか絶対に

入ってこれないよねえ」「まず通路上の屋根が違法だろうし建ぺい率オーバーくさいし」

など、おおよそ一般の方が聞いたら「？」となるような会話です。





机やら椅子やらが思いきり道路にはみ出しています。混雑時に待ってもらうために

並べてあるベンチは、もはや敷地内でもなく道路の反対側。そこはどう考えてもお店の

所有権がある場所ではないんですが・・・無法地帯立石（笑）



全体的には、大手資本のお店が少なく活気のある個人商店で成り立つ街でした。

こういう雰囲気が好きな人向けに、なんらかハマる企画を打てば面白そうですが・・・

いかんせん家賃があまり取れない地域なので、コストダウンが必須になるでしょう。



そんなことを考えながら、プロの方と一緒に飲むお酒を楽しませていただきました。

またぜひご一緒させてください！

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