2016年07月10日

借地権の物件の現地調査は、売主様の思いがいっぱいだった。

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昨日も物件調査をしてきました。悪くないのですが、どうやって融資をつけたらいいのか

頭を悩ませてしまう物件となっております。ま、難易度が高い物件の方が攻略のし甲斐も

あるし、収益性につながるという考え方をしてしまうマゾな私なのですが。



某不動産投資仲間から「ひろ*さんのエリアでこんな物件見つけたけど」ということで

送られてきたマイソク。どれどれと中身を見ると・・・うん、なんとも癖のある物件。

旧法借地権で、上に古い建物が2つ乗っかっています。しかも片方は増築している部分が

あり、そして2つの建物が本来バラバラだったのを、増築してくっつけているという。

しかも片方の建物は「倉庫」と書いてあります。倉庫なのに居住空間風?

そして未登記部分があり、一部越境の可能性ありと。うむ、ワイルドだ。



なかなかこってりした感じの案件です。ただ、床面積がかなり広いので、うまく料理を

することができれば化けるだろうなとも思えます。シェアハウス系の間取りになります。

リフォーム込で妄想実質利回り15%オーバー、ひょっとしたらいけるんじゃないかい?

そんな予感を感じさせる物件です。



家からも近いので、とりあえず見てきましょう。早速業者さんにコンタクトを取り、

現地で待ち合わせの段取りを取りました。



そして当日。地図を頼りに現地に到着すると、そこには町工場風味な建物が。なるほど、

これが倉庫ということなのね。手前から写真を撮っていると、中からおばちゃんが登場。

どうやらこの物件、まだオーナーさんが居住中みたいです。



おばちゃんが待ち合わせしている業者さんを連れてきてくださり、内覧開始。ていうか

このおばちゃん、よく喋る。自分で順路を決めてどんどん案内して、いろいろと細かく

説明をしてくれます。身の上話もけっこうありました。



物件はもともと洋服の卸問屋で、倉庫兼作業場に在庫があり、出荷作業を行っていたと

いうことでした。ご夫婦だけでなく従業員も雇い、けっこう名のある会社さんに対して

卸していたとのことです。



売主のおばちゃんはこの家の思い出が大事だから本当は売りたくないのだそうです。

ただ、もう73歳(見えなかった!)だし、この広さの家を一人で使うのは難しく

持て余してしまっている状態なのだとか。転居先も決めているようです。



倉庫スペースのことになると熱っぽく語りだし、そこで何か新しい事業でも始めようかと

思ったこともあったのだとか。ただ、旦那様がお亡くなりになる際に「この家を活用して

新しいことをやろうなんて思っちゃいけないよ」と言い残していったらしく、ご主人の

ご意向に沿って売却しようと思っているということでした。



思い出が詰まった家をしっかりメンテナンスしながら住んでいたようで、お金がかかる

水廻りは現役で今でも使える状態でした。お風呂は特にこだわったみたいで、足を

伸ばせるように広くしたとか、掃除が楽なようにタイルじゃなくて石にしたとか、

こだわって作られているようです。



建物が古いので傾きはそれなりにありましたが、まあこのくらいなら直せるかなという

くらいのものでした。リフォームはそれなりにかかると思いますが、壁紙を貼って床の

レベル調整をして、畳をフローリングに、あとは遵法な形で間取りを切り直しすれば、

シェアハウスとして運営できるのではないかと想像します。

立地的に、人気がある場所とは言い難いのが難点ですが、そこは家賃見合いでしょう。



そしておばちゃんがその後言った一言で、さらに私の気持ちは「やろうかな」という

方向に傾きました。その一言が・・・「隣も売りたがってるのよ」というセリフです。

いいじゃないそれ。隣も買ってしまいたいですよ、私。しかも両方同じ地主さんだと

言うことですから、地主さん的にも上物を持っている人が同じだと安心するのでは?



前向きに考えようと思っていますが、厄介なのは融資です。現金で買うほどの資力は

ありませんので、融資を活用することになります。しかし、借地への融資の難しさは、

東京1棟目で痛いほど思い知らされております。ほんと大変なんですよ、借地って。



元付業者さんに、地主さんは承諾書に押印してくれるのかということを確認したのですが

わからないということでした。承諾書に押印してもらえないと融資の活用は難しいです。

話を聞いていくと、いろいろと難しいところのある地主さんみたいです。難易度が更に

アップしてしまいました^^;



とりあえず、お付き合いのある金融機関さんに当たってみようとは思いますが、果たして

どこまで話を聞いてもらえることやら。ただ、もしどこかで融資で対応してくれれば、

いい感じの収益性を確保できるような気がします。



いくつか対応してくれそうな金融機関さんの心当たりはありますので、まずは話をして

検討してもらえるか感触を確認してみようと思います。



今年に入ってから、東京5棟目の戸建の購入には成功したものの、それ以降案件の数は

こなしているものの、なかなか成果に結びつきません。融資が崩れたり、売主さんが

翻意して売ってもらえなかったり、競争に敗れたり。ここら辺でなんとか流れを変える

一打を放ちたいところです。さてさて、どうなるか。

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posted by ひろ* at 14:44 | Comment(0) | 新規案件 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする