2016年07月17日

残念ながら都内新築は企画倒れになりました。

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以前ブログに書いたことがある東京都内の新築計画ですが、いいところまで行ったものの

結果としては成立せずに終わってしまいました。



土地情報を提供してくださった業者さんは、だいぶ前から存じ上げておりました。

不動産の勉強会のコミュニティなどで知り合い、その後もたまに連絡を取ったりして

交流を続けていた方です。



その方がFacebook上に土地情報を出していたので、試しにざっと計算してみたところ

なんとかRCで8%台に乗っかる気がするということで、いろいろと動き始めました。



この業者さんは「その場だけ高く売れれば良い」という考え方はあまりしていません。

土地の値段も戸建業者さんが飛びつくくらいの安い値段でだしているのですが、

「この土地は業者さんには売らないんです」「個人で賃貸併用住宅とか収益物件を

建てる方に売りたいんです」ということで、業者さんの反響をお断りしていました。



私以外にも自宅を建てたい方や収益物件を建てたい方が興味を持っており、その中でも

所定の期日までに一番確実性が高いところまで事業計画を持ってきた人に販売する、

という条件が提示されました。私も含め、みなさんそこに向けて動き始めた形です。



建築士の先生にボリュームを入れていただき、いろいろと工夫していただいた結果、

部屋数は小さいもののそれなりに容積率を消化したプランを作ることができました。

ただ、無償で動いていただくわけにはいかないので、ここで報酬のお支払することに

なりますので、この経費を無駄金にしてはいけないというプレッシャーもあわせて

感じるようになりました。



しかし、概算見積を取ってみると、残念ながらRCではお話にならない状況でした。

型枠職人さんが不足していて坪単価が高騰している?とかどこかで聞いたような気も。

何にしても、ボリュームを入れてくれた設計士さんからは「こりゃ事業にならないよ」

「シェアハウスとかS造とかにしてコストを下げるとか考えないと」というご意見。

RCに比べ、S造は耐用年数の関係で再販時の価値が下がるので抵抗はありましたが

コストが合わないのでは仕方がありません。



いくつかの業者さんにあたり、最終的には土地を出してくださっている業者さんが

懇意にしている業者さんにて、なんとか予算の範囲に収まる概算見積を頂戴することが

できました。



この段階で気になるのは事業計画の締切日。自宅を建てたいという方は、既に設計を終え

金融機関さんでも住宅ローンはほぼオッケーということになっているようです。つまり、

締切日までに本部承認を得ないと本件は私のところには来ないということになります。



金融機関さんは、東京3棟目と東京5棟目の融資をしてくださったところに持ち込んで

おりました。直近で審査してくださっているので、一番早いだろうという目論見です。

前々からライバルがいるので急いでほしいと伝えておりましたが、いよいよ締切を本当に

遵守しないと負けるからということで、その点再度先方担当者さんにお伝えしました。



時間が前後しますが、概算見積をもらうことに難航していた頃、金融機関さんの審査の

状況を伺ったところ、やはり概算見積がない状態では審査を進められないということを

担当者さんに言われてしまい、困っていました。



締切に間に合うように本部の承認を得ようとしたら、いつまでに概算見積が必要かを

確認したところ、3日後には必要になるとのこと。とにかく本部承認が必須になって

しまったので、なんとかその日に間に合わせようと画策。土地の元付の業者さんにも

迷惑をかけながら、なんとかかんとか見積を滑り込ませることに成功しました。



その後も逐次締切を確認しながら、先方が求めてきた事業計画の修正には迅速に対応し

(時には会社を半休にして作成を優先しておりました)、本部承認へ向けて話が進んで

いることを共有していきました。事業計画自体も、たまたま本部から支店に来ていた

担当の方を捕まえて、事業計画を事前に見せたりしているということを仰っていたので

なんとかうまく進んでくれているに違いないと信じていました。



そして締切日。おやつ前くらいの時間になっても、先方から連絡は何もありません。

そわそわしはじめたので、こちらから電話してみたところ・・・



「支店内で進められないという結論になってしまいました」



( ゚д゚)ポカーン



・・・え?どういうこと?本部がどうこうならわかるけど、なんで支店なの?

意味がわからないんですけど。



話によると、支店内で家賃相場を調べたところ、築年数が浅い物件で今回の事業計画より

かなり安い物件が見つかり、本当にこの家賃で埋まるのかという雰囲気になってしまった

という話でした。



えっと、つっこんでいいところがいくつかあると思うんです。



第一に、あなたの言う家賃だと生活保護の水準以下です。どうやって調べたか不明ですが

そんな家賃でないと埋まらないとか、そんなわけはありません。



第二に、なんで今頃支店で家賃の精査とかしてるんでしょうか。締切日を先に説明して

本部承認が必須だということは再三申し上げていたと思うのですが。そのために会社を

休んで資料を作ったり、夜なべして寝不足になったり、他のことを犠牲にして動いたり

していたわけです。そもそも間に合わないなら最初にそう言ってほしい。無駄な努力を

する必要もなかったわけですから。



さすがにその瞬間はちょっと頭に血が上ってしまい、多少語気も荒くなっていたかと

思います。今は冷静になったので、後で失礼な発言をしていなかったか確認して、

非礼を詫びなくては、と思っています。ただ、そのくらい裏切られた気分でした。



私の伝え方が良くなかった部分もきっとあると思うので、全てがその行員さんの責とは

思っていません。しかし、締切までに本部承認が必須と言っているにもかかわらず、

今頃支店でのんびり家賃の話なんてしてるのはどういうことなんだ、と。何回も締切の

話をしていると思うんですが、そんなに私の発言の意図は伝わりにくかったのだろうか。



担当の方は「申し訳ない」しか言わなかったので、これだと原因究明と次回以降の再発を

防止することができません。失敗してしまったものは仕方がないので、なぜ失敗したか

検証して再発防止策を練らなくてはなりません。



というわけで、支店の別の方にお電話をして、今回の判断に至るまでの経緯や締切に

対してどう捉えていたか、などをヒアリングし、私のどこが悪かったかを確認しました。

その結果、私が連絡していた「本部承認の締切」の話は、担当者さんで止まっており、

支店の他のメンバーは誰もそのことを知らなかったということが判明しました。



どういう意図でそうなってしまったのかはわかりません。私の伝え方の問題だったのか

先方の理解能力や情報伝達能力の問題だったのか。ただ、今となってはそんなことよりも

次回どうやってこういったロスを発生させないかが肝要です。



・大事なことは担当者さんだけでなく支店の別の方にも連絡する

・家賃設定など事業計画の根拠になる資料には、その証憑をつけるようにする



この2点を今後意識していくことで、今回のような事態は減るのではないかと思います。



失敗は失敗で仕方ないので、それをどうやって今後につなげていくか。ここで行員さんを

叱りつけて鬱憤を晴らしても、そこには何も生まれません。建設的な考え方をすることで

次の協業につなげていくことが大事なのだと私は思っています。だから、担当者さんを

執拗に責めるつもりもないし、責任とって金利を下げろというつもりもありません。

同じ轍を踏まないよう、精一杯相互に努力していければいいのだと思います。



残念ですが、また良い土地が出てくることに期待して、今回の計画は終了とします。



おまけ

今年に入ってからの負け戦っぷりがひどいです・・・。買付入れてる本数もかなりの

量なのですが、それにしたって負け戦が込みすぎています。今年はがっつり融資を引いて

いきたいと思っているのですが、全然叶いませんorz



1月:地元築古戸建・・・無事購入(東京5棟目)

2月:地方再建不戸建・・・1時間差で買付競争に負ける

2月:札幌不適格物件・・・既存取引行の支店でNG

3月:地元再建不戸建・・・ノンバンクさんで雰囲気よかったものの最終的に融資NG

4月:地方新築木造・・・融資内諾直前まで行くも、あと一歩のところで流れる

4月:札幌築古木造・・・融資は通るも売主翻意にて流れる

6月:都内新築MS・・・期日までに銀行融資の内諾を得られず、時間切れ終了

7月:自宅近所戸建・・・指値をはねられて終了

7月:自宅近所借地権・・・現在進行中(かなり時間がかかるはず)



次こそ勝つ!次こそ!

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posted by ひろ* at 10:56 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする