2016年08月31日

やっぱり新築は難しかった。

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札幌1棟目を新築に建て替えられないかなーということを以前検討したのですが、

結局無理だなという結論に達しました。そうしたらなにやら、また違う話の流れで

別の業者さんがその土地に新築が建つか見てみたいという話になりまして。



融資の内諾を貰ったのに購入できなかった案件を取り扱っていた元付の業者さんと、

定期的に会話をしております。代替物件はあったか、また売主さんの気が変わって売却に

気持ちが動いていないか、などを把握するためです。



代替物件はいくつかご提案いただいたのですが、どれも先日の物件ほどではないし、

妥協するにしてももう少しなんとかしたいなーと思うものが多く、話が進みません。

困ったなあ、ほんと。



先日も代替物件をご提案してくださいました。売る気がないオーナーさんを説得して、

なんとか売り物件に仕立てたというものでしたが、そういう物件って得てして割高。

オーナーさんだって強気なわけですしね。



その物件は最寄駅が札幌1棟目と同じでした。利回りベースで見ても、まあ私が仮に

札幌1棟目を売るなら、このくらいの価格だろうなーと思う値段でした。なにこの一致。

売主さんのセンスを身近に感じてしまいました(?)



で、その案件を断ろうと思って電話した時、札幌1棟目の話をしたんですよ。建替が

難しそうという話も含めて。そしたらその業者さんが「むしろ札幌1棟目が気になる」と

言い出しまして・・・。新築できるかどうか調べてみたいと言い始めたのです。

ブツ上げしてる業者さんなので、この辺のガツガツした感じはさすがです。



過去に2社みてもらって、両方とも難しいと言っているんだから、まあおそらく無理だと

思っている私です。その話を業者さんにはしたのですが、見る人が変わればやり方も

変わるから可能性はある、と。先方からみたいと仰ってくださったのだから、ここはその

お言葉に甘えてみてもらってもいいんじゃないかと思いました。

そんなわけで、新築が建つのかどうかチェックを依頼した次第です。



だいたい依頼してから一ヶ月弱くらい経過した先日、その業者さんからの着信あり。

折り返すと、新築にできるかどうかの調査結果の報告でした。結論としては・・・



やっぱりダメ!orz



前面の旗地を位置指定道路にする必要があるという建築士さんと、しなくていいと言う

建築士さんと両方のパターンがあったようですが、どちらにしてもあまり面白いプランに

ならなかった、と。まあ2社みてもらってそう言われているから、きっとそうなるかなと

思っていたものの、心のどこかで実は奇跡が起こるのではと淡い期待をしていた自分も

いたので・・・。



前面の戸建を購入できればいい建物が建つんだけどねえ、という話もありましたが、

このご時世では高く購入することになるでしょうし、ずっとお住まいになられている家

(しかも二世代で)だから、そう簡単に手放さないものと考えられます。長期的に保有し

売却に出るのをじっくり待つのが吉なのでしょう。



なににしても、これでスッキリしました。札幌1棟目はこのままの形で擦り切れるまで

持ち続ける。そういう気持ちになりました。大家デビューをさせてくれた物件ですし、

外壁塗装も一年半前に行いました。屋上防水の代わりに屋根の鉄板の交換もしました

まだまだ現役で活躍してくれる物件と思っています。



長期譲渡になっているから、いい話があれば売却も視野に入れていいとは思いますが、

基本的にはじっくり持ち続ける方向で考えたいと思います。できれば法人に移したい、

というところはありますけど、売却などの選択肢も含めていろいろ考えてみます。

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posted by ひろ* at 08:35 | Comment(1) | 札幌1棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月30日

台風の当たり年、備えておくべきことは?

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今月は台風が当たりまくってます。台風の後、現場をチェックしておかないとですね。



8月の後半はやたらと台風が上陸してきました。関東は台風11号こそ進路がそれて

直撃は免れそうな状況なものの、先日上陸した台風9号では友人の不動産投資家の

所有物件の屋根が吹っ飛んだりする被害が発生していたようです。



仙台は台風9号に加えて現在まさに上陸しようとしている台風10号の2つの台風、

北海道も台風9号と台風11号が上陸(北海道だけ上陸したレアな台風なのだとか)。

物件持ってる箇所に全て台風が直撃するという残念な事態になりました^^;



私自身は物件を見回ったりはしていないのですが、今のところ台風による所有物件の

被害の話は聞いておりません。ということは、お住まいになっていただいている物件に

関しては問題はないということなのだろうと思います。



チェックが必要だなと思っているのは東京5棟目。ここはまだ空室なので、誰も雨漏りや

台風被害を報告してくれる人がいません。家からも近いんだから、さっさとチェックする

必要があったのですが・・・サラリーマンのお仕事に忙殺され、なかなかそういった

チェックに動けない自分がおります。



もし雨漏りしていれば、水が乾いた跡が見えるはずです。そういうのを確認した上で、

被害があるようなら修繕をする必要があるかと思っております。



そして被害が出てしまった場合には、まず真っ先に「その被害は火災保険で直せるか?」

という目線を持たれることをおすすめします。



よほどオプションをケチってない限り、火災保険には風災オプションがついているものと

考えられます。風災オプションがついていると、台風などの風による災害に関しても、

火災保険の補償対象となります。



この件に限らず、何か事故があったら「これって保険適用対象?」と考える癖をつけて

代理店さんに都度問い合わせてみてはどうでしょうか。思ったより保険の適用範囲は

広いんだなということがわかるのではないかと思います。



ただ、代理店さんがあまりこちらに協力的ではない場合は、そういった助言もあまりして

くれないので、できるだけ契約者の立場に立って考えてくれる代理店さんを選ぶことを

推奨したいと思います。



まあ、被害が出ないのが一番いいのですが・・・

出てしまった時のために、保険という選択肢を頭にいれておきましょう、ということで。

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posted by ひろ* at 07:43 | Comment(2) | TIPS | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月29日

お申込をいただきました!

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札幌4棟目、ようやく1件のお申込をいただくことができました。よかった〜!

最近ちょっと引き合いが良くなかったので、ホッとしました。



先週のことですが、仕事中にふと携帯を見ると、札幌4棟目の管理会社さんから着信が

入っておりました。ん、なんだろう?これ以上退去のお知らせが入ってきたりした日には

さすがに今すぐ札幌行って営業してくるぞと言わなくてはならないレベルになります。

あまりシャレにならないのでそれは勘弁してほしいところ。



仕事の合間を縫って、昼休みに折り返しの連絡を入れました。いつもの管理担当の方から

かかってきたに違いないとは思ったんですけど、念のため「着信があったので折り返しを

させていただきました」と言って取り次いでもらいます。



「お電話変わりました」

あれ、なんか聞き覚えない声だなあ。そしてなぜか電話の向こうの方も少し沈黙。

なんだこの妙な間は・・・と思ったところに、ちょっとおどおどした口調で電話の

向こうから「最近入社しました●●です」と。お、管理担当の方が増えたのですね。

人が足りないんじゃないかと心配していたので、これだけでも良いお知らせです。



お電話の内容は良いお知らせで、申込があったという内容でした。おお、素晴らしい。

しかし次に出てきた言葉は「家賃交渉が入っているのですが・・・」という内容でした。



札幌4棟目に関しては、将来売却を視野に入れているため、できる限り家賃は落としたく

ありません。その辺の話は、担当者の方の退職の後、後任のマネージャーの方にお伝えは

しておいたのですが、まあいきなりだとそんなにすぐに話は通らないですよね。



かくかくしかじかで家賃はできれば下げたくないんです、という話をさせていただき、

どこまで家賃交渉が強いものなのか聞いてみました。管理担当の方は、申込書に軽く

記載されていたくらいなので、交渉成立しない限り話が崩れるという類のものではないと

思います、と。それであれば、基本はNGとして、どうしてもということであれば

対案として初期費用を落とす方向でどうかということを話しました。



元々、築年数や立地の割には初期費用は安めにしています(とは言っても、先ほど相場を

見てみたところ、同じような条件の物件が増えていましたが・・・)。下げるのは敷金が

妥当かなと思いましたが、管理担当の方は「水廻り消毒料とかを下げる方向で調整を

してみます」と。ああそうか、その初期費用でも確かにいいですね。ではその辺で。



それから数日経過しました。特に連絡がなかったので、果たしてあの交渉はどうなったか

そわそわしてしまい、こちらから管理会社さんにお電話をしました。話の顛末を確認した

ところ、水廻り消毒料などを退去時に回すということで交渉が成立したそうです。

結果として、タイミングが変わっただけで頂戴できる費用にも変化がなかったという

結果になりました。やるじゃないですか、担当さん。素晴らしい。



この物件、近隣相場よりも高めの家賃になってきていることは自分でもわかっています。

今回申込があったのは一番安い1階のお部屋。高いお部屋はなかなか苦戦しております。

類似物件にも空室が出ているようですので、そろそろ家賃を下げるタイミングなのかも

しれません。空室の状況を見ながら判断していきたいと思っていますが、やっぱ9月の

人の動きはあまり逃したくないですもんね・・・。うーん、悩みます。



この辺は管理会社さんとしっかり連携をとって決めていこうと思います。



これで残る空室は・・・

札幌3棟目が1室、札幌4棟目が2室、東京2棟目が1室、東京5棟目が1室。

合計5室です。規模を考えると5室も空いてちゃいけないですね。反省します。

札幌はもうちょっとテコ入れしたいところです。

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posted by ひろ* at 08:24 | Comment(0) | 札幌4棟目(売却) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月28日

メインバンクの担当行員さんが異動に。

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仙台法人のメインバンク、いよいよここに来て異動ラッシュになってしまいました。

次の関係構築を急がなくてはなりません。



6月末でメインバンクの大変お世話になった支店長が異動されてしまったのに続き、

仙台1棟目購入の時の融資審査からずっとお世話になっていた担当の行員さんから

「異動が決まりました」という連絡をいただきました。

いよいよきてしまったか・・・。



仙台1棟目を購入したのが2012年のことでしたから、かれこれこの行員さんとは

4年以上のお付き合いになります。銀行員さんと言えば3年で異動が目安な職種なので、

4年もの間同じ支店にいるというのはかなり長い部類に属します。なぜそうなったのか

理由はわかりませんが、だいぶ長いことお世話になりました。



仙台1棟目に買付を入れて、仙台法人を設立し、複数の金融機関さんに融資を打診して、

なんとか融資をつけようと奮闘していた頃合いでした。某不動産投資仲間の友人から

最終的に貸してもらいメインバンクとなる金融機関さんをご紹介いただき、審査開始と

なって少し経った頃に彼は転勤で着任されました。



その後、融資審査に関して動いていただき、無事に内諾を得ることができたのです。

希望していたフルローンに少し届かなかったものの、どうにか購入できるくらいの金額は

出していただくことができたので、その点においてはほっとしました。もう1行内定を

いただいたのですが、そちらは金額が足りませんでした(年数はこちらの方が長くて

いい感じだったのですが・・・)。



その後も太陽光発電や自宅の住宅ローン借り換えなど、いろいろとこの行員さんには

お世話になりました。借り換えのご提案もいただいたりして、大変積極的にお話をして

くださったのがありがたかったです。私自身もイケイケな方なので(笑)



私の担当をしてくださっていた方に関して、支店長が3年、今回の行員さんが4年と

みなさん長く在勤されておりました。支店長に関しては、行員さん曰くシステム更新が

あったので、その前後であまり人を動かしたくないという本部の意向が入ったのだろうと

おっしゃっておりました。その行員さんもそれと同じ理由かはわかりませんが・・・。



転勤先は地元外の支店だということですので、異動される行員さんも大変かと思います。

健康に留意の上、ますますのご発展を祈念致します。今までありがとうございました。



積極的に拡大する不動産賃貸業を続けていると、印象に残る行員さん、お世話になった

行員さんが増えていきます。千葉で物件を買おうとした時、結局買えなかったけどすごく

親身に相談に乗ってくれた都内の信金の融資担当課長さんとその部下の方。東京1棟目を

購入する時の
政府系金融機関の担当者さんと、その後任の方。札幌4棟目購入時に、

関東在住の個人に札幌の支店で融資をつけてくれた某地銀さんの担当者の方。お休みの

日に一緒に物件調査についてきてくれ、一緒に飲みに行った某地銀の担当者の方。そして

仙台のメインバンクの元支店長と今回異動になる行員さん。



こういった関係をもっとたくさん作っていければいいなと思います。

それが自分自身の財産にもなり、事業の拡大にもつながるはずですから。



そして新任の担当者さんとの関係構築。こちらも急がなくてはなりません。支店長の

不動産に対する融資姿勢もまだわかりません(噂だと消極的らしいですが)。早々に

仙台に行って、一度打ち合わせをしなくてはならないと思っています。

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posted by ひろ* at 09:06 | Comment(0) | 仙台 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年08月27日

残置物撤去のお見積など。

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困ったちゃんの方の残置物片付けの見積が管理会社さんから出てきました。

もうオッケー、いいから早くやっちゃって!



嘘つきシリーズの続きです。復習は以下の記事からどうぞ。

その1その2その3その4その5



前回までで、とにかく残置物撤去されても文句はないという覚書に同意してもらって

おりますので、それを盾にとにかく撤去して募集可能な状態にしてしまおう、という話を

管理会社さんとして、合意しました。



昨日、その残置物撤去のお見積が業者さんから出たということで、管理会社さんから

お電話をいただきました。当初聞いていたのよりはちょっと高い値段です。だいたい家賃

1ヶ月分くらいでしょうか(札幌のワンルームは全力で家賃が安いのです・・・)。

家電類のリサイクル等にお金がかかるので、当初聞いていた金額(家賃の1/3程度)に

比べて値段があがってしまったそうです。



管理会社さんからは、家具家電類は清掃すれば利用出来るものもあるけどどうしますかと

確認をいただきました。私が相手をしている客層は生活保護もしくはそれ以下の属性の

方が多いので、家具家電付きでの募集は意外と効果があります。それを知っているから

そんな質問をしてくださったのでしょう。



そのまま利用することも考えたのですが、なんとなく今回は「ゲンが悪い」気がして

お金はかかっても処分しちゃおうかなあ、などとぼんやり考えておりました。そこに

管理会社さんから「冷蔵庫だけは捨てた方がいいです」と。なんでですか?



「電気が止まった状態で食物が中に放置されており、虫が湧いております」

「清掃して再利用する方がお金がかかる状況とのことです・・・」



うん、もう全部捨てよう!やっぱりゲンが悪いよこの家具家電!

下手したら事故物件より気持ち悪いでしょ、これ。食物を保管する目的の家電の中に

どう考えても異形のものが何ヶ月もいたわけですよ。それをきれいに掃除したから

大丈夫ですよ、使ってくださいねと言われても・・・。

(もちろん告知はしないですけど、提供する側の気持ちとして無理)



管理会社さんには、すぐに撤去してくださっていいです、お金もお支払いしますと伝達。

ただ、今回かかった費用は(回収できる見込みがあるかは別にして)当事者の嘘つき男に

請求を回してくださいということは依頼しました。



また、この嘘つきの人は、部屋の中のドアの窓ガラスを割ってしまっていたという話も

ありまして。火災保険で修繕すると言っていたのですが、結局手配しないままになって

しまっておりました。仕方がないので、私が建物にかけている火災保険で修繕する手配を

取らなくてはなりません。求償になっても知りません。修繕しない自分が悪い。



部屋のゴミや家具家電が片付いたところで、改めて内装をチェックして、他にも壊して

いるところがないかしっかりチェックしておこうと思います。こういう信用ならない人は

家の使い方も信用ならないので・・・。



管理会社さんに「募集はどうしますか?」と聞かれたので、空き予定で募集してほしいと

依頼しました。情報は早めに出すに越したことはないです。



「広告料は2ヶ月でいいですか?」と聞かれたあたりに、札幌の賃貸事情もちょっと

変わったなあと思いました。札幌に持ち始めた時代は広告料3ヶ月・4ヶ月が当たり前。

ワンルームの家賃帯で2ヶ月なんかで出していたら、全然引き合いはなかったです。

広告料の相場も少し落ち着いてきたみたいですね。



今回は試しに2.5ヶ月にしてみることにしました。決して競争力の高い物件ではないと

自分でも認識しているので、ある程度の金額は出しておかないといけないでしょう。

あとは最近サボっている賃貸営業もまたやりたいところです。会社休んで札幌行きたい。

9月になったら考えよう・・・。



札幌3棟目、早いところ満室に帰り咲かせたいと思います。

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posted by ひろ* at 09:53 | Comment(0) | 札幌3棟目 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする