火災保険の質権設定が改善されるようです。

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今日はあまりネタもないし、この後休日出勤しないといけないので、質権設定に関して

最近教えてもらった保険の豆知識を書いてお茶を濁そうと思います＾＾；



融資の際に、金融機関さんから質権を設定されている方もそこそこいらっしゃるかと

思います。かくいう私も、個人・法人問わず、自宅を含めて１０件の建物に対して

有担保融資の契約を受けており、うち３件が質権設定ありの契約になっております。



質権を設定する目的は、金融機関さんが万が一の時に債権を確実に回収するための

手段の一つです。質権を設定すると、火災保険の証書の原本は金融機関さんのもとに

預けられます。仮に建物が全焼した場合も、火災保険はまず金融機関さんの元に

支払われますので、金融機関さんとしては保険金を支払われた債務者が支払いを踏み倒し

保険金を持って逃げるなどのリスクが軽減されます。



私が質権設定されている物件は、サラリーマンに優しい某金融機関さんで２件、自宅の

借入となる住宅ローンで１件となっています。

※サラリーマンに優しい某金融機関さんでは３件借りてますが、うち１件は先方が

　質権設定を忘れるというびっくりするミスがあり、質権設定なされておりません。



札幌４棟目を購入した時に、民間金融機関さんの取引で初めて質権設定されなかったので

「質権とかいいんですか？」と聞いてみたことがあります。その時の担当の方の回答は

「うちはしてないです」「今は質権設定する金融機関の方が少数派だと思います」と。

そんなもんなんですねー。



質権を設定されることでどのような弊害が出るかなのですが、今のところは特に顕著な

問題はないと思っています。大火事や全焼などといったケースの場合に、支払われた

保険金から金融機関さんが残債に充当していくくらいだろうと。だから、普段からの

日常のシーンにおいては、特に大きな問題はないものと考えます。



さて、質権設定されている物件で保険金請求対象の事故が発生した場合どうなるかです。

まず、保険金の支払いが保険会社さんにて確定されます。その後、質権設定をしている

金融機関さんに、保険会社さんから保険金を契約者に支払って良いかどうかの確認が

行われます。金融機関さんがＯＫすると、保険金が支払われます。



通常起こりうる範囲の事故（ポストが壊れた、入居者様の過失で窓ガラスが割れた、等）

に関して、金融機関さんが支払を拒否することはまずありません。今後収益を得られなく

なってしまうような大事故に限り、なんらかの権利を行使してくるものと思われます。



承認までの速度には金融機関さんごとにスピード差があります。サラリーマンに優しい

某金融機関さんはスピード承認してくれますが、住宅ローンを借りている金融機関さんは

のんびりしていて、保険金の支払いまでに１ヶ月半くらいかかりました。



この時間がかかる状況は仕方がないのかなと思っていましたが、先日保険代理店さんと

打ち合わせをした際に、今後の契約ではこの点が改善されるということを伺いました。

（東京海上日動の場合であり、他の保険会社さんも一律かはわかりません）



質権設定の書類の書式が変更され、破損事故や漏水事故などについては金融機関さんの

承認なしに保険金を支払ってもらえるようになったそうです。



ただし、既に質権設定が済んでいる場合は従前通り金融機関さんの承認が必要です。

今後契約する火災保険で質権設定を求められた場合は、軽微な事故は契約者のところに

保険金がすぐに支払われる、ということです。なるほど、これはいい話。これまでの

契約にも遡って適用してほしいくらいです。



普段あまり意識しない質権ですが、事故があった時に保険金の支払が遅くなる要素として

存在していること、そしてそれが今後の契約では改善されそう、ということ話でした。

さぁ、これで安心して火災保険をフル活用（！？）

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今度は高額な税金！？もう勘弁して！！

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フィリピンのコンドミニアム、今度は引き渡しの前に税金を払えと言ってきましたよ。

こやつら、最初に説明がないお金をどんだけ要求したら気がすむんだ・・・(´Д｀)



調子に乗って購入しすぎたと反省しているフィリピンのコンドミニアム。１つは融資が

実行され、完成を待つばかり。１つは融資のプロセスに一年半以上かかっており、

未だに終わらず。そしてもう１つは一応融資のプロセスも終わり、引き渡し待ちです。



今回はその引き渡し待ちの物件について。



フィリピン関係でいろいろ情報をいただいている業者さんから、引き渡しが完了したら

Airbnbをやりましょうとお誘いを受けました。はーい、全然構わないですよー。

少しでもお金を稼いでもらわないと辛いので、是非やりたいです。でもまだ引き渡しを

受けてないです。いつになるんでしょうね？



「え、僕のお客さん２人はもう既にターンオーバー（＝引渡）のお知らせありましたよ」



(￣◇￣;)

どーなっとるんじゃゴルァ！



このユニットに関しては、不動産業者さんを通さず直販で購入しております。サポートに

入ってくださっている方がいるので、その人に早速連絡を取ってみました。引き渡しの

連絡が来ていないことに対して、その方からデベロッパーさんにフォローを入れて

いただけるということになったので、まずはその動きを見守ることに。



サポートの方からデベロッパーの担当者さんへのメールは、私も宛先に含まれています。

英語をすらすら書くのは苦手ですが、読むくらいならある程度意味はわかります。

やりとりをしていくうちに、ＧＭＴＯＥなるものを払ったら引き渡しに入るということを

先方が言い出しました。えー、ここからさらにまた支払い！？聞いてないし・・・。



ＧＭＴＯＥとは、Government Mandated Taxes and Other Expensesのことです。

要は税金ってことみたいですね。金額は日本円にして９０万とかです。超高額です。

この調子でこんな請求がポンポンきたらどうしようと肝を冷やします・・・。

やっぱり怖いわ、新興国。聞いてないお金が１００万単位で請求されてくるのはきつい。

日本国内の基盤が盤石になるまでは海外はもう手を出さない（自分への戒め）。



この税金は分割払いで良いみたいです。腹立たしいけど払うより他に選択肢がないのが

悲しいところです。一体総額いくらかかっていて、いくらで売ったら儲かったことに

なるんだか、自分でもよくわからなくなってきましたorz



業者さんは、所有権にならないとなかなか買い手が現れないって言うし、なんだかもう

やる気が減退してくることばかりです。でもまあ、自分で蒔いた種です。ケツは自分で

最後まで拭き切らなくてはなりません。これも人生経験ですので、最後まで腐らずに

ある日大きく儲かることを夢見て頑張ります。引き渡しになったらすぐに売ってやる〜！

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借換の相談、一進一退を繰り返す。

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東京１棟目の借り換え、三歩進んで二歩下がる感じを繰り返しています。

完全にダメってわけじゃなく、情報が不明瞭というだけみたいです。



この間、否決と言われて焦った東京１棟目の借換の相談ですが、実際には本部側で借入の

内容が不明瞭だという指摘があっただけみたいで、そこについては対面で説明をして

内容を明確にしてきました。これで本部も納得のはず。



そんなやりとりをしてからしばらくした後、その借換を打診している金融機関さんから

お電話がありました。私は仕事中で電話に出られず、留守電にまた掛け直しますという

メッセージが入っておりました。



その声のトーンからは、たぶん融資の内諾が出ましたという話ではなさそうだなという

雰囲気を感じました。うーん、完全にアウトでしたという話でなければいいのですが。

この金融機関さんで現在買付を入れている物件の融資審査もお願いしようと考えてるので

借換でＮＧだとけっこう厳しいのです。心配だ。



そんな不安を抱えながら、こちらより折り返しの電話をしました。先方から「借換の

件なのですが・・・」と切り出された、その中身は・・・



借入内容に関しての再度の問い合わせでした。

否決じゃなくて良かった〜。



問い合わせの内容は、嫁ちゃんが何か借入をしていないか？という話でした。

「詳細は規定もあるので言えないのですが」と言っているものの、たぶん信用情報を

見ながら話をしているようなので、おそらく何か借入の情報が見えているのでしょう。



心当たりがあるとすれば・・・東京４棟目のリノベの時の借入でしょうか。法人での

借入を予定していたのが、不調に終わってしまい支払自体が大ピンチに陥ったことがあり

法人の代表になってもらった嫁ちゃんの名義で部分的にお金を借り、支払に回したことが

あります。



その分の金額を伝え、そんな具合じゃないですかと確認をしました。しかし、先方からは

もう少し大きな金額だというニュアンスの言葉が。うーん、そんな大きなものは借りて

いないと思うんですけどねえ。しかも「お二人の共同名義みたいです」「住宅ローンか

なにかを共同名義で借りていませんか？」と。いやいや、そんなことはないですよ。

ますます謎です。



よくよく話を聞いていくと、どうも前述のリノベの借入がダブルカウントで信用情報に

登録されているようだということがわかってきました。この借入は私名義（以降Ａ）と

嫁ちゃん名義（以降Ｂ）の２本分あるのですが、ＡＢ両方を合算した金額が嫁ちゃんと

私の両方の信用情報に載っているようなのです。



そういえば、前回の打ち合わせの時に私の信用情報にＡＢを合算した金額が出ていたので

嫁ちゃんのところにはもしかしたら登録されていないのかもしれませんね、なんて会話を

したのを思い出しました。まさかダブルで信用情報にのっけられているとは。



その内容について行員さんに説明し、ダブルカウントしないようお願いした次第です。

行員さんも納得され、これで本部に説明ができますと言ってくれました。良かった〜。



来週いっぱい、担当の行員さんが夏休みということでしたので、本件についてはしばらく

動きが止まってしまうがご容赦いただきたい、とのことでした。大丈夫です、ここまで

じっくりお待ちしていましたので、ここで１週間止まるくらいはどうってことないです。

結論が出るまで待たせていただきますので、ご安心ください。



今回持ち込んでいる金融機関さん、のんびりしているけど私好みの面倒くさい物件にも

融資を出してくれる貴重な存在です。東京１棟目だって借地ですから、積極的に取り組む

金融機関さんもそうそうありません。取引実績を作りたいと常々思っておりましたので、

この借換がうまく通ってくれることに期待したいです。次以降の取引につなげたい！

頑張れ行員さん。

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電柱のメンテナンスで売上減少がほぼ確定。

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太陽光発電の件で、何やら電力会社さんからまた残念な連絡が来てしまいました。



社長こと義母からちょっと前に連絡がありました。曰く、電力会社さんから電柱工事の

メンテナンスが発生するので、３日間ほど電気の買取ができなくなるということです。



ほんとに三日間も電柱の工事しないといけないの！？そんなに長いこと工事する電柱って

一体なんなのさ？と思ってみたものの、私がどうこう言ったところでそれが撤回される

ということにはなりません。現実はそんなもんです。



９月はまだ最低の時期の半分くらいは稼いでくれるはずなんですけど、３日間買取をして

くれないとなると、月の売上の１０％がなくなってしまいます。これは正直痛いです。

借入もあるんだから、買取できなくなるような工事は勘弁してほしいんですが・・・。



で、これに対して対抗する術は全くありませんので、指をくわえて見ているばかりという

ことに・・・はしたくない！と思い、ダメ元であることを試みてみることにしました。

それは「休業補償の適用は可能か？」という問い合わせです。



太陽光の休業補償は、なんらかの理由で発電できなかったor買取してもらえなかった、

という場合にその売上の損失を補填してくれる保険です。先日ちょうどパワコンの故障の

際に利用させていただき、なんとか納得のいく金額で補償をしていただきました。



保険はあくまで突発的な事故のためのものですので、今回のように計画的な売上の減少の

場合は対応してくれないだろうなあという気はしております。とはいえ、ひょっとしたら

ひょっとするかもしれませんので、そこは保険代理店さんに聞いてみるだけ聞いてみて、

判断を仰ぐのは決して悪いことではないと思いました。



保険代理店さんに上記の内容をお伝えし、対象になるか判断を仰ぎました。先方から

ほどなくして回答がありましたので、その内容を私なりに理解すると以下のような形に

なるということです。



・予防を目的としたメンテナンスの場合は休業補償の対象外

・事故や故障からの回復を目的としたメンテナンスの場合は休業補償の対象になる



つまり、電柱の工事とやらが予防目的で行われるのか、事故からの回復を目的として

行われるのかによって、扱いが変わるということになります。そしてもし後者であると

事業者（つまり私たち）が判断したとしても、その裏づけを取るために保険会社さんが

工事業者さんに電話をして、詳細を確認するプロセスがあるということでした。



１ヶ月弱前に連絡が来ているということは、事故や故障からの回復という線は極めて

薄いだろうと思いますが、それでもひょっとしたらひょっとするかもしれません。

社長にお願いして、ヒアリングをかけていただこうと思います。もし故障や事故からの

回復を目的としていれば、補償の対象になるかもしれません。わずかな機体ですが、

小さくない売上に影響します。確認してもらいます！

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無風状態の仙台１棟目に退去予告が・・・。

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無風状態が続いた仙台１棟目で、とうとう退去予告が来てしまいました。



今回退去予告をしてきたのは、購入当初からずっと住み続けていただいている若い女性。

ただ、自主管理の作業をしている社長（義母）からすると、騒音トラブルは起こすし

家賃の入金はルーズだしで迷惑だったからせいせいするわ、との見解。お家賃を払って

くださっていたお客様に向かってなんてことを・・・＾＾；



時期が微妙で、９月１５日とのこと。現状回復しても９月の第二繁忙期にはギリギリに

なってしまうから、先行して募集の動きを取らないといけないです。義母に依頼して、

少し早めに退去できないか相談してもらったほうがいいかもしれないなあ・・・。



仙台１棟目は元オーナーズルームを除いて全て２０平米以下のワンルームです。

バストイレ別なのが良いところですが、仕様は古くカーペットだったりしちゃいます。

おそらくリフォーム費用はそれなりに覚悟しておかないといけないでしょう。



この部屋は震災前に賃貸開始していたお部屋だったので、家賃はかなり安い状態です。

前回募集した際は、まだ復興バブルの雰囲気が残っていたため、家賃をだいぶ高くして

貸すことができました。額にして、今回退去するお部屋より１万高い家賃になりました。



今回も同じくらい高く貸せるか、それとも復興バブル終了で家賃相場は元に戻っているか

さらっとスーモをみてみましたが、どうやら復興バブルは終了して家賃相場も以前より

少しだけ高いくらいのところに落ち着いているようです。それでもまあ、今までよりは

３０００円〜５０００円くらいは家賃をあげることができるだろうと見ています。

それだけ前のオーナーの募集家賃が安かったんですよねえ。勿体無い。



この物件、洗濯機置場がないので本当はつけたいんです。ただ、工事が難しいらしく、

つける費用とそれに対しての家賃アップの割合があまりバランスが取れていない結果に

なってしまったので、断念した記憶があります。



久しぶりの募集、かつ復興バブルが終わってからの初の募集ということになりますので

ちょっと気合を入れていったほうがいいだろうと判断しています。



義母には、これまで関わりのあった業者さんに前倒しで募集してほしいと伝えるよう

依頼をしました。仲良くしていた業者さんが退職してしまっているということなので、

購入当初募集を頑張ってくれた業者さんにまずは声をかけるよう連絡した次第です。



今回はマイソクとか作って歩き回ったほうがいいかもなー。



不良入居者（というほどではないと私は思いますが）さんの退去予告ということで、

管理担当の義母的にはちょっと嬉しいみたいですが、その次が決まらないと大変です。

しっかりと募集活動をしていきたいと思います。

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