2016年07月22日

過去の痛い目を懲りずに買付を入れてしまう・・・のか!?

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札幌で懇意にしている業者様をご訪問したところ「珍しく心ときめく物件がありました」

とご提案をしてくださいました。



心がときめいたとおっしゃる物件、どんなもんだろうと資料を見せてもらいました。

ほうほう、昭和63年築のRC・・・。う〜ん、私が投資を始めた頃ならグッドな

感じだったんでしょうけど、今となってしまうと微妙な感じがします・・・。47年の

耐用年数から29年を引いたら、19年しか融資期間がありません。



とはいえ、REINSに掲載されている時点で既に利回りが二桁になっているRCと

いうのが、物件価格が異常に高騰した今のご時世では珍しいわけなんです。なんでこの

金額で載っていて売れないんだろう?



仲介業者さん「ス○ガNGだったからみたいです」



あ、なるほど・・・。そりゃあ確かに利回りも高くなりますね。



さて、物件のスペックですが、1Kの3点ユニットという単身向けのお部屋です。

この時点で、過去に入れ替わりが激しすぎてうんざりして手放した札幌2棟目と同じ

間取りというデメリットが。見た瞬間はうげっと思い、後ろ向きでした。



ただ、道路は両面道路で地型も悪くない整形地です。RCを壊すのは大変なので現実的に

それをやるかは別にして、土地として最後は出しやすい形状をしております。また、

稼働率も87.5%と、このスペックにしては悪くない感じがします。



とはいえ、買うとしてもこれは指値がっつり入れないと無理だよねー、似たような物件を

運営して、いろいろと大変だった記憶がよみがえります。何が大変って、入れ替わりが

ものすごく多かったこと。1年の間に4割入れ替わった時に売却を決意したのでした。

広告料貧乏になってしまう、と。



そんなことをいろいろと思い出しましたが、せっかくご紹介していただいたんだし、

札幌にもたまたまいるわけだから、見てくることにしましょう。気軽な気持ちで

現地調査をしてきました。



現地に到着。うーん、外壁がヘタレてます・・・。タイル張りなので一応高級感を出して

いるのでしょうけど、あまり修繕していないのかなという感じがします。入口の階段の

タイルは既にだいぶ剥離してしまっています。



空き部屋は既に原状回復済み。天井に照明が直付けなのが微妙といえば微妙ですが、

それなりに洒落た照明にも見えるので、まあ我慢できる範囲かなと思いました。



すぐ近所にコンビニがあり、専門学校もあります。生活利便施設が近いのはメリット。

住むには決して悪い場所ではないと思われます。また、共用部にコインランドリーが

ありました。スペースに余裕があるので、中古の乾燥機を増設して、近隣の方に提供を

したら面白いのではないかと思いました。



見れば見るほど、昔持っていた札幌2棟目と似ているスペックなのですが・・・

・札幌2棟目は外階段であったのに対し、今回内覧した物件は内階段であること

・札幌2棟目より今回内覧した物件の方が駅力が高いこと

・札幌2棟目はS造だったが、今回内覧した物件はRC造であること

という点で今回の物件の方が勝っておりました。

ただ、収益性としては札幌2棟目の方が良かったです。なんせ安く買っていたので。



札幌2棟目の何が辛かったって、入れ替わりが激しすぎたこと。しかし、札幌3棟目も

似たような間取りですが、意外と人の入れ替わりはありません。そのため、定着率の

悪さは三点ユニットのせいだろうと決めつけておりました。今回の物件も、それが原因と

仮定するなら、定着率は悪いはずです。事前に仲介業者さんにその辺を情報収集して

もらおうかなと思います。



エリア的に苦手ではない場所だし、競争も少なそうなので、指値が通せるのであれば、

かつ定着率が良さそうであれば、攻めてみてもいいかなと思っています。



とりあえず、RCでそこまで指値入れるんかいというくらいの感じの指値を入れてみて

相手の出方を探ってみようかなと思います。

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posted by ひろ* at 09:49 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする